Protocole Due Diligence IBG: Liste de Contrôle, Normes et Délais

Cadre Normatif et Norme de Qualité IBG pour le Due Diligence Immobilier et Corporatif

Le présent protocole constitue la norme interne contraignante d’IBG Legal pour la conduite d’audits juridiques dans les opérations immobilières et corporatives. Son application est obligatoire pour tous les avocats et associés du cabinet, indépendamment du bureau d’origine. Le protocole s’articule autour de trois axes : conformité réglementaire fédérale et étatique, métriques de temps exploitables, et critères de qualité vérifiables par l’associé superviseur.

Fondement Normatif de l’Audit Juridique

Le due diligence au Mexique n’est pas codifié en tant que procédure juridique autonome, mais son contenu minimal découle d’obligations dispersées dans différents ordres juridiques. L’article 2014 du Code Civil Fédéral établit la règle générale de transmission consensuelle de la propriété : s’agissant d’une chose certaine et déterminée, la propriété se transmet par le seul effet du contrat. Toutefois, cette règle ne fonctionne pas isolément pour les biens immobiliers : l’article 2317 du même code exige un acte notarié pour la transmission de biens immobiliers, et l’article 3042 dispose que cette transmission n’est opposable aux tiers que par son inscription au Registre Public de la Propriété. Cette chaîne normative, articles 2014, 2317 et 3042 du Code Civil Fédéral, est celle qui fonde l’obligation de vérification registrale précise en tant que condition d’opposabilité et non simplement comme formalité interne entre les parties. L’article 2270 du même code réglemente les vices cachés et l’obligation de garantie, fondement direct de l’examen documentaire préalable à toute acquisition.

Dans le domaine registral, le Code Civil pour l’État de Quintana Roo (Décret publié au Journal Officiel de l’État, avec dernière réforme pertinente en 2023) dispose dans ses articles 997 à 1012 des effets de la publicité registrale et de l’opposabilité aux tiers. L’article 3007 du Code Civil Fédéral et son équivalent étatique établissent que les actes non inscrits ne préjudicient pas aux tiers de bonne foi ayant inscrit en premier : ce principe détermine l’ordre de priorité dans l’examen registral.

Pour les opérations impliquant la zone fédérale maritime-terrestre, la Loi Générale des Biens Nationaux (dernière réforme publiée au DOF le 18 mai 2022), dans ses articles 119 à 132, réglemente les concessions et autorisations sur les biens du domaine public, dont la vérification est un élément non négociable de l’audit dans les projets côtiers de la Riviera Maya.

En matière corporative, le Code de Commerce (dernière réforme DOF 29 mai 2024) et la Loi Générale des Sociétés Mercantiles (LGSM, dernière réforme DOF 20 mai 2021), articles 6, 10, 178 et 182, réglementent les conditions de constitution, la représentation organique et les limitations statutaires à la transmission d’actions ou de parts sociales, tous éléments centraux de l’audit corporatif.

Liste de Contrôle Normalisée IBG Legal : Phases et Composantes

Phase I : Identification et Situation Registrale du Bien Immobilier (Jours 1 à 5)

• Obtention du certificat de liberté de charge en vigueur auprès du Registre Public de la Propriété et du Commerce de l’État de Quintana Roo, valable pour une période ne dépassant pas 30 jours naturels au moment de la signature.
• Examen de la chaîne de transmissions de propriété au cours des 10 dernières années, identifiant les actes notariés, les actes de fusion ou de subdivision, et les annulations de charges.
• Vérification que la description physique du bien immobilier dans le titre correspond à l’inscription registrale et au certificat cadastral émis par la Direction du Cadastre Municipal correspondante (Benito Juárez, Solidaridad, Tulum ou la municipalité applicable), conformément à la chaîne normative des articles 2014, 2317 et 3042 du Code Civil Fédéral qui conditionne l’opposabilité registrale à l’identité précise du bien.
• Identification des annotations préventives, saisies, litiges en cours ou limitations de propriété inscrites conformément à l’article 3043 du Code Civil Fédéral.
• En zone côtière : confirmation de l’existence, de la validité et des conditions de la concession de zone fédérale maritime-terrestre auprès de la Direction Générale de la Zone Fédérale Maritime-Terrestre et des Environnements Côtiers (ZOFEMAT) de la SEMARNAT.

