Droit Immobilier

La Pertinence de l'Enregistrement Public dans l'Achat de Biens Immobiliers

13 avril 2026 — Enrique Benet-Gregg

Le Paradoxe du Transfert Consensuel : Pourquoi le Titre Seul Ne Suffit Pas

Le droit civil mexicain crée une tension structurelle qui discipline chaque acquisition de bien immobilier dans le pays : en vertu de l’article 2014 du Código Civil Federal (CCF), la propriété des biens immobiliers se transfère entre les parties contractantes par le seul effet de l’accord, sans aucune exigence de livraison physique ou d’enregistrement formel. L’acheteur devient propriétaire au moment où le contrat est exécuté. Cependant, cette même disposition se termine par une clause qui qualifie fondamentalement ce principe : « debiendo tenerse en cuenta las disposiciones relativas del Registro Público » — compte tenu dûment des dispositions concernant le Registre Public. Cette clause finale n’est pas accessoire. Elle encapsule un système entier de risque.

La conséquence pratique est qu’un acheteur qui détient une acte signé ou un accord privé mais ne procède pas à l’enregistrement acquiert une propriété parfaitement valide entre les parties, mais entièrement invisible à l’univers juridique des tiers. Dans un marché aussi dynamique et transactionnel que Cancún, la Riviera Maya et Tulum — où les cycles de développement s’accélèrent, le financement est superposé, et les chaînes de propriété sont fréquemment complexes — l’écart entre le titre consensuel et le titre enregistré est là où le contentieux naît.

Le Registre Public de la Propriété : Cadre Constitutionnel et Législatif

Le Registro Público de la Propiedad (RPP) fonctionne selon une structure normative bifurquée. Au niveau fédéral, le CCF établit les principes généraux applicables dans tout le Mexique (articles 2999–3016). Au niveau des États, chaque entité édicte sa propre législation et réglementations en matière de registre. À Quintana Roo, les instruments principaux sont le Código Civil del Estado de Quintana Roo (CCQR), la Ley del Registro Público de la Propiedad y del Comercio del Estado de Quintana Roo, et le cadre opérationnel administré par l’Instituto Registral y Catastral del Estado de Quintana Roo (IRCA), qui a supervisé des rondes de numérisation successives culminant avec la migration de plateforme achevée en 2022–2023.

L’objectif institutionnel du RPP est d’organiser et de donner publicité aux actes juridiques et contrats relatifs aux biens immobiliers afin qu’ils puissent être connus et invoqués par les tiers. Cette fonction est organisée autour de trois principes fondateurs : publicidad registral (notification légale à toutes les parties), oponibilidad (opposabilité des droits enregistrés aux tiers), et fe pública registral (la présomption d’exactitude et de complétude du registre enregistré). Chacun de ces principes a un contenu juridique distinct et génère des risques contentieux distincts lorsqu’il est ignoré.

Évolution Législative : Du Folio Personnel au Folio Réel

L’évolution historique de la législation relative aux registres mexicains est un contexte nécessaire pour comprendre les vulnérabilités résiduelles du système actuel. Le modèle de registre original organisait les entrées par l’identité du cédant-cessionnaire — le système folio personal ou index — rendant les recherches de titre laborieuses et susceptibles de lacunes créées par les changements de nom, les chaînes de succession, et les cessions informelles. La transition vers le système folio real, organisé par propriété individuelle plutôt que par partie, a été progressivement adoptée par les États mexicains au cours des années 1990 et 2000.

Pérez Fernández del Castillo, dans son traité faisant autorité sur le Derecho Registral, note que la coexistence de dossiers manuels et électroniques pendant les périodes de transition crée un risque systémique que les études de titre doivent explicitement prendre en compte. Son observation reste d’une actualité aigüe à Quintana Roo pour les parcelles rurales et adjacentes aux ejidos qui n’ont accédé au registre privé qu’après régularisation en vertu du Programa de Certificación de Derechos Ejidales y Titulación de Solares (PROCEDE) et des programmes successeurs connexes. Ces propriétés comportent des exigences d’enregistrement double : la vérification à la fois au RPP et au Registro Agrario Nacional (RAN) est obligatoire pour confirmer que la transition du domaine ejidal au domaine privé en vertu de l’article 27 de la Constitution a été dûment complétée et reflétée dans les deux systèmes.

