Quintana Roo et Riviera Maya

L'Importance de la Diligence Raisonnable dans les Transactions Immobilières de Quintana Roo

13 avril 2026 — Enrique Benet-Gregg

Une Juridiction Sans Équivalent

Une seule parcelle sur la Riviera Maya peut simultanément déclencher des restrictions constitutionnelles sur la propriété étrangère, des interdictions environnementales fédérales, des désignations d’utilisation des terres municipales et fédérales concurrentes, des exigences de concession de la Zona Federal Marítimo Terrestre (ZOFEMAT), des complications non résolues d’origine ejidal, et des procédures d’exécution administrative en attente — aucune de laquelle n’apparaîtra dans un examen standard d’acte notarié. L’investisseur qui s’appuie uniquement sur un acte public et un certificat d’enregistrement n’est pas protégé ; il est exposé. Ce qui distingue une acquisition défendable d’un actif bloqué dans Quintana Roo est la profondeur et l’intégration du processus de diligence raisonnable menée avant la clôture de la transaction.

Vérification Registrale : Nécessaire Mais Structurellement Insuffisante

Tout protocole de diligence raisonnable commence par une recherche complète du Registro Público de la Propiedad (RPP). En vertu des Articles 3042 à 3046 du Código Civil Federal, et de leurs équivalents dans le Código Civil del Estado de Quintana Roo, l’enregistrement produit des effets déclaratifs : il génère une notification constructive, mais il ne constitue pas le droit lui-même. La Première Chambre de la Cour Suprême (Suprema Corte de Justicia de la Nación) a constamment soutenu que les droits de propriété immobilière non enregistrés restent valables entre les parties et exécutoires contre ceux ayant une connaissance effective, ce qui signifie qu’une recherche RPP claire ne peut pas exclure les réclamations concurrentes découlant de la possession non enregistrée, des adjudications judiciaires antérieures pas encore annotées, ou des droits provenant du système agraire.

Dans Quintana Roo, cette limitation structurelle est aggravée par l’héritage des conversions ejidales. Suite aux réformes de 1992 de la Ley Agraria — notamment les Articles 80 à 83, qui régissent l’adoption du dominio pleno et la conversion de parcelles ejidales en propriété privée — des superficies côtières importantes ont été régularisées par la Procuraduría Agraria et ensuite transférées à des mains privées. Lorsque ce processus de régularisation a été initié mais jamais complété, des actes privés peuvent exister sans une chaîne de titre traçable à une résolution agraire valide. De façon critique, en vertu de l’Article 83 de la Ley Agraria, une parcelle pour laquelle l’assemblée ejidal a autorisé le dominio pleno mais pour laquelle le certificat du Registro Agrario Nacional n’a jamais été formellement délivré et la parcelle n’a jamais été transférée hors du domaine agraire reste légalement soumise aux normes de propriété ejidale. Tout acte privé prétendu transmettant une telle parcelle est nul ab initio — non pas simplement annulable — avec la conséquence pratique que l’acheteur ne détient aucun titre transférable et ne peut pas corriger le vice par la prescription ou l’annotation registrale. Cette distinction entre titre nul et titre annulable est opérationnellement critique et doit éclairer le champ d’application de tout examen de chaîne de titre agraire. Une diligence raisonnable registrale complète doit donc inclure une recherche parallèle du Registro Agrario Nacional (RAN) et, le cas échéant, un examen des procès-verbaux de l’assemblée générale de l’ejido pertinent et des dossiers de certification PROCEDE. Le RPP seul ne peut pas se substituer à cette analyse.

Diligence Raisonnable Environnementale : La Variable La Plus Conséquente

Le risque environnemental est la dimension la plus conséquente et la plus fréquemment sous-estimée de la diligence raisonnable côtière dans Quintana Roo. En vertu de l’Article 28 de la Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente (LGEEPA), une Manifestación de Impacto Ambiental (MIA) est requise pour les développements immobiliers affectant les écosystèmes côtiers, pour les changements d’utilisation des terres dans les zones forestières ou les forêts tropicales (selvas), et pour les travaux dans les zones humides, les mangroves, les lagunes, les rivières et les estuaires. L’Article 30 de la LGEEPA régit le contenu obligatoire des MIA, et l’Article 35 établit les critères que SEMARNAT applique en accordant, conditionnant ou refusant l’autorisation.

