Droit immobilier

Comment structurer les transactions de co-investissement immobilier

13 avril 2026 — Enrique Benet-Gregg

Cadre juridique pour la structuration des co-investissements immobiliers au Mexique

L’architecture d’un co-investissement immobilier au Mexique n’est jamais une simple question commerciale. Le choix du véhicule juridique détermine l’efficacité fiscale, l’allocation des responsabilités, les droits de gouvernance, la conformité réglementaire, et — avec une urgence particulière dans la Quintana Roo et dans l’ensemble des Caraïbes mexicaines — le respect des restrictions constitutionnelles à la propriété foncière étrangère. Une structure mal alignée ne complique pas seulement les opérations ; elle peut rendre la transaction entière inexécutable ou exposer les investisseurs à des conséquences fiscales ou réglementaires imprévisibles. Ce qui suit est une analyse rigoureuse des véhicules disponibles, de leurs mérites comparatifs, et des lacunes juridiques que les praticiens doivent naviguer.

La matrice de décision : ce que le choix du véhicule détermine réellement

Avant de sélectionner un véhicule, le conseil doit cartographier trois dimensions critiques : (i) la nationalité et le profil réglementaire des co-investisseurs ; (ii) la période de détention prévue, la stratégie de sortie, et les mécaniques de distribution du capital ; et (iii) la classe d’actifs spécifique et la localisation, étant donné que la zone restreinte en vertu de l’article 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos impose des contraintes structurelles qui prévalent sur la liberté contractuelle.

Chaque véhicule examiné ci-après occupe une position distincte sur le spectre entre simplicité et robustesse institutionnelle. Les co-investissements de plus petite taille entre deux investisseurs nationaux peuvent utiliser efficacement une asociación en participación ; un fonds de développement multi-investisseurs ciblant le capital étranger nécessite une structure plus sophistiquée, combinant souvent un fideicomiso de administración avec une SPV corporative au niveau opérationnel.

Asociación en Participación : co-investissement contractuel sans personnalité juridique

L’asociación en participación (AP) est régie par les articles 252 à 259 de la Ley General de Sociedades Mercantiles (LGSM). Ce n’est pas une entité juridique : elle n’a pas de personnalité corporative, pas d’enregistrement fiscal séparé, et pas d’indépendance patrimoniale. Le gestor (associé gérant) agit exclusivement en son propre nom ; les tiers n’ont pas de relation juridique directe avec l’asociado (investisseur passif). Les droits et obligations existent uniquement entre les parties à l’accord AP.

Pour les transactions immobilières, cela crée une tension inhérente. L’AP est structurellement efficace — pas de formalités corporatives, pas d’incorporation notariale, opérationnalité immédiate — mais l’exposition de l’asociado est limitée uniquement à son capital apporté si l’accord est correctement rédigé. Cependant, la SCJN a systématiquement interprété que l’absence de personnalité juridique signifie que dans les scénarios d’insolvabilité, le droit de l’asociado sur les actifs du projet est contractuel, non in rem, ce qui le subordonne aux créanciers garantis du gestor.

D’un point de vue fiscal, l’article 13 de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR) exige que l’AP se conforme aux obligations fiscales comme si elle était une entité juridique, le gestor étant responsable de la retenue et du versement. Cette personnalité fiscale fonctionnelle sans personnalité civile crée une ambiguïté structurelle que les investisseurs avisés doivent traiter avec prudence lorsque l’investissement implique une dette de tiers, un risque de construction, ou un développement multi-phases.

L’AP reste appropriée pour : les co-investissements bilatéraux spécifiques à une opération entre contreparties connues ; les structures où l’asociado recherche la confidentialité ; et les transactions à cycle court où les frais d’incorporation sont disproportionnés à la taille de l’opération.

Véhicules à usage spécial : SAPI, S. de R.L. de C.V., et SAS

La SPV corporative est la norme institutionnelle pour les co-investissements immobiliers au Mexique. Trois formes corporatives méritent une analyse spécifique.

Sociedad Anónima Promotora de Inversión (SAPI)

Introduite par amendement à la LGSM en 2006, la SAPI — régie par l’article 210-Bis — est le véhicule préféré pour les co-investissements d’équité multi-partis nécessitant une gouvernance sophistiquée. Elle permet aux actionnaires de restreindre contractuellement les transferts d’actions, d’établir des droits de préférence (derechos de preferencia), de s’accorder sur des mécanismes de traînage et d’accompagnement, et de prévoir l’exclusion des actionnaires en cas de manquement spécifique. Ces clauses, qui seraient inexécutoires dans une Sociedad Anónima standard selon les articles 130 et 198 LGSM, sont expressément autorisées pour la SAPI.

