ISR sur la vente immobilière au Mexique

L’impôt de l’opération, pas une ligne à la table de clôture

Chaque cession immobilière au Mexique porte une mosaïque fiscale. Le cédant affronte l’ISR sur la plus-value. L’acquéreur affronte l’ISAI. Le notaire retient, calcule et authentifie, mais ne représente aucune partie et ne remplace pas une planification avant l’acte. Cette page décrit le service d’IBG Legal : déterminer la charge licite de l’opération, documenter déductions et exonérations, et coordonner la retenue notariale avant la signature.

Le détail normatif (articles de la LISR, critères de la Segunda Sala et du SAT) se trouve dans ISR en vente d’immeubles : exonérations, déductions et obligations. Ici, ce cadre devient un dossier de clôture.

À qui s’adresse ce service

Vendeurs personnes physiques qui visent l’exonération de résidence principale, ou qui ont acquis l’immeuble il y a des années et doivent actualiser le coût selon l’INPC. Personnes morales qui cèdent un stock ou un actif. Non-résidents qui vendent un immeuble ou des droits de fideicomiso au Mexique sous le Titre V. Acquéreurs qui doivent modéliser l’ISAI et le coût total de clôture, pas seulement le prix convenu.

Le travail couvre Cancún, Tulum, Playa del Carmen et le reste de la Riviera Maya, ainsi que Mexico, Querétaro et San Miguel de Allende. L’ISR est fédéral ; l’ISAI et la taxe foncière varient selon l’État. La résidence fiscale du cédant est fixée avant tout calcul de retenue.

Déroulement du dossier

D’abord, une évaluation initiale d’adéquation sans frais, sous réserve d’un examen de la portée du dossier : l’immeuble, la structure de détention (personne physique, société ou fideicomiso), la résidence fiscale et la date visée de l’acte. Ensuite, reconstitution du coût fiscal actualisé et des améliorations justifiées. Puis, vérification de l’exonération de résidence principale (plafond de 700 000 UDIS et règle des cinq ans) ou, le cas échéant, d’une convention de non-double imposition. Quatrième étape, un mémorandum de retenue pour le notaire, sous le Titre IV ou le Titre V. Enfin, assistance à la clôture et, si le paiement provisoire ne clôt pas la position, suivi de la déclaration annuelle.

Si le SAT conteste ensuite la valeur de l’acte ou le coût d’acquisition, le dossier peut basculer vers le contentieux fiscal devant le TFJA. Cette voie ne s’improvise pas le jour de la signature.

Ce qui doit être réglé avant l’acte

Trois points concentrent l’essentiel du risque. Un : le coût justifié. Sans acte d’acquisition et sans factures d’améliorations, la base s’enfle et le contribuable porte la preuve. Deux : l’exonération de résidence principale. L’utiliser hors délai, ou sans établir le caractère d’habitation, la fait perdre. Trois : la résidence. Un vendeur qui se suppose non-résident sans analyse peut se retrouver à 25 % du produit brut alors que le Titre IV, ou un traité, aurait permis une autre détermination.

En zone restreinte, la cession porte souvent sur des droits de fideicomiso. Dans les fideicomisos hors FIBRA, cette transmission est traitée comme celle de l’immeuble sous-jacent. Choisir le véhicule de détention des années avant la sortie n’est pas cosmétique : une restructuration tardive peut activer l’article 14 du Code fiscal de la Fédération (cession assimilée).

Questions fréquentes

Qui paie l’ISR lors de la vente d’un immeuble au Mexique ?

L’impôt sur la plus-value incombe au cédant. Le notaire calcule et retient un paiement provisoire à l’acte, conformément à l’article 126 de la LISR. Cette retenue n’est pas l’impôt définitif : le contribuable l’intègre à sa déclaration annuelle.

Comment calcule-t-on la plus-value imposable ?

Pour les personnes physiques, on retranche du prix de cession le coût d’acquisition justifié, actualisé selon l’INPC, plus les déductions de l’article 121 LISR : améliorations documentées, frais notariaux et d’intermédiation, et certaines pertes d’exercices antérieurs de même nature.

Qu’est-ce que l’exonération de résidence principale ?

L’article 93, fraction XIX, alinéa a) LISR exonère la plus-value sur la résidence principale jusqu’à 700 000 UDIS, si la même exonération n’a pas été utilisée au cours des cinq années précédentes. L’équivalent en pesos suit la valeur quotidienne de l’UDI publiée par la Banque du Mexique. L’excédent reste imposable.

Le notaire retient-il l’impôt définitif ?

Non. La retenue notariale est un paiement provisoire. La déclaration annuelle peut produire un complément d’impôt ou un crédit. Pour les personnes physiques, la tranche maximale de l’article 152 LISR est de 35 %.

Comment une société mexicaine est-elle imposée à la vente ?

La cession s’intègre au résultat fiscal de l’exercice. Il n’existe pas de régime de retenue notariale équivalent à celui des personnes physiques. Le taux des sociétés est celui de l’article 9 LISR (30 % sur le bénéfice fiscal).

Que change la résidence fiscale à l’étranger ?

Le non-résident qui cède un immeuble situé au Mexique relève du Titre V LISR (articles 160 à 162). L’article 160 prévoit 25 % sur le produit brut ; l’article 161 permet, sous conditions, 35 % sur la plus-value nette avec un représentant au Mexique. Le notaire est solidairement responsable de la retenue.

Un traité peut-il réduire cette retenue ?

Oui, le cas échéant. Le Mexique a des conventions avec, entre autres, les États-Unis, le Canada et l’Espagne. L’article 13 de la convention Mexique–États-Unis traite des plus-values immobilières. L’application dépend de la résidence fiscale du cédant et du texte conventionnel.

La cession de droits de fideicomiso est-elle taxée autrement ?

Dans les fideicomisos immobiliers hors régime FIBRA, la LISR applique la transparence : la plus-value est attribuée au bénéficiaire ou au cédant des droits, comme une vente de l’immeuble sous-jacent. Le régime FIBRA (articles 187 et 188 LISR) est un autre véhicule.

L’acquéreur paie-t-il aussi un impôt à la clôture ?

Oui. L’impôt sur l’acquisition d’immeubles (ISAI) est à la charge de l’acquéreur et est calculé par le notaire. Au Quintana Roo, il est fixé par la loi fiscale de l’État. ISR et ISAI se règlent à la même table, mais ce sont deux obligations distinctes.

Quels documents prouvent le coût d’acquisition ?

L’acte d’achat original et les factures d’améliorations. Les tribunaux collégiaux en matière administrative ont jugé que la charge de la preuve du coût documenté pèse sur le contribuable. L’absence d’acte primitif (successions, rachats) doit être reconstruite avant la signature.

Étape suivante

IBG Legal propose une évaluation initiale d’adéquation sans frais, sous réserve d’un examen de la portée du dossier, pour revoir le coût fiscal actualisé et la retenue prévue d’une opération concrète. L’analyse de fond est dans l’article cité ; le service est le dossier de clôture. Prenez rendez-vous depuis le bouton de cette page, ou écrivez via le formulaire de contact.