D’une importance particulière pour la Riviera Maya est l’Article 60 TER de la LGEEPA, incorporé par réforme législative le 1er mai 2007. Cette disposition interdit catégoriquement l’enlèvement, le comblement, la transplantation, l’élagage, ou tout travail ou activité qui affecte l’intégrité hydrologique des écosystèmes de mangrove et leur zone d’influence. L’interdiction est absolue : aucune autorisation administrative ou permis environnemental ne peut y déroger. Les tribunaux fédéraux ont, avec une cohérence croissante, confirmé l’application large de l’Article 60 TER aux développements prétendant s’appuyer sur des permis préexistants, traitant cet argument comme légalement intenable lorsque la végétation réelle était présente au moment de l’acte interdit, indépendamment de la date d’émission de l’autorisation.

En complément au régime de la LGEEPA, la NOM-022-SEMARNAT-2003 établit les spécifications techniques pour la conservation et l’utilisation durable des zones humides côtières (humedales costeros), et la NOM-059-SEMARNAT-2010 régit les espèces soumises à un régime de protection spéciale dont la présence documentée sur une parcelle peut déclencher des restrictions d’utilisation des terres indépendantes de celles applicables selon le cadre de planification général. Un audit environnemental complet exige une inspection physique du site, un examen du dossier administratif de SEMARNAT pour toutes les procédures MIA associées à la parcelle ou à ses prédécesseurs en titre, et un recoupement avec le Programa de Ordenamiento Ecológico Territorial applicable à la municipalité concernée.

Utilisation des terres et le POET : naviguer dans les conflits fédéraux-municipaux

La réglementation de l’utilisation des terres à Quintana Roo fonctionne selon une architecture en couches qui génère fréquemment des conflits internes. Au niveau fédéral, la Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano (LGAHOTDU), publiée le 28 novembre 2016 — remplaçant le statut de 1993 — distribue les compétences en matière de planification selon l’Article 10 (attributions fédérales) et établit les exigences minimales de contenu pour les programmes de développement municipal selon l’Article 27. Séparément, l’Article 59 de la LGAHOTDU régit l’analyse de compatibilité d’utilisation des terres au niveau des actions et permis d’urbanisation spécifiques — une obligation distincte des exigences de contenu au niveau du programme de l’Article 27, et qui s’applique opérationnellement au moment de l’examen des autorisations de développement individuelles plutôt qu’au stade de la formulation du programme.

Les instruments opérationnels pour la Quintana Roo côtière sont les Programas de Ordenamiento Ecológico Territorial (POETs), qui assignent des Unidades de Gestión Ambiental (UGAs) avec des usages autorisés spécifiques, des paramètres d’intensité et des mesures d’atténuation requises. Un problème structurel et récurrent — et une source importante de litiges — est le conflit normatif entre les désignations d’UGA dans un POET et les zones d’utilisation des terres établies dans le programme applicable de développement urbain municipal. Lorsque ces instruments divergent, déterminer lequel prévaut nécessite une analyse de compétence constitutionnelle selon l’Article 73, fraction XXIX-G de la Constitution (qui confère au gouvernement fédéral une compétence environnementale concurrente), les principes de lex specialis et lex posterior, et fréquemment une intervention judiciaire. Comme Raúl Brañes Ballesteros l’a documenté dans son ouvrage fondateur sur le droit environnemental mexicain, la fragmentation des compétences environnementales et de planification entre les niveaux fédéral, étatique et municipal génère précisément ce type de chevauchement normatif — une pathologie que la LGAHOTDU n’a abordée que partiellement, et que Brañes a correctement caractérisée comme un symptôme d’un fédéralisme incomplet dans la réglementation territoriale.

