Utilisation des Fiducies Immobilières pour les Investisseurs Étrangers

L’interdiction constitutionnelle de la propriété étrangère directe de biens immobiliers dans la zone restreinte du Mexique n’a pas empêché un demi-siècle d’investissements étrangers soutenus à Cancún, Playa del Carmen, Tulum et dans les Caraïbes mexicaines au sens large. Elle a plutôt généré le fideicomiso inmobiliario : une structure de fiducie statutaire par laquelle les institutions de crédit mexicaines détiennent le titre légal tandis que les bénéficiaires étrangers exercent les droits substantiels d’usage, de jouissance et de disposition. La compréhension de ce mécanisme avec précision technique n’est pas facultative pour tout investisseur étranger acquérant une propriété à Quintana Roo. La fiction juridique qui le caractérise crée des vulnérabilités spécifiques que les praticiens et les investisseurs sous-estiment régulièrement — et que la jurisprudence expose systématiquement.

Architecture constitutionnelle et statutaire

L’interdiction découle directement de l’article 27, paragraphe I de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (CPEUM), qui réserve le droit d’acquérir le dominio directo sur les terres, les eaux et leurs dépendances aux ressortissants mexicains et aux sociétés mexicaines disposant d’une clause Calvo. Les ressortissants étrangers sont catégoriquement exclus de l’acquisition du titre direct dans la zona restringida : une bande de territoire s’étendant sur 100 kilomètres de toute frontière terrestre internationale et 50 kilomètres de tout littoral. Pour Quintana Roo — où pratiquement l’intégralité de la côte développée se situe dans ce périmètre — l’interdiction est structurellement universelle.

Le cadre statutaire opérationnel est la Ley de Inversión Extranjera (LIE), DOF 27 décembre 1993, telle que modifiée le plus récemment en 2019. L’article 10 LIE réénonce l’interdiction constitutionnelle au niveau statutaire, l’étendant explicitement aux personnes physiques étrangères et aux personnes morales étrangères. L’article 10-A crée ensuite deux exceptions opérationnelles : (i) pour les usages résidentiels, les personnes étrangères peuvent acquérir des derechos como beneficiarios par l’intermédiaire d’un fideicomiso constitué par une institution de crédit mexicaine autorisée en qualité de fiduciaire ; et (ii) pour les usages non résidentiels, les sociétés mexicaines — y compris celles disposant d’un capital entièrement ou majoritairement étranger — peuvent acquérir le titre direct, pourvu que leurs instruments constitutifs incorporent la clause Calvo requise en vertu de l’article 27 CPEUM.

L’autorisation n’est pas implicite. L’article 11 LIE exige que la fiduciaire obtienne un permiso formel de la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE) avant d’exécuter l’acte fiduciaire. L’examen de la SRE s’étend à la description cadastrale de la propriété, à son usage déclaré et à l’identité du bénéficiaire étranger. Absent cette étape administrative, aucun Notario Público mexicain ne peut formaliser l’acte et le registre public de la propriété refusera l’inscription. L’article 14 LIE impose une obligation de notification permanente : toute modification ultérieure de la fiducie — y compris la substitution du bénéficiaire, la modification de l’usage autorisé ou la restructuration de l’objet de la fiducie — exige une notification prompte à la SRE, sous peine de sanctions administratives que les praticiens de ce marché sous-estiment régulièrement.

Structure fiduciaire : mécanismes juridiques en vertu de la LGTOC

Le fideicomiso inmobiliario fonctionne concurremment en vertu de la LIE et en vertu des articles 381 à 407 de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito (LGTOC). Selon l’article 381 LGTOC, le fideicomiso est constitué lorsque le fideicomitente — généralement le vendeur mexicain ou un promoteur — transfère la propriété d’actifs déterminés à une fiduciaria, pour être détenue à une fin licite au profit du fideicomisario (l’acquéreur étranger). L’effet juridique est un transfert du dominio fiduciario à la banque : le titre se vêt formellement dans la fiduciaire, non dans le bénéficiaire étranger. C’est la fiction juridique centrale du mécanisme.

