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Droit Immobilier

Projets Immobiliers Livrés Incomplets à Tulum : Options Juridiques

15 mars 2026 — Enrique Benet-Gregg

Projets Immobiliers Livrés Incomplets à Tulum : Options Juridiques

L’écart entre ce qui est promis en prévente et ce qui est effectivement livré constitue, dans le contexte du boom immobilier de Tulum, l’un des manquements contractuels les plus fréquents et de plus grande complexité d’exécution dans la pratique contentieuse du XXVIIe Circuit. Ses manifestations sont documentables et récurrentes : défauts structurels, travaux inachevés, équipements inexistants et, dans les cas les plus graves, absence totale de titre de propriété. L’acheteur confronté à cette situation n’est pas dépourvu de protection, mais l’efficacité de ses options juridiques dépend de la nature du manquement, de la documentation contractuelle disponible, de la structure juridique selon laquelle l’immeuble a été acquis et des actifs exécutoires du promoteur.

Cadre Juridique Applicable

Le point de départ est le contrat de promesse de vente ou le contrat de vente avec réserve de propriété, instruments qui dans Quintana Roo doivent s’interpréter conformément au Code Civil de l’État de Quintana Roo (en particulier les articles 1791 à 1840 en matière de contrats, et les articles 2020 à 2080 relatifs à la vente), ainsi que les dispositions du Code de Procédure Civile de l’État de Quintana Roo concernant l’exécution des obligations.

Lorsque le promoteur est une personne morale et que l’opération implique de la publicité, une promotion de masse ou un financement par préventes, la Loi Fédérale de Protection du Consommateur (LFPC) entre en jeu, spécifiquement ses articles 7, 32, 35, 42 et 73 bis. L’article 73 bis de la LFPC, dans sa version actuelle selon la réforme publiée au DOF en 2024, régule spécifiquement les opérations de vente d’immeubles dans le domaine des relations de consommation : il établit des obligations d’information précontractuelle à la charge du fournisseur, incluant la remise au consommateur des plans, mémoires descriptifs et spécifications de construction ; il impose l’obligation d’enregistrement des contrats d’adhésion relatifs aux immeubles auprès de la PROFECO ; et il reconnaît au consommateur le droit de résiliation en cas de non-respect des conditions offertes. La PROFECO, avec ses limitations procédurales, peut être un premier instrument de pression, bien que pour des montants significatifs la voie judiciaire ordinaire ou l’arbitrage s’avèrent plus efficaces, comme analysé ci-après.

Pour les développements soumis au régime de copropriété, le Code Civil de Quintana Roo dans ses articles 951 à 1020, et l’éventuel acte constitutif du régime condominial, déterminent les obligations du promoteur concernant les parties communes, les équipements et les infrastructures.

Fondements du Manquement et Voies d’Action

Résolution contractuelle plus dommages et intérêts

La faculté résolutoire implicite dans les contrats bilatéraux se trouve prévue au Code Civil de Quintana Roo par un ensemble articulé de dispositions. L’article 1793, en particulier, consacre le principe général selon lequel, en cas de manquement d’une des parties, la partie qui a exécuté peut choisir entre exiger l’exécution forcée ou la résolution du contrat, dans les deux cas avec indemnisation des dommages et intérêts. Cette faculté doit être lue en concordance avec les articles 1791, 1792 et les dispositions générales sur les effets des contrats bilatéraux contenues dans le même code, car la résolution dans les contrats de prestation successive ou d’exécution différée peut découler d’une combinaison de ces normes. Il est recommandé de vérifier le texte actuel du Code Civil de Quintana Roo (Décret n° 74 et ses réformes ultérieures publiées au Journal Officiel de l’État) au moment de l’introduction de l’action, afin de confirmer la numérotation actuelle et citer tous les preceptes applicables.

L’action en résolution procède lorsque le manquement est substantiel, ce que les tribunaux du XXVIIe Circuit ont interprété en tenant compte de l’importance des obligations non satisfaites au regard de l’ensemble du contrat. Une livraison sans titre de propriété, sans accès aux services ou sans achèvement d’éléments essentiels se qualifie sans difficulté comme manquement substantiel.

Normes de Construction, Certificats d’Achèvement et Preuve du Manquement Substantiel

La quantification du manquement substantiel devant le tribunal exige d’établir non seulement l’écart entre ce qui est promis et ce qui est livré, mais aussi la norme technique et administrative que le promoteur était tenu de respecter. Dans ce contexte, les documents officiels de contrôle municipal et étatique de la construction acquièrent une valeur probante fondamentale. L’Avis de Fin de Travaux, que le promoteur doit présenter devant l’autorité municipale compétente de Tulum ou Solidaridad à l’achèvement des travaux, établit l’enregistrement officiel des caractéristiques constructives autorisées. Son absence ou sa discordance avec l’état physique de l’immeuble constitue une preuve directe que l’ouvrage n’a pas été achevé conformément au permis de construction original.