ZOFEMAT : la variable côtière qui annule les titres

Aucun élément de la diligence raisonnable à Quintana Roo ne porte plus de potentiel pour une perte catastrophique et irréversible que la zone maritime-terrestre fédérale. Selon les Articles 119 à 126 de la Ley General de Bienes Nacionales (LGBN), publiée au Diario Oficial de la Federación le 20 juin 2004, avec les amendements ultérieurs, la ZOFEMAT comprend une bande de 20 mètres de terre navigable contiguë au littoral, mesurée à partir de la ligne de pleamar máxima ordinaria. Cette bande est inaliénable et imprescriptible du domaine public fédéral. Aucun acte privé, indépendamment de sa formalité ou du statut de son auteur, ne transmet le titre aux terres situées dans la ZOFEMAT. Le maximum qu’une partie privée peut détenir est une concession accordée par SEMARNAT — une concession qui est limitée dans le temps selon l’Article 126 de la LGBN, de nature personnelle, et sujette à révocation en cas de non-respect de ses conditions.

Les tribunaux fédéraux ont constamment jugé que l’occupation de la ZOFEMAT sans une concession valide et actuelle constitue une appropriation illégale de biens fédéraux soumise à l’application administrative en vertu de la LGBN et à une responsabilité pénale potentielle selon le Código Penal Federal, indépendamment de tout acte privé ou inscription au RPP. La Première Chambre de la SCJN a affirmé que le caractère de domaine public fédéral de la ZOFEMAT est une question d’ordre public non susceptible de renonciation ou d’accord privé. La vérification de diligence raisonnable doit donc traiter : les limites physiques précises de la ZOFEMAT telles que déterminées par les études de délimitation officielles de SEMARNAT ; si une quelconque portion de la parcelle se situe dans la zone ; et si une concession existante est valide, actuelle et transférable.

Sur la question de la cessibilité, les praticiens doivent s’engager directement avec la norme juridique qui la régit. En vertu de l’article 126 de la LGBN, les concessions ZOFEMAT sont de nature personnelle — intuitu personae — et ne sont pas librement cessibles de plein droit. Toute cession d’une concession exige une autorisation expresse de SEMARNAT, et cette autorisation est assujettie à des conditions qui sont fréquemment non satisfaites en pratique. En l’absence d’une telle autorisation, la concession est présumément non-cessible, et une opération structurée sur la base que la concession existante sera transférée à l’acquéreur sans approbation de SEMARNAT est juridiquement défaillante. La diligence raisonnable doit donc examiner l’instrument de concession spécifique pour toute clause de cession, évaluer la position administrative de SEMARNAT sur la cession proposée, et déterminer si les conditions d’une cession autorisée peuvent réalistement être satisfaites dans le délai imparti à l’opération. L’absence d’un cadastre côtier unifié intégrant les limites de ZOFEMAT aux données du registre privé — une déficience institutionnelle cruciale examinée ci-dessous — rend cette vérification techniquement exigeante et, en l’absence d’un conseil juridique adéquat, systématiquement négligée.

Litiges en instance et procédures administratives occultes

Le droit mexicain n’impose aucune obligation légale de divulgation aux vendeurs de propriétés concernant les litiges en instance ou les procédures administratives affectant la propriété. Cela contraste fortement avec les cadres de divulgation en vigueur dans d’autres juridictions. En Floride, l’obligation générale de divulguer les faits importants affectant une propriété découle du devoir de droit commun reconnu par la Cour suprême de Floride dans Johnson v. Davis, 480 So.2d 625 (Fla. 1985), et du régime statutaire plus large dont la section 689.261 des Statuts de Floride constitue une composante. La section 689.261 elle-même impose spécifiquement la divulgation du statut de zone inondable et de la disponibilité de l’assurance contre les inondations ; elle n’établit pas l’obligation générale de divulgation des faits importants, qui reste fondée sur le cadre de droit commun de Johnson v. Davis et ses dispositions statutaires connexes. Ces sont des sources juridiques distinctes avec des portées opératives distinctes, et les confondre sous-estime la complexité doctrinale du régime de divulgation du vendeur en Floride.