L’article 385 LGTOC limite le rôle de fiduciaire aux institutions de crédit mexicaines expressément autorisées par la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV). En pratique, le marché est dominé par cinq institutions : BBVA México, Santander México, Banorte, HSBC México et Scotiabank México. La disposition établissant que les actifs en fiducie constituent un patrimonio autónomo — une masse légalement isolée distincte du bilan propre de la fiduciaire et des tiers créanciers — est localisée dans le chapitre fideicomiso de la LGTOC ; les citations dans les éditions antérieures de cet article et dans la littérature secondaire ont diversement identifié cette disposition comme article 394 ou article 395 selon l’année de codification consultée. Les lecteurs sont avisés que la LGTOC a été sujette à renumérotation dans le cadre des consolidations DOF, et la disposition opérationnelle doit être vérifiée par rapport au texte consolidé DOF actuel disponible sur le portail DOF (www.dof.gob.mx) avant la conclusion ou le recours contentieux. L’effet juridique substantiel ne prête pas à controverse : la propriété détenue en fiducie constitue une masse autonome qui ne peut être saisie par les créanciers de la banque en cas d’insolvabilité. Cependant, la solidité de cette isolation en vertu des procédures de résolution effectives — comme développé ci-dessous — est plus incertaine que le texte statutaire l’implique.

Le plafond de durée limitant les fideicomisos constitués pour des bénéficiaires privés non caritatifs à 50 ans figure pareillement dans le bloc 381–407 de la LGTOC. Les commentaires historiques ont attribué cette règle à l’article 395 ; les consolidations ultérieures au DOF ont affecté la numérotation des dispositions dans tout le chapitre, et le numéro d’article portant cette règle dans la version actuelle requiert vérification par rapport au texte consolidé au DOF. L’article 12 LIE reproduit indépendamment le maximum de 50 ans pour les fideicomisos de zone restreinte, tout en prévoyant que le terme est renouvelable pour des périodes égales sur demande du fidéicommissaire, et l’article 12 LIE n’est pas soumis à la même incertitude de renumérotation. L’acte doit être exécuté devant un Notario Público mexicain en espagnol et inscrit au Registre public des biens immeubles (Registro Público de la Propiedad) de la municipalité correspondante. Le nom de la fiduciaire — non celui du bénéficiaire — figure comme titulaire inscrit, avec des implications profondes pour le financement hypothécaire, les garanties hypothécaires et l’exécution des ordonnances restrictives.

Droits du Fidéicommissaire

L’article 13 LIE énumère les droits substantiels du bénéficiaire étranger avec une précision statutaire remarquable. Le fidéicommissaire peut : (i) utiliser et jouir directement du bien ; (ii) instruire la fiduciaire de conférer l’usage et la possession à des tiers, notamment par des contrats de location ; (iii) substituer ou modifier les droits des bénéficiaires en faveur d’autres personnes, sous réserve des restrictions applicables ; (iv) instruire la fiduciaire de vendre le bien et de transmettre les produits ; et (v) transmettre les droits du bénéficiaire mortis causa aux héritiers ou légataires, y compris les ressortissants étrangers, sous réserve du droit successoral et du droit des successions applicables.

La caractérisation juridique de ces droits — qu’ils constituent un derecho real ou un derecho personal — a suscité un débat doctrinal durable avec des conséquences pratiques directes. Óscar Vásquez del Mercado, dans son ouvrage fondateur Contratos Mercantiles, soutient que la position du fidéicommissaire est essentiellement contractuelle : le bénéficiaire détient une créance personnelle contre la fiduciaire plutôt qu’un droit réel opposable erga omnes. Miguel Acosta Romero et Pablo Roberto Gómez Cotero, dans Derecho Bancario, proposent une caractérisation plus nuancée, décrivant l’ensemble des droits prévus à l’article 13 LIE comme un intérêt statutaire sui generis qui fonctionne de manière quasi-propriétaire sans satisfaire aux exigences formelles du droit civil d’un derecho real. Jorge Barrera Graf, dans ses écrits sur la théorie générale du fidéicommis en droit commercial mexicain, a anticipé la tension durable : un mécanisme conçu pour permettre la propriété bénéficiaire doit inévitablement entrer en tension avec un système de propriété du droit civil qui ne reconnaît pas formellement le titre équitable ou bénéficiaire.

