Droit immobilier

Stratégies de négociation des conditions dans les développements touristiques

13 avril 2026 — Enrique Benet-Gregg

L’Architecture Réglementaire Régissant les Développements Touristiques dans les Caraïbes Mexicaines

Les développements touristiques à Quintana Roo opèrent dans l’un des environnements réglementaires les plus stratifiés d’Amérique latine. Un projet de station balnéaire en première ligne côtière doit simultanément satisfaire aux exigences fédérales de concession de zone maritime, au droit environnemental fédéral et étatique, au zonage du développement urbain, aux autorisations du secteur touristique et aux restrictions relatives aux investissements étrangers — chacun administré par une autorité différente et chacun capable de fonctionner comme une condition suspensive qui retarde ou éteint une transaction. Le promoteur ou l’investisseur qui comprend comment négocier ces conditions, plutôt que simplement s’y conformer séquentiellement, obtient un avantage structurel décisif.

Cet article examine les principaux instruments juridiques régissant ces négociations : les concessions ZOFEMAT en vertu de la Ley de Bienes Nacionales ; les évaluations d’impact environnemental en vertu de la Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente ; les permis touristiques en vertu de la Ley General de Turismo ; et l’architecture des conditions suspensives et résolutoires dans les accords de développement régis par le Código Civil Federal et son équivalent de Quintana Roo.

ZOFEMAT : Les Négociations de Concession comme Condition Structurelle Préalable

La Zona Federal Marítimo Terrestre (ZOFEMAT) — définie à l’article 9, fraction IV de la Ley de Bienes Nacionales (LBN, DOF 20 mai 2004, telle que modifiée) comme propriété du domaine public fédéral — englobe, sur les littoraux de plages de sable, une bande de vingt mètres mesurée horizontalement à partir de la ligne de marée haute moyenne le long des littoraux continentaux. Cette règle de vingt mètres s’applique spécifiquement aux plages de sable. Sur les littoraux rocheux ou de falaise, l’article 9, fraction IV LBN et l’article 3 du Reglamento para el Uso y Aprovechamiento del Mar Territorial, Vías Navegables, Playas, Zona Federal Marítimo Terrestre y Terrenos Ganados al Mar établissent des critères de démarcation distincts qui diffèrent matériellement de la règle de mesure des plages de sable. Étant donné la prévalence des littoraux rocheux et de falaise dans certaines portions de Quintana Roo — notamment dans le corridor de Tulum et des Caraïbes méridionales — les praticiens conseillant sur une parcelle spécifique devraient demander une démarcation formelle (deslinde) à la Dirección General de Zona Federal Marítimo Terrestre y Ambientes Costeros de SEMARNAT en tant que mesure faisant autorité de l’étendue de la zone fédérale. S’appuyer sur la règle de vingt mètres sans deslinde formel sur les littoraux non sablonneux crée un risque de titre et de concession matériel qui doit être signalé dans la diligence raisonnable. Pour les projets touristiques ayant accès à une plage de n’importe quel type de littoral, l’obtention d’une concession ZOFEMAT n’est pas facultative ; c’est une condition existentielle préalable.

Les concessions sont régies par les articles 119 à 132 de la LBN et le Reglamento para el Uso y Aprovechamiento del Mar Territorial, Vías Navegables, Playas, Zona Federal Marítimo Terrestre y Terrenos Ganados al Mar (DOF 21 janvier 1991, telle que modifiée). SEMARNAT administre le processus de concession, tandis que l’inspection physique et la démarcation sont effectuées par la Dirección General de Zona Federal Marítimo Terrestre y Ambientes Costeros.

Trois considérations de négociation surgissent à ce stade. Premièrement, l’article 121 LBN établit que les concessions peuvent être accordées pour une période allant jusqu’à cinquante ans avec possibilité de renouvellement, mais le renouvellement est discrétionnaire, non automatique. Les investisseurs avisés négocient régulièrement un langage d’option de renouvellement à long terme dans leurs accords de coentreprise et contrats de gestion hôtelière, créant des droits contractuels privés qui reflètent — mais sont distincts de — la concession administrative elle-même. Deuxièmement, l’article 122 LBN subordonne l’octroi de concessions à la présentation d’une évaluation d’impact environnemental approuvée (Manifestación de Impacto Ambiental, ou MIA), ce qui signifie que le processus MIA doit être initié avant, non après, la demande de concession. Troisièmement, les frais de concession (derechos) en vertu de l’article 232-C de la Ley Federal de Derechos sont recalculés annuellement, et les promoteurs devraient négocier des ajustements du prix d’achat dans leurs accords d’acquisition liés aux scénarios d’augmentation des frais.

