Droit Fiscal

ISR en Vente d'Immeubles: Exonérations, Déductions et Obligations

15 mars 2026 — Enrique Benet-Gregg

Cadre Normatif Applicable

L’aliénation d’immeubles génère un gain cumulable assujetti à l’Impôt sur le Revenu conformément au régime prévu au Titre IV, Chapitre IV de la Loi de l’Impôt sur le Revenu (LISR), publiée au DOF le 11 décembre 2013 et avec les réformes en vigueur au 1er janvier 2026. L’article 119 LISR établit la procédure générale pour déterminer le gain provenant de l’aliénation de biens immeubles pour les personnes physiques, tandis que l’article 18, fraction I LISR réglemente l’accumulation des revenus provenant de l’aliénation s’agissant des personnes morales. La distinction entre les deux régimes a des conséquences substantielles sur la charge fiscale effective et sur les possibilités d’optimisation licite.

Le Gain Cumulable : Détermination et Déductions Structurelles

Pour les personnes physiques, le gain cumulable est obtenu en soustrayant au prix d’aliénation le coût avéré d’acquisition dûment actualisé conformément au facteur de l’Indice National des Prix à la Consommation (INPC), selon les dispositions de l’article 121 LISR. Les déductions autorisées incluent :

Le coût original d’acquisition actualisé (article 121, fraction I LISR).
Les investissements réalisés en constructions, améliorations et extensions, à condition qu’ils soient justifiés et actualisés conformément à la procédure d’actualisation prévue à l’article 122 LISR, la déduction desdits investissements faisant partie des déductions autorisées énumérées à l’article 121, fraction II LISR.
Les frais notariaux, impôts et droits relatifs à la rédaction de l’acte, ainsi que les honoraires d’intermédiation, selon les termes de l’article 121, fraction III LISR.
Les pertes fiscales d’exercices antérieurs provenant de l’aliénation de biens immeubles, avec les limitations établies à l’article 121 LISR quant à leur application exclusive contre des gains de même nature.

L’actualisation du coût d’acquisition au moyen de facteurs INPC s’avère déterminante dans les opérations portant sur des immeubles acquis depuis plus de cinq ans, étant donné qu’elle peut réduire significativement l’assiette imposable. Le calcul précis de ces facteurs et la documentation appropriée du coût original sont fréquemment au centre des controverses devant le Service d’Administration Fiscale.

Exonération pour Résidence Principale

L’article 93, fraction XIX, alinéa a) LISR exonère de l’ISR le gain obtenu par l’aliénation de la résidence principale du contribuable, avec une limite de 700 000 UDIS. L’équivalent en pesos de cette somme varie conformément à la valeur de l’UDI publiée quotidiennement par la Banque du Mexique ; pour connaître le montant applicable à la date de l’opération, il est recommandé de consulter la calculatrice UDIS disponible sur banxico.org.mx. Cette exonération est conditionnée au fait que l’aliénateur n’ait pas appliqué la même exonération au cours des cinq ans immédiatement antérieurs, ce qui doit être accrédité devant le notaire intervenant. Le Règlement de la Loi de l’Impôt sur le Revenu (RLISR), publié au DOF le 8 octobre 2015, précise les documents par lesquels est accrédité le caractère de résidence principale, incluant les comprobantes de domicile fiscal et les factures de services ; pour l’identification de l’article spécifique applicable, il est recommandé de consulter le texte en vigueur du RLISR ou les critères normatifs du SAT disponibles sur sat.gob.mx, dans la mesure où la numérotation réglementaire peut varier avec les réformes publiées postérieurement à 2015.

Lorsque le gain dépasse le seuil de 700 000 UDIS, seul l’excédent est imposable, le notaire devant retenir l’impôt correspondant conformément à l’article 126, troisième paragraphe LISR. Une planification transactionnelle inadéquate concernant le moment de l’aliénation peut entraîner la perte totale de l’exonération si les cinq ans requis ne se sont pas écoulés depuis son application antérieure.

Régime de Retenue Notariale et Paiement Provisionnel

L’article 126 LISR impose au notaire l’obligation de calculer et de retenir l’impôt provisionnel sur le gain déterminé au moment de la rédaction de l’acte d’aliénation. Cette retenue n’est pas l’impôt définitif : le contribuable doit présenter une déclaration annuelle en cumulant le revenu avec ses autres revenus de l’exercice, pouvant résulter en un impôt supplémentaire à charge ou un solde en faveur. Le taux applicable aux personnes physiques est déterminé conformément au barème de l’article 152 LISR, avec un taux maximal de 35 %.