Le mécanisme statutaire régissant cette transition est énoncé aux Articles 80–84 de la Ley Agraria, qui règlementent l’adoption du dominio pleno (domaine plein) par les ejidatarios — la voie par laquelle les parcelles ejidales sont converties en propriété privée susceptible d’inscription complète au RPP. PROCEDE lui-même n’a pas été créé directement par ces articles ; il a fonctionné comme un programme de certification administrative établi en vertu du Reglamento Interior de la Secretaría de la Reforma Agraria et des instruments administratifs complémentaires, et sa fonction était principalement la délimitation et la certification des limites des parcelles ejidales. La certificación des droits ejidaux individuels selon la méthodologie de délimitation des parcelles de PROCEDE trouve sa référence statutaire la plus proche aux Articles 56–57 de la Ley Agraria, qui gouvernent la délimitation interne des terres ejidales. La conversion vers un domaine privé plein, toutefois, est exclusivement régie par les Articles 80–84. Les deux niveaux de vérification — le dossier de certification administrative au RAN et l’inscription du dominio pleno au RPP — sont donc juridiquement distincts et doivent être confirmés indépendamment dans tout processus de diligence raisonnable impliquant un titre dérivé d’ejido.

Le système du folio real — le format de registre électronique actuellement en exploitation dans l’ensemble de la Quintana Roo — concentre dans un seul dossier l’ensemble des charges, des privilèges, des annotations et l’historique de propriété pour chaque unité cadastrale. Une étude de titres (estudio de títulos) menée par un avocat qualifié doit couvrir un minimum de vingt ans de chaîne de titre, vérifier l’absence d’anotaciones preventivas, de saisies judiciaires (embargos) et de charges fiscales, et confirmer que la surface inscrite et la description correspondent aux dossiers cadastraux tenus par IRCA. Les divergences entre le dossier de registre et le dossier cadastral — encore courantes dans les zones à forte croissance autour de Tulum et de la Costa Maya — exigent une résolution indépendante avant que tout transfert ne procède.

Oponibilidad : Le cœur opérationnel de la protection des registres

L’Article 3007 du CCF énonce avec une clarté catégorique que les documents qui sont enregistrables en vertu du Code mais qui ne sont pas enregistrés ne produiront pas d’effets à l’égard des tiers. C’est la doctrine de l’oponibilidad : un droit enregistré peut être invoqué contre le monde ; un droit non enregistré ne peut pas l’être. Sa conséquence est immédiate et sévère. Une acquisition non enregistrée, bien que formellement valide entre les parties, ne peut pas être invoquée à l’encontre d’un créancier qui acquiert ultérieurement un privilège, d’un deuxième acheteur qui s’enregistre avant le premier, ou d’une succession en procédure d’insolvabilité.

Le scénario le plus fréquemment litigé dans les tribunaux de Quintana Roo est la double vente (doble venta) : la même propriété vendue à deux acheteurs différents, l’un desquels s’enregistre rapidement et l’autre non. L’acheteur enregistré prévaut — non parce que son contrat est supérieur en date ou en contrepartie, mais parce que l’oponibilidad découle de l’enregistrement, non de la priorité temporelle de la conclusion du contrat. La Première Chambre de la SCJN a constamment affirmé que le tercero registral — le tiers qui se fie de bonne foi au registre — est en droit de bénéficier de la protection de l’état enregistré du titre, et que cette protection ne peut pas être écartée par la preuve d’un accord antérieur non enregistré auquel le tiers n’était pas partie. Cette jurisprudence est développée dans la Tesis 1a./J. 17/2010, Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, Registro Digital 164907, dans laquelle la Primera Sala a établi que la priorité entre les acquéreurs concurrents de la même propriété est régie par la date d’enregistrement et non par la date d’exécution des instruments respectifs, et que l’acquéreur enregistré en premier lieu prévaut sous réserve que les conditions de la buena fe registral soient remplies.