Évaluations d’Impact Environnemental : Atténuation Stratégique et Conditionnalité

La MIA est exigée en vertu de l’article 28 de la LGEEPA pour les projets d’infrastructure touristique qui affectent les zones régies au niveau fédéral, y compris les écosystèmes côtiers, les zones humides et les zones dans la zone maritime fédérale. L’article 30 LGEEPA détaille le contenu requis : description du projet, situation de base environnementale, identification des impacts, mesures d’atténuation et programmes de suivi. La résolution de SEMARNAT — qui peut être une approbation inconditionnelle, une approbation conditionnelle ou un refus — constitue un précédent fondamental pour toute structure de financement du développement.

La réalité critique de la négociation est que les autorisations conditionnelles en vertu de l’Article 35 LGEEPA imposent des condicionantes — des exigences techniques contraignantes — qui incluent généralement des reculs de construction spécifiques, des normes de traitement des eaux usées en vertu de la NOM-001-SEMARNAT-2021 (DOF 11 mars 2022, qui a remplacé la NOM-001-SEMARNAT-1996 et a introduit des limites maximales admissibles plus strictes pour l’azote et le phosphore dans les rejets d’eaux usées — un facteur matériel dans la modélisation des coûts de construction pour les systèmes d’eaux usées des stations balnéaires côtières), des restrictions en matière de déboisement de la végétation et des obligations de surveillance. Ces condicionantes ne sont pas de simples formalités administratives ; elles affectent directement les coûts de construction, les délais des projets et la valeur de revente.

D’un point de vue transactionnel, l’approche adoptée par les promoteurs expérimentés dans le corridor de la Riviera Maya implique trois mécanismes. Premièrement, des réunions de pré-consultation avec le bureau régional de la SEMARNAT avant la soumission formelle — techniquement en dehors de la procédure formelle mais bien établies dans la pratique — permettent l’identification précoce des condicionantes probables. Deuxièmement, les condicionantes doivent être explicitement énumérées en tant que conditions suspensives dans les contrats de vente et les contrats de construction, avec une période définie pour la conformité avant que l’une ou l’autre partie ne puisse invoquer la rescision. Troisièmement, lorsqu’un développement est réalisé par phases, les parties doivent structurer l’EIA pour couvrir l’empreinte totale du projet, évitant le risque juridique du fraccionamiento artificial que les tribunaux ont caractérisé comme une forme d’évasion réglementaire.

La Cour collégiale première en matière administrative du dix-septième circuit a constamment estimé que le défaut de la SEMARNAT de résoudre une demande d’EIA dans le délai de soixante jours ouvrables établi à l’Article 35 LGEEPA ne constitue pas une approbation implicite (afirmativa ficta), étant donné l’intérêt public environnemental en jeu. Cette position judiciaire — qui s’écarte de la règle générale prévue à l’Article 17 de la Ley Federal de Procedimiento Administrativo — affecte substantiellement les négociations de délai entre les promoteurs et leurs partenaires financiers.

Lorsque les condicionantes sont commercialement inacceptables ou disproportionnées par rapport au risque environnemental réellement posé par le projet, la séquence procédurale pour contester exige une attention particulière. L’étape obligatoire initiale est le recurso de revisión administrativo en vertu des Articles 83 à 94 de la Ley Federal de Procedimiento Administrativo (LFPA) : ce recours administratif doit être épuisé avant que les tribunaux fédéraux n’admettent un recours en amparo contre les condicionantes. Le recurso de revisión doit être déposé dans les quinze jours ouvrables suivant la notification de la résolution d’EIA en vertu de l’Article 86 LFPA, une fenêtre qui s’écoule en même temps que la période d’évaluation interne du promoteur et qui exige une mobilisation juridique immédiate. Notamment, le délai de résolution d’EIA de soixante jours ouvrables en vertu de l’Article 35 LGEEPA détermine quand commence la fenêtre de recurso de quinze jours ouvrables ; lorsque la SEMARNAT émet sa résolution à la fin ou près de la fin de la période de soixante jours, la marge du promoteur pour préparer un recours administratif est compressée en conséquence, et les délais des contrats d’acquisition doivent refléter explicitement cette interaction.

