Droit Immobilier

Les Dangers des Pratiques Immobilières Non Conventionnelles

13 avril 2026 — Enrique Benet-Gregg

Opérations informelles et la fiction de la sécurité juridique

Sur les marchés immobiliers les plus dynamiques du Mexique — la Riviera Maya en tête — existe une tension structurelle entre la vélocité à laquelle les transactions sont négociées et le formalisme que le droit mexicain exige comme condition de leur validité juridique. Cette tension a des conséquences juridiques identifiables : les acheteurs qui acceptent des documents privés comme preuve de titre acquièrent des droits personnels, non des droits réels. Les promoteurs qui reçoivent des dépôts substantiels en vertu d’accords de promesse de vente qui ne progressent jamais vers l’escrituración conservent le titre juridique formel — et toutes les contingences qui l’accompagnent — pendant toute la période intermédiaire. L’argent liquide continue de circuler comme moyen préféré dans les transactions secondaires malgré l’interdiction statutaire expresse au-dessus des seuils définis. Et des milliers de propriétés dans tout Quintana Roo restent en dehors du système registral entièrement, circulant informellement dans un état de vulnérabilité juridique permanente. Les conséquences juridiques de chaque pratique sont prévisibles, quantifiables et, dans une transaction correctement structurée, évitables. Cet article examine ces conséquences à travers les dispositions opératoires du droit civil, fiscal et administratif mexicain — et à travers les cadres doctrinaux et comparatifs qui éclairent pourquoi l’informalité dans cette juridiction comporte des risques qu’aucun accord privé ne peut adéquatement reproduire les protections de la loi.

La forme comme élément de validité, non comme une formalité procédurale

Le droit civil mexicain ne traite pas la formalisation notariale comme une charge bureaucratique. Selon les articles 2228 et 2232 du Código Civil Federal (CCF), les actes juridiques qui ne respectent pas les exigences formelles obligatoires sont sujets à la nullité — relative dans les cas où la forme est une condition de validité, et absolue dans les actes solennels. Le Código Civil del Estado de Quintana Roo (CCQROO), qui régit les transactions immobilières dans l’État, établit de manière analogue à l’article 971 CCQROO que les transferts de biens immeubles doivent être exécutés en escritura pública devant un notaire public autorisé. L’article 981 CCQROO établit en outre que ces transferts ne produisent des effets contre les tiers que sur inscription au Registro Público de la Propiedad (RPP), reflétant le mécanisme d’effet tiers du code civil fédéral et fondant l’analyse dans le cadre du droit de l’État directement applicable pour les transactions à Quintana Roo.

La conséquence du non-respect fonctionne à deux niveaux. Entre les parties contractantes, un contrat privé peut générer des obligations personnelles exécutoires — spécifiquement, le droit d’exiger l’exécution de l’acte public selon l’article 2232 du CCF. Contre les tiers, cependant, l’instrument privé est entièrement inopérant : selon l’article 3007 du CCF, les documents non enregistrés au RPP ne produisent pas d’effets contre les tiers, indépendamment du fait que ces tiers avaient ou non connaissance réelle de la transaction antérieure. Ce n’est pas du formalisme pour le formalisme ; c’est le mécanisme structurel par lequel le système registral fournit la certitude juridique à un marché où les réclamations simultanées et conflictuelles sur le même bien sont courantes.

La Première Chambre de la SCJN a jugé, dans une thèse identifiée par Registro Digital 2006589 (publiée au Semanario Judicial de la Federación, Décima Época, Libro 7, juin 2014, Tomo I), que l’exigence d’escritura pública pour les transferts immobiliers constitue une matière d’ordre public et que les instruments privés ne peuvent pas se substituer à la formalisation notariale lorsque la loi l’ordonne. La même Première Chambre, dans une thèse avec Registro Digital 160594 (Novena Época, Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo XXXIII, mars 2011), a abordé l’incapacité des instruments informels à constituer des droits réels sur les biens immeubles exécutoires contre les tiers. Pour l’application au niveau des circuits de ces positions doctrinales aux litiges immobiliers de Quintana Roo, voir, par exemple, l’ejecutoria du Primer Tribunal Colegiado del Décimo Cuarto Circuito dans les procédures d’amparo directo résolvant les réclamations entre les acheteurs ayant des contrats privés et les créanciers enregistrés ultérieurement, dans lequel le tribunal a appliqué la doctrine dominante de la SCJN pour statuer qu’un instrument privé non enregistré ne peut pas défaire un droit réel enregistré ultérieurement indépendamment de la priorité chronologique de l’accord sous-jacent.