La Première Chambre de la Suprema Corte de Justicia de la Nación (SCJN) a constamment jugé que la fiduciaire est la seule partie ayant qualité pour faire valoir directement les droits de propriété contre les tiers, et que le recours du fidéicommissaire en cas d’ingérence de tiers s’exerce contractuellement contre le fiduciaire plutôt que directement contre la partie contrevenante. Ce principe est fondamental pour la pratique dans la Riviera Maya : il régit les litiges de limites, les procédures d’occupation non autorisée et l’exécution des servitudes, et le détour contractuel par la fiduciaire peut ajouter des mois à ce qui serait autrement une action possessoire simple. La Primera Sala de la SCJN a articulé cette position dans plusieurs résolutions ; les numéros de registre spécifiques de tesis aislada et jurisprudencia pour les critères principaux sont disponibles par la plateforme de recherche Semanario Judicial de la Federación IUS (sjf.scjn.gob.mx) en utilisant les termes « fiduciaria », « legitimación activa » et « fideicomiso inmobiliario ». Les lecteurs qui ont besoin de numéros de registre et de dates d’approbation pour un appui contentieux ou transactionnel doivent obtenir directement de cette plateforme la tesis régissante actuelle, car la SCJN a émis des modifications successives à ce critère et s’appuyer sur une seule citation historique sans confirmer qu’elle demeure la jurisprudencia opératoire risque l’erreur. IBG Legal maintient un registre organisé des critères régissants actuels pour les litiges en matière de fideicomisos de zone restreinte et peut fournir des références de tesis spécifiques sur demande.

La même obligation de vérification s’applique aux critères soutenus par la Pleno de la SCJN concernant la validité constitutionnelle des restrictions de l’article 27 CPEUM sur la propriété directe étrangère de terres dans la zone restreinte : ces derniers ont été confirmés par plusieurs contentieux constitutionnels et sont accessibles par expédient par la plateforme Semanario.

Coûts, Durée et Vulnérabilités Structurelles

Les structures de coûts transactionnels pour le fideicomiso inmobiliario sont routinièrement sous-estimées. Les composantes principales sont :

• Frais d’autorisation SRE : un droit fédéral actuellement fixé à environ MXN 11 000–14 000 par transaction selon le barème applicable de la Ley Federal de Derechos, sous réserve d’indexation annuelle ;
• Honoraires notariaux et frais d’enregistrement : généralement 1–2 % de la valeur fiscale ou transactionnelle du bien immobilier selon les barèmes des honoraires notariaux de Quintana Roo et les tarifs d’enregistrement municipal ;
• ISAI (Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles) : un impôt d’acquisition au niveau de l’État appliqué à des taux entre 2 % et 3 % de la valeur d’acquisition selon la Ley de Hacienda del Estado de Quintana Roo et les ordonnances municipales de revenus applicables — taux qui varient entre Solidaridad, Benito Juárez, Puerto Morelos, Tulum et Cozumel. Les Tribunales Colegiados del Décimo Noveno Circuito ont émis des critères traitant de la liquidation de l’ISAI dans les acquisitions par intermédiaire de fiducie et des exigences d’enregistrement pour les actes de fideicomiso dans les municipalités de Quintana Roo ; les tesis pertinentes sont accessibles par le Semanario Judicial de la Federación par circuit et par matière. Comme pour les critères de la SCJN Primera Sala mentionnés ci-dessus, les lecteurs ayant besoin de numéros de registre spécifiques et de dates d’approbation pour des questions d’ISAI ou d’enregistrement doivent effectuer une recherche de texte actuel sur la plateforme IUS ou demander le registre de citations sélectionnées d’IBG Legal ;
• Frais annuels de maintenance fiduciaire : facturés par la banque dépositaire à USD 500–1 800 par an, selon l’institution et la complexité du bien immobilier, générant un coût à long terme important que les acquéreurs projetant des périodes de détention de 20 ans ne capitalisent souvent pas correctement ;
• Coûts de renouvellement à l’année 50 : un cycle complet de deuxième autorisation SRE, au coût équivalent au permiso initial, généralement absent des modèles financiers d’acquisition.