Cette protection est subordonnée à la buena fe registral. La SCJN et diverses Cours d’appel ont développé des critères selon lesquels l’acquéreur tiers ne doit pas avoir eu connaissance réelle du titre antérieur non enregistré au moment de l’acquisition. Les tribunaux mexicains ont affirmé que la connaissance imputée — manifestée, par exemple, par la possession matérielle du bien par l’acheteur antérieur — peut détruire le moyen de défense de bonne foi et priver l’acquéreur enregistré de la protection de l’oponibilidad. Ce critère a été élaboré dans la Tesis 1a. CCXLVII/2016 (Décima Época), Semanario Judicial de la Federación, Registro Digital 2013056, dans laquelle la Primera Sala a affirmé que la possession matérielle d’une propriété par un acquéreur antérieur constitue un fait de notoriété publique qui charge un acquéreur ultérieur d’une connaissance imputée suffisante pour infirmer la bonne foi nécessaire pour la protection du tercero registral. Sur un marché des stations balnéaires où les propriétés sont fréquemment occupées par des locataires ou sont en construction active, la possession peut devenir une variable probante critique et imprévisible.

Fe Pública Registral : La présomption d’exactitude

Distinct from but structurally related to oponibilidad, fe pública registral refers to the presumption that what the registry reflects corresponds to juridical reality. An acquirer who consults the RPP and finds an unencumbered title is entitled to act in reliance on that record. Article 3008 of the CCF introduces an important qualification: registration does not validate contracts or acts that are null or void. The registry’s presumption of accuracy therefore protects the relying party unless the underlying nullity is one that appears from the face of the registered instrument itself, or that the acquirer knew of independently.

This qualification requires careful distinction between two categories of nullity that interact differently with the principle of fe pública registral. Nulidad absoluta — governed by CCF Articles 2225–2228 — characterizes acts that are contrary to law, public order, or morality. Absolute nullity is imprescriptible, may be declared at any time, and may be raised by any interested party, including third parties and the state acting ex officio. Critically, absolute nullity is not healed by registration: a buyer who acquires a property whose chain of title includes an act that is void ab initio cannot invoke fe pública registral to shield that acquisition, regardless of whether they acted in good faith and for valuable consideration. The defect is structural and travels with the title irrespective of subsequent registered transfers. Nulidad relativa, by contrast, is available only to the party protected by the rule infringed, may be extinguished by confirmation or by the running of the applicable limitation period, and — precisely because it is susceptible to cure — interacts more permissively with the registry’s presumption of accuracy. A relying acquirer who purchases from a registered seller whose title is affected only by relative nullity is better positioned to invoke Article 3008’s protection, provided the defect did not appear on the face of the registered instrument and the acquirer had no independent knowledge of it. For buyers conducting due diligence in chains that include potentially defective prior instruments — as is not uncommon in properties with complex ejidal-to-private conversion histories or developer restructurings — this distinction determines whether the registry’s protection is available at all, and counsel must assess each upstream defect against this categorical framework before opining on the reliability of the current registered title.

This distinction carries significant transactional weight. A buyer who acquires from a seller whose title was registered — even if that title derived from a voidable transaction upstream in the chain — is generally protected provided they acted in good faith and for valuable consideration, and provided the defect falls within the category of relative rather than absolute nullity. The principle reflects an institutional preference for the stability of the registered title system over the full protection of parties whose rights were never made public. The price of voluntary non-registration is, in effect, the subordination of one’s title to all subsequent registered interests.

Analyse comparative : Espagne et Colombie

Espagne : Protection absolue en vertu de la Ley Hipotecaria

Le système espagnol, régi par la Ley Hipotecaria du 8 février 1946, fournit l’articulation la plus développée de fe pública registral dans la tradition du droit civil. L’article 34 de la Ley Hipotecaria — la pierre angulaire de la protection du tercero hipotecario — établit qu’une partie qui acquiert du propriétaire enregistré de bonne foi et à titre onéreux, et qui enregistre par la suite son acquisition, ne peut être affectée par les causes d’invalidation ou de résolution du titre du cédant qui n’apparaissent pas au registre. L’enregistrement en Espagne est déclaratif, non constitutif, mais son mécanisme de protection des tiers est parmi les plus solides du monde du droit civil.