Phase I-B : Régime de Zone Restreinte et Acquisition par des Étrangers (Jours 1 à 5, en parallèle avec la Phase I)

Toute opération dans laquelle l’acquéreur est une personne physique ou morale étrangère requiert une analyse spécifique et préalable à la conclusion, étant donné que la Riviera Maya se situe entièrement dans la zone restreinte constitutionnelle. Cette analyse n’est pas facultative et ne peut être reportée à des étapes ultérieures de la négociation.

• Vérification que l’immeuble est situé dans la bande de 100 kilomètres le long des frontières ou 50 kilomètres à partir de la ligne côtière, conformément à l’article 27, fraction I, de la Constitution Politique des États-Unis Mexicains, qui interdit aux étrangers l’acquisition directe du domaine de terres dans cette zone.
• Détermination de la structure d’acquisition applicable : pour les personnes physiques et morales étrangères, la voie ordinaire est le fidéicommis bancaire avec une institution fiduciaire mexicaine autorisée, conformément à l’article 10-A de la Loi sur l’Investissement Étranger (LIE). Le fidéicommis confère au fidéicommissaire étranger les droits d’usage, de jouissance et d’exploitation de l’immeuble, sans lui transférer le domaine direct.
• Vérification de l’autorisation du Secrétariat des Affaires Étrangères (SRE) requise conformément à l’article 11 de la LIE pour la constitution du fidéicommis sur les immeubles en zone restreinte : l’autorisation doit être obtenue avant la signature de l’instrument définitif et son absence invalide l’opération.
• Dans le cas de personnes morales mexicaines ayant une participation étrangère majoritaire qui prétendent acquérir des immeubles en zone restreinte, vérification que cette acquisition est conforme aux hypothèses de l’article 10-A de la LIE et, le cas échéant, aux dispositions relatives aux activités soumises à un régime particulier en matière d’investissement étranger.
• Examen du contrat de fidéicommis pour confirmer que la banque fiduciaire est dûment autorisée par la Commission Nationale Bancaire et des Valeurs (CNBV), que la durée du fidéicommis ne dépasse pas la limite légale applicable, et que les pouvoirs du fidéicommissaire sur le bien sont définis avec une précision suffisante pour les besoins de l’opération.
• Identification des renouvellements antérieurs du fidéicommis ou des changements de fiduciaire dans la chaîne de propriété, en vérifiant que chaque modification a obtenu l’autorisation SRE correspondante et a été dûment inscrite au Registre Public de la Propriété.

Phase II : Situation Fiscale et Obligations Fiscales (Jours 3 à 7)

• Certificat de non-redevance de l’Impôt Foncier auprès de la Trésorerie Municipale, couvrant les cinq derniers exercices fiscaux conformément à l’article 115, fraction IV, de la Constitution Politique des États-Unis Mexicains et à la législation fiscale municipale de Quintana Roo.
• Vérification du respect de l’Impôt sur l’Acquisition d’Immeubles (ISAI), réglementé par la Loi de Finances des Municipalités de l’État de Quintana Roo, dans les opérations antérieures.
• Examen de la situation fiscale du vendeur auprès de l’SAT : certificat de situation fiscale, et confirmation de l’absence de saisie fiscale sur l’immeuble par la vérification des annotations au Registre Public de la Propriété originaires de la procédure administrative d’exécution fiscale réglementée par les articles 151 à 163 du Code Fiscal de la Fédération (CFF, dernière réforme JO 1er janvier 2025). En particulier, l’article 151 CFF établit la faculté de l’autorité fiscale de saisir les biens du contribuable dans la procédure d’exécution, de sorte que l’examen du registre doit identifier toute notification de saisie fiscale inscrite en vertu de ces dispositions.
• Pour les acquisitions dans lesquelles le vendeur est une personne morale : examen du respect des obligations en vertu de la Loi de l’Impôt sur le Revenu (LISR, dernière réforme JO 1er janvier 2025), spécifiquement l’article 18, fraction V, qui réglemente l’accumulation des revenus découlant de la cession de biens par les personnes morales dans le cadre du régime général du Titre II de la LISR.
• Pour les acquisitions dans lesquelles le vendeur est une personne physique : examen du respect de l’article 126 de la LISR, qui établit le mécanisme de paiement provisoire de l’impôt sur le revenu applicable au gain provenant de la cession d’immeubles par les personnes physiques, y compris la retenue notariale et les déductions autorisées.