Une fois les recours administratifs épuisés — ou lorsqu’un préjudice irréparable justifie le contournement de l’étape administrative — le recours en amparo indirecto devant les tribunaux fédéraux de district est disponible en vertu de l’Article 107 de la Ley de Amparo. L’admissibilité exige que l’acte administratif soit définitif et préjudiciable, satisfaisant aux exigences des Articles 107 et 108 de la Ley de Amparo et de l’Article 107 de la Constitution. Les praticiens doivent également être alertes sur la doctrine du acto consumado : lorsqu’une condicionante a déjà été entièrement exécutée ou que ses effets sont irréversibles, les tribunaux fédéraux peuvent refuser d’accorder un relief suspensif au motif que l’amparo ne produirait aucun effet juridique pratique. L’approche structurée est donc de préserver contractuellement la fenêtre du recurso de revisión comme une condition dans l’accord d’acquisition, donnant aux parties une période de recours administratif définie avant de déclencher les droits de rescision.

Conditions suspensives dans les accords de développement touristique

En vertu des Articles 1938 à 1941 du Código Civil Federal (CCF), une obligation assujettie à une condition suspensive ne produit pas d’effets juridiques jusqu’à ce que l’événement déclencheur se produise. Cette architecture de droit civil est l’outil principal pour l’allocation du risque réglementaire dans les transactions touristiques complexes. Les dispositions équivalentes figurent aux Articles 1753 à 1760 du Código Civil del Estado de Quintana Roo (CCEQR).

Les accords de développement touristique bien structurés intègrent généralement des conditions préalables organisées en trois niveaux :

Niveau I — Conditions de titre et d’inscription : certification de titre net, inscription du bien au Registre public de la propriété (Registro Público de la Propiedad), radiation de tout privilège ou charge, et vérification de la non-inclusion du bien dans les zones fédérales au-delà de la zone de concession ZOFEMAT ;
Niveau II — Conditions administratives : délivrance de la licence d’utilisation des terres (licencia de uso de suelo) conforme au Programa de Desarrollo Urbano applicable, approbation de l’EIE avec des conditions jugées commercialement acceptables par l’acheteur, concession ZOFEMAT exécutée, et toutes les autorisations requises en vertu de la Ley de Turismo del Estado de Quintana Roo ;
Niveau III — Conditions de financement et de partenariat : exécution d’une feuille de conditions définitive avec le prêteur à la construction, autorisation réglementaire en vertu de la Ley de Inversión Extranjera (LIE) pour la participation en capital étrangère — spécifiquement conformément aux articles 10 et 11 de la LIE régissant l’interdiction d’acquisition de terres dans la zone restreinte applicable aux étrangers et le mécanisme du fidéicommis par lequel cette acquisition est autorisée — et approbation par l’autorité municipale compétente d’un convenio de desarrollo. À noter que les plafonds de participation en capital applicables aux activités restreintes dans certains secteurs sont régis par le régime distinct de l’article 4 de la LIE et ne doivent pas être confondus avec l’interdiction de terres dans la zone restreinte qui justifie la structure du fidéicommis ; les deux analyses doivent être menées en parallèle pour les projets mixtes impliquant des capitaux étrangers.

Une erreur de rédaction récurrente consiste à confondre conditions et délais. L’article 1944 du CCF établit que lorsque les parties fixent un délai pour l’accomplissement d’une condition, l’obligation s’éteint uniquement si le délai expire sans que la condition soit remplie — sauf si les parties ont expressément accepté une résiliation automatique. Sans une clause de résiliation automatique bien rédigée, un promoteur peut se retrouver contractuellement lié malgré l’échec d’une condition réglementaire fondamentale.