Le contraste avec le Mexique est analytiquement instructif. L’article 3008 CCF énonce expressément que l’enregistrement ne valide pas un acte nul ou annulable. L’article 34 espagnol, par contraste, protège l’acquéreur enregistré même contre les réclamations qui auraient rendu le titre du cédant nul — sous condition que les conditions du tercero hipotecario soient satisfaites. Cette divergence explique pourquoi le système espagnol est caractérisé comme offrant une protection « absolue » tandis que le système mexicain offre une protection « relative » : la présomption du registre peut être réfutée au Mexique en démontrant la nullité absolue sous-jacente d’un acte, tandis qu’en Espagne cette même démonstration ne peut généralement pas affecter le tercero hipotecario une fois enregistré. La distinction supplémentaire introduite par la dichotomie nulidad absoluta / nulidad relativa en droit mexicain signifie que le degré de protection que jouissent réellement les acheteurs mexicains dépend non seulement du fait de l’enregistrement mais du caractère juridique de tout défaut présent dans la chaîne des titres antérieurs.

Colombie : Enregistrement constitutif et ses implications structurelles

La Colombie présente l’extrémité opposée du spectre conceptuel. En vertu de l’Estatuto de Registro de Instrumentos Públicos (loi 1579 de 2012), l’enregistrement est constitutif des droits réels : la propriété ne se transfère pas en tant que question de droit substantiel tant que l’instrument n’est pas enregistré auprès du bureau de registre compétent. Le paradoxe du transfert consensuel qui caractérise le droit mexicain est structurellement éliminé — un acheteur colombien qui n’a pas enregistré n’est simplement pas propriétaire, et la distinction entre les effets inter partes et erga omnes est par conséquent inutile.

Le modèle colombien offre une plus grande certitude dans les litiges de priorité contestés mais introduit ses propres rigidités, en particulier lorsque l’enregistrement est retardé par des arriérés administratifs ou contesté par des tiers. Pour les investisseurs étrangers comparant les deux systèmes, le modèle mexicain offre une plus grande flexibilité contractuelle mais exige une gestion des risques plus disciplinée : l’intervalle entre l’exécution de l’acte et l’enregistrement effectif est une fenêtre d’exposition que le système colombien ferme par conception.

D’un point de vue comparatif, le Mexique occupe une position structurellement intermédiaire : la propriété substantielle se transfère par accord (conformément au consensualisme français), mais la protection pratique de cette propriété contre les tiers dépend entièrement de l’enregistrement. Il n’existe pas de régime d’assurance titres au Mexique équivalent aux polices ALTA. Cependant, les instruments pratiques d’atténuation des risques disponibles sur le marché mexicain ne doivent pas être négligés. La protection principale contre les défauts de rédaction d’actes est la responsabilité professionnelle notariale (responsabilidad notarial), qui impose une responsabilité civile et administrative au notaire autorisateur pour les erreurs dans l’instrument ou les manquements à la diligence raisonnable dans la formation de l’acte. Au-delà de la responsabilité notariale, un nombre limité d’assureurs actifs à Quintana Roo offrent des produits de seguro de título qui fournissent une couverture d’indemnisation pour les vices du titre enregistré ; les opérations mexicaines de Chubb ont figuré parmi les prestataires actifs dans ce segment du marché de la Riviera Maya, bien que les conditions de couverture, les exclusions et la capacité de souscription diffèrent matériellement des polices de style ALTA et doivent être examinées indépendamment. Le substitut contractuel le plus largement utilisé pour la souscription de style ALTA dans les acquisitions en phase de développement est l’utilisation de structures de fiducie garantie (fideicomisos de garantía ou arrangements de séquestre par le biais de fiduciaires régulementées), conditionnés à la livraison d’une inscription RPP claire, de sorte que le débours du prix d’achat au promoteur est subordonné à l’enregistrement vérifié au nom de l’acheteur. Ces instruments, considérés ensemble, constituent l’architecture d’atténuation des risques disponible dans laquelle les acheteurs avertis du marché mexicain doivent opérer, et leur déploiement doit être adapté par le conseil à la profile de vulnérabilité spécifique de la transaction.