D’égale importance est le Certificat d’Habitabilité ou son équivalent local, que l’autorité municipale délivre uniquement lorsqu’elle vérifie que l’immeuble satisfait aux conditions minimales d’usage et d’habitation. L’inexistence dudit certificat au moment de la livraison, ou son obtention au moyen de déclarations qui ne correspondent pas à l’état réel des travaux, renforce le bien-fondé de l’action en résolution en démontrant que le bien ne réunissait ni les conditions offertes ni celles exigées par la normativité applicable.

En outre, les normes techniques de construction applicables aux développements résidentiels, y compris les lignes directrices en matière d’habitabilité et de qualité du logement émises par le Conseil National du Logement (CONAVI) et les critères de durabilité du programme INFONAVIT lorsqu’ils s’appliquent, servent de paramètre objectif à l’expert en construction pour certifier les déficiences. L’absence de conformité avec ces normes, établie par expertise, transforme une réclamation subjective en une démonstration technique quantifiable du non-respect substantiel.

Exécution forcée

Lorsque l’acheteur préfère conserver la propriété, l’action en exécution forcée permet d’exiger judiciairement l’achèvement des travaux, l’acte notarié ou la livraison des services promis. Cette voie exige de prouver l’existence et l’exigibilité de l’obligation, ce qui rend indispensable de disposer du contrat, des annexes techniques, de la publicité contraignante conformément à l’article 32 de la LFPC, et le cas échéant de la licence de construction correspondante. L’existence d’un Avis de Fin de Travaux inachevé ou d’un Certificat d’Habitabilité non délivré renforce davantage la demande en exécution, en démontrant que l’obligation de livraison n’a pas été légalement perfectionnée.

Responsabilité pour vices cachés

Les articles 2056 et suivants du Code civil de Quintana Roo réglementent la garantie en cas de vices cachés dans la vente. Concernant le délai de prescription, le Code civil de Quintana Roo établit un terme de six mois à compter du moment de la livraison matérielle de l’immeuble pour exercer l’action rédhibitoire ou l’action quanti minoris découlant de vices cachés. Ce délai est conforme à la norme du Code civil fédéral, bien que son calcul exact doive être vérifié par rapport au texte en vigueur du code de l’État étant donné que les réformes ultérieures au Décret n° 74 auraient pu modifier ce délai. Contrairement au délai général de prescription applicable aux actions personnelles, le délai en matière de vices cachés est de nature spéciale et court à partir de la livraison, non à partir de la découverte du vice, sauf si le vendeur a sciemment dissimulé le défaut, cas dans lequel les tribunaux ont reconnu l’application de délais plus longs. Compte tenu de la brièveté du terme, l’action doit être exercée promptement une fois les défauts détectés, et il est indispensable de documenter les vices par expertise indépendante avant d’engager toute procédure.

Clauses d’Arbitrage et Modes Alternatifs de Résolution

Un nombre significatif de contrats de préachat de développements à Tulum et la Riviera Maya incluent des clauses d’arbitrage, souvent référées au Centre d’Arbitrage du Mexique (CAM México) ou, dans les projets avec participation de capital étranger, aux règles de la Chambre de Commerce Internationale (ICC) ou de la CANACO Mexico City. La présence d’une clause compromissoire valable a des conséquences procédurales déterminantes : le juge ordinaire devra se déclarer incompétent si le défendeur soulève l’exception d’arbitrage, conformément au Code de commerce et à la Loi type de la CNUDMI incorporée au droit mexicain.

L’exécutabilité de ces clauses dans les contrats d’adhésion immobilière peut être contestée conformément à l’article 90 de la LFPC, qui interdit les clauses imposant au consommateur des conditions inéquitables ou limitatives de ses droits procéduraux, argument qui a trouvé un accueil favorable auprès de certains tribunaux fédéraux lorsque l’arbitrage désigné s’avère d’accès disproportionnément coûteux pour le consommateur.

Le choix de l’arbitrage n’exclut pas la possibilité de demander des mesures conservatoires aux tribunaux de l’État. L’article 1425 du Code de commerce autorise expressément les parties à demander des mesures préalables auprès du juge compétent avant ou pendant la procédure arbitrale, sans que cela implique une renonciation à l’arbitrage. Cela signifie que, même si le contrat contient une clause compromissoire, l’acheteur peut demander l’annotation préventive de la demande au Registre public de la propriété et du commerce de Quintana Roo ou la saisie conservatoire des biens du promoteur devant le tribunal civil, de manière parallèle à la procédure arbitrale.

