Droit immobilier

Stratégies de gestion des hypothèques et des prêts dans le pays

13 avril 2026 — Enrique Benet-Gregg

L’architecture juridique du crédit hypothécaire au Mexique

Le droit hypothécaire mexicain présente une structure réglementaire stratifiée qui exige des créanciers et des débiteurs de naviguer dans les dispositions civiles fédérales, les statuts financiers spécialisés, les codes procéduraux au niveau des États, et un corpus évolutif de doctrine judiciaire. Pour les investisseurs, les promoteurs et les propriétaires exposés à la Riviera Maya ou ailleurs dans le pays, la compréhension de cette architecture est décisive sur le plan opérationnel pour structurer le crédit, anticiper les scénarios d’exécution et calibrer le risque contentieux avec précision.

Cadre constitutionnel et exigences formelles

L’hipoteca en droit mexicain est un droit réel (derecho real) régulé principalement par les articles 2893 à 2942 du Código Civil Federal (CCF). L’article 2893 CCF la définit comme une garantie constituée sur un bien immobilier ou des droits réels, sans dépossession du débiteur, pour assurer l’exécution d’une obligation et conférer une préférence au créancier dans le paiement. Cette définition établit trois caractéristiques structurelles qui déterminent le comportement stratégique pendant tout le cycle du crédit : l’accessorité (l’hypothèque ne peut exister indépendamment de l’obligation garantie) ; l’indivisibilité (la totalité du bien reste grevée jusqu’au paiement intégral de la dette) ; et la spécialité (seuls les biens et obligations spécifiquement identifiés peuvent être soumis au privilège).

La constitution formelle d’une hypothèque sur un bien immobilier est régie par l’interaction de deux dispositions du CCF que les praticiens doivent citer conjointement. L’article 2917 CCF établit la règle générale selon laquelle seuls les droits réels constitués conformément aux formalités juridiques applicables produisent des effets à l’égard des tiers, fournissant l’exigence formelle fondamentale pour tous les droits réels sur les immeubles. L’article 2919 CCF applique ensuite cette exigence spécifiquement à l’hipoteca, prévoyant que l’hypothèque doit être constituée par acte notarié (escritura pública) devant un notaire agréé — « La hipoteca sólo puede ser convencional » en combinaison avec l’exigence d’acte qui confère au document son caractère exécutoire. Les deux dispositions doivent être lues ensemble : l’article 2917 ancre le principe de formalité dans le régime général des droits réels, tandis que l’article 2919 l’opérationnalise pour l’hypothèque. L’inscription au Registro Público de la Propiedad n’est pas une simple formalité administrative — l’article 2896 CCF subordonne l’opposabilité aux tiers à l’inscription en temps voulu. Une hypothèque non enregistrée ne lie que les parties contractantes. À Quintana Roo, le Código Civil del Estado de Quintana Roo et le Reglamento del Registro Público de la Propiedad del Estado de Quintana Roo régissent le régime d’enregistrement local, les réformes de numérisation récentes accélérant les délais d’inscription tout en générant simultanément des discordances documentaires — identifiants cadastraux incohérents, erreurs de notes marginales et entrées obsolètes de chaîne de propriété — que les praticiens expérimentés plaident de plus en plus comme première ligne de défense du débiteur.

Pour les prêteurs institutionnels, la Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado (LTFCCG, DOF 30 janvier 2002, modifiée) impose des obligations de divulgation précontractuelle : le coût annuel effectif (CAT), le calendrier d’amortissement complet et toutes les conditions préalables au déblocage des fonds doivent être fournis par écrit avant la signature. Le non-respect n’annule pas automatiquement l’accord mais crée des motifs de sanction réglementaire par la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), des réclamations administratives auprès de la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (CONDUSEF), et des demandes en dommages civils par l’emprunteur.

