Droit Immobilier

Servitudes de Passage dans les Propriétés Côtières et Rurales

15 mars 2026 — Enrique Benet-Gregg

Servitudes de Passage sur les Propriétés Côtières et Rurales de Quintana Roo

L’accès aux terrains côtiers et ruraux à Quintana Roo constitue l’un des foyers les plus récurrents de litiges entre propriétaires privés, promoteurs et autorités fédérales. La superposition de régimes juridiques, la complexité du domaine public maritime-terrestre et l’informalité historique dans la constitution des droits de passage engendrent des conflits qui requièrent une analyse structurée avant d’acquérir, développer ou défendre une propriété dans la région.

Cadre Normatif Applicable

Les servitudes de passage au Mexique sont régies, dans leur dimension civile générale, par les articles 1057 à 1136 du Code Civil Fédéral et leurs équivalents dans le Code Civil de l’État de Quintana Roo (articles 977 à 1053), lesquels réglementent la constitution, la modification et l’extinction des servitudes en tant que droits réels limités sur bien d’autrui. Il convient de noter que l’article 1136, qui établit la limitation à la prescription acquisitive des servitudes discontinues, fait partie du chapitre de la prescription immédiatement subséquent au régime des servitudes proprement dit, de sorte que le cadre applicable comprend cette gamme étendue de dispositions.

En matière côtière, le régime se complexifie considérablement par l’intervention de la Loi Générale des Biens Nationaux (LGBN, DOF 2004, dernière réforme 2022). Aux fins de précision normative, deux groupes de dispositions aux fonctions distinctes doivent être distingués : les articles 7, fractions IV, V et VI, qui contiennent la définition de la zone fédérale maritime-terrestre (ZOFEMAT) et des terrains gagnés sur la mer, incluant la bande terrestre de vingt mètres adjacente ; et l’article 119, qui réglemente le régime procédural des concessions sur ces biens. Les deux références sont applicables mais ne doivent pas être traitées comme une unité définitoire, car elles répondent à des objets normatifs distincts. Il est recommandé de vérifier ces citations par rapport au texte consolidé de la LGBN en vigueur au moment de la consultation.

La Loi des Eaux Nationales s’avère également pertinente lorsque la servitude de passage jouxte ou traverse des plans d’eau relevant de la juridiction fédérale, des lagunes côtières ou des lits naturels. La juridiction fédérale sur ces eaux s’établit aux articles 3 et 4 de ladite loi, l’article 3 étant celui qui contient les définitions des eaux nationales applicables, incluant la fraction correspondant aux eaux adjacentes aux propriétés côtières selon le texte consolidé en vigueur. En ces hypothèses, le passage n’est pas une question exclusivement civile : il requiert une concession ou un permis fédéral antérieurement à toute constitution conventionnelle.

Types de Servitudes et Formes de Constitution

L’ordre juridique mexicain reconnaît trois modalités fondamentales de constitution. La première est la modalité volontaire, par voie de convention entre propriétaires formalisée devant notaire et inscrite au Registre Public de la Propriété du municipalité correspondante. La deuxième est la modalité légale, imposée par la loi lorsqu’un terrain n’a pas d’accès à la voie publique, connue comme servitude de passage forcée conformément à l’article 1097 du Code Civil Fédéral et son équivalent quintanarroense. La troisième est la modalité par prescription, dont la reconnaissance judiciaire est considérablement plus difficile étant donné que les servitudes discontinues, comme le passage, ne sont pas susceptibles de prescription acquisitive en vertu de l’article 1136 du même code.

Sur ce dernier point, les Tribunaux Collégiés du XXVIIe Circuit ont appliqué ce critère de manière cohérente lors du règlement de conflits d’accès dans la zone hôtelière et ejidal de l’entité. Néanmoins, il doit être averti que ledit critère correspond à des sentences réitérées non publiées formellement dans le Semanario Judicial de la Federación, de sorte qu’il ne constitue pas une jurisprudence contraignante ni une thèse isolée citables avec un numéro d’enregistrement ; sa valeur est illustrative de la tendance juridictionnelle locale mais ne peut être invoquée comme précédent obligatoire aux termes de l’article 217 de la Loi de l’Amparo.

