NOM-247-SE-2021 pour promoteurs au Mexique

Une norme de commercialisation, pas une annexe marketing

Quiconque vend des unités au public au Mexique ne peut traiter la fiche technique, le contrat d’adhésion et la campagne numérique comme des pièces séparées. La NOM-247-SE-2021, en vigueur depuis le 7 juillet 2022, impose une information précontractuelle complète, l’enregistrement des modèles auprès de PROFECO et la responsabilité de ce qui est publicité. Cette page est le service d’IBG Legal pour promoteurs, constructeurs et agences : aligner le pack de vente sur la norme et sur la Loi fédérale de protection du consommateur.

L’analyse de fond est dans NOM-247-SE-2021 : obligations pour vendeurs et promoteurs immobiliers. Le slug treaties-nom247 couvre aussi les traités bilatéraux d’investissement ; cet axe est documenté dans l’article connexe. Le dossier décrit ici est celui de la NOM.

À qui s’adresse ce service

Promoteurs en prévente à Cancún, Tulum, Playa del Carmen ou sur le reste de la Riviera Maya. SPE constituées pour un seul projet qui vendent néanmoins au public. Agences et plateformes qui publicitent des unités. Juristes internes qui doivent renouveler l’enregistrement triennal des contrats d’adhésion et un protocole daté de remise de la fiche.

Cela ne remplace pas un programme LFPIORPI pour promoteurs. La NOM-247 est l’information et la contraction avec le consommateur ; la LFPIORPI est la prévention du blanchiment. Elles coexistent souvent sur le même projet et ne se règlent pas par le même manuel.

Déroulement du dossier

D’abord, une évaluation initiale d’adéquation sans frais, sous réserve d’un examen de la portée : nombre d’unités, état de l’enregistrement PROFECO, supports de vente et présence d’acheteurs étrangers. Ensuite, l’audit des fiches, modèles, publicité et protocoles de livraison. Puis la correction : clauses de livraison et de tolérance, dépôt ou renouvellement PROFECO, version espagnole intégrale et, si l’acheteur n’est pas hispanophone, un appui bilingue qui ne déplace pas le texte officiel. Quatrième étape, un dictamen écrit. Cinquième, s’il y a déjà plainte ou visite PROFECO, la défense en conciliation ou en justice, coordonnée avec les recours administratifs lorsque l’acte est d’autorité.

Ce qui cède le plus souvent sur la Riviera Maya

Trois omissions reviennent. Une : publiciter des équipements ou des dates de livraison absents du contrat, puis découvrir que le numeral 6 en a fait une offre. Deux : laisser expirer l’enregistrement de trois ans de l’article 86 Bis et continuer d’utiliser le modèle. Trois : remettre à un acheteur étranger une fiche en anglais seulement, ou aucune fiche, et affronter un argument de consentement vicié. La NOM n’exige pas de version bilingue ; elle exige la conformité en espagnol. La version dans la langue de l’acheteur est une preuve de divulgation effective, pas un substitut.

Les sanctions s’expriment en UMA. L’INEGI en publie la valeur chaque année. Toute conversion en pesos doit reprendre le chiffre en vigueur, non celui d’un exercice antérieur.

Questions fréquentes

Qu’est-ce que la NOM-247-SE-2021 ?

C’est la norme officielle mexicaine sur les pratiques commerciales dans la commercialisation d’immeubles, publiée au DOF le 7 janvier 2022 et en vigueur depuis le 7 juillet 2022. Elle s’applique à quiconque offre, promeut ou commercialise habituellement ou professionnellement des immeubles au public, y compris promoteurs, constructeurs, agences et plateformes numériques.

Que doit contenir la fiche technique précontractuelle ?

Le numeral 5.1 exige, avant tout instrument liante : superficie totale et utile, prix en monnaie nationale, matériaux et spécifications, régime de propriété, et existence ou absence de gravames. Omettre un élément peut activer la nullité relative de l’article 87 Bis de la LFPC.

Les contrats d’adhésion doivent-ils être enregistrés auprès de PROFECO ?

Oui, conformément à l’article 86 de la LFPC. Le numeral 7 de la NOM exige des clauses explicites sur la livraison, les tolérances techniques, les litiges et l’inexécution. Les clauses qui limitent la responsabilité pour vices cachés en contradiction avec le numeral 5.4 sont nulles de plein droit (article 90 LFPC).

La publicité lie-t-elle le promoteur ?

Le numeral 6 dispose que l’information diffusée sur supports numériques, imprimés ou en personne constitue une offre liante au sens de l’article 36 de la LFPC. Équipements, finitions et dates de livraison publicisés intègrent le contrat même s’ils ne sont pas reproduits dans le texte signé.

Une SPE d’un seul projet échappe-t-elle à la norme ?

PROFECO a traité les ventes des SPE de développement comme une activité soumise à la NOM, même si l’entité n’exécute qu’un projet, car la finalité commerciale de sa constitution détermine l’habitualité. Cette lecture doit être évaluée avant de choisir le véhicule de commercialisation.

Quelles sanctions PROFECO peut-elle imposer ?

Des amendes en UMA aux termes des articles 127 et 128 de la LFPC (le plafond le plus cité pour les infractions ordinaires est de 10 000 UMA ; la récidive a des plafonds plus élevés). L’INEGI publie la valeur annuelle de l’UMA ; il ne faut pas utiliser une conversion en pesos périmée. PROFECO peut aussi exercer des actions collectives.

L’enregistrement des contrats expire-t-il ?

L’article 86 Bis de la LFPC fixe une durée maximale de trois ans. Un modèle utilisé après expiration est traité, pour la supervision, comme non enregistré, avec perte de la présomption de revue et risque de nullité de l’article 90 LFPC.

La norme s’applique-t-elle si l’acheteur est étranger et ne parle pas espagnol ?

La NOM ne prévoit aucune exception de nationalité ni de langue. Fiche et contrat doivent être conformes en espagnol. Une version bilingue ne replace pas le texte espagnol, mais aide à prouver un consentement éclairé, surtout dans les fideicomisos soumis à la SRE.

Quels recours a l’acquéreur ?

L’article 92 de la LFPC permet au consommateur de choisir entre la résiliation avec restitution et dommages, la réduction du prix ou l’exécution forcée. L’article 92 Bis empêche le contrat de lui imposer un seul recours.

Ce slug mentionne aussi les traités bilatéraux. Est-ce le même dossier ?

Le slug réunit deux instruments de protection de l’investisseur. Le dossier type de cette landing est la conformité NOM-247 et LFPC. Les traités bilatéraux d’investissement sont un autre axe (structuration sous le TBI le plus favorable et, le cas échéant, arbitrage). L’article frère sur les traités est lié dans les analyses connexes.

Étape suivante

IBG Legal propose une évaluation initiale d’adéquation sans frais, sous réserve d’un examen de la portée, pour revoir l’état de l’enregistrement PROFECO et le pack de vente d’un développement concret. Prenez rendez-vous depuis le bouton de cette page, ou écrivez via le formulaire de contact.