Lacunes juridiques critiques et points de risque identifiés

Les lacunes structurelles du cadre juridique mexicain actuel méritent une attention particulière de la part des acquéreurs avertis :

Anotations préventives et priorité des créanciers : Une annotation préventive inscrite par un créancier au cours d’un litige bloque effectivement le transfert de propriété libre et peut avoir priorité sur un transfert volontaire ultérieur. L’article 3010 du CCF régit les effets de l’annotation au niveau fédéral, mais la durée et le classement des anotaciones preventivas à Quintana Roo sont en outre régis par la Ley del Registro Público de la Propiedad y del Comercio del Estado de Quintana Roo, qui établit le délai pendant lequel une annotation préventive reste en vigueur et les exigences procédurales pour son renouvellement ou son annulation — des règles qui contrôlent l’issue pratique de la priorité dans tout litige donné. L’interaction entre les annotations préventives et le sursis automatique qui survient à la déclaration du concurso mercantil en vertu des articles 65 et suivants de la Ley de Concursos Mercantiles est le mécanisme juridique opérant dans les scénarios d’insolvabilité des constructeurs : une fois qu’un constructeur entre en concurso, le sursis interdit généralement les actions exécutoires contre la masse, mais le classement d’une créance précédemment annotée par rapport au droit de transfert non enregistré d’un acheteur devient déterminant pour la priorité de récupération et doit être évalué par rapport aux dates spécifiques de l’annotation, aux dates d’enregistrement et à la date de déclaration du concurso. Cette interaction est précisément le contexte dans lequel l’imprévisibilité pratique de l’exécution de l’annotation est la plus conséquente.
Titre dérivé des ejidos et enregistrement double : Les propriétés régularisées par le biais du PROCEDE ou par adjudication de domaine direct en vertu de la Ley Agraria comportent des dossiers d’enregistrement qui sont parfois incomplets ou incompatibles avec la description physique. La conversion du dominio pleno en vertu des articles 80–84 de la Ley Agraria doit être vérifiée à la fois à l’RPP et au RAN ; s’appuyer uniquement sur le dossier RPP expose l’acheteur à des réclamations antérieures qui restent enregistrées au registre agraire ou qui reflètent des procédures de conversion incomplètes.
Régimes de copropriété et enregistrement partiel : Les immeubles en propriété horizontale à Quintana Roo ont fréquemment des unités individuelles enregistrées avant que le régime de copropriété soit formellement constitué et enregistré. Les dossiers de folio individuels peuvent ne pas refléter les charges sur les parties communes ou les obligations en vertu de la déclaration de copropriété, créant ainsi des passifs non divulgués qui se transfèrent avec l’unité.
Latence du registre et l’intervalle notarial : Sur le marché très actif de Quintana Roo, l’intervalle entre l’exécution de l’acte devant un notaire et l’inscription effective à l’RPP peut s’étendre sur plusieurs semaines ou mois. Pendant cette période, l’acheteur détient un titre consensuel qui reste non enregistré et donc non protégé contre les intérêts tiers intervenus. Les protocoles d’atténuation des risques doivent traiter cet écart, que ce soit par le biais de retenues contractuelles, de certifications notariales ou de dispositions de garantie convenues.
Chevauchements de zones côtières fédérales : Les propriétés en bord de mer et les propriétés près des côtes à Quintana Roo peuvent être soumises au régime de la Zona Federal Marítima Terrestre (ZOFEMAT) en vertu de la Ley General de Bienes Nacionales, et le cadre de concession ou d’autorisation régissant l’utilisation de la zone fédérale n’apparaît pas à l’RPP. Un dossier de registre d’État qui semble libre peut masquer une zone fédérale qui rend une partie du titre privé prétendu juridiquement intenable.

Synthèse doctrinale

La doctrine mexicaine autorisée converge vers des conclusions qui ont une application transactionnelle directe. Rojina Villegas, dans son Compendio de Derecho Civil, a caractérisé l’RPP comme un mécanisme de « publicité au sens juridique » — non pas simplement un dossier administratif mais une institution normative qui façonne les droits substantiels en régissant qui peut les faire valoir contre qui. Domínguez Martínez a souligné l’interaction entre le registre et la doctrine de bonne foi, arguant que le registre crée une « apparence légitime » sur laquelle les tiers peuvent se fier, mais que cette apparence est elle-même qualifiée par la bonne foi réelle : l’enregistrement formel par une partie ayant connaissance préalable d’un titre non enregistré concurrent ne bénéficie pas de la protection de la loi. Pérez Fernández del Castillo, dont le Derecho Registral reste la référence standard dans la pratique mexicaine, souligne que l’enregistrement est l’instrument par lequel le principe abstrait de publicité acquiert efficacité juridique, et que la nature volontaire de l’enregistrement au Mexique — aucune loi mexicaine n’oblige un acheteur à s’enregistrer — crée une vulnérabilité systémique que les parties doivent traiter par le biais d’une pratique contractuelle et de diligence raisonnable disciplinée.