Pour les terrains côtiers, la servitude de passage vers ou le long de la ZOFEMAT ne peut être constituée par simple accord de volontés entre particuliers. L’article 29 de la LGBN réserve l’administration de ces biens à la fédération, de sorte que tout droit de transit sur ladite bande doit être formalisé par concession auprès de la Direction Générale de la Zone Fédérale Maritime-Terrestre et des Environnements Côtiers de SEMARNAT, conformément au Règlement pour l’Utilisation et l’Exploitation de la Mer Territoriale, Voies Navigables, Plages, Zone Fédérale Maritime-Terrestre et Terrains Gagnés sur la Mer (publié au DOF, avec modifications ultérieures en vigueur à la date de consultation).

Autorisation Environnementale dans les Projets d’Accès Côtier

Un aspect fréquemment sous-estimé dans la structuration des servitudes côtières est la dimension environnementale fédérale. Lorsque la constitution du droit de passage implique la construction physique d’une infrastructure d’accès, telle que des terrassements, du pavage, des ponts ou des remblais sur des zones de zones humides ou de mangrove adjacentes à la ZOFEMAT, ledit ouvrage est soumis au régime de la Loi générale de l’équilibre écologique et de la protection de l’environnement (LGEEPA). L’article 28 de la LGEEPA et le Règlement en matière d’évaluation de l’impact environnemental exigent l’obtention d’une Manifestation d’impact environnemental (MIA) auprès de la SEMARNAT comme condition préalable au début de tout ouvrage ou activité susceptible d’affecter l’équilibre écologique dans les zones côtières, y compris les zones avec présence de mangrove ou de végétation de zone humide.

Il est indispensable de comprendre que l’autorisation environnementale par MIA est une procédure indépendante et séquentielle par rapport à la concession de ZOFEMAT : la concession fédérale de transit ne remplace ni ne préjuge la résolution de la MIA. En pratique, le processus d’évaluation environnementale est généralement le chemin le plus long et techniquement le plus exigeant. Des projets qui ont obtenu leur concession de ZOFEMAT sans avoir au préalable géré la MIA ont fait face à des suspensions de travaux et même à des révocations, avec des conséquences patrimoniales graves pour les promoteurs. De plus, dans les zones avec présence de mangrove, une autorisation de changement d’utilisation des terres sur les terrains forestiers peut être requise conformément à la Loi générale de développement forestier durable, procédure également de compétence de SEMARNAT.

Conflits d’accès : voies de résolution

Lorsque l’accès est contesté entre propriétaires privés, la voie procédurale civile ordinaire devant les Tribunaux de première instance de Quintana Roo permet de demander la reconnaissance ou la constitution forcée de la servitude, la détermination de son étendue et l’indemnisation correspondant au fonds servant. La Première Chambre de la Cour suprême de justice de la Nation a soutenu que la servitude de passage forcée doit se limiter à l’accès strictement nécessaire pour l’exploitation du fonds dominant, sans imposer de charges disproportionnées au fonds servant. Ce critère a une incidence directe sur la détermination judiciaire de la largeur et du tracé du passage. Afin d’assurer la correcte invocation de ce précédent,

Sur les domaines d’origine ejidal, fréquents dans la zone rurale et périurbaine de Quintana Roo, le conflit intègre la juridiction des Tribunaux unitaires agraires et l’application de la Loi agraire (articles 76 et 80), notamment lorsque les servitudes cherchent à être formalisées sur des fractions qui n’ont pas fait l’objet d’une conversion en propriété privée pleine. La régularisation préalable auprès du Registre agraire national est une condition opérationnelle avant toute constitution notariale.

