Quintana Roo et Riviera Maya

Guide juridique et technique pour les développements immobiliers à Quintana Roo avec IBG

13 avril 2026 — Enrique Benet-Gregg

L’Architecture réglementaire du développement immobilier à Quintana Roo

L’autorisation d’un développement immobilier à Quintana Roo active simultanément au moins trois régimes réglementaires distincts : le droit fédéral de l’environnement et de l’utilisation des terres, le droit étatique de l’urbanisme, et les cadres de permis municipaux. L’intersection de ces régimes, aggravée par la sensibilité écologique des Caraïbes mexicaines — cenotes, systèmes de mangroves, corridors de dunes côtières et zones naturelles protégées au niveau fédéral — fait de Quintana Roo l’une des juridictions de développement les plus techniquement exigeantes du Mexique. Les erreurs au stade de l’autorisation ne retardent pas simplement les projets ; elles génèrent des responsabilités qui surgissent à la clôture, dans les litiges administratifs, ou dans les procédures pénales des années après l’achèvement de la construction.

Comprendre la séquence de ces voies de permis est aussi important que de comprendre leurs exigences substantielles. Les autorisations environnementales fédérales doivent précéder la certification d’utilisation des terres au niveau étatique, qui doit à son tour précéder les permis de construction municipaux. Aucun montant d’autorisation municipale ne peut rétroactivement remédier à l’absence d’une Manifestación de Impacto Ambiental (MIA) fédérale. Inversement, une MIA valide ne se substitue pas à la licencia de construcción municipale requise en vertu du droit de la construction étatique et municipal. Les voies sont parallèles dans leurs exigences techniques mais séquentiellement hiérarchiques dans leur effet juridique.

Évolution législative : De la fragmentation à l’intégration tentée

Le paysage réglementaire régissant le développement de Quintana Roo a subi une transformation substantielle au cours de trois décennies, reflétant à la fois l’évolution des priorités environnementales et l’urbanisation rapide de la région. La LGEEPA originale (1988) a établi le mécanisme de MIA sous forme rudimentaire ; sa réforme majeure de 1996 a renforcé le processus d’autorisation et introduit les critères d’évaluation de l’impact environnemental qui restent opérationnels aujourd’hui. La LGDFS a remplacé l’ancienne Ley Forestal en 2003 et a été substantiellement réformée en 2018 et 2020 pour resserrer les seuils de CUSTF et augmenter les obligations de compensation, en réponse aux taux de déboisement documentés le long du corridor de la Riviera Maya. La Ley de Aguas Nacionales a fait l’objet de réformes successives, y compris la restructuration de ses dispositions en matière d’autorisation de décharge par les réformes DOF publiées jusqu’en 2020, qui ont réorganisé l’étendue des articles régissant les permis de décharge de manière à nécessiter une vérification par rapport au texte consolidé actuel. La LGAHOTDU (2016) — qui a remplacé la Ley General de Asentamientos Humanos de 1993 — a introduit les concepts de mixité urbaine fonctionnelle, de développement urbain progressif, et de droit social à la ville qui n’ont pas encore été pleinement mis en œuvre au niveau municipal dans l’État.

L’exécution du projet d’infrastructure du Tren Maya commençant en 2020 a imposé une accélération de facto de l’attention réglementaire portée à la région, mettant en avant la coordination du patrimoine archéologique, l’évaluation de l’impact sur les aquifères, et la gestion de la zone fédérale à l’attention nationale. La tension entre la priorité d’infrastructure du gouvernement fédéral et le cadre établi de protection de l’environnement de SEMARNAT — visible dans les litiges administratifs devant les tribunaux administratifs fédéraux — a produit un corpus d’interprétation judiciaire pertinent pour l’équilibre des pouvoirs entre la promotion du développement et la protection écologique dans les terrains côtiers et karstiques. Ce corpus de droit, bien qu’émergent dans le contexte des grandes infrastructures fédérales, a une application analogique directe aux procédures de développement privé dans les mêmes zones écologiques.

Le positionnement de cet historique législatif dès le départ est délibéré : l’analyse des voies de permis qui suit ne peut être lue sans comprendre que les lacunes et inconsistances verticales identifiées tout au long de cet article ne sont pas des défaillances administratives accidentelles mais des produits structurels d’un cadre réglementaire assemblé par le biais de réformes législatives chevauchantes au cours de plus de trois décennies, chacune réagissant à des pressions politiques et écologiques discrètes sans réaliser l’intégration systémique que la complexité de l’environnement côtier de Quintana Roo exige.

Cadre environnemental fédéral : MIA et autorisation de modification d’habitat

Manifestación de Impacto Ambiental

Conformément à l’article 28 de la Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente (LGEEPA, DOF 28-I-1988, tel qu’amendée), tout travail dans les zones écologiquement sensibles nécessite une autorisation MIA préalable auprès de SEMARNAT. Le texte actualisé consolidé de l’article 28 de la LGEEPA, tel qu’amendé jusqu’en 2023, énumère les travaux déclencheurs selon les fractions I à XIII. Pour les développements à Quintana Roo, les fractions les plus couramment déclenchées sont la fraction VII — qui couvre les obras en humedales, manglares, lagunas, ríos, lagos y esteros, englobant les travaux dans les écosystèmes de mangroves, les dunes côtières et leur végétation associée — et, pour les développements situés dans les zones naturelles protégées ou leurs zones tampons, la fraction IX, qui régit les obras en áreas naturales protegidas. Les praticiens doivent noter que les versions antérieures de l’article 28 de la LGEEPA utilisaient une numérotation différente des fractions, et que la fraction applicable doit être confirmée par rapport au texte consolidé publié au DOF actuel plutôt que supposée à partir de versions antérieures du texte ou d’opinions juridiques antérieures. La fraction spécifique déclenchée par un projet impliquant une zone naturelle protégée dépend du décret ANP, de la catégorie de zone protégée et de la sous-zone de zonage interne applicable établie par le programme de gestion pertinent ; les références à une fraction X générique applicable à tous les contextes ANP reflètent une numérotation antérieure à la réforme qui ne correspond peut-être plus au texte consolidé actuel.