Une fois la sentence arbitrale favorable rendue, son exécution contre les immeubles situés à Quintana Roo est traitée devant le Juge de première instance du ressort judiciaire correspondant selon la procédure d’homologation et d’exécution prévue au Code de commerce, la sentence étant assimilable à un jugement définitif aux fins d’exécution.

Mesures Conservatoires et Exécution du Patrimoine

Une sentence favorable est inutile si le promoteur a dilapidé ou transféré ses actifs. La stratégie doit envisager dès le départ la demande de mesures conservatoires : immobilisation des biens, annotation préventive de demande au Registre Public de la Propriété et du Commerce de Quintana Roo, et le cas échéant saisie conservatoire. Les articles 278 et suivants du Code de Procédure Civile de Quintana Roo réglementent ces mesures. L’annotation préventive de demande, prévue également dans le Règlement du Registre Public de la Propriété de l’État de Quintana Roo, limite la disponibilité juridique de l’immeuble vis-à-vis des tiers pendant le procès.

En pratique du XXVIIe Circuit, la coordination de mesures conservatoires dans les litiges mettant en cause plusieurs acquéreurs affectés par un même promoteur exige une stratégie procédurale qui envisage l’opportunité et l’ordre des saisies conservatoires, l’identification de tous les actifs immatriculés du promoteur et de ses entreprises liées, et le cas échéant la demande de mesures dans plus d’une entité fédérative lorsque le promoteur possède un patrimoine dispersé. IBG Legal a coordonné ce type de stratégies conservatoires dans les litiges multi-acheteurs à Tulum, notamment l’identification et la préservation des actifs immatriculés de promoteurs ayant des structures corporatives fragmentées.

Acquisitions par le biais de Fiducie Bancaire

Une portion pertinente des acquisitions immobilières dans la zone restreinte du littoral de Quintana Roo, notamment celles réalisées par des acquéreurs étrangers, est structurée au moyen de fiducies bancaires de zone restreinte conformément à la Loi sur l’Investissement Étranger et son règlement. Dans cette structure, l’institution bancaire agit en qualité de fiduciaire et propriétaire immatriculée de l’immeuble, tandis que l’acquéreur possède la qualité de bénéficiaire avec des droits d’usage, de jouissance et de disposition.

Cette structure ne prive pas le bénéficiaire de sa qualité pour exercer les actions découlant du manquement contractuel du promoteur. Le bénéficiaire conserve intégralement son droit de demander la résolution du contrat de vente ou de la promesse de vente conclu avec le promoteur, étant donné que ledit contrat est indépendant de l’acte constitutif de la fiducie. La demande doit être dirigée contre le promoteur en tant que partie défaillante au contrat de vente, sans préjudice de la notification à l’institution fiduciaire des actions susceptibles d’affecter le patrimoine en fiducie.

En cas de résolution contractuelle, l’extinction de la fiducie et la restitution du prix payé requièrent une coordination avec l’institution bancaire fiduciaire. Le bénéficiaire doit prévoir que la restitution des sommes versées au promoteur peut également entraîner la résiliation anticipée de la fiducie et les frais associés à ladite résiliation, y compris les commissions fiduciaires impayées. Dans le procès judiciaire ou arbitral, il est recommandable d’inclure dans les conclusions la condamnation du promoteur à supporter ces frais en tant que partie du dédommagement pour préjudices et intérêts.

En outre, lorsque la fiducie a été inscrite au Registre Public de la Propriété et du Commerce de Quintana Roo, l’annotation préventive de demande doit être effectuée sur le feuillet réel de l’immeuble affecté à la fiducie, en identifiant à la fois le fiduciaire et le bénéficiaire, afin que la mesure soit opposable vis-à-vis des tiers. IBG Legal possède l’expérience de la représentation de bénéficiaires étrangers dans les procédures de résolution et de récupération d’investissements, notamment la coordination avec les institutions bancaires fiduciaires pour la résiliation ordonnée des fiducies dans les litiges contre les promoteurs.

