Droit Fiscal

Comment Profiter des Exonérations Fiscales dans le Secteur Immobilier

13 avril 2026 — Enrique Benet-Gregg

Le principe d’application stricte comme point de départ indispensable

L’article 5 du Code fiscal de la Fédération (CFF) établit que les dispositions qui énoncent des exceptions aux charges fiscales sont d’application stricte. Cette règle d’interprétation définit le périmètre dans lequel opèrent toutes les exonérations dans le secteur immobilier mexicain : identifier la figure disponible n’est que le premier pas ; structurer chaque opération de manière à respecter rigoureusement les présupposés normatifs est la tâche qui détermine si l’avantage se matérialise effectivement. La Première Chambre de la Cour suprême de justice de la Nation a réitéré de façon constante que l’application stricte n’exclut pas la méthode systématique ni la méthode téléologique, mais elle interdit d’étendre les suppositions d’exonération à des situations non expressément prévues par le législateur. Chaque exonération analysée ci-après doit être lue sous cette perspective.

L’exonération pour aliénation de maison d’habitation en vertu de la LISR

L’article 93, fraction XIX, alinéa a) de la Loi de l’impôt sur le revenu (LISR) établit l’exonération la plus pertinente du secteur pour les personnes physiques : les bénéfices obtenus par l’aliénation de maison d’habitation du contribuable sont exonérés de l’ISR jusqu’à concurrence de 700 000 Unités d’investissement (UDIs). À des valeurs d’avril 2026, cette limite équivaut à environ 6,6 millions de pesos mexicains.

Conditions de recevabilité

L’exonération exige la concurrence de quatre conditions matérielles : premièrement, que l’immeuble constitue effectivement le domicile habituel de l’aliénant, ce qui devra être établi au moyen d’une documentation authentique devant le notaire (créance d’électeur portant l’adresse de l’immeuble, relevés de compte bancaires, justificatifs de services domestiques, RFC enregistré à cette adresse) ; deuxièmement, que l’aliénation soit formalisée devant un officier public ; troisièmement, que le prix ou la valeur d’aliénation ne dépasse pas le seuil de 700 000 UDIs ; et quatrièmement, que le contribuable n’ait pas appliqué la même exonération au cours des trois années immédiatement antérieures. Lorsque le prix dépasse ce seuil, l’exonération ne s’applique que sur cette fraction et l’excédent est imposé conformément au régime général de l’article 126 LISR, le notaire étant l’agent de retenue obligatoire.

L’érosion silencieuse du seuil dans les Caraïbes mexicaines : tension constitutionnelle et critique de politique fiscale

Le seuil de 700 000 UDIs est resté statique depuis son incorporation au texte de la LISR, sans mécanisme de mise à jour qui reflète l’appréciation réelle du marché immobilier dans des destinations comme Cancún, Playa del Carmen ou Tulum, où les valeurs commerciales se sont multipliées soutenu au cours de la dernière décennie. Le paradoxe est évident : les propriétaires de la classe moyenne disposant d’un seul immeuble d’usage résidentiel — et non d’investisseurs spéculatifs — font face à une exposition partielle à l’impôt que le législateur n’avait pas conçue originellement pour eux.

Les contribuables qui ont contesté ce seuil devant le Pouvoir judiciaire fédéral l’ont fait prédominamment sur la base des principes de proportionnalité et d’équité fiscale consacrés à l’article 31, fraction IV constitutionnel, en arguant que la fixation nominale du seuil sans mécanisme de mise à jour rompt l’équité horizontale entre contribuables dont la capacité contributive réelle est comparable mais dont les immeubles sont situés dans des marchés d’appréciation disparate. La SCJN a rejeté ces arguments en appliquant une norme de rationalité législative : selon cette analyse, le Tribunal a soutenu qu’il revient au législateur démocratique de déterminer le montant et la périodicité des seuils fiscaux, et que l’absence d’indexation automatique ne constitue pas en elle-même une violation de la capacité contributive tant que le seuil préserve une certaine rationalité avec les fins de politique publique qui ont motivé l’exonération. Sur le plan doctrinal, le Tribunal a opté pour un contrôle déférent — analogue à celui du rational basis du droit comparé — plutôt qu’un test de proportionnalité stricte qui aurait exigé de démontrer que le seuil statique est le moyen le moins onéreux pour atteindre la fin législative.