Le déclenchement de plusieurs fractions est la norme plutôt que l’exception dans les projets côtiers de Quintana Roo : un seul développement peut simultanément déclencher la fraction VII pour son empreinte de mangrove ou de zones humides, la fraction IX pour sa localisation dans ou à proximité d’une zone protégée, et des fractions supplémentaires lorsque le projet implique des infrastructures côtières, des travaux hydrauliques ou des impacts sur d’autres caractéristiques écologiques énumérées. La Dirección General de Impacto y Riesgo Ambiental (DGIRA) de SEMARNAT détermine administrativement si une seule MIA consolidée couvre toutes les fractions déclenchées ou si l’historique des procédures exige une évaluation séquentielle ; cette détermination a des conséquences directes pour la classification de modalidad selon les articles 7 et 8 du Reglamento en Materia de Evaluación del Impacto Ambiental (DOF 30-V-2000, tel qu’amendé), puisque les projets multi-fractions affectant des caractéristiques écologiques de nature distincte sont plus susceptibles d’être classés en modalité régionale, avec l’augmentation correspondante de la profondeur technique et du délai de traitement que cette classification entraîne. Le conseil doit coordonner avec la DGIRA au stade pré-dépôt pour obtenir une détermination définitive des fractions applicables et de la procédure consolidée ou séquentielle requise avant que les études techniques ne soient commandées.

NOM-022-SEMARNAT-2003 — régissant la conservation et l’utilisation durable des écosystèmes de zones humides côtières — fonctionne dans ce cadre comme une norme obligatoire de conformité qui impose des obligations spécifiques de retrait, des exigences d’atténuation et des protocoles de compensation pour toute perturbation de la couverture de mangroves. Puisque la Cour suprême de justice de la Nation (SCJN) a constamment affirmé que les écosystèmes de mangroves constituent une valeur environnementale protégée constitutionnellement selon le droit à un environnement sain enchâssé à l’article 4 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (CPEUM), les résolutions MIA de SEMARNAT dans ce contexte reçoivent une déférence judiciaire importante — ce qui rend la préparation technique de la MIA elle-même, plutôt que tout défi juridique ultérieur, le terrain décisif pour la viabilité du projet.

Les délais de traitement des MIA auprès de la DGIRA de SEMARNAT se situent actuellement entre 60 et 120 jours ouverts pour les projets de modalité particulière. Les études de modalité régionale impliquant plusieurs unités écologiques affectées, le déclenchement multi-fractions ou la présence d’espèces inscrites à la NOM-059-SEMARNAT-2010 nécessitant une analyse technique supplémentaire dépassent routinièrement considérablement cette plage. SEMARNAT peut assortir l’autorisation d’un programa de rescate y reubicación de flora y fauna, d’un plan de manejo de residuos de construcción et d’obligations de surveillance continue contraignant le promoteur tout au long des phases de construction et d’exploitation. L’interaction entre ces mesures conditionnelles et les obligations de conformité à la NOM-059 est traitée dans la sous-section suivante.

NOM-059-SEMARNAT-2010 et obligations relatives aux espèces à risque

NOM-059-SEMARNAT-2010 — Protection de l’environnement — Espèces indigènes du Mexique de la flore et de la faune sauvages — Catégories de risque et spécifications pour leur inclusion, exclusion ou modification — n’est pas une référence périphérique dans le contexte du développement côtier de Quintana Roo. Plusieurs espèces endémiques des systèmes de cenotes, des écosystèmes de mangroves et des lagunes côtières de la Péninsule du Yucatán figurent dans les catégories de risque de la NOM-059, et les résolutions MIA de SEMARNAT pour les projets côtiers conditionnent régulièrement l’autorisation au respect des exigences de gestion de la NOM-059 pour les espèces énumérées identifiées lors des relevés de terrain. Un inventaire des espèces menacées réalisé selon la méthodologie de la NOM-059 est une composante obligatoire d’une MIA techniquement adéquate pour les projets côtiers de Quintana Roo ; la présence d’espèces énumérées par la NOM-059 sur le site du projet peut indépendamment conditionner l’autorisation MIA — en restreignant les fenêtres de défrichage, en exigeant des protocoles de rétablissement des espèces et en mandatant la supervision d’un spécialiste lors des perturbations du sol — ou, dans les cas impliquant des espèces dans les catégories peligro de extinción ou protección especial avec des dépendances spécifiques à l’habitat vis-à-vis de l’empreinte précise du projet, peut indépendamment refuser l’autorisation.

L’interaction entre la conformité à la NOM-059 et le programa de rescate y reubicación de flora y fauna imposé comme mesure de conditionnement MIA standard est directe et opérationnellement significative : où des espèces énumérées par la NOM-059 sont présentes, le programme de sauvetage et de relocalisation doit être conçu pour satisfaire aux exigences de gestion spécifiques à l’espèce de la NOM-059, qui impose des normes techniques au-delà du conditionnement MIA générique. Les promoteurs doivent traiter l’inventaire des espèces de la NOM-059 comme un livrable technique à commander dans le cadre de la préparation de la MIA — non comme une question de conformité post-autorisation — car la découverte d’espèces énumérées après la soumission de la MIA exige régulièrement des rapports techniques supplémentaires qui prolongent la période d’examen de la DGIRA et peuvent modifier la classification modale de la MIA.

Changement d’Utilisation des Sols dans les Terrains Forestiers

Lorsqu’une parcelle de développement soutient une végétation classée comme forêt, forêt sèche tropicale ou végétation secondaire (acahual), les articles 93 à 97 de la Ley General de Desarrollo Forestal Sustentable (LGDFS, DOF 25-II-2003, avec des réformes majeures en 2018 et 2020) exigent une autorisation distincte de Cambio de Uso de Suelo en Terrenos Forestales (CUSTF) traitée avant la Subsecretaría de Gestión para la Protección Ambiental de SEMARNAT. La CUSTF exige une étude technique préparée par un Responsable de Elaboración del Estudio Técnico certifié par SEMARNAT, un dépôt compensatoire auprès du Fondo Forestal Mexicano établi en vertu de l’article 142 LGDFS (calculé selon la méthodologie technique applicable), et des mesures d’atténuation spécifiques au projet. De manière critique, l’article 93 LGDFS interdit tout défrichage de végétation avant l’autorisation CUSTF ; la violation constitue une infraction administrative en vertu de l’article 163 LGDFS et peut engager la responsabilité pénale en vertu des articles 418 et 419 du Código Penal Federal (DOF 14-VIII-1931, modifié), qui prévoient des peines d’emprisonnement pour l’enlèvement non autorisé de végétation forestière protégée. À Quintana Roo, la couverture de forêt sèche tropicale dans toute la péninsule signifie que la CUSTF est requise pour une proportion substantielle de parcelles constructibles, y compris celles qui, superficiellement, ne paraissent que partiellement végétalisées.

