Droit Corporatif

Restructuration Corporative de Portefeuilles Immobiliers: Considérations Juridiques et Fiscales

15 mars 2026 — Enrique Benet-Gregg

Cadre Juridique Applicable à la Restructuration de Portefeuilles avec Actifs Immobiliers

La réorganisation de structures corporatives concentrant des actifs immobiliers au Mexique déclenche une chaîne de conséquences juridiques et fiscales d’une ampleur considérable. Dans les portefeuilles disposant d’actifs sur la Riviera Maya, où la valeur des biens immobiliers reflète des plus-values cumulées en dollars, une transmission non planifiée peut générer une charge fiscale combinée — ISR fédéral, impôt sur l’acquisition de biens immobiliers au niveau étatique et municipal, et IVA — qui dépasse le coût de la restructuration elle-même. Les voies disponibles, c’est-à-dire la fusion, la scission et la réorganisation au niveau des actionnaires, ne sont pas équivalentes sur le plan instrumental : chacune génère des effets distincts sur le régime de propriété des biens immobiliers, les obligations envers le Registre Public de la Propriété, la causation des impôts fédéraux et locaux, et la continuité des autorisations administratives liées aux actifs.

Le régime applicable repose sur quatre piliers normatifs principaux : la Loi Générale des Sociétés Commerciales (LGSM), dans ses articles 222 à 228 pour la fusion et 228-Bis pour la scission ; la Loi de l’Impôt sur le Revenu (LISR), particulièrement l’article 14-B du Code Fiscal de la Fédération (CFF) et les articles 18 et 25 de la LISR, qui régissent les revenus cumulables et les déductions autorisées pour les personnes morales dans le contexte des transmissions patrimoniales ; en outre, l’article 24 de la LISR régit de manière spécifique et restrictive le coût fiscal des actions reçues en fusions et scissions, matière distincte de l’analyse de la cession au niveau de l’actif qui se développe en vertu du CFF 14-B ; la Loi de l’Impôt sur la Valeur Ajoutée (LIVA), article 8, fraction II, concernant la cession de biens immobiliers à usage touristique ou commercial ; et, pour les opérations portant sur des biens immobiliers situés à Quintana Roo, le Code Fiscal de l’État de Quintana Roo et la Loi des Finances des Municipalités de l’État de Quintana Roo, qui établissent les impôts sur l’acquisition de biens immobiliers au niveau étatique et municipal.

Fusion et Scission : Traitement des Actifs Immobiliers

Dans une fusion, la société fusionnée transmet l’intégralité de son patrimoine, y compris les biens immobiliers, à la société fusionnante par succession universelle. L’article 14-B du CFF établit que, lorsque les conditions qui y sont prévues sont remplies, notamment que les associés ou actionnaires de la société fusionnée soient les mêmes que ceux de la fusionnante et que celle-ci maintienne le même objet social, l’opération n’est pas considérée comme une cession aux fins fiscales fédérales. Cependant, cet avantage ne neutralise pas automatiquement les impôts locaux sur l’acquisition de biens immobiliers : les autorités fiscales de Quintana Roo et de ses municipalités ont interprété que la transmission de biens immobiliers par voie de fusion peut constituer un fait générateur de l’impôt sur l’acquisition de biens immobiliers, critère qui doit être évalué au cas par cas et qui convient d’anticiper par le biais d’une consultation formelle auprès de l’autorité compétente.

La scission, régie par l’article 228-Bis de la LGSM, permet de ségréger des portions du portefeuille immobilier vers des sociétés scindées nouvellement créées. Sur le plan fiscal, l’article 14-B du CFF étend le même traitement de non-cession à la scission, pourvu que les actionnaires qui contrôlaient la société scindée conservent la même proportion dans les sociétés scindées et qu’aucune d’entre elles ne cède les actions reçues dans les trois ans suivants. Le non-respect de ce délai convertit l’opération en cession rétroactive. La rétroactivité implique que l’assiette imposable est déterminée par référence à la valeur des biens immobiliers à la date originelle de la scission, et non à la date de la cession ultérieure, ce qui peut entraîner une charge fiscale considérablement supérieure à celle que générerait une vente directe contemporaine, particulièrement sur des marchés ayant accumulé de la plus-value comme la Riviera Maya. À cette conséquence s’ajoutent la mise à jour, les pénalités et la responsabilité solidaire potentielle entre les sociétés impliquées.