Négociation avec les partenaires de développement : Architecture des coentreprises et conditions préalables

Les coentreprises dans les aménagements touristiques de Quintana Roo impliquent fréquemment une association de capitaux étrangers et du contrôle foncier national, une structure motivée par l’interdiction de propriété directe étrangère de terres dans la zone restreinte établie à l’article 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos et mise en œuvre par le mécanisme du fidéicommis autorisé par les articles 10 et 11 de la Ley de Inversión Extranjera. L’interdiction constitutionnelle énoncée à l’article 27 contre la propriété directe étrangère de terres dans la zone restreinte est un cadre constitutionnel établi et ne fait pas l’objet de contestation constitutionnelle. Séparément, les exigences procédurales applicables au processus d’autorisation du fidéicommis ont été sujettes à modification par des amendements au Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera administrés par le Registro Nacional de Inversiones Extranjeras (RNIE) ; les praticiens doivent vérifier les exigences procédurales actuelles directement auprès du RNIE et de la Secretaría de Economía, car la pratique administrative dans ce domaine a évolué. Lorsqu’aucun décret modificateur formellement publié ne peut être identifié pour un changement procédural spécifique, les praticiens doivent traiter la procédure applicable comme sujette à confirmation au moment de la demande plutôt que de s’appuyer sur des descriptions secondaires.

Dans les accords de coentreprise, les conditions préalables servent une double fonction : elles répartissent le coût de l’incertitude réglementaire entre les parties et définissent les dates de déclenchement de la cascade du capital. L’analyse doctrinale d’Ernesto Gutiérrez y González, dans son traitement complet des obligations civiles en vertu du droit mexicain, souligne que les conditions préalables doivent être rédigées avec une spécificité suffisante — identifiant l’événement déclencheur précis, la partie responsable de satisfaire à la condition, et les conséquences du non-respect — pour éviter les différends quant à savoir si une condition a été « substantiellement » remplie, un critère que les tribunaux mexicains ont appliqué de manière incohérente selon que le forum est civil ou mercantile. De même, la doctrine de Jorge Barrera Graf sur les obligations mercantiles souligne que dans les instruments commerciaux de coentreprise régis par le Código de Comercio, la spécificité de la rédaction des conditions détermine directement l’applicabilité des droits de résiliation, en particulier lorsque les approbations réglementaires constituent les événements déclencheurs.

Raúl Brañes, dans son ouvrage fondateur Manual de Derecho Ambiental Mexicano (SEMARNAT / Fondo de Cultura Económica, 2e éd.), a identifié la tendance structurelle du droit environnemental mexicain à créer des conditions administratives qui sont théoriquement négociables mais pratiquement non-négociables une fois émises. Cette tension entre légalité formelle et applicabilité pratique est particulièrement ressentie dans les projets touristiques côtiers, où les conditions imposées par la SEMARNAT peuvent fonctionnellement éliminer la viabilité commerciale d’un projet sans constituer un refus formel susceptible de recours en amparo.

Du point de vue du droit administratif, Luis Humberto Delgadillo Gutiérrez, dans Elementos de Derecho Administrativo (Limusa), a soutenu que les conditions attachées aux actes administratifs doivent respecter le principe de proportionnalité en vertu de l’article 16 de la Constitution mexicaine : une condition disproportionnée au risque environnemental posé peut constituer un fondement de recours administratif via le recurso de revisión en vertu de la Ley Federal de Procedimiento Administrativo ou, après épuisement des recours administratifs, via l’amparo indirecto devant les tribunaux fédéraux.

Raquel Gutiérrez Nájera, dans Introducción al Estudio del Derecho Ambiental (Porrúa), a en outre noté que la marge discrétionnaire accordée à la SEMARNAT dans l’imposition de condicionantes crée une asymétrie structurelle qui affecte de manière disproportionnée les petits promoteurs tandis que les opérateurs sophistiqués disposant de relations établies avec les agences sont en mesure de négocier des conditions plus favorables — une lacune juridique que les propositions de réforme réglementaire en discussion à la date de publication de cet article ont cherché à combler par le biais de matrices d’impact normalisées pour les projets côtiers, bien qu’aucun décret modificatif formellement publié du Reglamento de la LGEEPA en Materia de Evaluación del Impacto Ambiental avec publication vérifiée au DOF et articles spécifiquement modifiés n’ait été identifié par les auteurs à la date de cette publication.