Zona Federal Marítimo Terrestre : La Couche de Concession

La Zona Federal Marítimo Terrestre (ZOFEMAT) — la bande de vingt mètres mesurée vers l’intérieur à partir de la marque de marée ordinaire la plus élevée sur les plages et les rives des lagunes côtières navigables — est une propriété fédérale inaliénable en vertu des articles 119 à 126 de la Ley General de Bienes Nacionales (LGBN, DOF 20-V-2004, modifiée). Aucun titre privé, quelle qu’en soit sa forme ou sa date, ne peut valablement grever la ZOFEMAT. Les développements dont l’empreinte touche ou traverse la ZOFEMAT exigent une concession de SEMARNAT par l’intermédiaire de sa Dirección General de Zona Federal Marítimo Terrestre y Ambientes Costeros (DGZOFEMAT), régie par l’article 121 LGBN et le Reglamento para el Uso y Aprovechamiento del Mar Territorial, Vías Navegables, Playas, Zona Federal Marítimo Terrestre y Terrenos Ganados al Mar. Les conditions de concession sont généralement pour des périodes renouvelables de cinq ans, sous réserve du paiement d’une redevance annuelle, et peuvent être révoquées pour violation de leurs conditions ou pour des raisons d’intérêt public sans donner droit au concessionnaire à une indemnisation pour les améliorations.

La mesure des vingt mètres n’est pas exécutoire d’elle-même et ne peut pas être estimée de manière fiable à partir de documents de titre, de photographies aériennes ou d’observations informelles sur le terrain. Elle nécessite un levé de délimitation officiel de la ZOFEMAT (levantamiento topográfico de ZOFEMAT) réalisé par le personnel autorisé de la SEMARNAT, et l’obtention de ce levé est un élément obligatoire de diligence raisonnable avant que toute acquisition côtière ne procède. La complexité juridique et pratique de la mesure dans le contexte de Quintana Roo est substantielle. La Péninsule du Yucatán fonctionne selon un régime microtidal dans lequel l’amplitude des marées chute fréquemment en dessous de trente centimètres, ce qui signifie que la « marque de la plus haute marée ordinaire » — définie dans le Reglamento de la LGBN par référence aux marqueurs physiques observables sur la face de plage — est souvent ambiguë, difficile à identifier sur le terrain et contestée entre le levé topographique de la SEMARNAT et les levés commandés par les titulaires de titre. Les levés de délimitation de la ZOFEMAT de la DGZOFEMAT de la SEMARNAT produisent fréquemment des limites qui diffèrent matériellement de celles présumées par les titulaires de propriété sur la base d’évaluations informelles antérieures. La méthodologie de mesure applicable diffère également entre les faces de plage océanique et les rivages lagunaires navigables selon le Reglamento, et les aménagements adjacents aux lagunes intérieures — qui sont courants dans le corridor de la Riviera Maya — nécessitent une méthodologie lagunaire appliquée à une géométrie de rivage souvent irrégulière et saisonnièrement variable. Ces différends pratiques en matière de mesure constituent une source primaire d’exposition réglementaire de la ZOFEMAT dans les transactions de Riviera Maya. Le conseil doit traiter la délimitation officielle actuelle de la ZOFEMAT de la SEMARNAT comme un élément de diligence raisonnable non négociable qui ne peut être remplacé par aucun levé privé ou référence antérieure de document de titre.

La Cour Collégiale de Première Instance en Matière Administrative du Circuit Judiciaire du Sud-Est a constamment jugé que les concessions de ZOFEMAT confèrent un droit d’usage — et non un droit de propriété — et que les améliorations construites dans la zone de concession reviennent au domaine fédéral à l’expiration ou à la révocation sans obligation de compensation de la part du gouvernement fédéral, sauf si l’instrument de concession le prévoit expressément. Ce principe a des implications importantes pour les structures de financement : un prêteur prenant garantie sur un aménagement incluant une ZOFEMAT assure effectivement un actif décroissant, et tout dossier de diligence raisonnable doit quantifier et divulguer la durée résiduelle de la concession comme déterminant direct de la valeur de la garantie.

Un risque fréquemment rencontré dans les aménagements de Riviera Maya est la découverte, lors de la diligence raisonnable, que les propriétaires antérieurs ont construit une infrastructure dans la ZOFEMAT sans concession, ou que la concession existante a été accordée pour une emprise ou un usage matériellement différent de celui qui a été construit par la suite. Dans l’un ou l’autre cas, le titulaire actuel hérite de l’exposition réglementaire, car l’Article 122 de la LGBN attribue la responsabilité de l’occupation non autorisée de la ZOFEMAT au possesseur actuel indépendamment de la faute.

Cadre d’État : Droit du Développement Urbain et Utilisation des Terres

La Ley de Desarrollo Urbano del Estado de Quintana Roo (LDUQR, telle qu’amendée jusqu’en 2024) établit la hiérarchie des programmes de développement urbain applicable à tous les aménagements de l’État. Au-dessus du niveau municipal se situent le Plan Estatal de Desarrollo Urbano et le Programa de Ordenamiento Ecológico del Territorio de Quintana Roo (POETQR), révisé le plus récemment en 2020 avec des modifications aux classifications d’unités écologiques le long de plusieurs corridors côtiers. Au niveau municipal, chaque municipalité maintient un Programa de Desarrollo Urbano de Centro de Población (PDUCP) qui établit la carte de zonage obligatoire, la matrice d’utilisation des terres et les paramètres de densité pour les zones urbanisées et urbanisables.

L’utilisation autorisée des terres d’un aménagement doit être cohérente avec tous les niveaux de cette hiérarchie simultanément. Le PDUCP applicable contrôle la désignation immédiate d’utilisation des terres, mais le POETQR contrôle la catégorie écologique, et les conflits entre les deux — qui ne sont pas rares compte tenu des cycles de mise à jour asynchrones de chaque instrument — doivent être résolus en faveur de l’instrument d’ordre supérieur. La Chambre Administrative de la SCJN a maintenu, dans le contexte de l’interprétation juridique hiérarchique, que les instruments de planification de rang inférieur ne peuvent pas légalement autoriser des utilisations de terres qui contredisent les restrictions écologiques établies par les instruments de rang supérieur — un principe directement applicable aux aménagements de Quintana Roo où une désignation de zonage du PDUCP peut, en apparence, permettre un usage que la classification d’unité écologique du POETQR prohibe.