Actions Collectives et Coordination entre Acquéreurs

Le Code Fédéral de Procédure Civile, dans ses articles 578 à 626, réglemente les actions collectives au Mexique. Lorsqu’un même projet affecte plusieurs acquéreurs ayant des contrats homogènes, l’action collective diffuse ou en représentation collective peut s’avérer plus efficace que les litiges individuels : elle concentre la preuve, réduit les frais et exerce une plus grande pression procédurale sur le promoteur. La qualité pour agir appartient au ministère public fédéral, à la PROFECO ou aux associations de consommateurs remplissant les conditions fixées à l’article 585 du même code.

Insolvabilité du Promoteur et Procédure Concursuelle Commerciale

Le scénario le plus défavorable pour l’acquéreur affecté n’est pas le litige prolongé, mais l’insolvabilité formelle du promoteur. Dans le secteur immobilier de Tulum, où plusieurs projets dépendent des flux de préventions pour financer leur propre construction, la déclaration de procédure concursuelle commerciale d’une entreprise promotrice n’est pas un risque lointain mais une possibilité qui doit être intégrée dans la stratégie dès le départ.

Lorsque le promoteur est déclaré en concours commercial conformément à la Ley de Concursos Mercantiles, l’acheteur affecté devient créancier de la masse et doit participer à la procédure de reconnaissance de créances devant le conciliateur désigné, en présentant sa réclamation dans les délais prévus par ladite loi. La qualité reconnue en tant que créancier détermine sa position dans l’ordre de priorité des paiements : si l’acheteur dispose d’un droit réel inscrit au Registro Público de la Propiedad y del Comercio de Quintana Roo, soit en tant que titulaire d’une promesse de vente dûment enregistrée ou en tant que fidéicommissaire inscrit, il peut invoquer la qualité de créancier ayant garantie réelle, ce qui lui confère une préférence sur les créanciers chirographaires dans la distribution de l’actif de la concurrence.

En revanche, l’acheteur qui dispose uniquement d’un contrat privé non enregistré sera reconnu comme créancier chirographaire, avec une priorité inférieure dans l’ordre des paiements. Cette différence souligne l’importance de gérer l’inscription au registre du contrat ou de la fiducie dès le moment de l’acquisition, avant que ne se matérialise toute contingence d’insolvabilité. Dans la procédure de concours, les actions en résolution contractuelle intentées antérieurement à la déclaration de concours peuvent être suspendues, de sorte que la coordination entre la stratégie contentieuse individuelle et la procédure de concours exige un conseil spécialisé.

Implications Pratiques

La Première Chambre de la SCJN a soutenu que la publicité commerciale contraignante intègre le contenu obligationnel du contrat, de sorte que les représentations visuelles, les fiches techniques et les matériels de prévente font partie du programme de prestations exigibles au promoteur. Cette position, qui trouve son expression la plus précise dans la tesis 1a. CCXLVI/2013 (10a.), publiée au Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Décima Época, Libro XXIV, septembre 2013, Tome 1, constitue une thèse isolée de la Première Chambre avec enregistrement identifiable dans le système IUS de la Cour Suprême. Ledit critère renforce les prétentions des acheteurs qui ont reçu quelque chose matériellement différent de ce qui a été offert, même si le contrat formel contient des clauses limitatives ambiguës. Les plaideurs doivent vérifier si ce critère a été réitéré et élevé à la jurisprudence obligatoire au moment d’intenter l’action, en consultant le Semanario Judicial de la Federación mise à jour.

Sur le plan probatoire, l’expertise en évaluation et construction est indispensable pour quantifier l’écart entre ce qui a été promis et ce qui a été livré. Sans cet élément, la réclamation en dommages et intérêts s’expose à une réduction significative de la part du juge.

Conclusion Opérationnelle

L’acheteur d’un développement inachevé à Tulum dispose d’un arsenal juridique concret : résolution contractuelle avec indemnisation, exécution forcée, sanation des vices cachés, et la possibilité de se joindre à d’autres personnes affectées au moyen d’une action collective. L’effectivité de l’une ou l’autre de ces voies dépend de la qualité documentaire du dossier, de la rapidité avec laquelle des mesures conservatoires sont adoptées, de la structure juridique d’acquisition (directe ou par fiducie) et de la solvabilité patrimoniale réelle du promoteur. Reporter l’action en justice érode à la fois les délais de prescription et la disponibilité d’actifs exécutables.

IBG Legal est un cabinet boutique de contentieux spécialisé en droit immobilier et droit des sociétés, basé à Cancún avec des bureaux à Mexico et Querétaro. Notre pratique en contentieux immobiliers hautement complexes à Quintana Roo comprend la coordination de mesures conservatoires dans les litiges multi-acheteurs contre des promoteurs ayant des structures corporatives fragmentées, la représentation de fidéicommissaires étrangers dans les procédures de résolution et de récupération d’investissements devant les tribunaux du XXVII Circuit, et le suivi et l’identification d’actifs registraux pour assurer l’exécutabilité des jugements et des sentences arbitrales. Pour un conseil spécialisé en matière de récupération d’investissements dans des développements immobiliers non exécutés, veuillez nous contacter.