Perspective comparée : République dominicaine et Espagne

Deux juridictions offrent des comparaisons instructives pour les praticiens mexicains conseillant sur les stratégies de négociation dans les développements touristiques.

République dominicaine : développement conditionné par les incitations

En vertu de la Loi 158-01 sur les incitations et le développement du tourisme, telle que modifiée, le Consejo de Fomento Turístico (CONFOTUR) de la République dominicaine accorde des exemptions fiscales et des autorisations de développement en tant que package unifié conditionné au respect par le promoteur de seuils d’investissement minimum, à la conformité aux normes environnementales, et à l’exploitation au sein d’un polo turístico désigné. Ce mécanisme d’approbation intégré — combinant les incitations fiscales avec les permissions de développement — crée un cadre de négociation dans lequel les conditions préalables à l’autorisation complète du projet sont expressément énoncées dans la résolution de la CONFOTUR, offrant une plus grande certitude transactionnelle que le modèle mexicain séquentiel et multi-agences. L’enseignement pour le Mexique est l’utilité d’une autorisation de développement touristique unifiée qui consolide les conditions de plusieurs agences.

Espagne : droit côtier et négociation de concessions

La Ley de Costas espagnole (Ley 22/1988, telle que modifiée par Ley 2/2013) régit le domaine public maritime-terrestre et établit un cadre de concession pour les usages de la zone côtière. La pratique administrative espagnole a développé le convenio urbanístico — un accord formellement négocié entre un promoteur et une municipalité — comme l’instrument principal pour résoudre la conditionnalité dans les développements côtiers. Ces convenios établissent des obligations de performance spécifiques, des exigences de restauration environnementale, et des contributions en infrastructure qui fonctionnent comme des conditions préalables à l’autorisation de développement exécutoires contractuellement. Le droit administratif mexicain ne fournit pas encore d’équivalent formel, bien que l’article 115 de la Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano (LGAHOTDU, DOF 28 novembre 2016) autorise les municipalités à conclure des accords avec les promoteurs pour des contributions en infrastructure — un mécanisme sous-utilisé dans Quintana Roo que les praticiens expérimentés invoquent de plus en plus comme outil de négociation avec les autorités municipales.

Lacunes juridiques critiques du cadre actuel

Trois lacunes structurelles du cadre juridique actuel créent un risque systémique pour les promoteurs touristiques que les parties sophistiquées devraient traiter contractuellement.

D’abord, l’absence d’une procédure formelle de pré-consultation avec effet contraignant dans le processus mexicain d’EIA — contrairement à la procédure espagnole de consulta previa — signifie que les promoteurs ne peuvent pas obtenir des directives juridiquement contraignantes sur les condicionantes avant d’engager des coûts substantiels de projet. Les parties doivent traiter cette lacune par le biais de clauses de conditions adverses matérielles robustement rédigées dans leurs accords d’acquisition.

Deuxièmement, l’interaction entre les concessions ZOFEMAT et la zona federal fédérale (au-delà de ZOFEMAT) créée par l’article 27 Constitutionnel et régulée en vertu de la Ley Federal del Mar (DOF 8 janvier 1986) génère des juridictions chevauchantes qui restent insuffisamment résolues par la jurisprudence. Les projets impliquant des infrastructures sous-marines — jetées, câbles sous-marins, plateformes de plongée — requièrent des autorisations séparées de la SEMARNAT, de la SENER, et de la Secretaría de Marina, dont aucune n’est formellement coordonnée.

Troisièmement, la Ley General de Turismo (LGT, DOF 17 juin 2009, modifiée) définit les zones de développement touristique à l’Article 33 mais n’établit pas de délai statutaire pour l’émission du Programa Regional de Desarrollo Turístico requis avant que certains projets de grande envergure ne puissent procéder. Cette omission législative expose les promoteurs à des retards administratifs indéfinis sans recours juridique clair, créant un risque de facto d’expropriation sans indemnisation que les tribunaux mexicains n’ont pas encore directement abordé dans le contexte du tourisme.