Conversion de Terres Ejidales

Un préalable structurellement distinct à Quintana Roo est la confirmation du titre de propriété privée complet pour les parcelles dérivées de terres ejidales. Une proportion importante de terres constructibles dans le corridor de la Riviera Maya était à l’origine un terrain ejidal. Avant que toute procédure de permis fédéral ou étatique puisse progresser significativement, la diligence raisonnable doit confirmer que la parcelle a subi une démarcation formelle du parcelamiento et une immatriculation en vertu des articles 75 et 76 de la Ley Agraria (DOF 26-II-1992, tel que modifié) comme condition préalable à toute conversion valide en dominio pleno. L’article 75 régit la procédure de parcelamiento — la démarcation formelle des parcelles ejidales individuelles et leur immatriculation au Registro Agrario Nacional (RAN) — et l’immatriculation confirmée du parcelamiento au RAN est une condition préalable à une résolution valide de dominio pleno en vertu des articles 81 et 82. Ceci est un préalable plus fondamental que l’immatriculation elle-même du dominio pleno : l’immatriculation incomplète du parcelamiento signifie que la parcelle spécifique n’a pas été individualisée légalement dans la carte de possession des terres interne de l’ejido, et aucune résolution ultérieure d’assemblée ou certificat de dominio pleno ne peut remédier à cette lacune. Cet échec de séquençage — résolutions de dominio pleno achevées sur des parcelles dépourvues d’immatriculation de parcelamiento confirmée — est une source récurrente de défauts de titre dans les transactions de la Riviera Maya, où les parcelles ejidales ont été cédées commercialement en se fiant à des certificats de dominio pleno en apparence valides qui ne peuvent pas résister à l’examen du dossier de parcelamiento du RAN sous-jacent.

L’article 81 régit la résolution d’assemblée ejidale accordant l’attribution individuelle des parcelles et adoptant formellement le dominio pleno pour la parcelle en question. L’article 82 régit les effets juridiques suivant cette adoption, y compris le droit de l’ejidatario d’aliéner la parcelle en tant que propriété privée. Les terres commercialisées comme ayant le dominio pleno mais où l’immatriculation au RAN est incomplète au stade du parcelamiento ou du dominio pleno, ou où la résolution d’assemblée ejidale était procéduralement défectueuse, présentent des défauts de titre qui persistent au-delà du processus de permitting et ne peuvent être remédiés par aucune combinaison d’autorisations environnementales ou de développement urbain.

Pour les investisseurs institutionnels et les entités de développement acquérant des positions foncières ejidales à grande échelle, l’article 87 de la Ley Agraria offre une voie alternative par le mécanisme de l’aportación de tierras ejidales a sociedades mercantiles — communément appelé APAUEZ — par lequel les terres ejidales peuvent être apportées à des entités commerciales autorisées à les développer, sous réserve de l’approbation de l’assemblée et de conditions réglementaires spécifiques. La structure APAUEZ est analytiquement distincte de la conversion en dominio pleno : elle ne nécessite pas un parcelamiento individualisé préalable de chaque parcelle contributrice de la même manière que la voie des articles 81–82, bien qu’elle comporte ses propres conditions statutaires et profil de risque. Les investisseurs institutionnels structurant un développement à grande échelle de la Riviera Maya par le biais de positions foncières ejidales devraient évaluer les deux voies en fonction de leur configuration foncière spécifique et de leur structure d’investissement, avec le statut d’immatriculation du parcelamiento de chaque parcelle comme déterminant initial de la voie disponible.

Cadre de planification transitionnelle de Tulum

L’élévation de Tulum au rang de municipalité à part entière en 2021 — séparée de l’ancienne municipalité de Solidaridad — a créé un besoin urgent d’instruments de planification autonomes. En avril 2026, le POEL et le PDUCP municipaux de Tulum restent dans des états transitoires, avec des mises à jour en attente pour refléter à la fois les révisions du POETQR de 2020 et les normes de mixité fonctionnelle urbaine introduites par la Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano (LGAHOTDU, DOF 28-XI-2016, telle que modifiée en 2022). Le mécanisme juridique par lequel Tulum exerce actuellement l’autorité en matière de développement urbain en l’absence d’instruments finalisés découle de l’article 59 de la LGAHOTDU et des dispositions transitoires de la LDUQR, qui ensemble permettent aux municipalités d’appliquer le plan général de développement urbain de l’État sur une base provisoire lorsque le PDUCP propre d’une municipalité n’est pas encore en vigueur. Cette autorité transitoire est, cependant, strictement délimitée : elle autorise l’application d’instruments de planification d’ordre supérieur pour combler le vide et ne confère pas indépendamment à la municipalité le pouvoir d’accorder des approbations d’utilisation des terres qui dépassent ce que ces instruments d’ordre supérieur permettent. Les dictámenes de uso de suelo émis par les autorités municipales qui dépassent le champ d’application de l’autorité transitoire applicable — par exemple, en approuvant des usages ou des densités non soutenables en vertu du plan général de développement urbain de l’État ou du POETQR de 2020 — ne sont pas simplement de cohérence juridique discutable ; ils sont susceptibles d’être annulés pour incompétence en vertu de l’article 51, fraction I de la Ley Federal de Procedimiento Contencioso Administrativo (LFPCA), parce que l’autorité qui les a émis n’avait pas la compétence juridique pour accorder l’approbation sous la forme ou l’étendue dans laquelle elle a été accordée. Les promoteurs acquérant des terres à Tulum devraient traiter toute certification municipale d’utilisation des terres obtenue pendant la période transitoire comme une preuve présomptive — non concluante — d’usage autorisé, évaluer sa conformité avec le mécanisme d’autorité transitoire applicable, et budgétiser le risque que les nouveaux instruments, une fois formellement adoptés, puissent modifier rétroactivement la catégorie de densité ou d’usage applicable pour les parcelles non encore développées.

Permis de construction municipaux : l’autorisation définitive

Une fois les autorisations environnementales fédérales et la conformité d’utilisation des terres établies, le promoteur doit obtenir une licencia de construcción de l’autorité municipale compétente. À Benito Juárez (Cancún), celle-ci est régie par le Reglamento de Construcciones del Municipio de Benito Juárez ; à Solidaridad (Playa del Carmen) et Tulum, par leurs règlements de construction respectifs. Les permis de construction municipaux doivent être conformes aux normes incorporées par renvoi de l’article 55 de la LGAHOTDU et ses normes techniques associées. Le Director Responsable de Obra (DRO) assume la responsabilité civile et administrative conjointe avec le promoteur pour la construction conforme aux plans autorisés, en vertu des dispositions applicables du code civil de l’État et des règlements de construction.