Subrogation et cession de portefeuille : mécanismes pratiques

L’une des dispositions les plus importantes sur le plan stratégique de la LTFCCG est l’article 6, qui confère au débiteur hypothécaire un droit unilatéral de subroger le créancier — en substituant un nouveau prêteur, généralement à un taux inférieur — sans le consentement du créancier initial. Le mécanisme exige : une notification écrite formelle au créancier initial ; le paiement du solde impayé par l’institution subrogée ; et la signature d’un nouvel acte notarié reflétant l’annulation et la reconstitution coordonnées du privilège hypothécaire. La Primera Sala de la SCJN a, comme le reflètent les critères non publiés au niveau des circuits et la tendance doctrinale confirmée par ses interventions dans les procédures d’amparo impliquant la LTFCCG, constamment estimé que l’opposition du créancier à la subrogation volontaire en vertu de ce statut est procéduralement inefficace et n’interrompt pas le processus de subrogation, renforçant le droit du débiteur comme un outil de marché structurel plutôt que simplement théorique. Les praticiens ayant besoin du numéro d’enregistrement le plus actuel pour toute tesis aislada ou jurisprudence formalisant cette position doivent consulter directement le Semanario Judicial de la Federación à sjf.scjn.gob.mx, car les critères pertinents ont continué à évoluer au cours de l’Undécima Época.

Les cessions de portefeuille par les institutions financières sont régies par les articles 72 à 78 de la Ley de Instituciones de Crédito (LIC, DOF 18 juillet 1990, modifiée pour la dernière fois en 2024). Ces dispositions permettent aux banques de céder des portefeuilles de crédits — y compris les garanties hypothécaires sous-jacentes — sans consentement du débiteur, à condition que la cession soit dûment notifiée et ne modifie pas les obligations contractuelles du débiteur. Les investisseurs acquérant des portefeuilles de crédits improductifs (NPL) à Quintana Roo doivent apprécier que les lacunes dans la chaîne de titre des biens immeubles sous-jacents — particulièrement communes dans les développements assemblés par le biais d’acquisitions successives multiples — peuvent générer des défenses indépendantes du débiteur qui transcendent entièrement la structure de cession de prêt, nécessitant une remédiation du titre avant que l’exécution puisse procéder efficacement.

Exécution : voies judiciaires et extrajudiciaires

Le principal mécanisme d’exécution est le juicio hipotecario, une procédure judiciaire spécialisée régie au niveau de l’État. À Quintana Roo, le Código de Procedimientos Civiles del Estado de Quintana Roo (CPCEQR) établit le cadre procédural pour la saisie hypothécaire, intégrant des délais accélérés par rapport aux procédures civiles ordinaires. Le créancier doit présenter l’acte hypothécaire, l’instrument attestant l’obligation garantie (généralement un pagaré hipotecario structuré en vertu de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, LGTOC), et un certificat d’enregistrement actuel du Registro Público de la Propiedad confirmant que le privilège est actif et non grevé de droits supérieurs.

Une décision stratégique critique consiste à déterminer s’il convient de poursuivre l’instrument de crédit indépendamment selon la procédure exécutive commerciale (vía ejecutiva mercantil) en vertu des articles 1391 et suivants du Código de Comercio, ou de poursuivre la garantie hypothécaire par le biais du juicio hipotecario. La voie exécutive est plus rapide et permet une saisie générale des biens, mais n’exécute pas directement le privilège hypothécaire. La poursuite des deux simultanément accroît la complexité procédérale et risque une contradiction des positions juridiques. Les Tribunales Colegiados de Circuito ont développé des critères — comme le reflètent les décisions de niveau circuit non publiées — indiquant que la poursuite de l’exécution du pagaré n’éteint pas nécessairement la garantie hypothécaire sous-jacente, mais cela reste un domaine de contentieux actif où le choix de la voie initiale a des conséquences stratégiques à long terme qui ne peuvent pas être facilement inversées. Les praticiens doivent vérifier les numéros de tesis actuels dans le Semanario Judicial de la Federación pour tout critère de circuit cité dans les écritures.

Lorsque le créancier est une institution financière, l’article 9 de la LTFCCG envisage une procédure d’exécution extrajudiciaire simplifiée — saisie extrajudiciaire — administrée devant notaire. Ce mécanisme, partiellement calqué sur les clauses anglo-américaines de pouvoir de vente, a fait face à des défis constitutionnels devant les tribunaux mexicains sur plusieurs fondements, et le paysage constitutionnel est plus nuancé qu’une seule décision établie ne pourrait le suggérer.