Le terme de 50 ans, bien que renouvelable, introduit une vulnérabilité structurelle que Jesús de la Fuente Rodríguez, dans son Tratado de Derecho Bancario y Bursátil, identifie comme l’un des risques juridiques les plus sous-estimés dans les transactions en zone restreinte : l’article 12 LIE stipule que le renouvellement s’effectue « sur demande » mais n’oblige pas expressément la SRE à l’accorder dans un délai défini, ni ne précise les conséquences de l’inaction ou du refus réglementaire. Aucun tribunal mexicain n’a encore abordé le statut juridique d’un bénéficiaire dont le terme de 50 ans expire en attente d’une demande de renouvellement. Cette lacune a persisté pendant trois cycles législatifs sans correction.

Alternatives au Fideicomiso

L’article 10-A LIE, paragraphe II, permet l’acquisition de biens immobiliers en zone restreinte à des fins non-résidentielles par le biais d’une sociedad mexicaine — généralement une Sociedad Anónima de Capital Variable (S.A. de C.V.) ou une Sociedad Anónima Promotora de Inversión (S.A.P.I. de C.V.) — indépendamment du pourcentage de propriété étrangère, pourvu que les instruments sociaux contiennent la Clause Calvo. Cette structure élimine les frais annuels de fiducie et le risque de renouvellement de 50 ans, mais introduit une exposition à la gouvernance d’entreprise, des considérations de rapatriement de bénéfices selon la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR), et un risque de reclassification si les autorités déterminent que l’utilisation réelle est résidentielle plutôt que commerciale ou touristique.

Le derecho de superficie — droit de surface selon les articles 1010 à 1028 du Código Civil Federal (CCF) et leurs équivalent dans le Código Civil del Estado de Quintana Roo — constitue une alternative pour les développeurs de complexes touristiques et hôteliers : un droit transférable et enregistrable de construire et d’exploiter des améliorations sur des terrains de tiers pendant jusqu’à 99 ans, sans exiger une structure fiduciaire ou une autorisation SRE. Son utilisation sur les marchés résidentiels est limitée par des restrictions de financement, car les prêteurs hypothécaires sont généralement réticents à accepter les droits de surface comme sûreté principale en l’absence de recours au titre de propriété du sol.

Les investisseurs institutionnels doivent évaluer séparément les Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAs), régis par les articles 187 et 188 de la LISR et la Circular Única de Emisoras de la CNBV. Les FIBRAs permettent la participation de portefeuille étrangère dans des actifs immobiliers diversifiés cotés à la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), avec un traitement de revenu transparent applicable aux portefeuilles d’hôtels, de commerces de détail et de logistique dans les Caraïbes mexicains sans déclencher d’exigences de fidéicommis de zone restreinte pour l’investisseur individuel. Plusieurs caractéristiques structurelles requièrent une attention particulière de la part des investisseurs institutionnels étrangers. L’article 188 de la LISR impose une retenue à la source de 10 % sur les distributions de FIBRA aux investisseurs non-résidents, qui doit être modélisée par rapport au traitement de la source mexicaine de revenus de fidéicommis par la juridiction d’origine de l’investisseur avant toute conclusion sur l’amélioration après impôts. Les véhicules FIBRA sont en outre tenus de maintenir au moins 70 % de leurs actifs investis dans l’immobilier, ce qui limite la flexibilité du portefeuille par rapport aux autres véhicules d’investissement immobilier. Les contraintes de liquidité de la BMV sur les certificats FIBRA peuvent également affecter le calendrier de sortie des investisseurs institutionnels ayant des fenêtres de rachat définies, particulièrement dans les structures FIBRA plus petites ou concentrées par secteur. Le fait que la participation aux FIBRAs améliore matériellement les rendements après impôts par rapport à la propriété directe en fidéicommis dépend de l’interaction spécifique entre les obligations de retenue à la source mexicaines et le traitement par le pays d’origine de l’investisseur des distributions de fidéicommis étrangers — une analyse qui doit être menée sur la base juridiction par juridiction plutôt que supposée comme une conclusion générale.