Une exigence systématiquement négligée est la coordination préalable avec la CONAGUA pour l’autorisation de rejet en vertu de la Ley de Aguas Nacionales (LAN, DOF 1-XII-1992, telle que modifiée). Les praticiens doivent noter que les dispositions d’autorisation de rejet de la LAN ont été substantiellement restructurées par les réformes du DOF jusqu’en 2020. Le texte consolidé actuel situe les obligations de rejet principalement dans les articles 88 bis (interdiction générale de rejet sans permis), 88 bis 1 et 88 bis 2 (conditions pour les permis de rejet et délais de traitement de la CONAGUA) ; la gamme d’articles 88 à 94 antérieurs à la réforme citée dans les opinions juridiques antérieures et les sources secondaires a été matériellement réorganisée et ne devrait pas être utilisée sans vérification par rapport à la version consolidée actuelle publiée par le DOF de la LAN. Les praticiens recherchant le texte consolidé actuel pour les exigences en matière de permis de rejet devraient se référer aux articles 88 bis à 88 bis 2 comme dispositions opératives principales, tout en confirmant la numérotation actuelle par rapport à la consolidation du DOF la plus récente étant donné la possibilité d’amendements supplémentaires. La coordination avec le service d’eau municipal compétent — la Comisión de Agua Potable y Alcantarillado del Municipio de Benito Juárez (CAPA) à Cancún — pour les permis de connexion de service est une piste parallèle tout aussi obligatoire. La Chambre administrative de la SCJN a régulièrement jugé que les actes administratifs émis sans coordination appropriée entre autorités sont sujets à annulation pour irrégularité procédurale affectant la sécurité juridique, un principe que les tribunaux administratifs de l’État ont appliqué aux permis de construction émis sans preuve de faisabilité des services d’eau et d’assainissement. Dans la pratique, la disponibilité de l’eau est devenue une contrainte de plus en plus critique le long de la Riviera Maya alors que la capacité de recharge des nappes phréatiques est atteinte dans plusieurs corridors urbains.

Synthèse du calendrier d’autorisation

Les promoteurs et les financeurs de projets exigent un calendrier d’autorisation réaliste de bout en bout pour évaluer le risque de planification des projets de développement côtier en Quintana Roo. Les différentes filières de permis ont des périodes de traitement distinctes, et leur séquençage — certaines strictement consécutives, d’autres susceptibles d’être traitées en parallèle — détermine le chemin critique. La synthèse suivante représente des calendriers minima et attendus réalistes pour un projet représentatif de station balnéaire côtière ou de développement résidentiel, basé sur la pratique administrative actuelle de la SEMARNAT, de la CONAGUA et des autorités municipales. Tous les chiffres en jours ouvrables reflètent le traitement standard selon les délais statutaires applicables ; les calendriers réels varient en fonction de la complexité du projet, de l’exhaustivité des dossiers et des cycles de charge de travail de la SEMARNAT.

Filière 1 — Autorisation MIA (SEMARNAT DGIRA). Détermination de la fraction applicable et coordination préalable au dépôt avec la DGIRA : 4 à 8 semaines (avant le dépôt formel). Traitement formel : 60 à 120 jours ouvrables pour modalité particulière ; 120 à 180 jours ouvrables ou plus pour modalité régionale ou projets multifraction nécessitant un examen consolidé. L’inventaire des espèces relevant de la NOM-059, s’il déclenche une analyse supplémentaire, prolonge davantage la période d’examen. Cette filière doit être complétée — et, le cas échéant, la résolution MIA doit être définitive et non contestée — avant que le dépôt CUSTF soit optimalement calendrisé, bien que les études techniques CUSTF puissent être préparées en parallèle avec le traitement MIA.

Filière 2 — Autorisation CUSTF (SEMARNAT Subsecretaría de Gestión para la Protección Ambiental). Préparation de l’étude technique : 6 à 12 semaines concurrentes avec la préparation MIA. Traitement formel : 60 à 90 jours ouvrables à compter de la soumission complète. L’autorisation CUSTF est logiquement séquentielle à l’autorisation MIA lorsque l’emprise du projet est identique, car un CUSTF pour un projet qui échouerait ultérieurement à l’autorisation MIA crée une obligation de défrichement non autorisé ; en pratique, les opérateurs expérimentés déposent le CUSTF immédiatement après l’autorisation MIA pour éviter tout retard. Délai total écoulé du dépôt MIA à l’autorisation CUSTF : 6 à 12 mois selon la modalité et les exigences supplémentaires.

Filière 3 — Concession ZOFEMAT (SEMARNAT DGZOFEMAT). Levé officiel DGZOFEMAT de délimitation (audit préalable obligatoire avant acquisition) : 4 à 10 semaines à compter de la demande, sous réserve du calendrier de levé. Traitement de la demande de concession : 90 à 180 jours ouvrables. Cette filière peut procéder en parallèle avec le traitement MIA et CUSTF, mais une demande de concession déposée avant que l’autorisation MIA soit formellement accordée peut être assortie de conditions de conformité MIA, et l’emprise décrite dans la concession doit être conforme à l’emprise autorisée par MIA. Le levé de délimitation doit être obtenu avant tout engagement d’acquisition ; la demande de concession doit être déposée aussi tôt que le traitement en parallèle le permet.

Filière 4 — Autorisation de rejet LAN (CONAGUA). Demande selon les articles LAN 88 bis à 88 bis 2 consolidés actuels : 60 à 90 jours ouvrables pour les permis de rejet standard. Cette filière peut procéder en parallèle avec les filières d’État et municipales, mais doit être complétée avant que le permis de construction municipal puisse démontrer la coordination complète entre autorités. Les demandes nécessitant des études d’impact sur les aquifères — courantes dans le contexte karstique du Yucatán — prolongent le traitement de 60 à 90 jours ouvrables supplémentaires.

Filière 5 — Certification d’utilisation des terres de l’État (conformité POETQR et PDUCP, autorité d’État). Traitement : 30 à 60 jours ouvrables lorsque les instruments de planification sont à jour et non conflictuels. Lorsque les conflits entre PDUCP et POETQR nécessitent une résolution ou lorsque l’instrument applicable est en état de transition (comme à Tulum), cette filière peut se prolonger considérablement et son résultat peut être incertain en attente de la finalisation de l’instrument. Cette filière doit précéder le permis de construction municipal et est logiquement séquentielle à l’autorisation environnementale fédérale lorsque les autorisations fédérales imposent des conditions affectant la densité d’utilisation des terres ou l’emprise permissible.

Filière 6 — Permis de construction municipal. Traitement : 30 à 90 jours ouvrables à compter de la soumission complète avec toutes les autorisations préalables en mains. C’est l’autorisation terminale et elle est strictement séquentielle — elle ne peut être validement accordée sans autorisations environnementales fédérales complétées (MIA, CUSTF le cas échéant), concession ZOFEMAT lorsque l’emprise l’exige, certification d’utilisation des terres de l’État et preuve d’autorisation de rejet CONAGUA ou coordination en attente. La soumission sans ces documents préalables expose le permis accordé à un défi en nullité.