Pour les personnes morales, l’aliénation d’immeubles s’intègre au résultat fiscal de l’exercice sans régime de retenue spéciale, le taux corporatif de 30 % conformément à l’article 9 LISR étant applicable sur le bénéfice fiscal correspondant.

Critères Juridictionnels Pertinents

Les Tribunaux Collégiaux en Matière Administrative ont établi de manière réitérée que la charge de la preuve concernant le coût d’acquisition dûment justifié incombe au contribuable, et que l’absence de documentation originale de l’acte notarié ne peut être suppléée uniquement par des déclarations de l’acquéreur. Ce critère a un impact direct sur les opérations de rachat ou sur les immeubles hérités où l’acte notarié originel n’a pas été dûment conservé. Les critères pertinents en cette matière peuvent être localisés dans le Semanario Judicial de la Federación par le biais du moteur de recherche de thèses disponible sur sjf.scjn.gob.mx ; il est recommandé d’effectuer la recherche selon les concepts « coût d’acquisition dûment justifié », « charge de la preuve » et « immeubles », en filtrant par Tribunaux Collégiaux en Matière Administrative. Étant donné que les thèses en cette matière sont nombreuses et leur identification précise dépend du circuit et de l’exercice fiscal pertinent pour chaque opération spécifique, IBG Legal peut fournir les identificateurs de thèses et de jurisprudence applicables au cas concret en tant que partie de son analyse de litige préventif.

De même, la Deuxième Chambre de la Cour Suprême de Justice de la Nation a établi que les autorités fiscales ne peuvent pas méconnaître la valeur convenue dans l’acte notarié comme prix d’aliénation sans suivre la procédure de vérification de la valeur de marché prévue dans le Code Fiscal de la Fédération, particulièrement lorsque le notaire a donné foi de l’acte et l’opération a été réalisée entre parties indépendantes. Ce critère délimite la portée des facultés de vérification de l’administration fiscale dans les opérations immobilières et représente un argument solide dans les procédures de révision. La thèse ou la jurisprudence spécifique de la Deuxième Chambre applicable à chaque affaire peut être identifiée dans le Semanario Judicial de la Federación selon les concepts « valeur d’aliénation », « acte notarié » et « facultés de vérification » ; IBG Legal facilite l’identification de l’enregistrement du journal pertinent en tant que partie intégrante de la stratégie de défense fiscale dans chaque procédure.

Régime Fiscal pour les Résidents à l’Étranger

Les acheteurs étrangers résidant fiscalement au Mexique sont assujettis au même régime que les nationaux, conformément aux dispositions du Titre IV LISR déjà décrites. Ceux qui maintiennent leur résidence fiscale à l’étranger et aliènent des immeubles situés sur le territoire national sont imposés conformément au Titre V LISR, particulièrement selon les articles 160, 161 et 162, qui régissent les revenus provenant de l’aliénation de biens immeubles ayant une source de richesse au Mexique obtenus par des résidents à l’étranger. L’article 160 LISR établit le taux de 25 % sur le revenu brut total de l’opération ; l’article 161 LISR permet, sous certaines conditions, d’opter pour l’application du taux de 35 % sur le gain net déterminé conformément aux règles du Titre IV, lorsque l’aliénant dispose d’un représentant au Mexique qui assume la responsabilité solidaire de l’impôt. Le notaire qui instrumente l’opération est responsable solidaire de la retenue correspondante conformément à l’article 162 LISR.

Les résidents à l’étranger qui sont ressortissants de pays avec lesquels le Mexique a conclu une convention pour éviter la double imposition, comme la Convention entre le Mexique et les États-Unis d’Amérique, la Convention entre le Mexique et le Canada ou la Convention entre le Mexique et l’Espagne, peuvent avoir droit à des taux de retenue réduits ou à une caractérisation distincte du gain immobilier conformément à l’article de la convention applicable aux biens immeubles. Par exemple, l’article 13 de la Convention Mexique-États-Unis établit des règles spécifiques pour les gains découlant de l’aliénation de biens immeubles situés dans l’autre État contractant. Cependant, l’applicabilité de la convention et la quantification de l’avantage dépendent d’une détermination préalable de la résidence fiscale de l’aliénant et d’une analyse du texte spécifique de la convention ; par conséquent, tout calcul selon le Titre V doit être précédé d’une analyse de la résidence et de l’applicabilité du traité correspondant avant d’effectuer toute retenue.