Pour les fonds immobiliers et les co-investissements institutionnels, la SAPI au niveau SPV — détenant le titre ou participant au fideicomiso — est la structure de référence. Les distributions en cascade, les mécanismes de rendement préférentiel, et les arrangements de frais de performance pour l’investisseur promoteur peuvent tous être reflétés dans les estatutos sociales et complétés par un convenio de accionistas.

Sociedad de Responsabilidad Limitada de Capital Variable (S. de R.L. de C.V.)

Régie par les articles 58 à 86 de la LGSM, la S. de R.L. de C.V. offre une flexibilité sous-exploitée pour les co-investissements de petite envergure. Le transfert de partes sociales est soumis au consentement des autres associés par défaut (article 65 LGSM), ce qui crée des restrictions de transfert inhérentes sans nécessité de dispositions supplémentaires. L’interdiction de dépasser cinquante associés limite la scalabilité, mais pour les co-investissements bilatéraux ou trilatéraux, la structure est opérationnellement allégée et présente des caractéristiques fiscales qui méritent une analyse minutieuse dans les contextes transfrontaliers.

Pour les co-investissements transfrontaliers impliquant des associés américains, la caractéristique fiscale critique de la S. de R.L. de C.V. est son possible classement en tant qu’entité fiscalement transparente. Selon les règles de vérification de la case fiscale américaines (Treas. Reg. § 301.7701-2), une S. de R.L. de C.V. mexicaine peut être admissible à un traitement équivalent à celui d’une société en nom collectif, offrant potentiellement un traitement en transmission pour les associés américains et évitant l’imposition au niveau de l’entité au niveau fédéral américain. Cependant, ce classement doit être coordonné avec une analyse rigoureuse de l’article 7 de la LISR. Selon l’article 7 de la LISR, la S. de R.L. de C.V. est généralement traitée comme une entité juridique soumise à l’impôt sur les sociétés au Mexique, créant un scénario de traitement asymétrique dans lequel le même véhicule est transparent aux fins de l’impôt fédéral américain mais opaque selon la législation fiscale mexicaine. Cette asymétrie peut déclencher une double imposition ou, lorsque le traité fiscal Mexique-États-Unis (1992, tel que modifié) s’applique, un refus des avantages conventionnels en vertu des dispositions relatives à la limitation des avantages, qui subordonnent l’accès au traité à des déterminations de résidence et de propriété réelle qu’un véhicule classé de manière asymétrique peut ne pas satisfaire. Les conseils qui structurent des véhicules S. de R.L. de C.V. pour les investisseurs américains doivent résoudre ce conflit de classement dès le départ — idéalement au moyen d’avis fiscaux américains et mexicains coordonnés — avant de s’appuyer sur toute hypothèse de traitement en transmission protégé par le traité.

Sociedad por Acciones Simplificada (SAS)

Les articles 260 à 280 de la LGSM, introduits en 2016, ont créé la SAS comme véhicule sociétaire simplifié et peu coûteux. Ses contraintes structurelles — interdiction des associés institutionnels, plafonds de chiffre d’affaires pour l’admissibilité au régime fiscal simplifié et personnalisation limitée de la gouvernance — la rendent inadaptée aux co-investissements immobiliers institutionnels. Son utilité dans ce secteur se limite à la détention d’une participation minoritaire non contrôlante dans une structure plus large.

Le Fideicomiso Inmobiliario : avantages structurels et contraintes réglementaires

Le fideicomiso, régi par les articles 381 à 407 de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito (LGTOC), est la pierre angulaire des transactions immobilières structurées au niveau institutionnel au Mexique, particulièrement dans la Riviera Maya. Il remplit trois fonctions distinctes dans l’architecture de co-investissement : (i) en tant que mécanisme juridique permettant la propriété étrangère de biens immobiliers dans la zone réglementée en vertu de l’article 27 de la Constitution et des articles 10 et 10-A de la Ley de Inversión Extranjera (LIE) ; (ii) en tant que véhicule d’isolation des actifs du projet séparant ceux-ci du bilan de tout co-investisseur pris individuellement ; et (iii) en tant que mécanisme de distribution et de gouvernance dans lequel le comité técnico — composé de représentants des co-investisseurs — exerce l’équivalent fonctionnel d’un conseil d’administration.

Le rôle constitutionnel du fideicomiso dans la zone réglementée ne peut être surestimé. L’article 27, alinéa I de la Constitution interdit aux étrangers de détenir directement le titre de propriété dans un rayon de 50 kilomètres des côtes et de 100 kilomètres des frontières internationales. L’article 2 de la LIE définit géographiquement la zone réglementée, tandis que les articles 10 et 10-A de la LIE établissent, respectivement, l’interdiction pour les étrangers d’acquérir directement des biens immobiliers dans celle-ci et le mécanisme d’autorisation du fideicomiso comme alternative admissible. Le fideicomiso bancario permet aux investisseurs étrangers de détenir des derechos fideicomisarios sur des biens immobiliers résidentiels et commerciaux — droits qui, bien que techniquement distincts de la propriété, ont une substance économique équivalente.