Perspectives comparatives : Panama et Thaïlande

La Ley de Fideicomisos du Panama (Loi 1 du 5 janvier 1984, telle que modifiée par la Loi 21 de 2017) établit un régime fiduciaire largement analogue dans sa structure au cadre LGTOC mexicain mais avec une distinction opérationnelle matérielle : les fiduciaires panaméens n’ont pas besoin d’être des institutions de crédit. Toute entité autorisée par la Superintendencia de Bancos de Panamá peut agir en tant que fiduciaire, générant une concurrence tarifaire, des administrateurs de fidéicommis spécialisés et une capacité de fidéicommis perpétuel absente du marché mexicain. La restriction mexicaine du rôle de fiduciaire aux banques autorisées par la CNBV selon l’article 385 de la LGTOC a produit une structure tarifaire oligopolistique avec une différenciation de services limitée. Le régime panaméen permet également les fidéicommis de durée indéfinie dans un structurage approprié, alors que le plafond statutaire de 50 ans du Mexique introduit l’incertitude de renouvellement déjà notée. Pour la planification successorale multigénérationnelle impliquant des propriétés côtières mexicaines, cette comparaison est un thème récurrent dans les mandats transfrontaliers de family office.

La Land Code Act thaïlandaise B.E. 2497 (1954), section 86, offre un contraste plus marqué : il n’existe pas de véhicule statutaire équivalent au fidéicommis mexicain. Les ressortissants étrangers sont interdits de propriété foncière, et les mécanismes déployés dans la pratique — accords de bail de 30 ans avec options de renouvellement contractuel, structures de sociétés mandataires thaïlandaises et propriété de condominium limitée à 49 % de la superficie totale d’un immeuble — ne bénéficient pas de reconnaissance statutaire comme voies valides d’accès à la propriété bénéficiaire. Les tribunaux thaïlandais ont à plusieurs reprises invalidé les structures de sociétés mandataires comme des contournements de l’interdiction, exposant les investisseurs étrangers à l’annulation des titres sans recours. Le fidéicommis mexicain, par contraste, fournit un intérêt bénéficiaire reconnu par la loi, exécutoire judiciairement, transparent aux autorités de régulation et incapable d’être caractérisé comme un contournement illégal. Pour les investisseurs comparant Quintana Roo avec Phuket ou Koh Samui, la reconnaissance statutaire du titre bénéficiaire du Mexique constitue une distinction juridiquement exécutoire absente du cadre thaïlandais.

Évolution législative et lacunes critiques

Le régime de zone restreinte a subi trois ajustements législatifs importants depuis 1993 : l’amendement de 1996 clarifiant l’exception non-résidentielle pour les sociétés mexicaines ayant des capitaux étrangers ; la révision de 1999 des calendriers tarifaires de la SRE ; et la réforme de 2019 de la LIE. Cette réforme de 2019, publiée au DOF le 15 juin 2019, est plus précisément caractérisée comme un large paquet de modernisation procédurale que comme un amendement ciblé aux obligations de notification de modification de fidéicommis. Son champ d’application principal concernait le cadre de rapports du RNIE (Registro Nacional de Inversiones Extranjeras) et l’incorporation de procédures de dépôt électronique dans plusieurs articles du statut. Bien que les obligations de notification de l’article 14 de la LIE pour les modifications de fidéicommis relèvent de l’infrastructure procédurale affectée par cette modernisation, il serait imprécis de décrire la réforme de 2019 comme un amendement spécifique aux exigences de notification de modification de fidéicommis de l’article 14 : la réforme a abordé la procédure électronique et numérique dans l’ensemble du statut, et le contenu substantiel de l’article 14 n’était pas son objet ciblé. Les praticiens doivent consulter directement la publication du DOF du 15 juin 2019 pour identifier les articles spécifiques modifiés et les dispositions transitoires opératoires. La réforme substantielle de l’article 27 CPEUM — qui nécessiterait une supermajorité des deux tiers dans les deux chambres et la ratification par une majorité des législatures des États — n’a pas eu lieu et fait face à une résistance politique ancrée enracinée dans le nationalisme terrien.