Délai total réaliste écoulé pour un développement côtier ou résidentiel type en Quintana Roo : Pour un projet MIA modalité particulière sans complications NOM-059 ou multifraction significatives, avec une emprise de développement nécessitant concession CUSTF et ZOFEMAT, et avec conformité PDUCP non contestée : un minimum de 18 à 24 mois à compter du début de la préparation de l’étude technique jusqu’à l’émission du permis de construction municipal. Pour un projet modalité régionale, un projet multifraction, ou tout projet dans l’environnement de planification transitoire de Tulum : 28 à 42 mois ou plus constitue une plage attendue réaliste. Les financeurs de projets doivent modéliser la limite supérieure de ces plages comme hypothèse de planification base-case et structurer les calendriers de déblocage de fonds et les positions de coût de portage en conséquence.

Lacunes juridiques critiques dans le cadre réglementaire actuel

Plusieurs insuffisances structurelles dans le cadre réglementaire applicable présentent un risque mesurable et récurrent pour les promoteurs et les investisseurs :

Absence d’un registre d’autorisation unifié. Les autorisations MIA fédérales, les autorisations CUSTF, les concessions ZOFEMAT, les certificats d’utilisation des terres au niveau des États et les licences de construction municipales existent dans des bases de données entièrement séparées sans interopérabilité ni références croisées. Une licence de construction municipale peut être légalement émise sans vérification que l’autorisation MIA ou CUSTF sous-jacente a été obtenue. Cela crée des conditions pour une fragmentation systématique des permis qui n’est découverte que lors d’un audit complet de conformité ou de procédures administratives contentieuses.
Protection inadéquate des cénotes et des systèmes de grottes. Le système aquifère karstique sous-jacent à la péninsule du Yucatán — englobant des milliers de cénotes enregistrés et des centaines de kilomètres de réseaux de grottes souterraines cartographiés — manque de protection législative fédérale spécifique pour les retrait des constructions ou les zones tampon minimales. Les dispositions générales de protection des eaux souterraines de la LGEEPA (articles 92 à 97) sont appliquées par SEMARNAT sur la base d’un examen au cas par cas de l’ÉIE, produisant des résultats incohérents et aucune norme de retrait minimum pour les développements à proximité de structures karstiques documentées. L’absence d’une norme fédérale de protection du karst — comparable à la protection des zones côtières en vertu de la LGBN — représente une lacune de gouvernance d’une importance écologique et juridique considérable.
Instruments de planification désynchronisés. Plusieurs PDUCP dans Quintana Roo n’ont pas été mis à jour pour refléter les révisions du POETQR de 2020, créant une incohérence verticale au sein de la hiérarchie de planification. Jusqu’à ce que la SCJN ou le Tribunal de Justicia Administrativa de l’État résolve définitivement quel instrument prévaut en cas de conflit documenté, les promoteurs opèrent dans une zone d’incertitude interprétative qui ne peut pas être pleinement résolue par les seules certifications d’utilisation des terres municipales.
Déficit de coordination du patrimoine archéologique. L’article 35 de la Ley Federal sobre Monumentos y Zonas Arqueológicos, Artísticos e Históricos (LFMZAAH, DOF 6-V-1972, tel que modifié) requiert l’avis de l’Instituto Nacional de Antropología e Historia (INAH) pour tout travail affectant des zones présentant un potentiel archéologique identifié. Cependant, il n’existe aucun mécanisme statutaire exigeant la coordination de l’INAH comme condition préalable à l’autorisation MIA ou à la délivrance d’une licence de construction municipale. Les promoteurs découvrent régulièrement des vestiges archéologiques lors de l’excavation, déclenchant des arrêts de travaux obligatoires en vertu de l’article 38 de la LFMZAAH et une exposition criminelle potentielle en vertu des articles 52 et 53 de la même loi. L’impact économique des interventions de l’INAH non prévues — qui peuvent immobiliser les chantiers pendant des mois — reste largement non quantifié dans les modèles de faisabilité des projets et les conditions de financement.

Perspectives comparatives : Colombie et Espagne

Une analyse comparative de la réglementation en matière de développement côtier en Colombie et en Espagne illustre à la fois les meilleures pratiques disponibles pour adoption et les tensions structurelles inhérentes au modèle fédéral mexicain.

En Colombie, la Ley 388 de 1997 (Ley de Desarrollo Territorial) établit une hiérarchie de planification dans laquelle les Planes de Ordenamiento Territorial (POT) municipaux doivent se conformer aux normes environnementales nationales établies par le Ministerio de Ambiente y Desarrollo Sostenible et les autorités environnementales régionales (Corporaciones Autónomas Regionales, CARs). De manière cruciale, la loi colombienne crée des mécanismes de coordination obligatoires exigeant que les CARs émettent des avis contraignants sur les POT avant qu’ils ne soient formellement adoptés — une intégration procédurale que le système mexicain ne possède pas. Pour les développements côtiers à Carthagène, la Dirección General Marítima (DIMAR) exerce sa juridiction sur la zone maritime par le biais d’un cadre de concession qui fonctionne parallèlement au régime mexicain ZOFEMAT mais avec des catégories d’utilisation autorisées plus clairement définies et des limites de concession enregistrées publiquement. Le cadre colombien produit des délais d’autorisation plus prévisibles précisément parce que l’obligation de coordination inter-institutionnelle est légalement obligatoire plutôt que discrétionnaire sur le plan administratif.

La Ley de Costas espagnole (Ley 22/1988, modifiée substantiellement par la Ley 2/2013 de protección y uso sostenible del litoral) établit une zone de protection de 100 mètres et une zone d’influence de 500 mètres mesurées à partir de la ligne d’eau la plus élevée lors des tempêtes, avec une interdiction quasi-absolue de nouvelles constructions dans la zone de protection et des restrictions de densité obligatoires dans la zone d’influence. Bien que le régime de retrait côtier espagnol soit plus restrictif que la bande ZOFEMAT de vingt mètres du Mexique, il offre un degré de certitude juridique que le cadre mexicain ne fournit pas : la limite du domaine côtier est enregistrée de manière permanente au cadastre national, accessible au public et juridiquement contraignante pour les acheteurs subséquents qui ne peuvent invoquer l’ignorance de bonne foi. La loi espagnole traite également la question de la réversion avec une clarté statutaire — les améliorations dans le domaine côtier reviennent à l’État à l’expiration de la concession, une conséquence qui est documentée juridiquement au moment de l’octroi et transparente dans les registres de titre. L’adoption par le Mexique d’un système comparable de limite côtière enregistrée publiquement — un système qui rendrait la délimitation ZOFEMAT aussi définitive et consultable publiquement que le domaine côtier enregistré en Espagne — associée à un mécanisme obligatoire de divulgation de réversion de concession, réduirait matériellement les asymétries informationnelles qui génèrent actuellement des litiges récurrents sur les mesures et des défauts de titre sur le marché de développement côtier de Quintana Roo.