Il est indispensable de distinguer le holding constitutionnel de la critique de politique fiscale qui lui est indépendante. Que la limite soit constitutionnelle ne signifie pas qu’elle soit appropriée : le raisonnement même déférent de la Cour laisse la porte ouverte à une réforme législative qui incorpore un mécanisme de mise à jour périodique comme celui que De la Garza propose en développant le principe de proportionnalité fiscale. L’effet régressif sur les marchés d’appréciation élevée est une conséquence documentable de la statique du seuil, non un argument d’inconstitutionnalité que la SCJN ait accueilli. Pour le contribuable qui opère aujourd’hui sur le marché de la Riviera Maya, ce décalage est en lui-même une faille de planification : la documentation rigoureuse du coût d’acquisition établi actualisé, les améliorations réalisées et les commissions payées lors de l’aliénation peut réduire le bénéfice imposable de manière déterminante, indépendamment de la position constitutionnelle consolidée.

Déduction des intérêts hypothécaires réels

L’article 151, fraction IV de la LISR permet aux personnes physiques de déduire de leur base annuelle d’ISR les intérêts réels effectivement payés pour des crédits hypothécaires destinés à l’acquisition de leur résidence principale, contractés auprès d’institutions faisant partie du système financier, à condition que le montant total du crédit ne dépasse pas 750 000 UDIs. L’institution créancière est tenue d’émettre une attestation annuelle indiquant le montant de l’intérêt réel déductible conformément aux règles de la Résolution Fiscale Diverse (RMF) en vigueur.

Le concept d’intérêt « réel » — différence entre l’intérêt nominal payé et la composante inflationniste du crédit — a un impact opérationnel pertinent : en périodes de forte inflation, le montant déductible se contracte parce que l’inflation absorbe une plus grande proportion de l’intérêt nominal. La restriction au système financier formel exclut les financements directs accordés par les promoteurs ou entre particuliers, régimes fréquents sur le marché de la deuxième résidence et dans les projets résidentiels touristiques de la Riviera Maya. Cette limitation représente une asymétrie structurelle que les acheteurs de propriétés financées en dehors du système bancaire conventionnel doivent anticiper dans leur analyse fiscale.

Exonérations de la TVA dans le secteur immobilier

La Loi de l’Impôt sur la Valeur Ajoutée (LIVA) prévoit deux exonérations structurelles à fort impact :

Aliénation de terrain et constructions pour résidence principale : l’article 9, fractions I et II de la LIVA exonère de la TVA tant l’aliénation de terrain que celle des constructions adhérentes au terrain destinées ou utilisées pour résidence principale. Les hôtels sont expressément exclus de la fraction II.
Location d’immeubles résidentiels : l’article 20, fraction I de la LIVA exonère de l’impôt la concession de l’usage ou la jouissance temporaire d’immeubles destinés exclusivement à résidence principale, à condition que ne soient fournis des services complémentaires propres à l’hébergement ni que les immeubles ne soient loués meublés.

La conséquence technique de plus grand impact pour les promoteurs est que ces opérations sont exonérées et non à taux zéro : n’étant pas des actes imposables, la TVA transférée sur les intrants de construction n’est pas entièrement récupérable, rompant la chaîne du crédit fiscal. Pour les projets d’usage mixte (résidentiel et commercial ou touristique), le Règlement de la LIVA et la RMF 2026 établissent des méthodologies de prorata qui doivent être appliquées rigoureusement afin d’éviter des contingences dans les processus de vérification. La qualification correcte de la destination de l’immeuble — résidentielle par rapport à touristique ou commerciale — est, dans la pratique, l’un des points de plus grande litigiosité devant le SAT dans les développements immobiliers des Caraïbes mexicaines.