Le défi historiquement le plus important s’est fondé sur la garantía de audiencia en vertu de l’article 14 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (CPEUM). La SCJN a, comme le reflètent les critères de niveau circuit non publiés confirmés par sa fonction d’examen des amparos, maintenu la constitutionnalité de la saisie extrajudiciaire en principe en vertu de l’article 14, à condition qu’une notification adéquate et une occasion significative de remédier aux défauts soient intégrées dans la procédure. Cependant, l’analyse constitutionnelle ne s’arrête pas à l’article 14, et les créanciers institutionnels qui traitent ce principe comme décisif sous-estiment l’exposition au risque que la voie extrajudiciaire comporte en pratique actuelle.

Suite à la réforme constitutionnelle des droits de l’homme de 2011 au Mexique — qui a ajouté le principe d’interprétation pro persona à l’article 1 CPEUM et a élevé les traités internationaux sur les droits de l’homme au rang constitutionnel — le mécanisme extrajudiciaire a été contesté avec une fréquence croissante en vertu de l’article 17 CPEUM, qui garantit le droit d’accès à la justice et le droit que les différends soient résolus par des tribunaux. L’interaction entre les articles 1, 14 et 17 CPEUM a produit une divergence au niveau du circuit sur l’adéquation des procédures de notification en saisie extrajudiciaire, certains Tribunales Colegiados appliquant la norme pro persona pour exiger un seuil plus exigeant de protection du débiteur que les minimums procéduraux que la LTFCCG mandate expressément. La conséquence pratique est que les défaillances procédurales spécifiques — notification insuffisante, évaluation inadéquate, périodes de remédiation tronquées — ont généré des pétitions d’amparo couronnées de succès au niveau du circuit qui invoquent les articles 1 et 17 en plus de l’article 14, convertissant effectivement la voie extrajudiciaire en voie quasi-judiciaire en pratique. Pour les créanciers institutionnels, cela signifie que les gains d’efficacité du mécanisme extrajudiciaire doivent être pesés contre la surface constitutionnelle amplifiée que la jurisprudence d’amparo post-2011 a créée. La conformité procédérale robuste antérieure à l’exécution — notification documentée, évaluation indépendante et périodes de remédiation pleinement observées — est désormais une mesure de gestion du risque constitutionnel, et non simplement une mesure contractuelle.

Stratégies de défense du débiteur

Un arsenal sophistiqué de défenses du débiteur dans les contentieux hypothécaires mexicains englobe des dimensions substantielles, procédurales et constitutionnelles qui doivent être évaluées en séquence et en combinaison. Au niveau substantiel, les défenses les plus fréquemment invoquées sont :

Prescription : les actions réelles découlant de garanties hypothécaires sont soumises au délai de prescription de dix ans en vertu de l’article 1159 CCF ; dans les cas de portefeuilles de créances en souffrance où l’exécution a été retardée, cette défense mérite une analyse préalable attentive avant toute demande en réponse ;
Paiement et novation : en vertu des articles 2062 et 2213–2223 CCF respectivement, y compris les contestations du calcul des soldes impayés où les intérêts capitalisés ou les frais non autorisés gonflent le montant réclamé ; les praticiens analysant la survie hypothécaire après restructuration de dette devraient accorder une attention particulière à l’article 2220 CCF, qui dispose que la garantie hypothécaire s’éteint avec la novation sauf réserve expresse — la disposition directement en cause lors des négociations de restructuration, puisqu’un accord de restructuration qui constitue une novation sans clause expresse de réserve de garantie hypothécaire éteindra entièrement le privilège, éliminant la position de sûreté préférentielle du créancier ;
Nullité de l’obligation sous-jacente : lorsque le crédit garanti a lui-même été vicié par manque de capacité, erreur, fraude ou non-conformité statutaire ; et
Extinction de la garantie : en vertu de l’article 2942 CCF, suite à la satisfaction complète de l’obligation principale — une défense qui se pose avec une fréquence particulière lorsque les prêteurs ont retardé l’annulation formelle après paiement.

Au niveau procédural, les contestations de legitimación activa dans les cas de cession de portefeuille sont particulièrement puissantes. Lorsque le demandeur est un véhicule de créances en souffrance qui a acquis le portefeuille par le biais d’assignations multiples, les lacunes dans la chaîne de certification notariale ou les ruptures dans le dossier de registre peuvent entièrement anéantir la qualité pour agir. Le débiteur peut également contester le caractère liquide et exigible de la dette réclamée (liquidez y exigibilidad) lorsque le montant crédité comprend des intérêts capitalisés, des frais de pénalité ou des frais non expressément autorisés dans l’acte hypothécaire original.

