ISR en Venta de Inmuebles

Impuestos de la operación, no un trámite al cierre

Cada compraventa inmobiliaria en México carga un mosaico fiscal. El enajenante enfrenta ISR sobre la ganancia. El adquirente enfrenta ISAI. El notario retiene, calcula y protocoliza, pero no representa a ninguna de las partes ni sustituye una planeación previa. Esta página describe el servicio de IBG Legal: determinar la carga lícita de la operación, documentar deducciones y exenciones, y coordinar la retención ante el fedatario antes de que se firme la escritura.

El detalle normativo (artículos de la LISR, criterios de la Segunda Sala y del SAT) está en el análisis ISR en venta de inmuebles: exenciones, deducciones y obligaciones. Aquí se traduce ese marco a un expediente de cierre.

Para quién es este servicio

Vendedores personas físicas que pretenden aplicar la exención de casa habitación o que adquirieron el inmueble hace años y necesitan actualizar el costo con INPC. Personas morales que enajenan inventario o activo fijo. Residentes en el extranjero que venden un inmueble o derechos fideicomisarios en México y enfrentan el Título V. Compradores que necesitan modelar ISAI y el costo total de cierre, no solo el precio pactado.

El trabajo cubre Cancún, Tulum, Playa del Carmen y el resto de la Riviera Maya, además de Ciudad de México, Querétaro y San Miguel de Allende. El ISR es federal; el ISAI y el predial cambian por entidad. La residencia fiscal del enajenante se determina antes de cualquier cálculo de retención.

Cómo se desarrolla el encargo

Primero, una evaluación inicial de encaje sin costo, sujeta a revisión de alcance y perfil del asunto: inmueble, estructura de tenencia (persona física, sociedad o fideicomiso), residencia fiscal y fecha tentativa de escrituración. Segundo, reconstrucción del costo fiscal actualizado y de las mejoras comprobables. Tercero, verificación de elegibilidad para la exención de casa habitación (límite de 700,000 UDIS y regla de cinco años) o, en su caso, de un convenio para evitar la doble imposición. Cuarto, memorándum de retención para el notario, con el régimen aplicable (Título IV o Título V). Quinto, asistencia en la mesa de cierre y, si el pago provisional no cierra la posición, seguimiento a la declaración anual.

Si el SAT cuestiona el valor escriturado o el costo de adquisición, el asunto puede pasar a litigio fiscal ante el TFJA. Esa vía no se improvisa el día de la escritura.

Lo que hay que tener resuelto antes de protocolizar

Tres puntos concentran la mayor parte de las contingencias. Uno: el costo comprobado. Sin escritura de adquisición y sin facturas de mejoras, la base gravable se infla y el contribuyente carga con la prueba. Dos: la exención de casa habitación. Aplicarla fuera de tiempo, o sin acreditar el carácter de vivienda, la pierde. Tres: la residencia. Un vendedor que se asume residente en el extranjero sin análisis previo puede quedar en 25% sobre ingreso bruto cuando el Título IV, o un tratado, habría permitido otra determinación.

En inmuebles de zona restringida, la enajenación suele ser de derechos fideicomisarios. Esa transmisión se trata, en los fideicomisos no-FIBRA, como la del inmueble subyacente. Estructurar el vehículo de tenencia años antes de vender no es cosmética: una reestructura tardía puede activar el artículo 14 del Código Fiscal de la Federación (enajenación equiparada).

Preguntas frecuentes

¿Quién paga ISR cuando se vende un inmueble en México?

El ISR sobre la ganancia recae en el enajenante. El fedatario público calcula y retiene un pago provisional al escriturar, conforme al artículo 126 de la LISR. Esa retención no es el impuesto definitivo: el contribuyente lo acumula en su declaración anual.

¿Cómo se determina la ganancia acumulable?

Para personas físicas, se resta al precio de enajenación el costo comprobado de adquisición actualizado con el INPC, más las deducciones autorizadas del artículo 121 LISR (mejoras comprobables, gastos notariales e intermediación, y ciertas pérdidas de ejercicios anteriores de la misma naturaleza).

¿Qué es la exención de casa habitación?

El artículo 93, fracción XIX, inciso a) LISR exenta la ganancia por enajenación de casa habitación hasta 700,000 UDIS, si el enajenante no aplicó la misma exención en los cinco años inmediatos anteriores. El equivalente en pesos se consulta en el valor de la UDI publicado por Banco de México. El excedente, si lo hay, sí se grava.

¿El notario retiene el impuesto definitivo?

No. La retención notarial es un pago provisional. El contribuyente presenta declaración anual; puede resultar impuesto adicional a cargo o saldo a favor. La tarifa de personas físicas llega, en su tramo máximo, al 35% del artículo 152 LISR.

¿Cómo tributa una persona moral que vende un inmueble?

La enajenación se integra al resultado fiscal del ejercicio. No hay un régimen de retención notarial equivalente al de personas físicas. La tasa corporativa aplicable es la del artículo 9 LISR (30% sobre la utilidad fiscal).

¿Qué cambia si el vendedor reside en el extranjero?

Quien no es residente fiscal en México y enajena inmuebles con fuente de riqueza en territorio nacional tributa bajo el Título V LISR (artículos 160 a 162). El artículo 160 prevé 25% sobre el ingreso bruto; el 161 permite, bajo condiciones, optar por 35% sobre la ganancia neta con representante en México. El fedatario es responsable solidario de la retención.

¿Un tratado para evitar la doble imposición reduce esa retención?

Puede. México tiene convenios con, entre otros, Estados Unidos, Canadá y España. El artículo 13 del Convenio México–Estados Unidos, por ejemplo, trata las ganancias por inmuebles. La aplicabilidad depende de la residencia fiscal del enajenante y del texto del convenio; no se asume el beneficio sin ese análisis.

¿La venta de derechos de un fideicomiso inmobiliario se trata distinto?

En fideicomisos no-FIBRA, la LISR aplica transparencia: la ganancia se atribuye al fideicomisario o al cedente de derechos, con el mismo tratamiento que la enajenación del inmueble subyacente. El régimen FIBRA (artículos 187 y 188 LISR) es distinto y no es el vehículo habitual de una casa de playa.

¿El comprador también paga impuestos al cierre?

Sí. El Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) es a cargo del adquirente y lo calcula el notario. En Quintana Roo lo regula la Ley de Hacienda del Estado. ISR e ISAI se liquidan en la misma mesa, pero cada uno es obligación de una parte distinta.

¿Qué documentos se necesitan para acreditar el costo de adquisición?

La escritura original y la documentación de mejoras. Los Tribunales Colegiados en Materia Administrativa han sostenido que la carga de la prueba del costo comprobado recae en el contribuyente y no se sustituye con declaraciones unilaterales. Si falta la escritura primigenia (herencias, recompras), hay que reconstruir el expediente antes de escriturar.

Siguiente paso

IBG Legal ofrece una evaluación inicial de encaje sin costo, sujeta a revisión de alcance y perfil del asunto, para revisar el costo fiscal actualizado y la retención prevista de una operación concreta. El análisis de fondo está en el artículo citado; el servicio es el expediente de cierre. Agende desde el botón de esta página o escriba a través del formulario de contacto.