Impôt sur l’Acquisition de Biens Immeubles (ISABI) à Quintana Roo

Étant donné que la qualification de la destination de l’immeuble est l’axe de la litigiosité en matière de TVA, il est analytiquement nécessaire d’examiner de manière indépendante l’ISABI, tribut local qui partage cette même ligne de conflit interprétatif et qui à Quintana Roo présente des particularités opérationnelles directement pertinentes pour les transactions dans la Riviera Maya.

La Loi Fiscale de l’État de Quintana Roo établit l’ISABI à un taux de 2 % sur le plus élevé du prix convenu, de la valeur cadastrale et de l’évaluation effectuée aux fins de l’impôt. La base imposable, en prenant la valeur la plus élevée des trois références, peut différer substantiellement du prix contractuel dans les zones avec retard cadastral ou dans les opérations où la valeur de marché dépasse largement l’évaluation institutionnelle, situation récurrente dans les développements côtiers à forte demande. Les exonérations prévues pour les transmissions héréditaires en ligne directe et entre conjoints sont matériellement pertinentes dans la planification successorale des patrimoines immobiliers familiaux, mais l’autorité locale les interprète de manière restrictive : la preuve du lien, la forme de la transmission et l’opportunité de la demande d’exonération sont des conditions qui, si elles ne sont pas documentées avec précision dès la signature de l’acte notarié, génèrent des décisions négatives difficiles à inverser au niveau administratif. La documentation minutieuse de ces opérations n’est pas une simple formalité mais la condition de l’efficacité du bénéfice, se connectant directement avec le thème central de la structuration rigoureuse qui traverse l’ensemble de l’analyse du secteur.

Le régime FIBRA : transparence fiscale et incitations structurelles

Les Fiducies d’Infrastructure et de Biens Immeubles (FIBRAs), régies par les articles 187 et 188 de la LISR, constituent le véhicule d’investissement immobilier présentant la plus grande efficacité fiscale disponible dans l’ordonnancement mexicain. Son architecture repose sur le principe de transparence : la fiducie n’est pas un assujetti à l’ISR ; la charge fiscale est entièrement transférée aux fiduciaires en proportion de leurs Certificats Bursatiles Fiduciaires Immobiliers (CBFIs).

Pour être admissible en vertu de l’article 187 LISR, le fidéicommis doit : (i) affecter au moins 70 % de son actif total à des biens immobiliers destinés à la location ; (ii) compter au moins dix bénéficiaires fiduciaires sans liens entre eux ni avec le fiduciaire ; (iii) placer ses CBFIs sur une bourse de valeurs reconnue ; et (iv) distribuer annuellement au moins 95 % de son résultat fiscal net. Pour les investisseurs étrangers, l’article 188 LISR établit une retenue de 30 % sur les distributions, bien que les traités pour éviter la double imposition souscrits par le Mexique puissent réduire considérablement ce taux : la Convention Mexique-États-Unis, par exemple, la réduit à 15 % ou à 5 % selon le pourcentage de participation du bénéficiaire fiduciaire.