Contrats privés sans notarisation : droits personnels sans droits réels

La pratique informelle la plus répandue sur le marché immobilier des Caraïbes mexicains est l’exécution de contratos privados de compraventa — des accords de vente-achat privés signés entre les parties sans intervention notariale. Les acheteurs traitent fréquemment ces documents comme preuve de propriété. Juridiquement, ils établissent des droits personnels, non des droits réels.

La distinction est critique en contentieux. Un derecho personal est exécutoire contre la partie cocontractante mais non contre le monde. Un derecho real — constitué par acte authentique et inscription au RPP — est exécutoire contre tous les tiers. Un acheteur qui a payé intégralement en vertu d’un contrat privé, a pris possession physique et apporté des améliorations substantielles demeure légalement vulnérable face à un créancier du vendeur qui obtient une saisie judiciaire inscrite au RPP, face à une autorité fiscale qui enregistre un privilège fiscal, ou face à un acheteur ultérieur qui exécute correctement un acte authentique. En vertu de l’article 3009 du CCF, le titre enregistré prévaut sur la créance non enregistrée indépendamment de la priorité chronologique d’acquisition. Il ne s’agit pas d’un risque théorique : c’est le fondement d’un volume substantiel et croissant de contentieux immobiliers à Quintana Roo et dans tout le couloir touristique du Mexique.

La Promesse de Vente : Un Instrument Légitime Systématiquement Détourné

Le contrato de promesa de compraventa est un instrument légalement reconnu en vertu des articles 2243 à 2247 du CCF. Correctement utilisé, il lie les parties à l’exécution d’un contrat futur lorsque les conditions définitives n’ont pas encore été remplies. Pour sa validité, il doit spécifier tous les éléments essentiels du contrat futur et établir un terme ou une condition défini pour son exécution. L’article 2247 du CCF exige en outre qu’une promesse de conclure un contrat formel soit exécutée sous la même forme que l’instrument définitif — ce qui signifie qu’une promesa privée pour la vente de biens immobiliers manque de la formalité requise lorsque l’acte final doit être notarié.

Sur le marché de développement de la Riviera Maya, les promesas ont été systématiquement détournées comme instruments de blocage indéfini : les promoteurs collectent entre trente et cent pour cent du prix d’achat, accordent des droits de possession, et reportent indéfiniment l’escrituración. Cette pratique expose l’acheteur à tous les aléas juridiques du vendeur — procédures d’insolvabilité, saisies fiscales par l’autorité fiscale, saisies civiles par d’autres créanciers, et litiges successoraux — pendant toute la durée de la période intermédiaire, au cours de laquelle le vendeur conserve le titre juridique formel.

Comme l’a déclaré Rafael Rojina Villegas dans son traité fondateur Compendio de Derecho Civil : « La promesa de venta no opera la transmisión del dominio; crea exclusivamente la obligación de otorgar el contrato definitivo. » Cette distinction — entre une obligation de transférer et le transfert réel — définit l’intégralité de l’exposition au risque des acheteurs qui acceptent une promesa comme substitut de titre. Jorge Alfredo Domínguez Martínez le renforce dans Derecho Civil — Contratos, soulignant que l’obligation personnelle créée par une promesa appartient au droit des obligations et non au droit des biens, et ne peut donc pas générer les droits réels que la propriété implique. La SCJN s’est constamment alignée sur cette position doctrinale ; voir, par exemple, la tesis avec Registro Digital 2006589 et la jurisprudence connexe de la Première Chambre traitant la promesa de compraventa comme source d’obligations de hacer — exécuter l’instrument définitif — sans constituer transmission de domaine.