Régime Fiscal de la Fiducie Immobilière

La fiducie est la structure de détention dominante pour les acheteurs étrangers dans la zone restreinte mexicaine (bande de 50 kilomètres depuis la ligne de côte), incluant l’intégralité de la Riviera Maya, conformément à ce qui est établi par la Loi sur l’Investissement Étranger et son règlement. La distinction entre les différents types de fiducie immobilière a des conséquences fiscales substantielles qui doivent être évaluées avant de structurer toute aliénation.

Pour les fiducies immobilières non bénéficiant du régime du Fonds d’Investissement en Biens Immobiliers (FIBRA), la LISR applique un traitement de transparence fiscale : la fiducie n’est pas un sujet contribuable autonome, et le gain provenant de l’aliénation du bien immobilier fiduciaire est attribué directement au fiduciaire ou au cédant des droits fiduciaires selon le cas, lesquels sont imposés dans leur propre régime (Titre IV pour les personnes physiques résidentes, Titre V pour les résidents à l’étranger). En conséquence, l’aliénation des droits fiduciaires sur un bien immobilier situé dans la zone restreinte reçoit le même traitement fiscal que l’aliénation directe du bien immobilier sous-jacent, et les dispositions des articles 119 à 128 LISR s’appliquent également.

Le régime FIBRA, réglementé aux articles 187 et 188 LISR, établit un traitement distinct orienté vers les fiducies d’investissement collectif qui satisfont aux exigences de distribution et de placement prévues auxdits articles. Dans le régime FIBRA, les certificats de participation sont les instruments imposables et les distributions au fiduciaire peuvent recevoir un traitement de dividende ou de retour de capital selon leur nature. L’aliénation de certificats FIBRA en bourse peut être soumise à l’exonération prévue à l’article 109 LISR pour les gains provenant d’opérations boursières, sous réserve du respect des conditions correspondantes. Le choix entre une structure FIBRA et une fiducie immobilière non-FIBRA doit être évalué en fonction du profil de l’investisseur, du nombre de participants, des plans de désinvestissement et de la résidence fiscale des bénéficiaires, parmi d’autres facteurs.

Impôt sur l’Acquisition de Biens Immobiliers et Frais de Clôture

Bien que la présente analyse se concentre sur la charge fiscale du cédant, une modélisation complète des coûts de la transaction exige de considérer que l’aliénation de biens immobiliers à Quintana Roo génère également pour l’acquéreur l’obligation de paiement de l’Impôt sur l’Acquisition de Biens Immobiliers (ISAI), impôt d’État réglementé par la Loi des Finances de l’État de Quintana Roo. L’ISAI est techniquement à la charge de l’acheteur ; cependant, son taux et sa base imposable influent directement sur la négociation des conditions de clôture et sur la répartition des coûts entre les parties. Dans les opérations de grande envergure, la quantification de l’ISAI doit être intégrée au modèle de coût total de la transaction dès la phase de structuration, et son impact doit être considéré lors de la négociation du prix d’aliénation et des conditions de rédaction de l’acte.

Implications Pratiques pour les Investisseurs et les Promoteurs

Les investisseurs disposant de portefeuilles immobiliers dans la Riviera Maya doivent considérer que la structuration du véhicule de détention (personne physique, personne morale, fiducie de garantie ou fiducie translatife) détermine le régime fiscal applicable à l’aliénation future. Une restructuration sociétaire réalisée avec une anticipation insuffisante peut déclencher l’article 14 du Code Fiscal de la Fédération, qui assimile certaines transmissions à des aliénations imposables même s’il n’existe pas de contrepartie directe.

Les acheteurs étrangers résidants fiscalement au Mexique sont soumis au même régime que les nationaux. Ceux qui maintiennent une résidence fiscale à l’étranger et aliènent des biens immobiliers situés sur le territoire national sont imposés conformément au Titre V LISR, avec les taux et options décrits dans la section correspondante, le notaire public étant responsable solidaire de la retenue. Dans tous les cas, la détermination de la résidence fiscale du cédant doit précéder tout calcul de retenue ou planification fiscale de l’opération.

Conclusion Opérationnelle

Un examen de diligence raisonnable fiscale avant l’aliénation, comprenant la vérification du coût fiscal actualisé, l’admissibilité à l’exonération de maison d’habitation, la structure de détention du bien immobilier, la résidence fiscale du cédant et l’applicabilité des conventions pour éviter la double imposition, peut représenter des différences de plusieurs points de pourcentage dans la charge fiscale effective de l’opération. L’absence de planification dans ce domaine n’est pas un risque mineur : dans les opérations de grande envergure, elle peut donner lieu à des contingences fiscales matérielles et à une responsabilité solidaire du notaire intervenant.