La confirmation jurisprudentielle selon laquelle l’obligation fiscale dans une FIBRA repose sur les bénéficiaires fiduciaires et non sur le patrimoine fiduciaire est le fondement structurel du régime. En matière de transparence du fidéicommis, les critères émis par le Pouvoir Judiciaire Fédéral sont en voie de consolidation en tant que jurisprudence établie : à la date de publication de cette analyse, il n’existe pas une thèse de jurisprudence avec un numéro d’enregistrement au Semanario Judicial de la Federación ayant atteint le seuil de répétition suffisant selon la Onzième Époque pour être citée avec ce rang concernant l’article 187 LISR dans sa version en vigueur post-2013. Le fondement doctrinal de la transparence fiduciaire repose, par conséquent, sur la construction systématique de l’article 187 LISR lui-même —qui attribue expressément l’accumulation des revenus aux bénéficiaires fiduciaires—, sur les critères normatifs du SAT disponibles sur sat.gob.mx reconnaissant cette attribution de manière opérationnelle, et sur la doctrine de De la Garza concernant la personnalité fiscale du patrimoine fiduciaire en tant qu’entité non-contributrice lorsque la loi transfère expressément l’obligation. Les lecteurs qui souhaiteraient vérifier des critères isolés en cours d’intégration peuvent consulter le Semanario Judicial de la Federación selon les termes de recherche « fideicomiso transparencia fiscal » et « fideicomisario obligación tributaria » en limitant à la Dixième et Onzième Époque, avec l’avertissement qu’aucun enregistrement spécifique n’a pu être confirmé avec certitude comme définitivement applicable au texte en vigueur de l’article 187 LISR.

La distinction entre FIBRA publique et structures privées analogues est critique : les avantages de l’article 188 LISR s’appliquent exclusivement aux FIBRAs cotées en bourse. Les véhicules d’investissement immobilier privé restent en dehors de ce régime et doivent chercher des efficacités alternatives par des fidéicommis avec des régimes de transparence partielle ou des sociétés à objet spécifique, avec les coûts fiscaux supplémentaires que cela implique.

Concernant la dénommée FIBRA-E, orientée vers les actifs d’infrastructure et d’énergie, il est nécessaire de préciser sa base légale. Le texte consolidé de la LISR en vigueur, dans sa version publiée le 11 décembre 2013 et avec les réformes postérieures applicables à 2025, ne contient pas d’articles indépendants dénommés « 187 Bis » et « 188 Bis » en tant que dispositions autonomes. Les dispositions applicables à la FIBRA-E se trouvent intégrées dans l’article 187 LISR lui-même —par des paragraphes et des fractions spécifiques incorporés par des réformes postérieures au décret original— et complétées de manière opérationnelle par les règles de la Résolution Fiscale Diverse. Si une réforme postérieure à la clôture éditoriale de cette analyse avait introduit une structure d’articles « Bis » par un décret spécifique publié au DOF, cette réforme devrait être citée par sa date de publication exacte pour que la référence soit vérifiable. Tant que cela ne puisse être confirmé avec précision documentaire, la citation correcte est l’article 187 LISR avec ses dispositions complémentaires dans la RMF en vigueur. Ce qui est incontestable, c’est que le législateur a reconnu la nécessité d’étendre le régime de transparence au-delà du secteur immobilier strictement entendu, mais les biens immobiliers privés non cotés restent sans équivalent fonctionnel.

Le RESICO et son application au revenu de location

Le Régime Simplifié de Confiance (RESICO), incorporé à la LISR par la réforme publiée au Diario Oficial de la Federación le 12 novembre 2021 et en vigueur depuis le 1er janvier 2022 dans ses articles 113-E à 113-I, permet aux personnes physiques ayant des revenus annuels jusqu’à 3 500 000 pesos de bénéficier de taux réduits —de 1 % à 2,5 %— sur leurs revenus bruts, avec des charges formelles minimales.

Les revenus de location d’immeubles sont compatibles avec le RESICO, ce qui offre aux propriétaires individuels disposant de portefeuilles locatifs une alternative matériellement plus efficace que le régime général du Chapitre III du Titre IV de la LISR. Le point d’inflexion analytique est la comparaison entre la déduction forfaitaire de 35 % disponible dans le régime général —ou les déductions réelles documentées lorsque celles-ci dépassent ce pourcentage— par rapport au taux réduit sans déductions du RESICO.