Cadre de négociation pratique pour les promoteurs et investisseurs

En synthétisant l’analyse précédente, une stratégie de négociation juridiquement solide pour les développements touristiques à Quintana Roo devrait inclure : l’énumération explicite de toutes les conditions de niveau I, II et III dans les documents d’acquisition et de coentreprise avec des périodes de satisfaction définies et des conséquences de résiliation automatique ; l’engagement de conseillers administratifs avant la soumission de l’EIA pour évaluer la probabilité et l’étendue des condiciones par le biais d’un dialogue informel avec l’agence ; l’inclusion de droits de contestation en matière de proportionnalité dans l’accord d’acquisition au cas où les condiciones modifieraient matériellement le programme de développement approuvé, avec préservation contractuelle expresse de la fenêtre du recurso de revisión de quinze jours ouvrables en vertu de l’Article 86 LFPA ; la structuration des obligations de concession ZOFEMAT en tant que calendrier distinct de l’accord d’acquisition, avec des mécanismes d’ajustement de l’escalade des frais liés au cycle de mise à jour annuelle de la Ley Federal de Derechos ; la commande d’un deslinde formel de SEMARNAT sur toute parcelle ayant un front de mer côtier rocheux ou escarpé avant la fixation de la zone de concession ZOFEMAT dans les documents de transaction ; et l’utilisation du mécanisme d’accord municipal de l’Article 115 LGAHOTDU en tant que canal de négociation formalisé avec les municipalités de Quintana Roo, particulièrement dans les corridors de Tulum et Bacalar où les déficits d’infrastructure municipale créent des dépendances au développement.

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Sources et références

Législation fédérale

Constitution Politique des États-Unis Mexicains, Article 27 (zone fédérale; interdiction de propriété foncière directe étrangère dans la zone restreinte); Article 107 (conditions de recevabilité du recours en amparo).
Loi sur les Biens Nationaux (LBN), JO du 20 mai 2004, telle que modifiée; Article 9, fraction IV (définition de ZOFEMAT; règle des vingt mètres de plage sableuse; critères distincts pour les côtes rocheuses et les littoraux escarpés); Articles 119–132 (concessions ZOFEMAT).
Règlement pour l’Utilisation et l’Exploitation de la Mer Territoriale, des Voies Navigables, des Plages, de la Zone Fédérale Maritime-Terrestre et des Terrains Gagnés sur la Mer, JO du 21 janvier 1991, tel que modifié; Article 3 (critères de délimitation ZOFEMAT pour les côtes rocheuses et les littoraux escarpés).
Loi Générale de l’Équilibre Écologique et de la Protection de l’Environnement (LGEEPA), JO du 28 janvier 1988, telle que modifiée; Articles 28, 30, 35 (évaluation de l’impact environnemental).
Règlement de la LGEEPA en Matière d’Évaluation de l’Impact Environnemental (propositions de réforme réglementaire en attente de publication formelle à la date du présent article; aucun décret modificateur avec date JO vérifiée identifié).
Loi Générale du Tourisme (LGT), JO du 17 juin 2009, telle que modifiée; Article 33 (zones de développement touristique).
Loi Générale des Établissements Humains, de l’Aménagement du Territoire et du Développement Urbain (LGAHOTDU), JO du 28 novembre 2016; Article 115 (accords des promoteurs avec les municipalités).
Loi sur l’Investissement Étranger (LIE), JO du 27 décembre 1993, telle que modifiée; Article 4 (plafonds de participation étrangère dans les activités restreintes — analyse du plafond de capital); Articles 10–11 (interdiction d’acquisition de terres dans la zone restreinte applicable aux ressortissants étrangers; fideicomiso comme mécanisme d’acquisition autorisé).
Règlement de la Loi sur l’Investissement Étranger, tel qu’administré par le Registre National des Investissements Étrangers (RNIE); conditions de procédure pour l’autorisation de fideicomiso (les praticiens doivent vérifier les conditions actuelles directement auprès du RNIE et de la Secrétaria de Economía).
Loi Fédérale de Procédure Administrative (LFPA), JO du 4 août 1994, telle que modifiée; Article 17 (fiction positive — règle générale); Articles 83–94 (appels administratifs — recurso de revisión, épuisement préalable obligatoire avant amparo); Article 86 (délai de quinze jours ouvrables pour déposer un recurso de revisión).
Loi d’Amparo, Articles 107–108 (conditions de recevabilité de l’amparo indirecto; exigence d’acte administratif définitif et préjudiciable; doctrine de l’acto consumado).
Loi Fédérale de la Mer, JO du 8 janvier 1986.
Loi Fédérale des Droits, Article 232-C (frais de concession ZOFEMAT), telle que mise à jour dans le budget annuel de l’exercice fiscal.
NOM-001-SEMARNAT-2021 (JO du 11 mars 2022): limites maximales permissibles pour les eaux usées déversées dans les eaux nationales et les zones côtières; remplace NOM-001-SEMARNAT-1996; introduit des limites plus strictes en azote et phosphore pertinentes pour les systèmes d’eaux usées des complexes côtiers.