Phase III : Situation Urbanistique et Environnementale (Jours 5 à 10)

• Obtention du certificat d’usage des terres auprès de la Direction du Développement Urbain municipal, vérifiant la conformité avec le Programme de Développement Urbain du Centre de Population en vigueur dans la municipalité correspondante, émis conformément à la Loi sur les Établissements Humains, l’Aménagement du Territoire et le Développement Urbain (LAHOTU, publiée au Journal Officiel de Quintana Roo, dernière réforme 2024).
• Vérification qu’il n’existe pas d’affectations dues à des déclarations de zone naturelle protégée conformément à la Loi Générale de l’Équilibre Écologique et de la Protection de l’Environnement (LGEEPA, dernière réforme JO 8 mai 2023), articles 44 à 76.
• Examen du Manifeste d’Impact Environnemental (MIA) dans les projets avec construction existante ou prévue, et de la Résolution de l’autorité environnementale compétente, fédérale ou d’État selon le cas.
• Pour les projets touristiques ou d’usage mixte : vérification de la déclaration d’usage touristique et des licences de construction conformément à la Loi sur le Tourisme de l’État de Quintana Roo (dernière réforme 2023).

Phase IV : Audit Corporatif du Vendeur ou de la Cible (Jours 5 à 12)

• Examen de l’acte constitutif et de toutes ses modifications inscrites au Registre public du commerce : objet social, clauses de transmission d’actions ou de parts sociales, et limitations de vote conformément aux articles 6 et 91 de la LGSM (dernière réforme DOF 20 mai 2021).
• Vérification des pouvoirs du représentant légal : que le pouvoir soit suffisant pour l’acte spécifique, sans restrictions statutaires ou résolutions assemblées qui le limitent.
• Examen du registre des associés ou actionnaires, des procès-verbaux d’assemblée pertinents des trois dernières années, et des résolutions du conseil d’administration liées à l’opération.
• Dans les structures avec fiducie : examen du contrat de fiducie, identification du fiduciaire, du constituant et du bénéficiaire, et étendue des facultés du comité technique conformément aux articles 381 à 407 de la Loi générale des titres et opérations de crédit (LGTOC, dernière réforme DOF 22 juin 2023).
• Vérification du respect de la Loi fédérale pour la prévention et l’identification des opérations relatives à des ressources d’origine illicite (LFPIORPI, dernière réforme DOF 22 janvier 2024) et identification du bénéficiaire contrôlant conformément aux articles 32-B Ter à 32-B Quinquies du CFF, incorporés par la réforme fiscale de 2022 et applicables à partir de 2023. Cette vérification comprend les éléments spécifiques suivants :
  1. Enregistrement auprès du SAT : confirmation que la personne morale cédante ou cible a présenté au Service de l’administration fiscale l’information relative à son bénéficiaire contrôlant (bénéficiaire réel ou ultime) conformément aux articles 32-B Ter à 32-B Quinquies du CFF, dont le délai de conformité initial a expiré en 2023. Le non-respect de cette obligation génère une exposition à des sanctions directes sur l’entité acquise.
  2. Exposition en cas de non-conformité : l’article 84-M du CFF établit des amendes jusqu’à deux millions de pesos pour l’omission ou la présentation incorrecte de l’information du bénéficiaire contrôlant, risque que l’acheteur doit quantifier et transférer contractuellement.
  3. Représentation et garantie contractuelle : il est recommandé d’inclure dans le contrat d’acquisition ou dans l’instrument définitif une déclaration expresse du cédant ou de la cible manifestant avoir respecté en temps et en forme l’obligation d’enregistrement du bénéficiaire contrôlant auprès du SAT, avec clause d’indemnisation en cas de non-conformité révélée après la clôture.

Phase V : Litiges, contingences et origine registrale (Jours 7 à 14)