Sources et Références

Législation

  • Code civil de l’État de Quintana Roo, Décret n° 74, Journal officiel de l’État de Quintana Roo; articles 951 à 1020 (régime condominial), 1791 à 1840 (contrats et faculté résolutoire implicite, y compris articles 1791, 1792 et 1793), 2020 à 2080 (vente), 2056 et suivants (garantie des vices cachés, délai de six mois à compter de la livraison). Dernière réforme publiée au Journal officiel de l’État de Quintana Roo. Vérifier la numérotation en vigueur par rapport au texte consolidé disponible sur www.po.qroo.gob.mx.
  • Code de procédure civile de l’État de Quintana Roo; articles 278 et suivants (mesures conservatoires et saisie conservatoire).
  • Loi fédérale de protection du consommateur, publiée au Journal officiel de la Fédération (DOF); articles 7, 32, 35, 42, 73 bis (obligations d’information précontractuelle, enregistrement des contrats d’adhésion auprès de PROFECO et droits de rétractation dans les opérations immobilières) et 90 (clauses abusives dans les contrats d’adhésion). Dernière réforme : DOF 2024.
  • Code fédéral de procédure civile; articles 578 à 626 (actions collectives). Dernière réforme : DOF 2023.
  • Code de commerce; article 1425 (mesures conservatoires en matière arbitrale) et dispositions relatives à l’homologation et à l’exécution des sentences arbitrales.
  • Loi sur les procédures d’insolvabilité commerciale, DOF; dispositions relatives à la reconnaissance des créances et au rang des créanciers bénéficiant d’une garantie réelle.
  • Loi sur l’investissement étranger et son Règlement; dispositions relatives aux fiducies bancaires en zone restreinte.
  • Règlement du Registre public de la propriété de l’État de Quintana Roo; dispositions relatives à l’annotation préventive de la demande.

Critères jurisprudentiels

  • Première Chambre de la SCJN : Thèse isolée 1a. CCXLVI/2013 (10a.), Recueil judiciaire de la Fédération et sa Gazette, Dixième Époque, Livre XXIV, Tome 1, septembre 2013. Critère selon lequel la publicité commerciale contraignante intègre le contenu obligationnel du contrat, les caractéristiques, conditions et avantages offerts dans les matériaux de prévente et de promotion étant exigibles du prestataire, même lorsque le contrat formel contient des clauses limitatives. Classification : thèse isolée. Il est recommandé de vérifier dans le Recueil judiciaire de la Fédération mis à jour si le critère a été réitéré et élevé au rang de jurisprudence obligatoire après la date indiquée.
  • Tribunaux collégiaux du XXVIIe Circuit (Quintana Roo) : Critère en matière d’inexécution substantielle de contrats de vente immobilière, selon lequel l’importance des obligations non exécutées s’évalue par rapport à l’ensemble du programme de prestations convenu, la résolution étant admissible lorsque l’inexécution affecte des éléments essentiels de l’opération. Critère au niveau du circuit; vérifier l’enregistrement dans le Recueil judiciaire de la Fédération pour déterminer s’il constitue une jurisprudence de tribunal collégial ou une thèse isolée de circuit, et consulter le numéro d’enregistrement dans le système IUS de la SCJN pour sa citation formelle en demande.

Normes techniques et réglementaires

  • Conseil national du logement (CONAVI) : Lignes directrices en matière d’habitabilité et de qualité des logements applicables comme paramètre de conformité dans les expertises de construction. Disponibles sur www.gob.mx/conavi.
  • INFONAVIT : Critères techniques de durabilité et de qualité applicables aux développements résidentiels lorsqu’ils sont pertinents comme norme de référence pour l’expertise.
  • Avis de fin de travaux et certificat d’habitabilité : documents de contrôle municipal émis par les autorités de Tulum et Solidaridad conformément à leur réglementation locale de construction, pertinents comme preuve de l’état officiel de l’ouvrage au moment de la livraison.

Doctrine

  • Rojina Villegas, Rafael. Abrégé de droit civil : Contrats. Éditions Porrúa, Mexique.
  • Gutiérrez y González, Ernesto. Droit des obligations. Éditions Porrúa, Mexique.
  • Ovalle Favela, José. Actions collectives. Institut de recherches juridiques, UNAM, Mexique.

Sources officielles

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