Lorsqu’un acheteur a versé des sommes substantielles en vertu d’une promesa de compraventa et que l’escrituración n’a pas encore eu lieu, l’un des instruments de protection les plus opérationnels disponibles est l’anotación preventiva — une annotation préalable enregistrée au RPP pour mettre les tiers en demeure de la créance contractuelle de l’acheteur. En vertu de l’article 981 du CCQROO et des dispositions de la Ley del Registro Público de la Propiedad del Estado de Quintana Roo régissant les enregistrements préalables, un acheteur peut demander au RPP d’annoter l’existence de la promesa contre le folio réel enregistré du vendeur. Une fois annotée, tout tiers qui acquiert ultérieurement ou enregistre un droit réel sur le même bien se trouve en demeure de la créance antérieure de l’acheteur, modifiant matériellement l’analyse de priorité en vertu de l’article 3009 du CCF. L’anotación preventiva n’est pas équivalente à l’enregistrement définitif — elle ne constitue ni ne transfère un droit réel — et elle comporte des limitations temporelles qui varient selon la nature de la créance sous-jacente et la réglementation registrale locale applicable ; une fois l’escritura pública définitive exécutée et enregistrée, l’annotation préalable est supplantée par et fusionnée dans l’inscription définitive. Les acheteurs et leurs conseils doivent initier cette procédure rapidement après l’exécution de toute promesa impliquant des versements anticipés substantiels, et doivent surveiller la période de validité de l’annotation pour la renouveler ou la convertir avant qu’elle n’expire. Cela transforme ce qui serait autrement une créance purement personnelle et non enregistrée en une créance visiblement enregistrée — réduisant considérablement, bien que sans l’éliminer complètement, le risque qu’un créancier ou un acheteur tiers intervenant enregistré ne fasse prévaloir son intérêt sur celui de l’acheteur.

Paiements en Espèces : Exposition aux Règles Contre le Blanchiment et Responsabilité Fiscale

Le paiement en espèces pour les opérations immobilières crée une exposition simultanée en vertu de deux régimes réglementaires distincts.

La Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI), publiée au DOF le 17 juillet 2012 et ultérieurement modifiée, classe les transactions immobilières comme actividades vulnerables en vertu de l’article 17, fraction XI. Les professionnels et entités exerçant ces activités — y compris les notaires, les courtiers immobiliers et les promoteurs — sont tenus d’identifier les contreparties, de conserver la documentation et de déposer des avis auprès de l’Unidad de Inteligencia Financiera (UIF) conformément aux articles 18 et 19. L’article 32 de la LFPIORPI, lu conjointement avec son Reglamento, interdit expressément de recevoir ou de verser des paiements en espèces, métaux précieux, bijoux ou actifs virtuels pour les transactions immobilières égales ou supérieures à 3 210 UMA — le seuil opérationnel établi pour les actividades vulnerables en vertu de l’article 17, fraction XI. À la valeur actuelle de l’UMA de 108,57 $ MXN par jour déterminée par l’INEGI pour 2024 (sous réserve d’ajustement annuel le 1er février conformément au mécanisme constitutionnel de l’UMA), ce seuil représente environ 348 509 $ MXN par transaction. De manière critique, le seuil s’applique par transaction et non par versement en plusieurs tranches ; structurer une transaction en versements en espèces plus petits pour rester en dessous du seuil constitue l’infraction d’estructuración et n’exonère pas les parties de la responsabilité en vertu de la LFPIORPI ni de l’acte préalable pour la poursuite du blanchiment d’argent en vertu de l’article 400-Bis du Código Penal Federal. Toutes les transactions égales ou supérieures au seuil doivent être menées exclusivement par l’intermédiaire du système bancaire formel du Mexique. Les violations exposent toutes les parties — non seulement l’intermédiaire professionnel — à des sanctions administratives et à des poursuites pénales potentielles.