• Examen des systèmes de consultation du Pouvoir judiciaire fédéral (PJF) et de la Cour supérieure de justice de l’État de Quintana Roo pour identifier les actions liées au bien immobilier, au cédant ou à la cible.
• Vérification des procédures d’extinction de domaine : la Loi nationale d’extinction de domaine (publiée au DOF le 9 août 2019, dernière réforme DOF 1er mai 2023) établit à son article 17 que l’action en extinction de domaine procède sur les biens liés à des faits illicites indépendamment de qui en soit le titulaire, ce qui rend impérative l’examen de la chaîne des transmissions et de l’origine licite des fonds d’acquisition préalable.
• Analyse de l’origine ejidatale du titre : lorsque le bien immobilier est contigu à, a fait partie de, ou dérive de terres ejidatales, l’audit exige un examen détaillé du processus de désincorporation conformément aux articles 81 à 83 de la Loi agraire (dernière réforme DOF 25 juin 2020). Cet examen comprend les éléments suivants :
  1. Certificat du Registre Agraire National (RAN) : obtention du document attestant l’adoption du domaine plein par l’ejidataire et l’annulation des droits ejidaux sur la parcelle spécifique, confirmant que la transmission au domaine privé a été réalisée conformément à la procédure établie par la Loi Agraire.
  2. Procès-verbal d’assemblée ejidale : vérification que l’assemblée ayant approuvé l’adoption du domaine plein et, le cas échéant, la désincorporation des terres, s’est tenue avec le quorum qualifié exigé par l’article 24 de la Loi Agraire pour ce type de résolutions, et que le procès-verbal correspondant a été inscrit au RAN.
  3. Certificat PROCEDE ou FANAR : confirmation que la parcelle a été dûment bornée et certifiée par le Programme de Certification des Droits Ejidaux (PROCEDE) ou, le cas échéant, par le Fonds d’Appui aux Noyaux Agraires non Régularisés (FANAR), en tant que condition préalable à l’adoption valide du domaine plein.
  4. Période de restriction post-adoption : vérification du respect de la période de restriction applicable après l’adoption du domaine plein. Pendant les trente premières années à compter de l’adoption du domaine plein, les parcelles sont soumises à des limitations d’aliénation qui doivent être tracées dans la chaîne de titre pour confirmer qu’aucune transmission prohibée n’a été effectuée.
  5. Conflits de limites agraires : consultation auprès des Tribunaux Unitaires Agraires et du RAN pour identifier l’existence de conflits de limites ou de controverses de mitoyenneté entre noyaux ejidaux susceptibles d’affecter la certitude physique du titre du bien immobilier à acquérir.

Métriques de Qualité et Délais IBG Legal

Le protocole IBG Legal établit les normes de conformité interne obligatoires suivantes :

1. Délai total de due diligence standard : 14 jours ouvrables à partir de la remise complète de la documentation par le client. Opérations comportant une composante environnementale complexe, structure corporative multiniveaux, ou analyse de zone restreinte avec fiducie bancaire : jusqu’à 21 jours ouvrables.
2. Remise du rapport préliminaire : au plus tard le 10e jour ouvrable, pour permettre la négociation de conditions suspensives avant la clôture.
3. Format du rapport final : résumé exécutif de trois pages maximum suivi d’une analyse par section avec feu tricolore de risque (vert, orange, rouge), recommandations concrètes, et liste des documents en attente ou insuffisants.
4. Supervision : tout rapport de due diligence doit être examiné et signé par un associé du cabinet avant sa remise au client, sans exception. Cet examen par un associé garantit au client que chaque constatation a été évaluée avec le critère de l’expérience transactionnelle et non uniquement avec un examen technique de niveau collaborateur.
5. Mise à jour de la liste de contrôle : le comité de pratique immobilière et corporative examinera ce protocole au cours des mois de janvier et juillet de chaque année, ou de façon extraordinaire en cas de réformes législatives pertinentes.

Implications Opérationnelles : Normes de Remise et Bénéfices pour le Client

Aucune opération ne peut être clôturée sans un rapport de due diligence complet conforme à ce protocole. Cette règle opère directement au bénéfice du client : le contrat de vente ou l’acte définitif incorporera des conditions suspensives rédigées en termes reflétant les constatations du rapport, de sorte qu’aucun risque identifié ne reste sans couverture contractuelle au moment de la clôture.

Tout risque qualifié comme rouge au feu tricolore de risque est signalé au client par écrit et requiert une instruction expresse documentée avant de procéder. Cette pratique assure que le client prend des décisions éclairées sur les contingences matérielles et que le conseil dispensé reste soutenu documentellement. Le client reçoit ainsi non seulement une analyse technique, mais une feuille de route pour la négociation des déclarations, garanties et indemnisations dans l’acte définitif.

L’examen obligatoire par un associé préalable à toute remise signifie que le client reçoit le critère accumulé de la pratique spécialisée du cabinet et non uniquement le résultat d’un examen documentaire de premier niveau. Cette norme de supervision est la principale garantie de cohérence méthodologique entre les opérations.