Traitement de l’IVA dans la Cession de Biens Immobiliers

L’application de l’IVA dans les opérations de transmission immobilière au sein d’une restructuration n’est pas uniforme et son analyse est particulièrement pertinente pour les portefeuilles touristiques de la Riviera Maya. La cession de biens immobiliers à usage touristique ou commercial peut être assujettie à l’IVA conformément à l’article 8 de la LIVA, tandis que la cession de terrain et des constructions destinées à l’habitation est exonérée selon les articles 9, fractions I et II de la même loi. La composition du portefeuille déterminera le traitement applicable : un ensemble d’actifs comprenant à la fois des unités résidentielles et des surfaces à usage hôtelier ou commercial nécessitera une ségrégation précise de chaque composante pour déterminer l’assiette imposable de l’IVA, en évitant tant l’omission d’impôt transférable que le crédit indu. Cette distinction doit être reflétée dans l’instrument notarial et dans la comptabilité de l’opération dès le moment de la planification.

Véhicules Institutionnels : FIBRA et CKD dans le Contexte de Portefeuilles Touristiques

L’analyse de la fusion, de la scission et de la réorganisation actionnariale n’épuise pas l’univers des structures pertinentes pour un investisseur institutionnel qui gère des actifs immobiliers dans la Riviera Maya. Les Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRA), régis par les articles 187 et 188 de la LISR, et les Certificados de Capital de Desarrollo (CKD) sont des véhicules fréquemment utilisés pour la consolidation de portefeuilles de cette nature, et leur traitement fiscal diverge sur des aspects essentiels du cadre corporatif décrit dans cet article. L’apport d’immeubles à un FIBRA soulève la question de savoir si cet apport constitue une aliénation aux termes de l’article 14-B du CFF : la réponse dépend de si la fiducie se qualifie en tant qu’entité de contrôle selon les critères de transparence fiscale et si les certificats boursiers fiduciaires reçus sont considérés comme une contrepartie en nature. Les articles 187 et 188 de la LISR établissent un régime spécial de report qui, sous certaines conditions, permet d’apporter des actifs à la fiducie sans reconnaissance immédiate du gain, à condition que l’investissement dans les certificats soit maintenu pendant la période prévue. De plus, étant donné que les actifs touristiques en zone côtière sont généralement assujettis à des fiducies en zone restreinte, l’apport à un FIBRA peut superposer le régime de la Ley de Inversión Extranjera avec le régime de transparence de la LISR, générant une couche supplémentaire d’analyse réglementaire qui n’est pas présente dans une restructuration corporative conventionnelle. Les conseillers doivent évaluer si la structure FIBRA est compatible avec le profil du portefeuille avant d’écarter les alternatives corporatives.

Considérations sur le Régime de Fiducie et la Zone Restreinte

Lorsque le portefeuille comprend des immeubles situés dans la zone restreinte de 50 kilomètres à partir de la ligne de côte, circonstance fréquente dans la Riviera Maya, la restructuration corporative doit tenir compte de l’effet sur les fiducies immobilières constituées conformément à l’article 27 constitutionnel et à la Ley de Inversión Extranjera (LIE), articles 10 et 11. Une fusion ou scission qui modifie le bénéficiaire fiduciaire requiert notification et, dans certains cas, autorisation de la Direction Générale de l’Investissement Étranger du Secrétariat de l’Économie. La transmission du droit fiduciaire sans respect de cette exigence peut être considérée comme nulle conformément à l’article 2225 du Code Civil Fédéral.

Aspects Registraux et Notariaux

La transmission d’immeubles résultant d’une fusion ou scission doit être inscrite au Registre Public de la Propriété et du Commerce de chaque municipalité où se situent les actifs, conformément au Code Civil pour l’État de Quintana Roo, articles 2228 et suivants sur la publicité registrale. L’inscription est constitutive à l’égard des tiers. Le protocole notarial de la fusion ou scission, incluant le bilan de la société et la relation détaillée des actifs transmis, est le titre inscriptible. Omettre cette étape expose la société acquéreuse à des conflits quant à l’opposabilité à l’égard des créanciers hypothécaires ou des titulaires de droits réels antérieurs.