La dimension fiscale aggrave cette exposition. En vertu des articles 126 à 129 de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR), les plus-values sur les cessions d’immeubles constituent un revenu imposable et le notaire est tenu par la loi de calculer et de retenir l’ISR applicable à la clôture. Les transactions en espèces qui contournent la formalisation notariale contournent structurellement ce mécanisme de retenue à la source. L’administration fiscale (SAT) peut qualifier ces transactions d’évasion fiscale, appliquer des majorations et des pénalités en vertu du Código Fiscal de la Federación (CFF), et déclencher un examen en vertu de l’article 69-B du CFF concernant les transactions présumées simulées ou inexistantes. Les acheteurs dans ces scénarios supportent un risque de responsabilité secondaire pour les impôts impayés du côté du vendeur qui peuvent constituer des privilèges attachés à la propriété elle-même.

Propriétés non enregistrées : titre sans substance juridique

Une partie importante de l’inventaire immobilier des Caraïbes mexicaines provient de terres ejidales ou de zones fédérales qui ont connu une transition informelle pendant le boom du développement des années 1990 et 2000. Certaines propriétés proviennent de parcelles ejidales où l’adoption du dominio pleno en vertu de l’article 82 de la Ley Agraria a été initiée mais jamais finalisée par une régularisation adéquate, laissant la parcelle dans un état intermédiaire reconnu ni par les systèmes agraires ni par les systèmes d’enregistrement civil. D’autres résultent de subdivisions informelles de biens déjà privés mais jamais enregistrés, aggravant les défauts de titre sur plusieurs générations de transfert informel.

Les titulaires de propriétés non enregistrées opèrent sous une vulnérabilité juridique permanente : ils ne peuvent pas nantir la propriété en garantie, ne peuvent pas vendre sur le marché formel sans régularisation préalable, et détiennent un droit qui peut être légalement annulé par un tiers qui acquiert et enregistre ultérieurement un titre concurrent. Ernesto Gutiérrez y González, dans Derecho de las Obligaciones, a décrit le système d’enregistrement comme fournissant « la publicidad necesaria para la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario » — une fonction que les pratiques informelles sapent systématiquement en excluant les actifs de la portée protectrice du système. Manuel Bejarano Sánchez, dans Obligaciones Civiles, identifie en outre l’intersection des exigences du droit civil formel et des systèmes administratifs d’enregistrement comme le fondement non substituable de la sécurité des biens en droit mexicain.

Perspectives comparatives : Espagne et États-Unis

L’Espagne, dont le système notarial-registral est architecturalement analogue à celui du Mexique, fournit un précédent instructif. La Ley Hipotecaria espagnole (Decreto de 8 de febrero de 1946, tel que modifié) établit à l’article 3 que seuls les instruments publics sont admis pour l’enregistrement, et la Dirección General de los Registros y del Notariado a constamment refusé l’effet registral aux documents privés. Le cycle immobilier espagnol d’avant 2008 a montré comment le déploiement d’instruments de pré-vente informels — les contratos de arras confirmatorios utilisés comme instruments quasi-définitifs — a généré des pertes massives pour les acheteurs lorsque les promoteurs sont devenus insolvables, précisément parce que les acheteurs ne disposaient pas de droits réels enregistrés et ont été réduits au statut de créanciers non garantis dans les procédures d’insolvabilité.