Implications pratiques pour les investisseurs et les promoteurs

L’acquisition de domaines côtiers ou ruraux sans accès direct à la voie publique, ou avec des accès historiques non formalisés, représente un risque transactionnel de premier ordre. La due diligence doit suivre un ordre logique de vérification qui réponde à la nature de chaque régime impliqué :

Vérification registrale des servitudes existantes au Registre public de la propriété de la municipalité correspondante, y compris l’examen des antécédents de titre pour identifier les servitudes constituées dans les instruments antérieurs ;
Examen de la situation cadastrale et de la délimitation de la ZOFEMAT par rapport au domaine, y compris la vérification de l’existence de concessions fédérales en vigueur, expirées ou en cours de renouvellement qui affectent l’accès ;
Identification du régime d’origine du domaine et des domaines limitrophes par lesquels l’accès s’effectue, en distinguant entre la propriété privée, la propriété ejidal et les biens du domaine public fédéral ;
Évaluation de la présence de plans d’eau relevant de la juridiction fédérale conformément aux articles 3 et 4 de la Loi sur les eaux nationales, de lagunes côtières ou de lits naturels qui pourraient nécessiter une permission ou une concession supplémentaire pour la traversée ou la mitoyenneté ;
Détermination de savoir si la route d’accès projetée ou existante nécessite la construction d’infrastructures dans des zones avec présence de mangrove, de zone humide ou à l’intérieur de la ZOFEMAT, ce qui activerait les obligations de MIA en vertu de l’article 28 de la LGEEPA.

De plus, et comme aspect fréquemment omis dans la modélisation des coûts de transaction, le traitement fiscal de la formalisation de servitudes précédemment informelles doit être considéré. La constitution notariale d’une servitude de passage moyennant contrepartie peut constituer un acte de disposition partielle aux fins de l’Impôt Sur le Revenu (ISR), générant une obligation tributaire pour le propriétaire du fonds servant en fonction du gain obtenu. De son côté, le traitement de l’Impôt Sur l’Acquisition d’Immeubles (ISAI) varie selon la réglementation municipale applicable dans les différentes municipalités de Quintana Roo, sans qu’il existe une position uniforme quant à savoir si la constitution d’une servitude active le fait générateur de ce prélèvement. Ces deux questions requièrent une coordination spécifique avec un conseil fiscal spécialisé avant la clôture de la transaction, afin de modéliser correctement les coûts totaux de formalisation.

Conclusion Opérationnelle

L’examen de l’accès dans une transaction immobilière côtière ou rurale à Quintana Roo doit être exécuté dans un ordre précis : premièrement, confirmer le régime d’origine du fonds et des fonds de passage (privé, ejidal ou fédéral) ; deuxièmement, vérifier au registre l’existence ou l’absence de servitudes formalisées ; troisièmement, établir si l’accès projeté implique des biens du domaine public fédéral et, le cas échéant, gérer la concession correspondante auprès de SEMARNAT avant la clôture ; quatrièmement, déterminer si la route d’accès requiert la construction d’infrastructures qui active les obligations d’EIE en vertu de la LGEEPA, processus qui doit être initié avec suffisamment d’anticipation compte tenu de sa durée ; et cinquièmement, évaluer les implications fiscales de la formalisation avec un conseil tributaire spécialisé. Chacune de ces étapes a un délai et une autorité distincts. L’exécution hors séquence, ou l’omission de l’une quelconque d’entre elles, est précisément ce qui transforme un actif côtier en une contingence à long terme. Le moment opportun pour résoudre ces questions est avant la clôture, non après.

IBG Legal a représenté des promoteurs et des investisseurs dans des procédures de concession auprès de la Direction Générale de la Zone Fédérale Maritime Terrestre et des Environnements Côtiers, ainsi que dans des litiges devant les Tribunaux Unitaires Agraires à Quintana Roo, accumulant une connaissance procédurale qui va au-delà de l’analyse normative générale. Si votre opération implique des accès côtiers, ejidals ou fédéraux dans la Riviera Maya ou dans la zone nord de l’état, sollicitez un examen de diligence raisonnable d’accès avant la clôture de votre transaction : c’est l’intervention la plus rentable disponible en cette matière.