Dans le cadre juridique mexicain, les mesures conservatoires (medidas cautelares) ordonnées par les tribunaux ne sont pas uniformément ou rapidement annotées dans le RPP, ce qui signifie qu’un acquéreur peut acquérir une propriété qui est déjà l’objet d’un litige actif sans aucune indication registrale de ce fait. Une diligence raisonnable complète en matière de litiges doit donc englober des recherches proactives dans de multiples registres : la plateforme SEMANOT du Poder Judicial de la Federación pour les procédures fédérales, y compris les cas d’amparo et les litiges administratifs contentieux ; le Tribunal Superior de Justicia del Estado de Quintana Roo pour les procédures civiles, commerciales et agraires locales ; et les registres administratifs tenus par SEMARNAT, PROFEPA, la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (SEDATU), et les autorités compétentes de la planification municipale pour les actions d’exécution, les ordres d’inspection et les procédures de fermeture. Le rôle du conseil en droit des opérations ici n’est pas simplement de rechercher les annotations existantes — c’est de reconstituer l’historique réglementaire et judiciaire complet de la parcelle par le biais de demandes directes d’accès administratif en vertu de la Ley General de Transparencia y Acceso a la Información Pública.

Propriété étrangère : le cadre constitutionnel et statutaire

Pour les investisseurs internationaux — un profil de client prédominant à Quintana Roo — l’architecture constitutionnelle et statutaire de l’acquisition exige une vérification distincte. L’article 27, section I de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos interdit aux étrangers d’acquérir directement la propriété de biens immobiliers dans la zona restringida : une bande de 100 kilomètres des frontières internationales et de 50 kilomètres du littoral. L’ensemble du corridor de la Riviera Maya se situe dans cette restriction.

Le mécanisme opérationnel pour l’acquisition résidentielle étrangère dans la zone restreinte est régi par les articles 10, 11 et 13 Bis de la Ley de Inversión Extranjera (LIE), en conjonction avec les dispositions applicables du Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera. L’article 11 traite de la permission en zone restreinte pour l’acquisition de biens immobiliers résidentiels par le biais d’un fideicomiso avec une institution de crédit mexicaine comme fiduciaire. Cependant, la structure du fideicomiso elle-même et, de façon critique, l’obligation de notification à la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE) sont régies par l’article 13 Bis de la LIE et le Reglamento — non par l’article 11 seul. Citer uniquement l’article 11 risque de faire en sorte qu’un praticien manque la chaîne complète de conformité : l’article 13 Bis et le Reglamento établissent les exigences procédurales, les délais de notification et les obligations documentaires qui complètent le régime statutaire et donnent au fideicomiso sa forme juridiquement opératoire. Un protocole de diligence raisonnable pour les acquéreurs étrangers doit vérifier la conformité dans l’ensemble de ce cadre, car toute acquisition directe en zone restreinte — en dehors du mécanisme du fideicomiso ou des structures corporatives applicables à des fins non-résidentielles — est constitutionnellement nulle.

À des fins non résidentielles — développement hôtelier, immobilier commercial, installations industrielles — des véhicules sociétaires mexicains avec structuration applicable en matière d’investissement étranger peuvent être utilisés à la place, sous réserve des restrictions sectorielles de la LIE. L’ensemble de la chaîne de conformité en vertu des articles 10, 11 et 13 Bis, ainsi que du Reglamento, doit être évalué au regard de l’objet spécifique et de la structure de chaque acquisition.

Perspectives comparatives : Floride et Espagne

Une comparaison avec la Floride et l’Espagne révèle à la fois la sophistication réalisable dans les cadres juridiques de l’immobilier côtier et les lacunes structurelles qui caractérisent actuellement le système mexicain. En Floride, l’assurance titres — standard pour toute acquisition financée institutionnellement — fournit un filet de sécurité transactionnel contre les vices de titre que le droit mexicain ne propose pas. Les évaluations environnementales de phase I et phase II menées selon les normes ASTM E1527-21 fournissent une certification environnementale indépendante en tant que pratique transactionnelle. La Coastal Construction Control Line établie en vertu de la section 161.053 des Statuts de Floride crée un tampon côtier publiquement cartographié et administré administrativement, analogue à, mais administré plus précisément que, la ZOFEMAT : ses limites sont intégrées aux registres fonciers des comtés et publiquement consultables, éliminant l’ambiguïté cadastrale endémique au cadre côtier mexicain.