Trois lacunes doctrinales demeurent critiquement non résolues. Premièrement, l’absence d’un mécanisme d’enregistrement qui consigne directement l’identité du bénéficiaire aux côtés du titre enregistré de la fiduciaire oblige les praticiens à se fier à l’acte de fidéicommis lui-même comme document de titre bénéficiaire opérationnel, créant une opacité dans les recherches de titre et limitant les options de financement hypothécaire pour les propriétés détenues par des étrangers. Deuxièmement, la Ley de Concursos Mercantiles (LCM) ne contient aucune disposition régissant spécifiquement l’administration et le transfert des actifs en fidéicommis immobiliers dans les procédures d’insolvabilité bancaire ; le cadre de résolution de l’IPAB traite de la protection des déposants, non de la continuité des actifs fiduciaires. Les conséquences pratiques de cette lacune ont été exposées de manière aiguë dans les procédures d’insolvabilité impliquant un promoteur immobilier de Quintana Roo qui avait structuré plusieurs portefeuilles immobiliers par le biais d’arrangements en fidéicommis simultanés : les bénéficiaires étrangers se sont retrouvés sans accès à leurs propriétés pendant des périodes prolongées en attente de désignations de fiduciaires substituts. IBG Legal a été directement impliqué dans la pratique dans les procédures découlant de cette affaire ; les détails d’identification, y compris le numéro d’expédient, le Juzgado de Distrito en Materia Mercantil compétent et les parties, sont retenus à la demande du client. Le risque juridique structurel que l’affaire illustre — l’échec de la LCM à aborder la continuité des actifs en fidéicommis dans l’insolvabilité des promoteurs — n’est pas contesté et a persisté dans les cycles législatifs ultérieurs sans correction. Troisièmement, les fidéicommis de pré-vente (preventa) — par lesquels les acheteurs étrangers acquièrent des droits bénéficiaires dans des propriétés non encore construites — opèrent dans une zone grise réglementaire où la Ley Federal de Protección al Consumidor (LFPC) s’applique en principe mais le cadre d’exécution de la PROFECO est mal calibré pour les structures en fidéicommis multi-parties impliquées.

IBG Legal est un cabinet spécialisé en contentieux avec une expérience pratique directe dans les procédures d’insolvabilité de Quintana Roo impliquant la continuité des actifs en fidéicommis et une pratique établie devant les Tribunales Colegiados del Décimo Noveno Circuito sur les litiges en matière d’enregistrement de fidéicommis et de liquidation ISAI dans les acquisitions médiatisées par fidéicommis. Le cabinet se spécialise dans les structures de fidéicommis immobiliers, les transactions d’investissement étranger et les litiges de zone restreinte, avec siège à Cancún et bureaux à Mexico City et Querétaro. Notre équipe conseille les particuliers étrangers, les investisseurs institutionnels, les family offices transfrontaliers et les promoteurs immobiliers sur la structuration des fidéicommis, l’exécution des droits bénéficiaires, les procédures de modification des fidéicommis et les véhicules d’acquisition alternatives dans la Riviera Maya et les Caraïbes mexicains. Pour des conseils spécialisés sur toute question traitée dans cet article, contactez-nous.

Sources et Références

Législation

• Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, Article 27, paragraphe I (zone restreinte et Clause Calvo)
• Ley de Inversión Extranjera, DOF 27 décembre 1993, tel que modifié ; réforme de 2019 publiée DOF 15 juin 2019 (modernisation procédurale et dépôt électronique RNIE) : Articles 10, 10-A, 11, 12, 13, 14
• Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera y del Registro Nacional de Inversiones Extranjeras, DOF 8 septembre 1998, tel que modifié
• Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito : Articles 381–407 (régime de fidéicommis) ; veuillez noter que les numéros d’articles spécifiques dans ce bloc concernant la règle du patrimonio autónomo et le plafond de durée de 50 ans exigent une vérification par rapport au texte consolidé actuel de la DOF, car le chapitre a fait l’objet de renumérotations au cours des consolidations successives
• Ley de Instituciones de Crédito : Articles 79–92 (opérations fiduciaires des institutions de crédit)
• Código Civil Federal : Articles 1010–1028 (derecho de superficie)
• Código Civil del Estado de Quintana Roo : dispositions équivalentes concernant les droits de surface et les biens immobiliers
• Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR) : Articles 187–188 (régime de transparence FIBRA ; l’Article 188 impose une retenue de 10 % sur les distributions aux investisseurs non-résidents)
• Ley Federal de Derechos : barèmes de frais d’autorisation de la SRE pour les fidéicommis de zone restreinte
• Ley de Hacienda del Estado de Quintana Roo : dispositions ISAI applicables par municipalité
• Ley de Concursos Mercantiles : cadre général d’insolvabilité, absence de dispositions spécifiques relatives aux actifs en fidéicommis
• Ley Federal de Protección al Consumidor : applicabilité aux arrangements de fidéicommis preventa
• Panama : Ley de Fideicomisos, Loi 1 du 5 janvier 1984, tel que modifié par la Loi 21 de 2017
• Thaïlande : Land Code Act B.E. 2497 (1954), Section 86