Pour illustrer la logique de cette décision, considérez le schéma simplifié de référence suivant, qui ne constitue pas un conseil fiscal individualisé mais uniquement un cadre d’analyse orientatif : un propriétaire avec des revenus annuels de location de 1 200 000 pesos et des dépenses documentées représentant 20 % de ses revenus bruts (240 000 pesos) obtiendrait, selon le régime général avec déduction forfaitaire de 35 %, une base imposable de 780 000 pesos à laquelle s’appliquent les tarifs de l’article 152 LISR. Selon le RESICO, il serait imposé à un taux approximatif de 2,5 % sur les 1 200 000 pesos bruts, ce qui entraînerait un impôt de 30 000 pesos. L’avantage du RESICO dans ce scénario est significatif. Le point d’équilibre approximatif se déplace lorsque les dépenses documentées dépassent le seuil auquel la base nette réduite du régime général, appliquée aux tarifs progressifs en vigueur, produit un ISR inférieur à celui qui résulte de l’application du taux RESICO sur le revenu brut. En termes schématiques : pour les profils de dépenses documentées inférieures à 30-35 % du revenu brut, le RESICO tend à produire une charge effective inférieure ; lorsque les dépenses documentées dépassent régulièrement cette fourchette, le régime général avec déductions réelles peut être préférable. Le profil exact de chaque portefeuille — y compris le traitement des amortissements, de la taxe foncière, des assurances et de l’entretien majeur — détermine quel régime est optimal, et cette analyse individualisée reste indispensable. Il doit être souligné que les revenus provenant de l’aliénation d’immeubles ne sont pas couverts par le RESICO, mais sont régis par le régime spécifique de l’article 126 LISR indépendamment du régime général du cédant.

Perspective comparée : États-Unis et Espagne

Le droit comparé révèle des modèles d’une plus grande sophistication technique que le modèle mexicain dans le traitement des exonérations immobilières, dont l’examen apporte des critères utiles pour identifier les lacunes et encourager des réformes.

États-Unis. La Section 121 du Internal Revenue Code permet d’exclure jusqu’à 250 000 dollars de gain dans l’aliénation de la résidence principale (500 000 pour les couples déclarant conjointement), à condition que le contribuable ait occupé l’immeuble pendant au moins deux des cinq années précédant la vente. Le seuil n’est pas lié à une unité de valeur fixe mais à un montant nominal ajustable, ce qui confère une plus grande flexibilité face à l’appréciation du marché. En outre, la Section 1031 du IRC permet de reporter indéfiniment l’impôt sur les gains immobiliers d’investissement par le biais d’échanges de biens de même nature (like-kind exchanges) : un mécanisme de report sans équivalent fonctionnel dans la législation mexicaine pour les personnes physiques, dont l’absence représente une opportunité normative non exploitée.

Espagne. L’article 33.4.b) de la Loi 35/2006 relative à l’impôt sur le revenu des personnes physiques établit l’exonération par réinvestissement dans un logement principal : le gain patrimonial est entièrement exonéré s’il est réinvesti dans l’acquisition d’un nouveau logement principal dans un délai de deux ans. Ce modèle — qui lie l’exonération au comportement économique ultérieur du contribuable — encourage la mobilité résidentielle et l’investissement productif avec une efficacité que le régime mexicain d’exonération fixe n’atteint pas. Les SOCIMIs (Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario), régies par la Loi 11/2009, ont une analogie structurelle avec les FIBRAs mexicaines mais avec des règles de distribution plus flexibles (80 % des bénéfices réalisés) et un seuil d’accès plus accessible pour les investisseurs non institutionnels.