Le recours en amparo est disponible tant contre le décret d’exécution (auto de ejecución) que contre les procédures de saisie extrajudiciaire qui violent les garanties constitutionnelles. La Ley de Amparo (DOF 2 avril 2013, modifiée jusqu’en 2021) fournit le mécanisme procédural ; l’analyse substantielle porte sur les articles 14 et 16 de la Constitution — principes de due process et de légalité respectivement — et, comme discuté ci-dessus dans la section exécution, invoque de plus en plus les articles 1 et 17 CPEUM à la lumière de la jurisprudence pro persona de l’après-2011. Les mesures conservatoires (medidas cautelares), y compris la suspension de la vente de saisie, peuvent être obtenues en attente de la résolution du recours en amparo, préservant effectivement le statu quo pendant ce qui peut être un contentieux constitutionnel pluriannuel.

Due Diligence d’acquisition de créances en souffrance : protocole de vérification préalable minimum pour Quintana Roo

Les investisseurs en portefeuille de créances en souffrance opérant à Quintana Roo font face à une concentration de risques structurels — lacunes de chaîne de titre, contestations de qualité pour agir, complexité d’exécution du fideicomiso et exposition à la prescription — qui sont identifiés à plusieurs points de cet article. Les étapes de vérification minimum suivantes devraient être complétées avant la fermeture de toute acquisition de portefeuille de créances en souffrance impliquant une garantie immobilière à Quintana Roo :

Certification complète de la chaîne de titres : obtenir un extrait certifié multi-entrées du Registro Público de la Propiedad del Estado de Quintana Roo confirmant la chaîne complète de propriété depuis l’enregistrement initial jusqu’à tous les transferts ultérieurs, en accordant une attention particulière aux lacunes créées lors de la numérisation ou de la subdivision successive de parcelles de développement ;
Vérification de la chaîne de certification notariale : confirmer que chaque acte de cession de portefeuille dans la chaîne — de la banque d’origine à chaque cessionnaire intermédiaire jusqu’au véhicule d’acquisition — a été exécuté devant un notaire autorisé, dûment protocolisé et enregistré ou notifié selon les exigences ; les déficiences dans tout maillon défont la qualité pour agir en exécution ;
Analyse de prescription : calculer le délai de limitation en vertu de l’article 1159 CCF à partir de la date du dernier acte interruptif reconnu judiciairement ; dans les dossiers de portefeuille où l’exécution a été dormante, cette analyse doit être complétée avant la tarification, non après l’acquisition ;
Confirmation de la coopération du fiduciaire : dans tout crédit garanti par une structure de fideicomiso bancario dans la zone restreinte, vérifier que l’acte de fiducie contient des obligations de coopération explicites liant la banque fiduciaire lors de l’exécution et que le fiduciaire est contractuellement obligé d’exécuter tous les instruments requis pour faciliter la réalisation de l’intérêt bénéficiaire ; et
Réconciliation de l’identifiant cadastral : croiser la clé cadastrale (clave catastral) figurant dans l’acte hypothécaire avec l’enregistrement cadastral municipal actuel et l’inscription au registre ; les erreurs de transcription de l’ère de la numérisation ont généré des divergences qui créent des risques de nullité indépendants et retardent l’exécution jusqu’à ce que les procédures de correction administrative soient complétées.

Ces cinq étapes ne se substituent pas à une diligence raisonnable juridique complète mais représentent la vérification minimale sans laquelle les modèles de tarification reposent sur une exposition structurelle non quantifiée.

Hypothèques sur les intérêts en fideicomiso dans la zone restreinte

La propriété immobilière dans la zone restreinte du Mexique — la bande côtière de 50 kilomètres et la ceinture frontalière internationale de 100 kilomètres — est soumise à l’article 27 de la Constitution et à l’article 11 de la Ley de Inversión Extranjera (LIE, DOF 27 décembre 1993, modifiée), qui interdisent l’acquisition directe de biens immobiliers par des étrangers et exigent plutôt l’utilisation d’un fideicomiso bancario (fiducie immobilière). Cette structure crée une complexité d’exécution significative : lorsqu’un acheteur étranger utilise un financement hypothécaire garanti sur une propriété en zone restreinte, le privilège encombre techniquement les derechos fideicomisarios (droits bénéficiaires) plutôt que le bien immobilier sous-jacent lui-même, car le titre juridique est dévolu à la banque fiduciaire.