IBG Legal est un cabinet spécialisé dans le contentieux fiscal et la structuration d’opérations immobilières, basé à Cancún avec des bureaux à Mexico et Querétaro. Notre pratique combine la défense dans les procédures devant l’administration fiscale fédérale et les tribunaux administratifs avec la planification transactionnelle pour les investisseurs nationaux et internationaux ayant des opérations à Quintana Roo et dans la Riviera Maya. IBG Legal offre une analyse de coût fiscal actualisée et un examen d’admissibilité à l’exonération sans frais initiaux pour les opérations immobilières à Quintana Roo. Pour planifier votre consultation initiale ou demander une évaluation préalable de votre opération, écrivez-nous directement via le formulaire de contact sur notre site web ou contactez notre bureau à Cancún pour une première réunion sans engagement.

Sources et Références

Législation

Loi de l’impôt sur le revenu (LISR), publiée au DOF le 11 décembre 2013, avec réformes en vigueur au 1er janvier 2026. Articles 9, 14, 18 fraction I, 93 fraction XIX alinéa a), 119, 121 (fractions I, II et III), 122, 126, 152, 160, 161, 162, 187 et 188.
Règlement de la Loi de l’impôt sur le revenu (RLISR), publié au DOF le 8 octobre 2015, avec réformes en vigueur. Dispositions relatives à l’accréditation de la résidence principale ; pour l’identification de l’article spécifique dans le texte en vigueur, consultez le DOF à dof.gob.mx ou les critères normatifs du SAT à sat.gob.mx.
Code fiscal de la Fédération (CFF), publié au DOF le 31 décembre 1981, avec réformes en vigueur au 1er janvier 2026. Article 14 (aliénation assimilée) et dispositions concernant les facultés de vérification et la vérification de la valeur marchande.
Loi de l’impôt sur le revenu, Titre V (Résidents à l’étranger ayant une source de revenu sur le territoire national). Articles 160, 161 et 162 (aliénation d’immeubles par des résidents à l’étranger).
Loi sur l’investissement étranger et son Règlement : dispositions relatives à l’acquisition d’immeubles dans la zone restreinte par fidéicommis.
Loi de finances de l’État de Quintana Roo : dispositions relatives à l’impôt sur l’acquisition d’immeubles (ISAI).
Accord entre le Gouvernement des États-Unis mexicains et le Gouvernement des États-Unis d’Amérique en vue d’éviter la double imposition et de prévenir l’évasion fiscale en matière d’impôts sur le revenu, publié au DOF le 3 février 1994. Article 13 (gains en capital, y compris les immeubles).

Critères juridictionnels

Deuxième Chambre de la Cour suprême de justice de la Nation : critère selon lequel les autorités fiscales ne peuvent pas méconnaître le prix d’aliénation consigné dans l’acte notarié sans épuiser la procédure de vérification de la valeur marchande prévue par le CFF, s’agissant d’opérations entre parties indépendantes. Pour localiser la thèse ou la jurisprudence applicable à l’affaire concrète, consultez le Journal judiciaire de la Fédération à sjf.scjn.gob.mx sous les termes « valeur d’aliénation », « acte notarié » et « facultés de vérification ».
Tribunaux collegiés en matière administrative : critère selon lequel la charge de la preuve du coût prouvé d’acquisition incombe au contribuable, sans que son accréditation soit admissible par des déclarations unilatérales en l’absence de documentation première d’acquisition. Pour localiser les thèses pertinentes, consultez le Journal judiciaire de la Fédération à sjf.scjn.gob.mx sous les termes « coût prouvé d’acquisition », « charge de la preuve » et « immeubles ».

Doctrine

Arrioja Vizcaíno, Adolfo. Droit fiscal. 23e édition. Éditions Themis, Mexico, 2013.
De la Garza, Sergio Francisco. Droit financier mexicain. 28e édition. Éditions Porrúa, Mexico, 2008.

Sources officielles

Journal officiel de la Fédération (DOF) : publications de la LISR et ses réformes annuelles, disponibles à dof.gob.mx.
Service d’administration tributaire (SAT) : critères normatifs et fiches techniques sur la retenue notariale en aliénation d’immeubles, ainsi que critères sur l’accréditation de la résidence principale, disponibles à sat.gob.mx.
Banque du Mexique : tableaux d’UDI et facteurs INPC pour la mise à jour des coûts d’acquisition et la conversion de la limite d’exonération de 700 000 UDI en pesos à la valeur en vigueur, disponibles à banxico.org.mx.
Journal judiciaire de la Fédération : moteur de recherche de thèses et jurisprudence de la Cour suprême de justice de la Nation et des Tribunaux collegiés, disponible à sjf.scjn.gob.mx.