Lacunes normatives et opportunités de planification licite

L’analyse doctrinale d’Arrioja Vizcaíno identifie les exonérations fiscales comme des décisions de politique fiscale visant à protéger les activités d’intérêt public ou à réduire les charges des secteurs ayant une capacité contributive limitée. Dans le secteur immobilier mexicain, trois lacunes structurelles méritent une attention prioritaire :

Mise à jour du seuil de résidence principale. La limite de 700 000 UDIs ne reflète pas la réalité du marché dans les destinations touristiques consolidées. L’absence d’un mécanisme de mise à jour périodique —comme celui que De la Garza propose en développant le principe de proportionnalité fiscale— génère des inégalités horizontales entre contribuables de différentes régions et décourage la mobilité résidentielle sur les marchés à forte appréciation. Comme cela a été développé dans la section correspondante, la SCJN a appliqué une norme déférente lors de l’examen de ce seuil, ce qui situe la correction de cet écart au niveau de la réforme législative et non du contentieux constitutionnel.
Restriction au système financier formel dans la déduction des intérêts. L’exigence que le crédit hypothécaire provienne d’institutions du système financier exclut les financements privés structurés qui sont fréquents sur le marché de la résidence secondaire et dans les projets résidentiels touristiques. Margáin Manautou a identifié avec précision cette tension récurrente entre le texte strict de la loi et la réalité économique comme un défaut de technique législative qui génère des inégalités non intentionnelles.
L’écart FIBRA-investissement privé. L’exigence de cotation en bourse pour accéder au régime FIBRA laisse sans un véhicule de transparence fiscale efficace les fonds d’investissement immobilier privés, les forçant à se structurer par le biais de figures avec une charge fiscale agrégée plus importante. Sánchez Miranda a documenté que, en l’absence d’un équivalent privé, les fonds recourent à des chaînes de sociétés à objet spécifique qui génèrent des coûts de conformité et des contingences que le législateur pourrait éliminer par une extension régulée du régime.

Du point de vue du planificateur fiscal, les opportunités licites comprennent : la documentation exhaustive du coût de revient prouvé d’acquisition avec ses mises à jour inflationnistes au moment de la cession ; la structuration des acquisitions par le biais de personnes morales ayant accès à des régimes de déduction accélérée ; l’évaluation du régime optimal entre RESICO et régime général pour les portefeuilles de location, en suivant la logique du point d’équilibre développée dans la section correspondante ; et la création de copropriétés qui maximisent l’utilisation de multiples exonérations individuelles de résidence principale.

IBG Legal : pratique immobilière et fiscale sur le marché de la Caraïbe mexicaine

L’analyse développée dans cet article n’est pas abstraite pour IBG Legal : c’est la cartographie du travail quotidien d’un cabinet ayant son siège à Cancún dont la pratique fiscale et immobilière s’est construite sur les mêmes marchés —Cancún, Playa del Carmen, Tulum, Puerto Morelos— sur lesquels les écarts identifiés ici produisent des conséquences patrimoniales concrètes pour les promoteurs, les fonds et les investisseurs individuels.

IBG Legal a accompagné des promoteurs de résidences de villégiature et de projets à usage mixte dans la classification fiscale résidentielle/touristique auprès du SAT, y compris la défense de critères d’accréditation de la TVA lors d’audits où l’autorité a contesté le prorata appliqué aux actifs à destination mixte dans la zone côtière de Quintana Roo. En matière d’ISABI, le cabinet possède une expérience spécifique dans le contentieux des liquidations émises par l’autorité fiscale de l’État dans les opérations où l’assiette imposable déterminée par l’autorité locale a divergé du prix contractuel, ainsi que dans l’accréditation des exonérations successorales auprès du Secrétariat des Finances de l’État de Quintana Roo dans des contextes de planification successorale du patrimoine immobilier familial. Dans le domaine des véhicules d’investissement, IBG a participé à la structuration de fiducies d’investissement immobilier pour les exploitants hôteliers et de location de vacances de la Riviera Maya qui nécessitent des efficiences fiscales analogues à celles du régime FIBRA sans remplir l’exigence de cotation en bourse, contournant les limitations documentées dans cette analyse au moyen de structures alternatives à objet spécifique.