La réponse législative à ce problème en Espagne a évolué par le biais de multiples instruments. La Ley 57/1968 imposait initialement des garanties bancaires ou des polices d’assurance pour protéger les versements anticipés effectués par les acquéreurs de propriétés résidentielles en construction. Cette loi a été formellement abrogée par la Disposición Derogatoria of Ley 20/2015 (Ley de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras), qui est principalement une loi de solvabilité du secteur des assurances ; cependant, les obligations de protection des acquéreurs de la Ley 57/1968 ont été préservées et réintégrées dans le cadre réglementaire de l’assurance par le biais de la Disposición Adicional Primera de la même Ley 20/2015, qui a maintenu l’exigence substantielle de garantie dans l’architecture réglementaire mise à jour de l’assurance. Le mécanisme successeur plus directement opérationnel pour la protection des acquéreurs sur plan se trouve dans la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE), qui impose indépendamment aux promoteurs de fournir des garanties — par le biais de cautions bancaires ou de polices d’assurance — couvrant tous les versements anticipés reçus avant la délivrance du certificat d’occupation (licencia de primera ocupación). Le Mexique n’a que partiellement incorporé des mécanismes équivalents de protection des acquéreurs dans son cadre de protection des consommateurs pour les transactions de construction, laissant les acquéreurs de programmes immobiliers en phase de construction principalement dépendants des protections contractuelles qu’ils négocient au moment de la promesa.

Les États-Unis fonctionnent selon une architecture fondamentalement différente : les systèmes d’enregistrement des actes immobiliers de l’État, combinés à une industrie d’assurance-titre mature, permettent des transferts de propriété informels sans intervention notariale obligatoire parce que le risque de vice du titre est assumé par des assureurs privés. Le Mexique n’a pas développé un marché d’assurance-titre comparable en termes de profondeur, de capitalisation ou de pénétration du marché, qui serait nécessaire pour répliquer ce mécanisme de transfert de risque. Le système notarial au Mexique porte tout le poids de la certitude juridique pour les transactions immobilières. Les praticiens qui conseillent à leurs clients de répliquer l’informalité de style américain au Mexique — en s’appuyant sur des contrats privés avec l’attente que les risques sont commercialement assurables — incomprennent fondamentalement l’architecture institutionnelle. L’absence d’infrastructure de marché équivalente n’est pas une carence transitoire ; elle reflète des différences structurelles dans la façon dont le droit de la propriété fonctionne dans chaque juridiction.

Lacunes juridiques critiques

Le cadre existant contient des vulnérabilités structurelles que les pratiques informelles exploitent sans correction réglementaire systématique.

L’application de la LFPIORPI dans les transactions privées pair-à-pair — conduites sans l’intervention d’un intermédiaire professionnel soumis aux obligations de la loi — reste fonctionnellement limitée. La capacité de l’UIF à surveiller les transactions en dehors des canaux financiers et notariaux formels est restreinte, créant une lacune réglementaire que la conception de la loi n’aborde que partiellement par l’obligation imposée aux intermédiaires.

Les arriérés d’enregistrement à Quintana Roo créent des incitations perverses : lorsque l’inscription au RPP implique un délai de traitement important et des frictions administratives, les parties justifient l’utilisation d’instruments privés pendant l’intérim. La modernisation numérique du système registral de Quintana Roo est en cours en 2026 mais reste incomplète, et le délai entre l’exécution de l’instrument et l’enregistrement effectif est lui-même une vulnérabilité structurelle sur les marchés à forte vélocité.

Le cadre de transition éjidal-privé en vertu de la Ley Agraria produit une catégorie de propriété — des parcelles où le dominio pleno a été adopté mais dont la régularisation a été improprement complétée — qui se situe en dehors des deux systèmes registraux et qui résiste aux méthodes conventionnelles de vérification diligente. Cette catégorie représente certaines des questions de titre les plus complexes et litigieuses dans les Caraïbes mexicaines, et aucune réforme législative n’a encore fourni un mécanisme de résolution global pour les actifs dans cet état intermédiaire.