Cette distinction génère une pratique incohérente aux niveaux notarial et de l’enregistrement, produisant des actes hypothécaires d’exécution incertaine et des classements de priorité contestés. Les promoteurs et les prêteurs structurant des facilités de crédit sur des propriétés de la Riviera Maya doivent s’assurer que le contrato de fideicomiso et l’instrument hypothécaire sont coordonnés pour accorder au créancier des voies de recours effectives sur l’intérêt bénéficiaire, avec des dispositions explicites régissant la coopération du fiduciaire lors de l’exécution — une coordination qui, en pratique, requiert une rédaction transactionnelle spécialisée et un préapprobation du registre.

Perspective comparative : Espagne et États-Unis

L’analyse comparative renforce le diagnostic des lacunes structurelles du droit mexicain et identifie des modèles de réforme viables. En Espagne, la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (Loi 5/2019, transposant la Directive UE 2014/17/UE sur le crédit immobilier à usage résidentiel) a introduit des sessions d’information notariales antérieures à la signature obligatoires (acta previa notarial), l’interdiction standardisée des clauses plancher et une allocation statutaire claire des coûts de transaction auxiliaires entre créancier et débiteur. Les réformes ont été conçues pour réduire les litiges antérieurs au procès en résolvant les sources les plus fréquentes d’ambiguïté contractuelle au moment de l’origination plutôt qu’au moment du défaut. Les données précoces de mise en œuvre du Consejo General del Poder Judicial de España suggèrent une réduction mesurable des dépôts d’exécution hypothécaire dans les années suivant l’entrée en vigueur de la loi, bien que l’analyse longitudinale comparative reste en cours et l’attribution causale définitive exige de tenir compte des facteurs macroéconomiques concomitants. La procédure d’exécution hypothécaire espagnole en vertu de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC, Loi 1/2000, articles 681 et seq.) fournit une norme uniformément nationale avec des règles de vente aux enchères définies, des seuils d’enchère minimale et des protections du débiteur — un niveau de prévisibilité que le régime fragmenté au niveau des États du Mexique n’offre pas actuellement.

Aux États-Unis, la réaction réglementaire post-2008 en vertu de la Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act (Pub. L. 111-203, 2010) et des règles connexes de gestion des prêts hypothécaires promulguées par le Consumer Financial Protection Bureau en vertu de la RESPA et de la TILA ont établi des procédures normalisées d’atténuation des pertes que les créanciers doivent épuiser avant d’engager une saisie. La distinction structurelle entre les États de saisie judiciaire et les États de saisie non judiciaire (droit de vente) est parallèle à la tension mexicaine entre le juicio hipotecario et le mécanisme extrajudiciaire de la LTFCCG — mais aux États-Unis, le régime choisi par chaque État est cohérent en interne, fortement contesté devant les tribunaux, et soutenu par un conseil spécialisé en matière de saisie et une documentation normalisée, offrant un degré de certitude opérationnelle que le système hybride mexicain n’a pas encore atteint.

Lacunes législatives et analyse critique

Après avoir établi les modèles espagnol et américain comme références diagnostiques, les déficiences structurelles du droit hypothécaire mexicain peuvent être évaluées avec une plus grande précision analytique. Les parties sophistiquées doivent anticiper ces lacunes et les intégrer dans leurs modèles de risque.

Premièrement, l’absence d’une loi fédérale uniforme sur la saisie crée une fragmentation procédurale importante : les délais d’exécution, les critères judiciaires d’évaluation et de méthodologie de vente aux enchères, les normes d’acceptation des offres et la disponibilité des jugements par défaut varient matériellement entre Quintana Roo, Mexico City et Querétaro — trois juridictions où IBG Legal exerce ses activités. Cette fragmentation augmente les coûts de transaction pour les créanciers institutionnels et introduit une incertitude stratégique pour les investisseurs en NPL qu’un régime national unifié, du type que les articles 681 et suivants de la LEC espagnole prévoient, éliminerait.