Continuité des Autorisations Administratives

Pour les développements hôteliers, touristiques et à usage mixte au Quintana Roo, l’un des aspects les plus fréquemment sous-estimés dans une restructuration corporative est la continuité des autorisations administratives liées aux actifs. Selon le droit administratif mexicain, les autorisations peuvent être classées en deux catégories selon leur objet : celles qui sont octroyées en fonction de l’immeuble lui-même, telles que certains permis de construction et numéros officiels, et celles qui sont octroyées en fonction du sujet titulaire, notamment les autorisations environnementales de la SEMARNAT, les concessions d’extraction d’eau de la CONAGUA et les licences d’exploitation municipales liées au secteur d’activité. La règle générale en droit administratif mexicain est que les concessions et autorisations de la SEMARNAT et de la CONAGUA sont incessibles sans autorisation expresse de l’autorité concédante, même lorsque la transmission de l’actif sous-jacent est réalisée par voie de succession universelle dans une fusion. Cela crée un risque opérationnel concret : la date d’effet de la fusion ou scission, qui détermine le transfert du patrimoine, peut précéder de plusieurs mois la date à laquelle sera obtenue la réautorisation ou la novation des concessions, créant un écart de conformité pendant lequel le nouveau titulaire opère des actifs avec des autorisations qui correspondent techniquement à une entité qui a cessé d’exister. Les conseillers juridiques doivent établir un inventaire complet des autorisations administratives antérieurement à la clôture de l’opération et gérer, en parallèle au processus corporatif, les demandes de transfert ou de réexpédition auprès de chaque autorité compétente.

Critères Judiciaires Pertinents

Les Tribunaux Collégiés du XXVIIe Circuit (Quintana Roo) ont soutenu, dans des affaires relatives à la transmission patrimoniale entre sociétés, que la succession universelle découlant d’une fusion n’exempte pas la société fusionnante des obligations d’enregistrement sur les biens immeubles situés dans l’entité, et que l’opposabilité de ladite transmission aux tiers dépend de l’inscription au registre et non de la simple protocolisation de l’acte notarié de fusion. Néanmoins, il convient de noter que les références disponibles à ce critère au moment de l’élaboration du présent article doivent être comprises comme cohérentes avec la tendance interprétative du circuit en matière de publicité foncière immobilière.

Concernant l’article 14-B du CFF, la Première Chambre de la SCJN a soutenu une ligne interprétative cohérente en ce sens que les conditions requises pour considérer qu’une fusion ou scission ne constitue pas une aliénation font l’objet d’une interprétation stricte et n’admettent pas l’analogie, étant donné qu’il s’agit de normes établissant une exception au régime général d’imposition. De même, les références disponibles à ce critère n’incluent pas de numéro de thèse ni d’enregistrement numérique vérifiable de manière indépendante ; il convient par conséquent de le considérer comme le reflet de la tendance jurisprudentielle reconnue dans la doctrine fiscale mexicaine en matière d’interprétation des normes d’exception, cohérente avec le principe d’application stricte des dispositions fiscales prévu à l’article 5 du CFF.

Implications Pratiques pour la Structuration

Une restructuration bien exécutée exige, en premier lieu, une analyse préalable du portefeuille qui identifie les biens immeubles soumis à un trust dans une zone restreinte, les grèvements hypothécaires en vigueur, les licences et autorisations administratives qui nécessitent un transfert exprès, et la composition du portefeuille aux fins du traitement de la TVA. Deuxièmement, il est nécessaire d’obtenir une résolution de consultation auprès de l’administration fiscale fédérale pour confirmer le traitement en vertu de l’article 14-B du CFF en cas de doutes sur le respect des conditions. Troisièmement, il est indispensable de coordonner avec les autorités fiscales locales de Quintana Roo pour déterminer le bien-fondé de la taxe sur l’acquisition de biens immeubles. Quatrièmement, le processus d’enregistrement doit être géré dans chaque circonscription avant que les effets de la fusion ou scission deviennent opposables aux tiers. Enfin, lorsque le profil de l’investisseur et l’ampleur du portefeuille le justifient, il convient d’évaluer si la structure FIBRA offre des avantages en matière de différé ou d’efficacité fiscale supérieurs aux alternatives de droit des sociétés, en tenant compte des couches réglementaires supplémentaires que ledit véhicule implique.