L’écart que ces savants identifient — l’enregistrement est juridiquement facultatif mais pratiquement indispensable — est précisément le moteur qui alimente les litiges immobiliers sur les marchés à forte croissance comme Quintana Roo. L’absence d’une exigence d’enregistrement constitutif signifie que les litiges concernant la priorité, les doubles ventes et les conflits de créanciers sont structurellement endémiques au système mexicain, et leur fréquence augmente en proportion directe de l’appréciation du marché et du volume transactionnel.

Conclusion

Le RPP n’est pas une formalité à accomplir après la conclusion de la transaction. C’est le mécanisme par lequel le titre privé devient réalité juridique publique. Un acquéreur qui traite l’enregistrement comme une tâche administrative postérieure à la clôture a, en termes juridiques, acquis un droit qui ne peut être invoqué contre aucun tiers qui enregistre ultérieurement un intérêt concurrent de bonne foi. Dans un marché où les réclamations chevauchantes, les ventes en phase de développement et les structures de financement multicouches sont courantes, les risques de non-enregistrement ne sont pas théoriques. Ils sont litigés régulièrement, et les vulnérabilités structurelles identifiées dans cette analyse — l’intervalle notarial, les interactions annotation-concurso, les lacunes du registre dual ejidal et le plafond de nulidad absoluta sur la protection du registre — se reproduisent avec une consistance prévisible dans le dossier de Quintana Roo.

La réponse la plus concrète à ces vulnérabilités est structurelle plutôt que réactive. Dans les acquisitions en phase de développement spécifiquement, les protocoles d’enregistrement doivent être contractuellement programmés et conditionnés par séquestre : le versement du prix d’achat au promoteur doit être échelonné de sorte que la dernière tranche soit maintenue en séquestre fiduciaire et ne soit libérée que lors de l’inscription vérifiée du RPP au nom de l’acquéreur, le risque d’intervalle notarial étant explicitement réparti par contrat. Intégrer l’étape d’enregistrement dans l’architecture de paiement — plutôt que de la traiter comme un événement administratif distinct — élimine la fenêtre d’exposition que l’intervalle notarial crée et convertit une vulnérabilité indéterminée en une condition de clôture définie et gérable. Cette recommandation structurelle, appliquée de manière cohérente, est la discipline de gestion des risques la plus fiable disponible pour les acquéreurs opérant dans le cadre du transfert consensuel mexicain.

IBG Legal applique une méthodologie d’examen dual RPP et RAN à toute affaire impliquant un titre d’origine ejidal ou adjacent à un ejido à Quintana Roo — un protocole intégré de vérification croisée cadastrale-registre qui traite à la fois le dossier du registre privé et le dossier du registre agraire comme une discipline de diligence raisonnable unifiée, et qui est adapté aux vulnérabilités spécifiques de la période de transition qui caractérisent les marchés côtiers à forte croissance. Notre équipe conseille les acquéreurs étrangers et nationaux, les investisseurs institutionnels et les promoteurs sur la diligence raisonnable du RPP, la stratégie d’oponibilidad, l’analyse de la priorité des créanciers en concurso mercantil et les procédures contentieuses devant les tribunaux de Quintana Roo et les tribunaux fédéraux. Pour initier une consultation d’examen de titre ou discuter d’une acquisition spécifique, contactez directement notre groupe de pratique de Cancún à contacto@ibglegal.com.