Résumé des risques pratiques pour les investisseurs avertis

Contrats privés sans notarisation génèrent des obligations personnelles au maximum ; ils ne sont pas opposables aux tiers et ne peuvent en aucune circonstance reconnue par la loi mexicaine se substituer à un acte authentique selon l’article 971 du CCQROO ou l’article 2232 du CCF.
Promesas de compraventa utilisées comme instruments de possession à long terme et de paiement exposent les acheteurs à toutes les contingences juridiques du vendeur pendant la durée de la période intermédiaire ; elles doivent être complétées par des garanties bancaires des acomptes versés et, le cas échéant, par une anotación preventiva enregistrée auprès du RPP demandée en vertu de la Ley del Registro Público de la Propiedad del Estado de Quintana Roo pour notifier aux tiers de la réclamation contractuelle de l’acheteur avant l’achèvement de l’escrituración.
Paiements en espèces égaux ou supérieurs à 3 210 UMAs par transaction sont expressément interdits selon l’article 32 de la LFPIORPI et son Reglamento ; le fractionnement des paiements en montants plus réduits pour contourner ce seuil constitue l’infraction distincte d’estructuración. Les violations exposent toutes les parties à des sanctions administratives et à une responsabilité pénale potentielle selon l’article 400-Bis du CPF, et ferment l’accès au financement institutionnel et à la revente sur le marché formel.
Propriétés non enregistrées ne peuvent être grevées de privilèges, financées ou vendues sur le marché formel ; le droit réel du titulaire est extinctible par un acquéreur enregistré subséquent indépendamment de la possession antérieure ou de la durée de celle-ci, selon l’article 3009 du CCF et l’article 981 du CCQROO.

Chacun de ces risques est prévisible, quantifiable et juridiquement gérable — mais uniquement par une structuration appropriée dès le départ. La régularisation après une transaction défectueuse est invariablement plus coûteuse, plus incertaine et plus longue que la conformité au moment de l’acquisition.

IBG Legal apporte une capacité opérationnelle spécifique à chacune des catégories de risque analysées dans cet article. Notre équipe a mené une diligence raisonnable agraire et registrale sur les parcelles d’origine ejidal dans tout Quintana Roo, y compris les propriétés au stade intermédiaire où l’adoption du dominio pleno a été initiée mais la régularisation n’a pas été achevée — une catégorie qui nécessite un engagement simultané auprès du Registro Agrario Nacional et du RPP et que les listes de contrôle de diligence raisonnable standard ne traitent pas adéquatement. Nous avons un historique documenté en matière de procédures d’annotation du RPP, ayant assisté les acheteurs dans l’obtention et le maintien d’anotaciones preventivas pendant l’intervalle pré-escrituración pour protéger leurs positions contractuelles contre les réclamations enregistrées ultérieures. Notre cabinet maintient des relations de travail établies avec les notaires et les bureaux du RAN dans tout Quintana Roo, ce qui nous permet d’identifier les obstacles registraux et agraires avant qu’ils ne deviennent des défauts de titre. IBG Legal est basée à Cancún avec des bureaux à Mexico et à Querétaro. Pour des conseils spécialisés sur la structuration des acquisitions, la réalisation de diligences raisonnables registrales et agraires, et la résolution des litiges de titre dans la Caraïbe mexicaine et au-delà, contactez-nous directement.

Sources et Références

Législation Fédérale

Código Civil Federal (CCF), Articles 2228, 2232, 2243–2247, 3007, 3009. Publié au DOF, tel que modifié à ce jour.
Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI), Articles 17 (fr. XI), 18, 19 et 32. Publié au DOF, 17 juillet 2012, tel que modifié par la suite. Reglamento de la LFPIORPI, dispositions établissant le seuil de 3 210 UMA pour les actividades vulnerables immobilières.
Código Penal Federal, Article 400-Bis (Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita). Tel que modifié.
Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR), Articles 126–129 (gains en capital sur immobilier pour les personnes physiques). Publié au DOF, 11 janvier 2002, tel que modifié.
Código Fiscal de la Federación (CFF), Article 69-B (transactions présumées inexistantes ou simulées). Tel que modifié jusqu’à 2024.
Ley Agraria, Article 82 (adoption du dominio pleno dans les parcelles ejidal). Publié au DOF, 26 février 1992, tel que modifié.

Législation d’État — Quintana Roo

Código Civil del Estado de Quintana Roo (CCQROO), Article 971 (exigence d’escritura pública pour les transferts de propriété immobilière) ; Article 981 (effets opposables aux tiers de l’inscription au RPP) ; dispositions relatives aux exigences formelles des actes et contrats et au Registro Público de la Propiedad.
Ley del Notariado para el Estado de Quintana Roo, tel que modifié.
Ley del Registro Público de la Propiedad del Estado de Quintana Roo, dispositions régissant les enregistrements précautionnels et les anotaciones preventivas, tel que modifié.