Critères Judiciaires

• Cour suprême de justice de la nation, Première chambre : critères relatifs au droit exclusif de la fiduciaire d’exercer l’action en reconnaissance de droits de propriété contre les tiers dans les litiges relatifs aux fiducies en zone restreinte ; recours du fiduciaire caractérisé comme contractuel plutôt que réel. Les numéros de thèse isolée et de jurisprudence sont consultables via la plateforme Semanario Judicial de la Federación IUS (sjf.scjn.gob.mx) en utilisant les termes de recherche « fiduciaria », « legitimación activa » et « fideicomiso inmobiliario ». IBG Legal maintient un registre curé des critères actuels en vigueur et peut fournir les numéros de registre spécifiques et les dates d’approbation sur demande.
• Cour suprême de justice de la nation, Pleno : validité constitutionnelle établie des restrictions imposées par l’article 27 CPEUM concernant la propriété foncière étrangère directe en zone restreinte, confirmée par de multiples défis constitutionnels. Les expédientes pertinents sont consultables par matière via la plateforme Semanario Judicial de la Federación.
• Tribunaux collégiés de circuit, Dix-neuvième circuit (Quintana Roo) : critères relatifs à la liquidation de l’ISAI dans les acquisitions réalisées par l’intermédiaire de fiducies et aux conditions d’inscription au registre des actes de fideicomiso dans les municipalités de Quintana Roo. Thèses consultables via la plateforme Semanario Judicial de la Federación IUS filtrées par dix-neuvième circuit et matière. Les numéros de registre spécifiques et les dates d’approbation sont disponibles auprès du registre de pratique d’IBG Legal sur demande.

Doctrine

• Acosta Romero, Miguel et Gómez Cotero, Pablo Roberto, Derecho Bancario, Editorial Porrúa, México (multiples éditions) : chapitres sur les operaciones fiduciarias et patrimonio autónomo
• Vásquez del Mercado, Óscar, Contratos Mercantiles, Editorial Porrúa, México (multiples éditions) : fideicomiso comme obligation contractuelle et caractérisation des droits du fiduciaire
• De la Fuente Rodríguez, Jesús, Tratado de Derecho Bancario y Bursátil, Editorial Porrúa, México, vol. II : durée du fideicomiso, risque de renouvellement et insolvabilité de la fiduciaire
• Barrera Graf, Jorge, Instituciones de Derecho Mercantil, Editorial Porrúa, México : théorie générale de la fiducie, fiction juridique du dominio fiduciario et tension avec les catégories de propriété du droit civil

Sources officielles et réglementaires

• Secrétariat des relations extérieures (SRE), Direction générale des affaires juridiques : critères d’autorisation et procédure de demande pour les fideicomisos en zone restreinte en vertu de l’article 11 LIE
• Commission nationale bancaire et des valeurs (CNBV) : registre des autorisations des institutions agréées pour agir en tant que fiduciaires en vertu de l’article 385 LGTOC ; Circulaire unique des émetteurs (cadre réglementaire FIBRA)
• Secrétariat de l’économie : Règlement de la LIE et RNIE (Registro Nacional de Inversiones Extranjeras) obligations de déclaration pour les bénéficiaires de fiducies ; publication de la réforme du Journal officiel du 15 juin 2019
• Institut pour la protection de l’épargne bancaire (IPAB) : cadre de résolution et ses limitations concernant les actifs immobiliers fiduciaires
• PROFECO : critères d’application de la protection des consommateurs applicables aux transactions immobilières en phase de prévente impliquant des structures fiduciaires
• Portail du Journal officiel de la fédération (www.dof.gob.mx) : texte consolidé actuel du LGTOC au Journal officiel pour vérification de la numérotation des articles dans le chapitre fideicomiso 381–407