Deuxièmement, le mécanisme de saisie extrajudiciaire prévu à l’article 9 de la LTFCCG reste insuffisamment utilisé en raison d’une incertitude constitutionnelle persistante — aggravée, comme l’analyse ci-dessus l’a montré, par l’expansion post-2011 de la surface constitutionnelle en vertu des articles 1 et 17 de la CPEUM — et de la réticence des notaires à assumer la responsabilité des irrégularités procédurales. Le résultat est que la plupart des exécutions retournent devant la justice malgré l’intention manifeste du législateur en matière d’efficacité. Un cadre constitutionnel plus précis — similaire au modèle d’examen notarial précontractuel de l’Espagne en vertu de la loi 5/2019, qui traite les préoccupations relatives à l’équité procédurale à l’origine plutôt qu’à l’exécution — servirait simultanément les objectifs d’équité procédurale et d’efficacité sans exiger de modification constitutionnelle.

Troisièmement, la lacune en matière d’exécution du fideicomiso décrite ci-dessus reste non résolue au niveau législatif, malgré des années de plaidoyer de l’industrie. L’absence de guidance statutaire explicite sur l’exécution des privilèges hypothécaires sur les intérêts bénéficiaires dans les fiducies de zones restreintes crée un risque contentieux inutile dans les marchés immobiliers commerciaux les plus dynamiques du Mexique — une déficience qui n’a pas d’équivalent dans les cadres espagnol ou américain et qui impose un coût structurel disproportionné aux investissements étrangers dans les développements côtiers.

Fondements doctrinaux

La littérature savante fournit des outils analytiques essentiels pour naviguer les tensions et les lacunes identifiées ci-dessus. Rafael Rojina Villegas, dans Compendio de Derecho Civil, Tomo III: Bienes, Derechos Reales y Sucesiones, offre le traitement canonique du cadre des droits réels dans lequel opère l’hypothèque, en mettant particulièrement l’accent sur le principe d’indivisibilité comme mécanisme de protection des créanciers que les tribunaux mexicains continuent d’appliquer de manière cohérente. Jorge Alfredo Domínguez Martínez, dans Derecho Civil: Contratos, fournit une analyse rigoureuse de l’accessoriété de la garantie hypothécaire dans le contexte de la novation et de la restructuration d’obligations — un cadre directement applicable aux négociations de restructuration et aux structures de conversion de dettes en capitaux propres, et particulièrement pertinent pour l’exigence de réserve hypothécaire de l’article 2220 CCF lors de la restructuration. Ernesto Gutiérrez y González, dans Derecho de las Obligaciones, traite la subrogation avec une précision doctrinale qui précède mais anticipe correctement le régime statutaire de la LTFCCG, et reste l’autorité la plus citée sur la subrogation volontaire versus légale dans la pratique hypothécaire mexicaine. Enfin, Javier Arce Gargollo, dans Contratos Mercantiles Atípicos, traite l’intersection des garanties hypothécaires et des structures de crédit commercial, en fournissant des outils analytiques directement applicables aux opérations de financement structuré et aux acquisitions d’NPL impliquant des garanties immobilières.

IBG Legal a directement plaidé le défaut d’application du fideicomiso devant les tribunaux de Quintana Roo, développé des stratégies de défense en amparo contre les procédures de saisie extrajudiciaire en vertu des articles 1, 14 et 17 de la CPEUM, et conseillé les acquéreurs de portefeuilles non performants sur les protocoles de correction de titre et de certification notariale requis avant que l’exécution puisse procéder sur le marché de la Riviera Maya. Notre base à Cancún offre la proximité au registre, les capacités de coordination cadastrale et les relations judiciaires locales nécessaires au litige hypothécaire efficace sur ce marché — depuis les procédures contestées de juicio hipotecario devant les tribunaux civils de Quintana Roo jusqu’aux procédures fédérales d’amparo devant les Tribunales Colegiados du Vigésimo Séptimo Circuito. Pour des conseils spécialisés sur toute question traitée dans cet article, contactez-nous à ibg.legal.