Sources et références

Législation fédérale mexicaine

Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, Artículo 27 (tel que modifié, cadre des droits de propriété et du régime ejidal)
Código Civil Federal, Artículos 2014, 2015, 2016 (transfert consensuel de la propriété) ; Artículos 2225–2228 (nulidad absoluta et nulidad relativa : définition, effets et distinction) ; Artículos 2999–3016 (Registro Público de la Propiedad : principes généraux, actes enregistrables, effets de l’enregistrement et effets de la non-enregistrement)
Ley Agraria, Artículos 56–57 (certification des droits ejidaux et délimitation des parcelles dans le cadre du programme administratif PROCEDE) ; Artículos 80–84 (dominio pleno : adoption du domaine plein par les ejidatarios et conversion des parcelles ejidales en propriété privée — base statutaire principale de la voie de privatisation)
Ley de Concursos Mercantiles, Artículos 65 et seq. (suspension automatique lors de la déclaration d’un concurso mercantil et son interaction avec les actions d’exécution des créanciers et les annotations préventives)
Ley General de Bienes Nacionales (Zona Federal Marítima Terrestre et régime de zone fédérale affectant les propriétés côtières)

Législation de l’État de Quintana Roo

Código Civil del Estado de Quintana Roo (tel que modifié jusqu’en 2025)
Ley del Registro Público de la Propiedad y del Comercio del Estado de Quintana Roo (tel que modifiée jusqu’en 2025), y compris les dispositions régissant la durée, le classement et le renouvellement des anotaciones preventivas
Ley del Notariado del Estado de Quintana Roo

Législation comparative

Espagne : Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946, Artículo 34 (tercero hipotecario et protection de l’acquéreur enregistré de bonne foi, y compris contre les causes de nullité n’apparaissant pas au registre)
Colombie : Ley 1579 de 2012, Estatuto de Registro de Instrumentos Públicos, Artículo 2 (effet constitutif de l’enregistrement sur les droits réels immobiliers)

Jurisprudence

Suprema Corte de Justicia de la Nación, Primera Sala: Tesis 1a./J. 17/2010, Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, Registro Digital 164907 — établissant que la priorité entre les acquéreurs concurrents d’un même bien est régie par la date d’inscription et non par la date d’exécution des instruments respectifs, et que le premier acquéreur inscrit prévaut sous réserve des conditions de buena fe registral (autorité centrale en matière de doble venta et d’oponibilidad)
Suprema Corte de Justicia de la Nación, Primera Sala: Tesis 1a. CCXLVII/2016 (Décima Época), Semanario Judicial de la Federación, Registro Digital 2013056 — établissant que la possession matérielle d’un bien par un acquéreur antérieur constitue un fait de notoriété publique suffisant pour imputer à un acquéreur ultérieur une connaissance constructive, niant la buena fe registral requise pour la protection du tercero registral
Suprema Corte de Justicia de la Nación, Primera Sala: critères sur la limitation de la protection du registre en vertu de l’Article 3008 CCF lorsque la nullité de l’acte sous-jacent est manifeste dans l’instrument inscrit lui-même, et sur l’interaction entre nulidad absoluta et le principe de fe pública registral (Semanario Judicial de la Federación, Décima et Undécima Épocas)
Tribunales Colegiados de Circuito: critères sur les effets de priorité des instruments non enregistrés contre les créanciers tiers; critères sur la doble venta et la prévalence de l’instrument inscrit en premier sur l’instrument contracté en premier

Doctrine

Rojina Villegas, Rafael. Compendio de Derecho Civil, vol. II: Bienes, Derechos Reales y Sucesiones. 37e éd. Porrúa, Mexico City, 2021.
Pérez Fernández del Castillo, Bernardo. Derecho Registral. 13e éd. Porrúa, Mexico City, 2020.
Domínguez Martínez, Jorge Alfredo. Derecho Civil: Parte General, Personas, Cosas, Negocio Jurídico e Invalidez. 12e éd. Porrúa, Mexico City, 2018.
Arce Gargollo, Javier. Contratos Mercantiles Atípicos. 14e éd. Porrúa, Mexico City, 2019 (transactions de financement immobilier structuré et de développement).

Sources officielles et institutionnelles

Instituto Registral y Catastral del Estado de Quintana Roo (IRCA): directives opérationnelles, documentation du programme de numérisation du folio real, et rapports techniques de modernisation du registre (2022–2023)
Registro Agrario Nacional (RAN): directives de certification des droits ejidaux et d’intégration des parcelles régularisées au registre privé; instruments administratifs régissant les opérations PROCEDE en vertu du Reglamento Interior de la Secretaría de la Reforma Agraria
Diario Oficial de la Federación: publications pertinentes de réformes du CCF, de la Ley Agraria et de la Ley de Concursos Mercantiles