Le cadre de divulgation du vendeur en Floride fonctionne à deux niveaux juridiques distincts qui ne doivent pas être confondus. L’obligation générale de divulguer les faits matériels affectant la valeur d’une propriété découle de la décision de la Cour suprême de Floride dans Johnson v. Davis, 480 So.2d 625 (Fla. 1985), qui a établi une obligation de droit commun fondée sur la prévention de la dissimulation frauduleuse. La section 689.261 des Statuts de Floride fonctionne comme un complément plus spécifique et statutaire : elle impose que les vendeurs divulguent le statut de zone inondable et la disponibilité de l’assurance contre les inondations, traitant d’une catégorie définie de risque environnemental et financier distincte de l’obligation plus large relative aux faits matériels. Ces deux sources — droit commun et statut spécifique — sont complémentaires mais indépendantes, et la compréhension de leurs champs d’application respectifs est essentielle pour caractériser avec précision le régime de divulgation de la Floride dans un contexte comparatif.

En Espagne, la nota simple du Registro de la Propiedad, autorisée en vertu de l’article 222 de la Ley Hipotecaria, fournit un résumé juridiquement fiable de la propriété, des grèves, des charges et des annotations procédurales dans un document unique certifié. La Ley de Costas espagnole (loi 22/1988, substantiellement modifiée par la loi 2/2013) établit le domaine public maritime-terrestre avec une servitude de protection de 20 mètres et une zone d’influence de 100 mètres — un tampon côtier plus étendu que la ZOFEMAT mexicaine, et dont l’application rétroactive a généré un contentieux constitutionnel important devant le Tribunal Constitucional en termes comparables aux procédures d’amparo au Mexique. L’enseignement commun tiré des deux juridictions est que la protection des investisseurs dans l’immobilier côtier exige l’intégration de la vérification du titre, de la certification environnementale et de la cartographie des limites côtières dans un instrument juridiquement fiable et centralement accessible. Le Mexique n’a pas encore développé un cadre équivalent, plaçant l’intégralité du fardeau du diligent raisonnable intégré sur les conseillers juridiques des parties.

Lacunes juridiques critiques et risques structurels

Plusieurs déficiences institutionnelles du cadre réglementaire de Quintana Roo exigent une reconnaissance directe. Premièrement, l’absence d’un cadastre côtier complet intégrant les limites de la ZOFEMAT aux données du RPP et du cadastre municipal crée des discordances systématiques entre les actes privés et les limites de zone fédérale qu’aucune recherche unique de registre ne peut résoudre. Deuxièmement, le conflit POET-plan municipal — que Raúl Brañes Ballesteros a correctement identifié comme un symptôme du fédéralisme incomplet en matière de régulation territoriale, découlant de la fragmentation structurelle des compétences environnementales et de planification entre les niveaux fédéral, étatique et municipal — signifie qu’un investisseur peut détenir un certificat municipal valide d’utilisation des terres et être quand même en violation d’une désignation écologique fédérale ayant une force juridique supérieure. Troisièmement, les registres administratifs de SEMARNAT pour les autorisations MIA et les concessions ZOFEMAT ne sont pas centralement accessibles dans un format permettant un recoupement fiable avec les données cadastrales, exigeant des demandes d’accès administratif au cas par cas qui ajoutent du temps et de l’incertitude à toute transaction. Quatrièmement, et comme Rafael Rojina Villegas l’a établi dans son analyse du système registral mexicain, la sécurité juridique de l’inscription n’est aussi fiable que la complétude de ses données entrantes : un système de registre qui omet les origines agraires, les chevauchements ZOFEMAT et les mesures précautionnelles non annotées est structurellement incomplet précisément dans les dimensions qui importent le plus à un investisseur côtier. Séparément, l’œuvre de Bernardo Pérez Fernández del Castillo sur la forme notariale et la structure transactionnelle en droit des biens immobiliers mexicain souligne que la validité contractuelle et la conformité administrative sont juridiquement interdépendantes — un acte sans vice exécuté devant un notaire public ne purifie pas une acquisition sous-jacente qui ne satisfait pas aux conditions constitutionnelles ou réglementaires la régissant.

Ce ne sont pas des risques anomaliques à gérer en négociant des représentations et garanties favorables. Ce sont des caractéristiques systémiques du cadre réglementaire qui exigent une cartographie juridique proactive avant que toute transaction ne procède.