Fondement Doctrinal

L’architecture juridique décrite ici a été largement analysée dans la doctrine juridique mexicaine. Raúl Brañes Ballesteros, dans son Manual de Derecho Ambiental Mexicano fondateur (Fondo de Cultura Económica, 2ème éd., 2000), a identifié la tension structurelle entre l’autorisation environnementale et les permis de développement urbain comme une faiblesse systémique du cadre de la LGEEPA post-1988 — une critique qui conserve toute sa force compte tenu de l’absence continue de mécanismes de coordination obligatoires entre la SEMARNAT et les autorités de délivrance de licences municipales. María del Carmen Carmona Lara, dans Temas de Derecho Ambiental: Una Visión Interdisciplinaria (UNAM, Instituto de Investigaciones Jurídicas, 2000), soutient que l’obligation de l’État mexicain en vertu de l’article 4 de la CPEUM de garantir le droit à un environnement sain crée une norme implicite de cohérence réglementaire exécutoire contre la fragmentation administrative — un fondement théorique qui soutient l’annulation judiciaire des permis de construction délivrés en contradiction avec des instruments environnementaux de rang supérieur. Óscar Nava Escudero, dans Estudios de Derecho Ambiental (UNAM, Instituto de Investigaciones Jurídicas, 2016), fournit un examen rigoureux de la répartition des compétences environnementales fédérales et locales directement applicable à Quintana Roo, notamment concernant l’étendue de l’autorité d’évaluation d’impact environnemental au niveau de l’État concurrente avec — mais ne remplaçant pas — l’obligation fédérale MIA en vertu de l’article 28 de la LGEEPA. Ensemble, ces cadres savants soulignent que la fragmentation des permis identifiée ci-dessus n’est pas simplement une gêne administrative mais une insuffisance constitutionnelle structurelle avec des conséquences judiciairement reconnaissables.

Le Rôle Intégré d’IBG Legal dans l’Autorisation de Développement

Sécuriser un développement à Quintana Roo nécessite une gestion juridique coordonnée dans au moins cinq pistes d’autorisation fédérale, étatique et municipale concurrentes, chacune avec des exigences de dépôt indépendantes, des prérequis techniques, des délais de traitement et des mécanismes d’appel distincts. Les lacunes dans une seule piste — qu’il s’agisse d’une obligation CUSTF non divulguée, d’une MIA mal délimitée, d’une concession ZOFEMAT avec une description d’usage permis insuffisante, d’un enregistrement de parcelamiento incomplet sous-jacent à un certificat de dominio pleno apparemment valide, ou d’un permis de construction municipal délivré sans conformité démontrable à la POETQR — créent des défauts de titre, des obstacles de financement et une exposition au contentieux administratif qui s’aggravent avec le temps. L’absence d’interopérabilité entre les registres réglementaires signifie que ces lacunes restent régulièrement indétectées jusqu’à ce qu’une transaction de vente, un processus de financement institutionnel ou une plainte d’un tiers auprès de PROFEPA ou de l’autorité environnementale de l’État déclenche un examen complet.

IBG Legal fournit une gestion juridique intégrée de l’ensemble de la séquence d’autorisation, de l’analyse préliminaire de compatibilité d’usage des terres et de l’examen de la chaîne de titre au contentieux administratif lorsque les autorisations sont contestées ou révoquées. Notre orientation vers le contentieux signifie que chaque avis d’autorisation est rédigé avec la durabilité probante comme exigence structurelle. La coordination que nous maintenons avec des ingénieurs environnementaux certifiés, des géomètres topographes, des spécialistes NOM-059, et des techniciens forestiers certifiés est structurée spécifiquement pour que les études techniques qu’ils produisent soient rédigées pour satisfaire non seulement les critères d’examen administratif de la SEMARNAT et de l’autorité municipale, mais aussi les normes probantes applicables si une autorisation est ultérieurement contestée devant le Tribunal Federal de Justicia Administrativa ou en procédure d’amparo. Les études techniques qui satisfont le point de contrôle administratif mais échouent sous l’examen probant contradictoire exposent les clients à la perte d’autorisations qu’ils croyaient être sûres ; la structure de notre engagement multidisciplinaire est conçue pour assurer que la même étude résiste aux deux contextes d’examen dès son inception.

IBG Legal est un cabinet spécialisé en contentieux se concentrant sur le droit du développement immobilier, les permis environnementaux, les litiges d’aménagement urbain et la gestion des risques de titre de propriété à Quintana Roo et sur la Riviera Maya, basé à Cancún avec des bureaux à Mexico et Querétaro. Pour obtenir des conseils spécialisés sur la stratégie d’autorisation de développement, la vérification diligente des permis ou la défense administrative, contactez-nous à ibg.legal.

Sources et références

Législation fédérale

Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (CPEUM). Art. 4 (droit à un environnement sain) ; Art. 27 (biens nationaux et propriété ejidal).
Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente (LGEEPA), JO 28-I-1988, modifiée jusqu’en 2023. Art. 28 fractions I–XIII (travaux déclencheurs ; la fraction applicable doit être confirmée par rapport au texte consolidé actuel du JO) ; Arts. 29, 30 (contenu et procédure de l’EIA) ; Arts. 92–97 (eaux souterraines). Remarque : la numérotation des fractions a été révisée par des réformes successives du JO ; le texte consolidé actuel doit être vérifié pour chaque projet afin d’identifier les fractions opératoires.
Reglamento de la LGEEPA en Materia de Evaluación del Impacto Ambiental, JO 30-V-2000, modifié. Arts. 7, 8 (modalités ; conséquences de classification du déclenchement multifraction).
Ley General de Desarrollo Forestal Sustentable (LGDFS), JO 25-II-2003, avec réformes majeures 2018 et 2020. Arts. 93–97 (CUSTF) ; Art. 142 (Fonds forestier mexicain) ; Art. 163 (infractions).
Ley General de Bienes Nacionales (LGBN), JO 20-V-2004, modifiée. Arts. 119–126 (ZOFEMAT) ; Art. 121 (concessions) ; Art. 122 (responsabilité d’occupation). Reglamento para el Uso y Aprovechamiento del Mar Territorial, Vías Navegables, Playas, Zona Federal Marítimo Terrestre y Terrenos Ganados al Mar, JO 21-VIII-1991, modifié (méthodologie de délimitation de la ZOFEMAT ; distinction entre méthodologie de mesure lagunaire et océanique).
Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano (LGAHOTDU), JO 28-XI-2016, modifiée 2022. Art. 55 (licences de construction et normes techniques) ; Art. 59 (autorité transitoire pour les communes sans PDUCP finalisé).
Ley de Aguas Nacionales (LAN), JO 1-XII-1992, modifiée. Dispositions d’autorisation de rejet : Arts. 88 bis, 88 bis 1, 88 bis 2 (texte consolidé actuel tel que restructuré par les réformes du JO jusqu’en 2020 ; la plage d’articles antérieure à la réforme 88–94 a été matériellement réorganisée et ne doit pas être citée sans vérification par rapport à la version consolidée publiée actuellement par le JO).
Ley Federal sobre Monumentos y Zonas Arqueológicos, Artísticos e Históricos (LFMZAAH), JO 6-V-1972, modifiée. Arts. 35, 38, 52, 53 (découvertes et responsabilités).
Ley Agraria, JO 26-II-1992, modifiée. Arts. 75–76 (procédure de parcellement et enregistrement RAN — condition préalable obligatoire à la conversion en dominio pleno) ; Arts. 81–82 (résolution d’assemblée dominio pleno et effets juridiques) ; Art. 87 (apport de terres ejidales à des sociétés mercantiles — mécanisme APAUEZ comme voie alternative pour les investisseurs institutionnels).
Ley Federal de Procedimiento Contencioso Administrativo (LFPCA), JO 1-XII-2005, modifiée. Art. 51, fraction I (nullité pour incompétence — applicable aux dictamens émis au-delà de l’autorité municipale transitoire) ; Art. 51, fraction III (nullité pour défaut de coordination interinstitutionnelle).
Código Penal Federal, JO 14-VIII-1931, modifié. Arts. 418–419 (délits environnementaux forestiers).