Critères Judiciaires Applicables

La Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación a développé une ligne interprétative réitérée en ce sens que la bonne foi de l’acquéreur d’immeubles ne peut pas être présumée de façon absolue lorsqu’existent des éléments objectifs qui auraient dû générer une enquête diligente de la part de l’acheteur. Cette tendance interprétative, présente dans divers précédents de la Dixième Époque accessibles par le biais du Semanario Judicial de la Federación, impose aux acquéreurs la charge de conduire une révision documentaire préalable comme condition pour invoquer la protection registrale. Il convient de préciser que, du fait qu’on ne dispose pas du numéro d’enregistrement spécifique de la thèse jurisprudentielle ou de la thèse isolée identifiable avec clé alphanumérique officielle, ce critère se décrit comme tendance interprétative consolidée et non comme thèse contraignante formellement citables. Sa pertinence pratique dans la structuration du due diligence est directe : l’omission de vérifications qu’aurait réalisées un acheteur raisonnablement diligent peut dénaturer la présomption de bonne foi dans les jugements en revendication ultérieurs. Pour vérification et citation formelle dans les écrits judiciaires, il est recommandé de rechercher dans le système IUS du Semanario Judicial de la Federación en utilisant comme termes de recherche : bonne foi, acquéreur, immeubles, charge d’enquête, action en revendication.

Les Tribunaux Collégiés du XXVII Circuit (Quintana Roo) ont émis des critères en matière de nullité d’actes juridiques pour vices de la représentation, en ce sens que la ratification postérieure ne guérit pas rétroactivement les actes conclus par un représentant sans facultés suffisantes lorsque le tiers avec lequel on a contracté disposait de moyens raisonnables de vérification. Comme le critère antérieur, cette tendance interprétative du circuit ne se cite pas avec clé de thèse enregistrée, du fait que son identification alphanumérique spécifique n’a pas pu être vérifiée de façon indépendante. Elle se décrit, par conséquent, comme critère directeur de la pratique du circuit en matière de représentation, dont la confirmation formelle requiert une recherche directe dans le Semanario Judicial de la Federación en filtrant par Tribunaux Collégiés du XXVII Circuit et les thèmes de représentation insuffisante et nullité d’actes juridiques. Sa pertinence pratique est directe : elle renforce l’obligation de réviser intégralement les pouvoirs notariés avant tout clôture transactionnelle.

Sources et références

Législation

• Constitution politique des États-Unis mexicains, articles 27 (fraction I, zone restreinte) et 115 (fraction IV, finances municipales). Dernière réforme publiée au DOF le 22 mars 2024.
• Code civil fédéral, articles 2014, 2270, 2317, 3007, 3042 et 3043. Dernière réforme publiée au DOF le 11 janvier 2024.
• Code de commerce. Dernière réforme publiée au DOF le 29 mai 2024.
• Loi générale des sociétés commerciales, articles 6, 10, 24, 91, 178 et 182. Dernière réforme publiée au DOF le 20 mai 2021.
• Code fiscal de la Fédération, articles 32-B Ter à 32-B Quinquies, 84-M et 151 à 163. Dernière réforme publiée au DOF le 1er janvier 2025.
• Loi de l’impôt sur le revenu, articles 18 (fraction V, accumulation des revenus provenant de l’aliénation de biens chez les personnes morales, Titre II) et 126 (paiement provisoire pour aliénation d’immeubles chez les personnes physiques). Dernière réforme publiée au DOF le 1er janvier 2025.
• Loi générale des titres et opérations de crédit, articles 381 à 407. Dernière réforme publiée au DOF le 22 juin 2023.
• Loi fédérale pour la prévention et l’identification des opérations avec des ressources d’origine illicite. Dernière réforme publiée au DOF le 22 janvier 2024.
• Loi sur l’investissement étranger, articles 10-A et 11 (fiducie en zone restreinte et autorisation SRE). Dernière réforme publiée au DOF le 18 mai 2018.
• Loi générale des biens nationaux, articles 119 à 132. Dernière réforme publiée au DOF le 18 mai 2022.
• Loi générale de l’équilibre écologique et de la protection de l’environnement, articles 44 à 76. Dernière réforme publiée au DOF le 8 mai 2023.
• Loi nationale d’extinction du domaine, article 17. Publiée au DOF le 9 août 2019 ; dernière réforme publiée au DOF le 1er mai 2023.
• Loi agraire, articles 24, 81, 82 et 83 (incorporation et adoption du domaine plein). Dernière réforme publiée au DOF le 25 juin 2020.
• Code civil pour l’État de Quintana Roo, articles 997 à 1012. Dernière réforme publiée au Journal officiel de l’État de Quintana Roo en 2023.
• Loi sur les établissements humains, l’aménagement territorial et le développement urbain de l’État de Quintana Roo (LAHOTU). Dernière réforme publiée au Journal officiel de l’État de Quintana Roo en 2024.
• Loi des finances des municipalités de l’État de Quintana Roo. Dernière version en vigueur publiée au Journal officiel de l’État de Quintana Roo.
• Loi du tourisme de l’État de Quintana Roo. Dernière réforme publiée au Journal officiel de l’État de Quintana Roo en 2023.