Un protocole de diligence raisonnable structuré pour Quintana Roo

Compte tenu de ce qui précède, un protocole de diligence raisonnable rigoureux pour l’immobilier de Quintana Roo doit englober, au minimum : une recherche complète de chaîne de titre RPP traçable jusqu’à la concession originale ou à l’origine agraire ; vérification parallèle RAN pour les parcelles ayant un historique ejidal, incluant la confirmation que toute conversion de dominio pleno a été complétée par l’émission formelle du certificat RAN afin d’éviter la conséquence de titre nul en vertu de l’article 83 de la Ley Agraria ; analyse de délimitation ZOFEMAT physique et administrative par rapport aux dossiers SEMARNAT, incluant l’examen de tout instrument de concession existant pour sa transférabilité en vertu de l’article 126 LGBN et l’évaluation de la position administrative de SEMARNAT sur toute cession proposée ; examen de toutes les désignations POET UGA applicables et des programmes de développement municipal, avec une analyse de conflit normatif lorsqu’ils divergent, en appliquant la distinction entre les exigences de contenu de programme de l’article 27 et les obligations de compatibilité de l’article 59 en vertu de la LGAHOTDU ; vérification des autorisations MIA et de leurs conditions, incluant la conformité NOM-022 et NOM-059 ; évaluation de la présence de mangroves et l’analyse correspondante en vertu de l’article 60 TER de la LGEEPA ; recherches de litiges multi-registres et de procédures administratives aux niveaux fédéral, étatique et municipal ; et, pour les acheteurs étrangers, un examen de conformité structurelle en vertu de l’article 27 de la CPEUM et des articles 10, 11 et 13 Bis de la LIE ainsi que du Reglamento, en accordant une attention particulière aux obligations de notification de la SRE découlant de l’article 13 Bis. Ce n’est pas une liste de contrôle à déléguer à une seule nomination notariale. C’est une analyse juridique multidisciplinaire qui, lorsqu’elle est exécutée correctement, convertit une acquisition opaque en un investissement défendable.

IBG Legal apporte aux acquisitions immobilières de Quintana Roo une méthodologie établie pour la réconciliation des délimitations ZOFEMAT par rapport aux données RPP et cadastrales municipales — intégrant les dossiers de délimitation officiels de SEMARNAT avec les informations du registre privé pour identifier et résoudre les divergences que les recherches de registre standard manquent systématiquement — et un protocole d’accès administratif multi-registres conçu pour mettre en évidence les procédures d’exécution non annotées, les conditions MIA et les historiques de concession ZOFEMAT aux niveaux fédéral, étatique et municipal avant la clôture d’une transaction. Cette capacité intégrée, développée par le biais de mandats contentieux et transactionnels dans le corridor de la Riviera Maya, est ce qui distingue une acquisition défendable d’un actif bloqué dans cette juridiction. IBG Legal a son siège à Cancún avec des bureaux à Mexico et à Querétaro. Pour des conseils spécialisés sur les acquisitions immobilières de Quintana Roo, contactez-nous.

