NOM-247-SE-2021 para Desarrolladores

La norma de comercialización, no un anexo de marketing

Quien vende unidades al público en México no puede tratar la ficha técnica, el contrato de adhesión y la campaña digital como piezas sueltas. La NOM-247-SE-2021, en vigor desde el 7 de julio de 2022, obliga a entregar información precontractual completa, a registrar modelos ante PROFECO y a responder por lo que se publicita. Esta página es el servicio de IBG Legal para desarrolladores, constructoras e inmobiliarias: alinear el paquete de venta con la norma y con la Ley Federal de Protección al Consumidor.

El análisis de fondo está en NOM-247-SE-2021: obligaciones para vendedores y desarrolladores inmobiliarios. El slug treaties-nom247 también cubre tratados bilaterales de inversión; ese eje se documenta en el artículo de tratados enlazado al final. El encargo que aquí se describe es el de la NOM.

Para quién es este servicio

Desarrolladores que comercializan preventa en Cancún, Tulum, Playa del Carmen o el resto de la Riviera Maya. SPEs constituidas para un solo proyecto que venden al público. Inmobiliarias y plataformas que publicitan unidades. Equipos jurídicos internos que necesitan renovar el registro trienal de contratos de adhesión y un protocolo de acuse de la ficha técnica.

No sustituye el programa de LFPIORPI para desarrolladores. La NOM-247 es información y contratación con el consumidor; la LFPIORPI es prevención de lavado. Suelen convivir en el mismo proyecto y no se resuelven con el mismo manual.

Cómo se desarrolla el encargo

Primero, evaluación inicial de encaje sin costo, sujeta a revisión de alcance: número de unidades, estado del registro PROFECO, materiales de venta y si hay compradores extranjeros. Segundo, auditoría de fichas técnicas, modelos de contrato, publicidad y protocolos de entrega. Tercero, corrección: cláusulas de entrega y tolerancias, registro o renovación ante PROFECO, versión en español íntegra y, si el comprador no es hispanohablante, apoyo bilingüe que no desplaza el texto oficial. Cuarto, dictamen escrito de brechas y medidas correctivas. Quinto, si ya hay queja o visita de PROFECO, defensa en conciliación o en sede judicial, coordinada con recursos administrativos cuando el acto sea de autoridad.

Lo que suele fallar en Riviera Maya

Tres omisiones se repiten. Una: publicitar amenidades o fechas de entrega que no están en el contrato, y descubrir después que el numeral 6 las hizo oferta. Dos: dejar vencer el registro de tres años del artículo 86 Bis y seguir usando el modelo. Tres: entregar la ficha solo en inglés a un comprador extranjero, o no entregarla, y enfrentar un argumento de consentimiento viciado. La NOM no exige versión bilingüe; sí exige cumplimiento en español. La versión en el idioma del comprador es prueba de divulgación efectiva, no un sustituto.

Las sanciones se expresan en UMAs. El valor lo publica el INEGI cada año. Cualquier conversión a pesos debe tomarse del valor vigente, no de una cifra de un ejercicio anterior.

Preguntas frecuentes

¿Qué es la NOM-247-SE-2021?

Es la Norma Oficial Mexicana sobre prácticas comerciales en la comercialización de inmuebles, publicada en el DOF el 7 de enero de 2022 y en vigor desde el 7 de julio de 2022. Aplica a quien, de manera habitual o profesional, ofrece, promueve o comercializa inmuebles al público, incluidos desarrolladores, constructoras, inmobiliarias y plataformas digitales.

¿Qué debe contener la ficha técnica precontractual?

El numeral 5.1 exige, antes de cualquier instrumento vinculante: superficie total y útil, precio en moneda nacional, materiales y especificaciones, régimen de propiedad, y existencia o ausencia de gravámenes. Omitir un elemento puede activar la nulidad relativa del artículo 87 Bis de la LFPC.

¿Los contratos de adhesión deben registrarse ante PROFECO?

Sí, conforme al artículo 86 de la LFPC. El numeral 7 de la NOM exige cláusulas explícitas sobre entrega, tolerancias técnicas, controversias e incumplimiento. Las cláusulas que limiten la responsabilidad por vicios ocultos en contradicción con el numeral 5.4 son nulas de pleno derecho (artículo 90 LFPC).

¿La publicidad obliga al desarrollador?

El numeral 6 dispone que la información difundida en medios digitales, impresos o presenciales constituye oferta vinculante en términos del artículo 36 de la LFPC. Amenidades, acabados y fechas de entrega publicitados integran el contrato aunque no se reproduzcan en el texto firmado.

¿Una SPE de un solo proyecto queda fuera de la norma?

PROFECO ha tratado las ventas de SPEs de desarrollo como actividad sujeta a la NOM, con independencia de que la entidad ejecute un solo proyecto, porque la finalidad comercial de su constitución determina la habitualidad. Esa lectura debe evaluarse caso por caso antes de elegir el vehículo de comercialización.

¿Qué sanciones puede imponer PROFECO?

Multas en UMAs conforme a los artículos 127 y 128 de la LFPC (el techo más citado para infracciones ordinarias es 10,000 UMAs; hay caps superiores en reincidencia). El valor vigente de la UMA lo publica el INEGI cada año; no se debe usar una conversión en pesos desactualizada. PROFECO también puede ejercer acciones colectivas.

¿El registro de contratos vence?

El artículo 86 Bis de la LFPC fija una vigencia máxima de tres años. Un modelo usado después del vencimiento se trata, para efectos de supervisión, como no registrado, con pérdida de la presunción de revisión y riesgo de nulidad del artículo 90 LFPC.

¿Aplica si el comprador es extranjero y no habla español?

La NOM no exceptúa por nacionalidad ni idioma. Ficha y contrato deben cumplir en español. Una versión bilingüe no sustituye la versión en español, pero ayuda a acreditar que el consentimiento fue informado, en especial en fideicomisos sujetos a la SRE.

¿Qué remedios tiene el adquirente?

El artículo 92 de la LFPC permite al consumidor elegir entre rescisión con restitución y daños, reducción de precio o cumplimiento forzoso. El 92 Bis impide que el contrato le imponga un remedio único.

Esta página también habla de tratados bilaterales. ¿Es el mismo servicio?

El slug reúne dos instrumentos de protección al inversionista. El encargo típico de esta landing es cumplimiento NOM-247 y LFPC. Los tratados bilaterales de inversión son un eje distinto (estructuración bajo el TBI más favorable y, en su caso, arbitraje). El artículo hermano sobre tratados está enlazado en los análisis relacionados.

Siguiente paso

IBG Legal ofrece una evaluación inicial de encaje sin costo, sujeta a revisión de alcance, para revisar el estado del registro PROFECO y el paquete de venta de un desarrollo concreto. Agende desde el botón de esta página o escriba a través del formulario de contacto.