La pratique d’IBG Legal couvre le contentieux fiscal devant le Tribunal fédéral de justice administrative et le Pouvoir judiciaire fédéral, la défense lors d’audits du SAT, la planification fiscale d’opérations immobilières, la structuration de véhicules d’investissement et le conseil en droit immobilier transactionnel. Le cabinet représente des investisseurs nationaux et étrangers, des promoteurs, des fonds d’investissement et des family offices exposés au marché immobilier du sud-est mexicain et de la Riviera Maya. Pour toute demande de consultation sur les sujets analysés dans cet article, veuillez contacter l’équipe de pratique fiscale et immobilière d’IBG Legal.

Sources et références

Législation applicable

Loi de l’Impôt sur le Revenu (LISR), Journal Officiel de la Fédération, 11 décembre 2013 (avec réformes ultérieures) : articles 93 fraction XIX alinéa a), 113-E à 113-I, 126, 151 fraction IV, 187 et 188. Note : les dispositions relatives au FIBRA-E se trouvent à l’article 187 LISR et dans les règles complémentaires de la Résolution Fiscale Diverse ; si des réformes ultérieures ont introduit une structure d’articles indépendants, le décret correspondant devra être cité par sa date de publication au JOF.
Loi de l’Impôt sur la Valeur Ajoutée (LIVA), JOF, 29 décembre 1978 (avec réformes ultérieures) : articles 9 fractions I et II, et 20 fraction I.
Code Fiscal de la Fédération (CFF), JOF, 31 décembre 1981 (avec réformes ultérieures) : article 5 (interprétation stricte des dispositions fiscales établissant des exceptions).
Règlement de la Loi de l’Impôt sur le Revenu (RLISR), JOF, 8 octobre 2015 (avec réformes ultérieures) : dispositions concernant la résidence principale, les intérêts hypothécaires réels et les FIBRAs.
Résolution Fiscale Diverse 2026, JOF : règles applicables aux FIBRAs, location résidentielle, FIBRA-E et exonérations en cas d’aliénation d’immeubles.
Décret portant réforme, addition et abrogation de diverses dispositions de la Loi de l’Impôt sur le Revenu (incorporation du RESICO), JOF, 12 novembre 2021, en vigueur à partir du 1er janvier 2022.
Loi de Finances de l’État de Quintana Roo : dispositions relatives à l’Impôt sur l’Acquisition de Biens Immobiliers (ISABI), taux de 2 %, base imposable et exonérations pour les transmissions héréditaires en ligne directe et entre époux.
Internal Revenue Code (États-Unis) : Sections 121 (exclusion de gain sur résidence principale), 856 à 860 (Real Estate Investment Trusts) et 1031 (échanges de même nature).
Loi 35/2006, de l’Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques (Espagne) : article 33.4.b) (exonération pour réinvestissement en résidence habituelle).
Loi 11/2009, relative aux Sociétés Anonymes Cotées d’Investissement dans le Marché Immobilier — SOCIMIs (Espagne).