Sources et références

Législation fédérale

Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, articles 1, 14, 16, 17 et 27
Código Civil Federal (CCF), articles 1159, 2062, 2213–2223 (régime de novation, y compris l’article 2220 sur l’extinction hypothécaire en cas de novation sauf réserve expresse), 2893–2942 (régime hypothécaire) et articles 2896, 2917 et 2919 (exigences de formalité et d’enregistrement)
Código de Comercio, articles 1391 et seq. (vía ejecutiva mercantil)
Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito (LGTOC), JO 27 août 1932, modifiée
Ley de Instituciones de Crédito (LIC), JO 18 juillet 1990, modifiée jusqu’en 2024, articles 72–78
Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado (LTFCCG), JO 30 janvier 2002, modifiée, articles 6 et 9
Ley de Protección y Defensa al Usuario de Servicios Financieros (LPDUSF), JO 18 janvier 1999, modifiée
Ley de Inversión Extranjera (LIE), JO 27 décembre 1993, modifiée, article 11
Ley de Amparo, JO 2 avril 2013, modifiée jusqu’en 2021

Législation des États — Quintana Roo

Código Civil del Estado de Quintana Roo
Código de Procedimientos Civiles del Estado de Quintana Roo (CPCEQR)
Reglamento del Registro Público de la Propiedad del Estado de Quintana Roo

Critères judiciaires

Suprema Corte de Justicia de la Nación (SCJN), Primera Sala : tendance doctrinale, telle que reflétée dans les critères au niveau du circuit non publiés confirmés par révision en amparo, sur la constitutionnalité des procédures de saisie hypothécaire extrajudiciaire en vertu des articles 1, 14 et 17 de la CPEUM, y compris l’application de la norme pro persona suivant la réforme constitutionnelle des droits de l’homme de 2011 ; les praticiens doivent consulter le Semanario Judicial de la Federación (sjf.scjn.gob.mx) pour les numéros d’enregistrement des tesis aislada et jurisprudencia actuels de la Undécima Época
SCJN, Primera Sala : tendance doctrinale, telle que reflétée dans les critères au niveau du circuit non publiés, sur le droit de subrogation unilatérale du débiteur en vertu de l’article 6 de la LTFCCG et l’inefficacité procédurale de l’opposition du créancier ; les numéros d’enregistrement de toute tesis formalisée doivent être vérifiés dans le Semanario Judicial de la Federación
Tribunales Colegiados de Circuito : critères, tels que reflétés dans les décisions au niveau du circuit non publiées, sur la relation entre l’exécution du pagaré hipotecario et la survie de la garantie hypothécaire sous-jacente dans les procédures concurrentes ; divergence entre circuits concernant les normes d’adequation de la notification dans la saisie extrajudiciaire en vertu des articles 1 et 17 de la CPEUM après 2011

Doctrine

Rojina Villegas, Rafael. Compendio de Derecho Civil, Tomo III: Bienes, Derechos Reales y Sucesiones. Editorial Porrúa, Mexico City (éditions multiples)
Domínguez Martínez, Jorge Alfredo. Derecho Civil: Contratos. Editorial Porrúa, Mexico City (éditions multiples)
Gutiérrez y González, Ernesto. Derecho de las Obligaciones. Editorial Porrúa, Mexico City (éditions multiples)
Arce Gargollo, Javier. Contratos Mercantiles Atípicos. Editorial Porrúa, Mexico City (éditions multiples)

Législation comparative et sources

Espagne : Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (Loi 5/2019, BOE 16 mars 2019) ; Ley de Enjuiciamiento Civil (Loi 1/2000, articles 681 et seq.) ; Ley Hipotecaria (Décret du 8 février 1946, modifié)
Union européenne : Directive 2014/17/UE du Parlement européen et du Conseil relative aux contrats de crédits relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel, 4 février 2014
États-Unis : Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act (Pub. L. 111-203, 2010) ; Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA, 12 U.S.C. § 2601 et seq.) ; Truth in Lending Act (TILA, 15 U.S.C. § 1601 et seq.)
Consejo General del Poder Judicial de España, Estadística Judicial : données sur les volumes de dépôt de dossiers de saisie hypothécaire suivant la mise en œuvre de la Loi 5/2019 ; disponible à www.poderjudicial.es/cgpj/es/Temas/Estadistica-Judicial

Sources réglementaires et institutionnelles

Commission Nationale Bancaire et des Valeurs (CNBV): www.cnbv.gob.mx
Commission Nationale pour la Protection et la Défense des Utilisateurs de Services Financiers (CONDUSEF): www.condusef.gob.mx
Registre Public de la Propriété de l’État de Quintana Roo: www.rpp.qroo.gob.mx
Journal Officiel de la Fédération (DOF): www.dof.gob.mx
Hebdomadaire Judiciaire de la Fédération (SCJN): sjf.scjn.gob.mx — source principale pour l’enregistrement des tesis aisladas et jurisprudencia référencés dans cet article