Législation d’État — Quintana Roo

Loi sur le Développement Urbain de l’État de Quintana Roo, telle que modifiée.
Loi sur le Tourisme de l’État de Quintana Roo, telle que modifiée.
Code Civil de l’État de Quintana Roo (CCEQR), Articles 1753–1760 (obligations conditionnelles).

Législation Fédérale Civile et Commerciale

Code Civil Fédéral (CCF), Articles 1938–1948 (obligations conditionnelles, conditions suspensives et résolutoires); Article 1944 (effet du terme sur l’obligation conditionnelle; exigence de rescision automatique).
Code de Commerce (cadre des obligations commerciales applicable aux conditions préalables des coentreprises en droit commercial).

Jurisprudence

Cour Collective du Premier Degré en Matière Administrative, Dix-septième Circuit: jurisprudence constante sur l’inapplicabilité de la fiction positive aux résolutions d’impact environnemental de SEMARNAT, fondée sur le caractère d’intérêt public de la protection de l’environnement.
Première Chambre, Cour Suprême de Justice de la Nation: jurisprudence sur les limites constitutionnelles des conditions administratives au titre de l’Article 16 CPEUM (proportionnalité des actes administratifs).

Doctrine

Barrera Graf, Jorge. Ouvrages sur les obligations commerciales et les contrats commerciaux en droit mexicain (exigences de spécificité dans la rédaction des conditions dans les instruments de coentreprise commerciale et applicabilité de la rescision).
Brañes, Raúl. Manuel de Droit Environnemental Mexicain. 2e éd. Mexico: SEMARNAT / Fondo de Cultura Económica.
Delgadillo Gutiérrez, Luis Humberto. Éléments de Droit Administratif. Deuxième Cours. Mexico: Limusa.
González de Cossío, Francisco. Arbitrage. 4e éd. Mexico: Porrúa. (Cité pour l’analyse de la loi procédurale et substantielle d’arbitrage dans le contexte des clauses de règlement des différends dans les accords de coentreprise.)
Gutiérrez Nájera, Raquel. Introduction à l’Étude du Droit Environnemental. Mexico: Porrúa.
Gutiérrez y González, Ernesto. Ouvrages sur les obligations civiles en droit mexicain (spécificité dans la rédaction des conditions; conséquences de la non-satisfaction des conditions suspensives; différends relatifs à l’exécution substantielle devant les tribunaux civils).

Législation Comparative

République Dominicaine : Ley No. 158-01 de Fomento al Desarrollo Turístico, telle que modifiée ; Règlements CONFOTUR.
Espagne : Ley 22/1988 de Costas, telle que modifiée par Ley 2/2013 ; Real Decreto 876/2014 (Règlement côtier) ; cadre applicable aux convenios urbanísticos en vertu du droit de l’urbanisme espagnol.

Sources officielles

SEMARNAT — Dirección General de Zona Federal Marítimo Terrestre y Ambientes Costeros : directives procédurales relatives aux demandes de concession ZOFEMAT et aux demandes formelles de délimitation (deslinde).
Secretaría de Economía — Registro Nacional de Inversiones Extranjeras (RNIE) : exigences procédurales en matière d’autorisation de fiducie dans la zone restreinte.
SECTUR — Secretaría de Turismo : Programa de Desarrollo del Sector Turismo 2020–2024.
Diario Oficial de la Federación (DOF) : textes législatifs cités ci-dessus, tels qu’accessibles via dof.gob.mx.