Sources et références

Législation

Constitution Politique des États-Unis Mexicains, Article 4 (droit à un environnement sain, tel que modifié en juin 2011) ; Article 27, Section I (zone restreinte et interdiction de propriété étrangère) ; Article 73, Section XXIX-G (compétence environnementale concurrente).
Code Civil Fédéral, Articles 3042–3046 (Registro Público de la Propiedad : effets de l’enregistrement et obligations).
Code Civil de l’État de Quintana Roo, dispositions du registre applicables au RPP de l’État.
Loi Générale de l’Équilibre Écologique et de la Protection de l’Environnement (LGEEPA), JO 28 janvier 1988, avec modifications à ce jour : Articles 28 (activités déclenchant une EIA), 30 (contenu de l’EIA), 35 (critères d’autorisation), 60 TER (protection absolue des mangroves, incorporé 1er mai 2007).
Règlement de la LGEEPA en Matière d’Évaluation de l’Impact Environnemental, JO 30 mai 2000, avec modifications.
NOM-022-SEMARNAT-2003 : Spécifications pour la conservation, l’utilisation durable et la restauration des zones humides côtières.
NOM-059-SEMARNAT-2010 : Protection de l’environnement — espèces sauvages de flore et de faune mexicaines natives — catégories de risque et spécifications pour leur inclusion, exclusion ou modification.
Loi Générale des Biens Nationaux (LGBN), JO 20 juin 2004, avec modifications : Articles 119–126 (ZOFEMAT : définition, délimitation, régime de concession, délais, caractère personnel des concessions, conditions de cessibilité et révocation) ; Article 126 (régissant le caractère intuitu personae des concessions ZOFEMAT et l’exigence d’une autorisation expresse de SEMARNAT pour tout transfert ou cession).
Loi Générale des Établissements Humains, Ordonnancement Territorial et Développement Urbain (LGAHOTDU), JO 28 novembre 2016 : Article 10 (attributions fédérales) ; Article 27 (exigences de contenu minimal pour les programmes de développement municipal) ; Article 59 (obligations d’analyse de compatibilité d’utilisation des terres applicables au niveau des actions d’urbanisation spécifiques et des permis, distincts des exigences de contenu au niveau du programme de l’Article 27).
Loi sur l’Investissement Étranger (LIE), JO 27 décembre 1993, avec modifications : Articles 10, 11 et 13 Bis (acquisition étrangère dans la zone restreinte ; mécanisme de fiducie ; obligation de notification à la SRE régie par l’Article 13 Bis et le Règlement de la LIE, et non par l’Article 11 seul).
Règlement de la Loi sur l’Investissement Étranger : dispositions applicables régissant la structure de fiducie, les procédures de notification et les obligations de conformité en conjonction avec les Articles 10, 11 et 13 Bis de la LIE.
Loi Agraire, JO 26 février 1992 : Articles 80–83 (dominio pleno et conversion de parcelles ejidales en propriété privée) ; Article 83 spécifiquement (conséquence juridique qu’une parcelle pour laquelle le certificat RAN de dominio pleno n’a jamais été formellement émis demeure soumise à la propriété ejidale, rendant tout acte de propriété privée prétendu nul ab initio).
Loi Générale de la Transparence et de l’Accès à l’Information Publique, JO 4 mai 2015, tel que modifié.
Loi sur le Développement Urbain de l’État de Quintana Roo, avec les programmes municipaux de développement urbain applicables (Programas de Desarrollo Urbano) pour Benito Juárez, Solidaridad, Tulum et autres municipalités du corridor de la Riviera Maya.
Programme d’Ordonnancement Écologique Territorial du Corridor Cancún–Tulum et autres POET applicables, publiés par SEMARNAT.

Jurisprudence et Critères Judiciaires

Première Chambre de la SCJN : jurisprudence constante sur les effets déclaratifs (non constitutifs) de l’inscription au RPP selon le droit civil mexicain, et sur l’opposabilité des droits réels non enregistrés entre parties ayant connaissance effective.
Première Chambre de la SCJN : jurisprudence sur le caractère d’ordre public et non renonçable de l’article 27, Section I de la CPEUM relativement à la zone restreinte — toute acquisition directe par un étranger en violation de cette disposition est constitutionnellement nulle indépendamment de la formalité notariale de l’instrument.
Tribunaux collégiaux fédéraux : jurisprudence affirmant le caractère absolu de l’interdiction prévue à l’article 60 TER de la LGEEPA et rejetant l’argument selon lequel les permis préexistants immuniseraient les aménagements du régime de protection des mangroves lorsque la végétation était présente au moment de l’acte prohibé.
Tribunaux fédéraux (circuits multiples) : jurisprudence constante selon laquelle l’occupation de ZOFEMAT sans concession SEMARNAT valide et en vigueur constitue une appropriation illégale de biens fédéraux assujettie à l’application administrative et à la responsabilité pénale, indépendamment de tout acte privé ou enregistrement au RPP.
SCJN (Pleno) : jurisprudence en matière de droits environnementaux développée à la suite de la réforme constitutionnelle de juin 2011 à l’article 4, appliquant une norme interprétative pro persona et invoquant, dans le raisonnement de certains amparo contestant les autorisations d’impact environnemental, un principe analogue à la doctrine du droit international de in dubio pro natura (dérivant du Principe 15 de la Déclaration de Rio sur l’environnement et le développement). Il convient de noter que cette norme a été reflétée dans le raisonnement de la SCJN et invoquée dans les amparo environnementaux fédéraux après 2011, mais n’a pas encore cristallisé en une tesis jurisprudencial formellement contraignante du Pleno portant cette dénomination spécifique selon le droit mexicain. Son poids opérationnel est donc spécifique au cas d’espèce et sujet à un développement doctrinal continu ; les praticiens doivent évaluer son applicabilité au cas par cas plutôt que de la traiter comme une doctrine contraignante établie.
Johnson v. Davis, 480 So.2d 625 (Fla. 1985) : décision de la Cour suprême de Floride établissant l’obligation de droit commun des vendeurs de divulguer les faits matériels affectant la valeur d’un immeuble, formant le fondement doctrinal de l’obligation générale de divulgation du vendeur en Floride, distincte des exigences spécifiques de divulgation statutaire prévues par le §689.261 des Statuts de Floride.