Sources et Références

Législation

Code Civil Fédéral, articles 1057 à 1136 (servitudes, articles 1057 à 1134 ; prescription des servitudes discontinues, article 1136, situé dans le chapitre de la prescription immédiatement suivant). Dernière réforme publiée au DOF pertinente pour ces dispositions. Il est recommandé de vérifier la numérotation dans le texte consolidé en vigueur.
Code Civil de l’État de Quintana Roo, articles 977 à 1053. Publié au Périodique Officiel de l’État de Quintana Roo.
Loi Générale des Biens Nationaux (DOF 2004, dernière réforme 2022), articles 7 fractions IV, V et VI (définition de ZOFEMAT et terrains gagnés à la mer), 8, 29 et 119 (régime de concessions). Vérifier contre le texte consolidé de la LGBN en vigueur à la date de consultation.
Loi des Eaux Nationales, articles 3 (définitions des eaux nationales, y compris les eaux adjacentes aux propriétés côtières) et 4 (juridiction fédérale sur les plans d’eau). Dernière réforme : DOF 2020. Note : l’article 3, fraction VIII ou la fraction applicable dans le texte consolidé en vigueur, contient la définition des eaux nationales pertinente pour les propriétés côtières ; vérifier la fraction exacte dans le texte en vigueur.
Loi Agraire, articles 76 et 80. Dernière réforme : DOF 2020.
Loi Générale de l’Équilibre Écologique et de la Protection de l’Environnement (LGEEPA), article 28 (travaux et activités sujets à évaluation d’impact environnemental). Dernière réforme publiée au DOF.
Règlement de la LGEEPA en Matière d’Évaluation de l’Impact Environnemental. DOF, avec ses modifications en vigueur à la date de consultation.
Loi Générale de Développement Forestier Durable, dispositions concernant le changement d’usage des sols sur les terrains forestiers. Dernière réforme publiée au DOF.
Règlement pour l’Usage et l’Exploitation de la Mer Territoriale, Voies Navigables, Plages, Zone Fédérale Maritime Terrestre et Terrains Gagnés à la Mer. DOF, avec ses modifications en vigueur à la date de publication.

Critères Jurisprudentiels

Première Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación : critère soutenu en matière de servitude de passage forcée, en ce sens que son étendue doit se limiter à l’accès strictement nécessaire pour l’exploitation rationnelle du fonds dominant, sans imposer de charges disproportionnées au fonds servant. Note éditoriale :
Tribunaux Collégiés du XXVIIe Circuit (Quintana Roo) : critère réitéré dans des jugements non publiés formellement dans le Semanario Judicial de la Federación, en ce sens que les servitudes de passage, en raison de leur caractère discontinu, ne sont pas susceptibles d’acquisition par prescription conformément à l’article 1136 du Code civil fédéral, applicable subsidiairement dans l’entité. N’ayant pas été publié comme thèse isolée ni comme jurisprudence avec numéro d’enregistrement, ce critère a une valeur illustrative de la tendance juridictionnelle locale mais ne constitue pas un précédent obligatoire invocable aux termes de l’article 217 de la Loi d’Amparo.

Doctrine

Rojina Villegas, Rafael. Derecho Civil Mexicano, Tomo IV: Bienes, Derechos Reales y Posesión. Porrúa, 2007, 8ª édition. Note : il existe plusieurs éditions avec différentes numérotations d’articles commentés ; il est recommandé de consulter l’édition la plus récente disponible et de vérifier les références avec le texte juridique en vigueur.
Galindo Garfias, Ignacio. Derecho Civil, Primer Curso. Porrúa, 2006, 25ª édition. Note : vérifier l’édition mise à jour disponible au moment de la consultation.
Acosta Romero, Miguel. Derecho de Bienes Nacionales. Porrúa, 1999, 2ª édition. Note : ouvrage de référence classique en la matière ; son analyse de la ZOFEMAT doit être complétée par le texte de la LGBN de 2004 et ses réformes ultérieures, y compris la réforme de 2022.

Sources officielles

Diario Oficial de la Federación (DOF) : publications et réformes législatives citées.
Periódico Oficial del Estado de Quintana Roo : Code civil de l’État.
Direction générale de la Zone fédérale maritime terrestre et des environnements côtiers, SEMARNAT : procédures de concession et d’exploitation de la ZOFEMAT ; démarches disponibles sur la plateforme de SEMARNAT.
Direction générale de l’impact et du risque environnemental, SEMARNAT : procédure d’évaluation de la Manifestation d’impact environnemental (MIA) pour les travaux dans les zones côtières.
Registre agraire national : procédures de régularisation et de certification des droits ejidaux.
Registre public de la propriété des communes de Quintana Roo : inscription des servitudes volontaires.