Critères jurisprudentiels

Première Chambre de la Cour Suprême de Justice de la Nation, thèses relatives à la portée de l’article 5 du CFF et à la compatibilité de l’interprétation stricte avec les méthodes systématique et téléologique en matière d’exonérations fiscales. Pour la localisation : Recueil Judiciaire de la Fédération, Dixième et Onzième Époque, recherche par termes « article 5 CFF interprétation stricte exonérations ». Note : IBG Legal ne peut pas confirmer un numéro d’enregistrement spécifique sans accès vérifié à la version la plus récente du système IUS ; le lecteur doit vérifier les registres en vigueur directement à sjf.scjn.gob.mx.
Plénière et Chambres de la Cour Suprême de Justice de la Nation, critères relatifs à la constitutionnalité des limites quantitatives en exonérations fiscales selon le principe de raisonnabilité législative (article 31, fraction IV constitutionnel). L’analyse de la Cour concernant le seuil de 700 000 UDIs a appliqué un standard déférent de contrôle ordinaire, distinguable du test de proportionnalité stricte. Pour la localisation : Recueil Judiciaire de la Fédération, Dixième Époque, recherche par termes « résidence principale 700 000 UDIs constitutionnalité raisonnabilité législative ».
Critères relatifs à la nature juridique de la fiducie en tant qu’entité transparente aux fins de l’ISR et à l’attribution de l’obligation fiscale aux bénéficiaires : en cours de consolidation sous la Onzième Époque. À la date de cette analyse, il n’existe pas de thèse de jurisprudence ferme avec numéro d’enregistrement confirmé dans le Recueil Judiciaire de la Fédération applicable à l’article 187 LISR dans son texte post-2013. Le fondement normatif direct est l’article 187 LISR lui-même ; pour les critères normatifs vérifiables de l’administration fiscale mexicaine concernant l’attribution des revenus FIBRA, voir sat.gob.mx, section critères normatifs.
Tribunaux Collégiés de Circuit en matière administrative et fiscale, thèses relatives aux exigences probatoires pour établir la qualité de résidence principale dans les procédures de vérification fiscale et devant le notaire lors de l’aliénation. Pour la localisation : Recueil Judiciaire de la Fédération, Dixième et Onzième Époque, recherche par termes « résidence principale établissement exigences preuve aliénation notaire ». Le lecteur doit vérifier les registres spécifiques à sjf.scjn.gob.mx étant donné qu’IBG Legal ne peut pas confirmer les numéros d’enregistrement individuels sans accès vérifié au système actualisé.

Doctrine

Arrioja Vizcaíno, Adolfo. Derecho Fiscal. 22.ª édition. México: Editorial Themis, 2014. Chapitres sur les exonérations, la politique fiscale et le principe d’application stricte.
De la Garza, Sergio Francisco. Derecho Financiero Mexicano. 28.ª édition. México: Editorial Porrúa, 2010. Traitement du principe de proportionnalité fiscale, la technique des exonérations et le critère de mise à jour des seuils fiscaux.
Margáin Manautou, Emilio. Introducción al Estudio del Derecho Tributario Mexicano. 23.ª édition. México: Editorial Porrúa, 2014. Analyse de l’interprétation stricte en matière d’exonérations et ses limites face à la réalité économique.
Sánchez Miranda, Arnulfo. ISR e IVA para personas físicas. México: ISEF, édition mise à jour 2025. Analyse du RESICO, ses régimes spéciaux et son application pratique à l’activité de location immobilière.
Flores Zavala, Ernesto. Elementos de Finanzas Públicas Mexicanas. México: Editorial Porrúa. Référence historique sur la structure de l’ISR au Mexique et l’évolution des régimes d’exonération.

Sources officielles

Service d’Administration Fiscale (SAT): critères normatifs sur la résidence principale, FIBRAs, attribution des revenus aux bénéficiaires de fiducie et location résidentielle, disponibles sur sat.gob.mx. Les critères normatifs du SAT constituent, en l’absence de jurisprudence ferme consolidée sur des points spécifiques du régime FIBRA, la source vérifiable la plus accessible sur la position de l’autorité administrative.
Banque du Mexique (Banxico): valeurs quotidiennes de l’Unité d’Investissement (UDI) publiées au Journal officiel de la Fédération, indispensables pour le calcul des seuils d’exonération et de déduction.
Commission nationale bancaire et des valeurs (CNBV): réglementation applicable aux FIBRAs, CBFIs et conditions de cotation en bourse.
Bourse mexicaine des valeurs (BMV): règles d’inscription des CBFIs et conditions opérationnelles pour les FIBRAs publiques.
Journal judiciaire de la Fédération, disponible sur sjf.scjn.gob.mx: source primaire de vérification des thèses isolées et de la jurisprudence citées dans cette analyse. Il est recommandé au lecteur de consulter directement ce système pour obtenir les numéros d’enregistrement actualisés des critères référencés.