IBG Legal est un cabinet juridique spécialisé en litige et en conseil transactionnel en droit des sociétés et immobilier, basé à Cancún et ayant des bureaux à Mexico et Querétaro. Notre présence à Cancún nous permet de coordonner directement avec le Registre Public de la Propriété et du Commerce de Benito Juárez et avec les autorités fiscales municipales et régionales de Quintana Roo, ce qui s’avère déterminant dans les opérations où les délais d’enregistrement et les consultations auprès des autorités locales sont critiques pour la clôture. L’équipe d’IBG Legal a participé à la structuration d’opérations de ségrégation de portefeuilles hôteliers dans le corridor Cancún-Tulum, y compris l’analyse de l’apport d’actifs à des véhicules d’investissement immobilier selon le régime des articles 187 et 188 de la LISR, ainsi qu’à la représentation de clients devant les tribunaux du XXVIIe Circuit dans les litiges relatifs à l’opposabilité foncière découlant de processus de fusion. Pour un conseil spécialisé sur cette question, veuillez nous contacter.

Sources et Références

Législation

Constitution Politique des États-Unis Mexicains, article 27 (dernière réforme publiée au DOF, 2024).
Loi Générale des Sociétés Mercantiles, articles 222 à 228 et 228-Bis (DOF, dernière réforme 2023).
Code Fiscal de la Fédération, articles 5 et 14-B (DOF, dernière réforme 2024).
Loi de l’Impôt sur le Revenu, articles 18, 24, 25, 187 et 188 (DOF, dernière réforme 2024).
Loi de la Taxe sur la Valeur Ajoutée, articles 8, fraction II, et 9, fractions I et II (DOF, dernière réforme 2023).
Loi sur l’Investissement Étranger, articles 10 et 11 (DOF, dernière réforme 2023).
Code Civil Fédéral, article 2225 (DOF, dernière réforme 2021).
Code Civil pour l’État de Quintana Roo, articles 2228 et suivants (Journal Officiel de Quintana Roo, dernière réforme 2022).
Code Fiscal de l’État de Quintana Roo (Journal Officiel de Quintana Roo, dernière réforme 2025).
Loi de Finances des Municipalités de l’État de Quintana Roo (Journal Officiel de Quintana Roo, dernière réforme 2025).

Critères Judiciaires

Première Chambre de la Cour Suprême de Justice de la Nation : tendance interprétative sur l’application stricte de l’article 14-B du CFF en matière de fusion et scission comme exceptions au régime général d’aliénation, conforme au principe d’interprétation stricte des normes fiscales d’exception prévu à l’article 5 du CFF. Note: scjn.gob.mx).
Tribunaux Collégiés du XXVIIe Circuit (Quintana Roo) : tendance interprétative sur l’opposabilité aux tiers de la transmission patrimoniale par fusion et l’exigence d’inscription registrale des immeubles situés dans l’entité. Note: scjn.gob.mx).

Doctrine

Barrera Graf, Jorge. Les Sociétés en Droit Mexicain. Université Nationale Autonome du Mexique, Institut de Recherches Juridiques.
Margáin Manautou, Emilio. Introduction à l’Étude du Droit Fiscal Mexicain. Éditions Porrúa.
Ríos Granados, Gabriela. Droit Fiscal. Université Nationale Autonome du Mexique, Institut de Recherches Juridiques.

Sources Officielles

Journal Officiel de la Fédération (DOF) : publications des réformes du CFF, LGSM, LISR et LIVA.
Journal Officiel du Gouvernement de l’État de Quintana Roo : réformes du Code Fiscal Établi et Loi de Finances Municipale, 2025.
Secrétariat de l’Économie, Direction Générale de l’Investissement Étranger : critères sur la modification des bénéficiaires fiduciaires en zone restreinte.
Hebdomadaire Judiciaire de la Fédération (sjf.scjn.gob.mx) : consultation de thèses et jurisprudence en matière d’article 14-B du CFF et publicité registrale immobilière.
SEMARNAT et CONAGUA : critères administratifs sur la transférabilité des autorisations environnementales et concessions d’eau dans les processus de fusion et scission de sociétés.