Normes officielles mexicaines (NOMs)

NOM-022-SEMARNAT-2003, que establece las especificaciones para la preservación, conservación, aprovechamiento sustentable y restauración de los humedales costeros en zonas de manglar. JO 10-IV-2003. Norme de conformité obligatoire dans le cadre de l’EIA ; impose des exigences de recul, d’atténuation et de compensation pour toute perturbation de mangrove.
NOM-059-SEMARNAT-2010, Protection environnementale — Espèces natives du Mexique de flore et faune sauvages — Catégories de risque et spécifications pour leur inclusion, exclusion ou modification. JO 30-XII-2010. Catégorisation des espèces à risque ; l’inventaire des espèces selon cette NOM est une composante obligatoire de l’EIA pour les projets côtiers de Quintana Roo ; la présence d’espèces énumérées peut indépendamment assortir de conditions ou refuser l’autorisation d’EIA et régit les exigences techniques de tout programa de rescate y reubicación de flora y fauna imposé comme mesure de conditionnalité de l’EIA.

Législation d’État — Quintana Roo

Ley de Desarrollo Urbano del Estado de Quintana Roo (LDUQR), modifiée jusqu’en 2024. Dispositions transitoires régissant l’application provisoire des instruments de planification d’État lorsque les PDUCP municipaux ne sont pas encore en vigueur.
Ley de Protección al Ambiente del Estado de Quintana Roo, version actuelle.
Programa de Ordenamiento Ecológico del Territorio de Quintana Roo (POETQR), révision 2020 ; matrice de classification des unités écologiques.
Plan Estatal de Desarrollo Urbano de Quintana Roo, version actuelle.

Instruments de planification municipale

Règlement de Construction de la Municipalité de Benito Juárez (Cancún), version en vigueur.
Programme de Développement Urbain du Centre de Population de Cancún, version en vigueur.
Programme d’Aménagement Écologique Local (POEL) de la Municipalité de Solidaridad, version en vigueur.
Programme d’Aménagement Écologique Local (POEL) de la Municipalité de Tulum, version transitoire (2022–présent) ; en attente de finalisation des instruments autonomes PDUCP et POEL suite à la séparation municipale de 2021.

Critères Judiciaires

Première Chambre de la SCJN, critères constants relatifs aux droits environnementaux constitutionnels en vertu de l’article 4 de la CPEUM et à leur applicabilité contre les autorisations administratives fragmentées.
Chambre Administrative de la SCJN, critères constants sur l’interprétation hiérarchique des instruments de planification et la nullité des autorisations de rang inférieur incompatibles avec les désignations écologiques de rang supérieur.
Chambre Administrative de la SCJN, critères de nullité des actes administratifs non coordonnés en vertu de l’article 51, fraction III de la LFPCA.
Première Cour Spécialisée en Matière Administrative du Circuit Sudest, critères sur le caractère non-patrimonial des concessions ZOFEMAT, leur susceptibilité de révocation sans indemnisation des améliorations, et l’attribution de la responsabilité d’occupation non autorisée aux possesseurs actuels en vertu de l’article 122 de la LGBN.

Législation Comparative

Colombie : Loi 388 de 1997 (Loi d’Aménagement du Territoire). Mécanisme de coordination CAR-POT obligatoire comme modèle de coordination inter-institutionnelle imposée par la loi.
Colombie : Décret 1076 de 2015 (Décret Unique Réglementaire du Secteur Environnement et Développement Durable). Concessions de zones maritimes ; cadre de limites de concessions enregistrées publiquement.
Espagne : Loi 22/1988, du 28 juillet, sur les Côtes. Zone de protection (100 m), zone d’influence (500 m), enregistrement cadastral permanent du domaine côtier comme modèle pour un système de délimitation côtière accessible publiquement et opposable aux tiers.
Espagne : Loi 2/2013, du 29 mai, sur la protection et l’utilisation durable du littoral et modification de la Loi 22/1988, sur les Côtes. Dispositions de reversion de concessions ; clarté statutaire sur la reversion des améliorations comme modèle pour un mécanisme obligatoire de divulgation.

Références Doctrinales

Brañes Ballesteros, Raúl. Manuel de Droit Environnemental Mexicain. 2e éd. Mexico : Fondo de Cultura Económica / Fundación Mexicana para la Educación Ambiental, 2000.
Carmona Lara, María del Carmen. Thèmes de Droit Environnemental : Une Vision Interdisciplinaire. Mexico : UNAM, Institut de Recherches Juridiques, 2000.
Nava Escudero, Óscar. Études de Droit Environnemental. Mexico : UNAM, Institut de Recherches Juridiques, 2016.

Sources Officielles et Registres

SEMARNAT — Direction Générale de l’Impact et du Risque Environnemental (DGIRA) : traitement des MIA, détermination de fraction, procédure consolidée multi-fraction : semarnat.gob.mx
SEMARNAT — Direction Générale de la Zone Fédérale Maritime-Terrestre et des Milieux Côtiers (DGZOFEMAT) : relevés de délimitation officiels, traitement des concessions : semarnat.gob.mx/zofemat
SEMARNAT —