Critères judiciaires

• Première Chambre de la Cour suprême de justice de la Nation : tendance interprétative réitérée sur les limites de la présomption de bonne foi du tiers acquéreur d’immeubles face à l’obligation de diligence préalable dans l’enquête, dans le contexte des actions en revendication et de nullité d’actes juridiques portant sur des biens inscrits. Dixième Époque. Critère décrit comme tendance interprétative ; clé alphanumérique de thèse non vérifiée de manière indépendante.
• Tribunaux collégiaux du XXVIIe Circuit (Quintana Roo) : critère directif sur l’impossibilité de ratification rétroactive d’actes conclus par un représentant sans pouvoirs suffisants lorsque le co-contractant disposait de moyens raisonnables de vérification. Critère décrit comme tendance du circuit ; clé alphanumérique de thèse non vérifiée de manière indépendante.

Doctrine

• Rojina Villegas, Rafael. Droit civil mexicain : biens, droits réels et possession. Porrúa, 9e édition, 2005. Remarque : pour la consultation des développements doctrinaux postérieurs à la réforme du Code civil fédéral de 2000 et ses réformes ultérieures, il est recommandé de vérifier la disponibilité d’éditions mises à jour postérieures à 2010.
• Ríos Hellig, Jorge. La pratique du droit notarial. McGraw-Hill, 8e édition, 2011.
• Barrera Graf, Jorge. Institutions de droit commercial. Porrúa, 1re édition, 1989 (réimpression 2000). Remarque : ouvrage de référence classique en droit des sociétés mexicain. Étant donné que l’auteur est décédé en 2001 et que l’ouvrage n’a pas été mis à jour pour intégrer les réformes de la LGSM postérieures à cette date, y compris la dernière réforme du 20 mai 2021, il est recommandé de compléter sa consultation avec : Mantilla Molina, Roberto L., Droit commercial, Porrúa, 29e édition, 1990, et avec des commentaires doctrinaux plus récents sur la LGSM réformée, tels que ceux publiés par la Revue de droit privé de l’Institut de recherches juridiques de l’UNAM à partir de 2021.

Sources officielles

• Journal officiel de la Fédération (DOF) : www.dof.gob.mx
• Journal officiel de l’État de Quintana Roo : www.qroo.gob.mx
• Registre public de la propriété et du commerce de l’État de Quintana Roo : consultation directe au guichet et plateforme en ligne officielle.
• Registre agraire national (RAN) : www.ran.gob.mx
• Ministère des affaires étrangères (SRE), procédure d’autorisation pour fiducie en zone restreinte : www.gob.mx/sre
• Pouvoir judiciaire fédéral, système de consultation de dossiers et Journal judiciaire de la Fédération : www.pjf.gob.mx
• Service d’administration fiscale (SAT), consultation de la situation fiscale et registre du bénéficiaire contrôlant : www.sat.gob.mx

Note de conclusion

Le protocole documenté dans cet article représente la méthodologie qu’IBG Legal applique dans chaque audit juridique immobilier et corporatif qu’elle conduit à Riviera Maya et sur les autres marchés où elle opère. Sa structure de cinq phases avec composante spécifique de zone restreinte, son analyse différenciée des risques ejidaux, l’intégration de la conformité du bénéficiaire contrôlant auprès du SAT, et l’examen des autorités fiscales selon le type d’aliénant, reflètent la complexité réelle des opérations que le cabinet conclut à Quintana Roo : des acquisitions directes par des ressortissants jusqu’aux structures de fiducie bancaire avec investisseurs étrangers et véhicules corporatifs multiniveaux.

Pour initier un audit juridique conformément à ce protocole, pour demander une réunion de définition du champ d’application avant le début de la diligence raisonnable, ou pour consulter sur l’applicabilité de l’une de ses phases à une opération spécifique, l’équipe de pratique immobilière et corporative d’IBG Legal est disponible via l’adresse électronique de contact du cabinet. La première consultation de définition du champ d’application est gratuite et permet au client de déterminer avec précision quelles phases du protocole s’appliquent à son opération et dans quel délai l’analyse peut être complétée.