Critères Judiciaires

SCJN, Primera Sala, tesis: Registro Digital 2006589, Décima Época, Semanario Judicial de la Federación, Libro 7, June 2014, Tomo I — caractère d’ordre public de l’exigence d’escritura pública et incapacité des instruments privés à se substituer à la formalisation notariale dans les transferts de biens immobiliers.
SCJN, Primera Sala, tesis: Registro Digital 160594, Novena Época, Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo XXXIII, March 2011 — inopposabilité des instruments privés non enregistrés aux tiers détenteurs de droits enregistrés.
SCJN, doctrine sur la promesa de compraventa comme générant des obligations de hacer sans constituer transmission de domaine ; voir, par exemple, les critères connexes de la Première Chambre conformément au Registro Digital 2006589.
Primer Tribunal Colegiado del Décimo Cuarto Circuito : ejecutoria en instances de recours d’amparo direct appliquant la doctrine SCJN aux litiges immobiliers de Quintana Roo, statuant que les acquéreurs contractés privément dépourvus d’inscription au RPP ne peuvent prévaloir contre les créanciers ou acquéreurs ultérieurement enregistrés.

Doctrine

Rojina Villegas, Rafael. Compendio de Derecho Civil, vol. II — Bienes, Derechos Reales y Sucesiones. Editorial Porrúa, Mexico City (multiple editions).
Gutiérrez y González, Ernesto. Derecho de las Obligaciones. Editorial Porrúa, Mexico City (multiple editions).
Domínguez Martínez, Jorge Alfredo. Derecho Civil — Contratos. Editorial Porrúa, Mexico City (multiple editions).
Bejarano Sánchez, Manuel. Obligaciones Civiles. Oxford University Press México, Mexico City (multiple editions).

Législation Comparative et Sources

Espagne : Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946, as amended), Article 3 ; doctrine de la Dirección General de los Registros y del Notariado sur l’immatriculabilité des instruments privés.
Espagne : Ley 57/1968 (garanties de paiement anticipé dans les pré-ventes immobilières résidentielles), formellement abrogée par la Disposición Derogatoria de la Ley 20/2015 (Ley de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras) ; obligations de protection de l’acheteur préservées et réintégrées dans le cadre réglementaire de l’assurance via la Disposición Adicional Primera de la Ley 20/2015.
Espagne : Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE), dispositions exigeant des garanties du constructeur — par le biais de cautionnements bancaires ou de polices d’assurance — couvrant les paiements anticipés reçus antérieurement à la délivrance du certificat d’occupation dans les transactions immobilières résidentielles sur plan.
États-Unis : lois d’enregistrement des actes immobiliers par État (cadre général dans les juridictions) ; cadre réglementaire de l’assurance titre dans le cadre des commissaires aux assurances des États ; normes American Land Title Association (ALTA).

Sources Officielles et Réglementaires

Unidad de Inteligencia Financiera (UIF), Secretaría de Hacienda y Crédito Público : lignes directrices et typologies sur les activités vulnérables dans le secteur immobilier en vertu de la LFPIORPI, y compris les critères relatifs aux infractions de structuration.
Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI) : déterminations annuelles de la valeur UMA conformément au mécanisme constitutionnel UMA ; valeur UMA 2024 de $108,57 MXN par jour, sous réserve de mise à jour chaque 1er février.
Servicio de Administración Tributaria (SAT) : critères opérationnels et résolutions fiscales diverses sur les obligations de retenue d’ISR pour les notaires dans les transactions immobilières.
Registro Público de la Propiedad del Estado de Quintana Roo : procédures d’enregistrement, système de folio réel, exigences d’inscription et procédure d’anotaciones preventivas.
Registro Agrario Nacional (RAN) : procédures d’adoption du dominio pleno et régularisation des parcelles ejidales en vertu de la Ley Agraria.