Doctrine

Rojina Villegas, Rafael. Compendio de Derecho Civil, Tomo II: Bienes, Derechos Reales y Sucesiones. Porrúa, Mexico City. Multiple éditions. [Sur le caractère déclaratif de l’inscription et les limites structurelles du RPP.]
Brañes Ballesteros, Raúl. Manual de Derecho Ambiental Mexicano. 2e éd. Fondo de Cultura Económica / Fundación Mexicana para la Educación Ambiental, Mexico City, 2000. [Sur la fragmentation des compétences environnementales et les conflits normatifs entre les instruments de planification fédéraux et municipaux ; sur la caractérisation du conflit POET-plan municipal comme symptôme d’un fédéralisme incomplet dans la régulation territoriale.]
Pérez Fernández del Castillo, Bernardo. Contratos Civiles. Porrúa, Mexico City. Multiple éditions. [Sur la forme notariale, la structure des transactions immobilières, et la relation entre la validité contractuelle et la conformité administrative en droit immobilier mexicain.]
Gutiérrez y González, Ernesto. El Patrimonio. Porrúa, Mexico City. [Sur la distinction entre les biens du domaine public et la propriété privée, et les conséquences juridiques de la classification ZOFEMAT.]

Législation comparative

Statuts de Floride §161.053 (Coastal Construction Control Line).
Statuts de Floride §689.261 (divulgation obligatoire par le vendeur du statut de zone inondable et de la disponibilité de l’assurance contre les inondations ; à distinguer de l’obligation générale de divulgation des faits matériels établie par le droit commun de Floride par Johnson v. Davis, 480 So.2d 625 (Fla. 1985), et du régime statutaire plus large de divulgation dont §689.261 constitue une composante spécifique).
ASTM E1527-21 : Pratique normalisée pour les évaluations de sites environnementaux — Processus d’évaluation environnementale de phase I.
Espagne : Ley de Costas, Loi 22/1988, modifiée par la Loi 2/2013 (domaine public maritime-terrestre, servitudes côtières et application rétroactive).
Espagne : Ley Hipotecaria, article 222 (nota simple informativa du Registro de la Propiedad).
Déclaration de Rio sur l’environnement et le développement, Principe 15 (approche de précaution ; source doctrinale de la norme in dubio pro natura invoquée dans les amparo environnementaux fédéraux mexicains après 2011).

Sources officielles et administratives

SEMARNAT : dossiers de délimitation ZOFEMAT et registre des concessions (y compris les instruments de concession régissant la transférabilité en vertu de l’article 126 LGBN) ; base de données d’autorisation MIA (SINAT — Sistema Nacional de Trámites Ambientales).
Registro Agrario Nacional (RAN) : dossiers de certification de parcelles ejidales et fichiers de conversion en dominio pleno, y compris vérification de l’émission formelle du certificat RAN en vertu de l’article 83 de la Ley Agraria.
Registro Público de la Propiedad y del Comercio del Estado de Quintana Roo.
Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE) : registre de notification et d’autorisation de fiducie pour les acquisitions en zone restreinte, conformément à l’article 13 Bis de la LIE et au Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera.
Poder Judicial de la Federación — SEMANOT : registre des procédures judiciaires fédérales.