Le processus d’autorisation de la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE) en vertu de l’article 10-A LIE prévoit une structure de durée de 30 ans renouvelable mais non automatiquement. Les praticiens et co-investisseurs engagés dans des stratégies de long terme doivent comprendre la mécanique complète de ce processus de renouvellement, qui présente des risques opérationnels souvent sous-estimés au stade de la structuration des opérations. Le renouvellement exige le dépôt d’une nouvelle demande d’autorisation auprès de la SRE suivant les procédures établies par le Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera y del Registro Nacional de Inversiones Extranjeras (spécifiquement les dispositions mettant en œuvre l’art. 10-A LIE), car le renouvellement n’est pas accordé automatiquement à l’expiration de l’autorisation initiale de 30 ans. Le Reglamento établit un délai de traitement statutaire de 90 jours ouvrables à compter du dépôt d’une demande complète, pendant lequel le statut de l’autorisation antérieure doit être surveillé attentivement. Compte tenu de cette fenêtre de traitement, IBG Legal recommande de déposer la demande de renouvellement au plus tard 12 mois avant l’expiration de l’autorisation actuelle. Le défaut de déposer la demande de renouvellement dans les délais crée une lacune dans l’autorisation d’intérêt bénéficiaire étranger — une situation dans laquelle l’institution fiduciaire serait techniquement en violation de l’article 46, fraction XV de la LIC, qui régit le champ d’application autorisé des opérations de confiance pour les institutions de crédit autorisées, et serait obligée de notifier la CNBV de la situation irrégulière. Cette notification peut, à son tour, déclencher un examen de supervision et potentiellement une restructuration forcée du fideicomiso — une conséquence qui serait particulièrement dommageable dans une co-investissement multi-investisseurs où le projet est en développement actif ou génère des revenus. Les conseils juridiques conseillant sur les structures de co-investissement avec tout intérêt bénéficiaire étranger dans la zone restreinte doivent intégrer les calendriers de renouvellement de la SRE dans le calendrier opérationnel de l’accord de co-investissement en tant que matière réservée obligatoire nécessitant une action préalable du comité técnico.

Dans les contextes de co-investissement, la structure du fideicomiso exige une rédaction précise de l’accord de fideicomiso pour refléter : les distributions prioritaires ; les droits de veto des investisseurs sur les dispositions d’actifs ; les seuils de gouvernance pour les appels de capital ; et les mécanismes de vente forcée ou d’achat en cas d’impasse ou de défaut. L’institution fiduciaire — invariablement une institution de crédit autorisée en vertu de la Ley de Instituciones de Crédito (LIC), article 46, fraction XV — agit sur instruction des fideicomitentes et du comité técnico, mais ne supporte aucune responsabilité fiduciaire pour les décisions commerciales en l’absence de délégation expresse.

FIBRAs et Plateformes de Co-Investissement Institutionnel

Pour les co-investissements ciblant l’expansion — portefeuilles multi-actifs, pipelines de développement ou immobilier commercial générant des revenus — le régime du Fideicomiso de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRA) en vertu des articles 187 et 188 de la LISR offre une structure de passage fiscalement transparente analogue à un Fonds de Placement Immobilier (REIT) américain ou à une SOCIMI espagnole. Le régime FIBRA exige au minimum 70 % des actifs dans l’immobilier admissible, une distribution minimale de 95 % du revenu imposable, et une offre publique à la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) ou à la Bolsa Institucional de Valores (BIVA). D’une importance particulière pour la structuration de la sortie, l’article 187, fraction IV de la LISR établit une période de détention minimale de 4 ans pour les biens immobiliers acquis ou apportés par le trust FIBRA avant la disposition sans perte des avantages fiscaux du régime FIBRA. Il s’agit de la période de détention statutaire applicable en vertu du régime FIBRA et ne doit pas être confondue avec les périodes de verrouillage qui peuvent figurer dans les documents d’émission CBFI spécifiques, qui sont de nature contractuelle et varient selon l’opération.

Pour les co-investissements institutionnels privés qui ne prévoient pas une cotation publique, la structure FIBRA-E offre un équivalent de placement privé avec une assise réglementaire et fiscale distincte qui doit être soigneusement distinguée du régime FIBRA standard. La FIBRA-E a été introduite comme catégorie fiscale par la réforme fiscale de 2014 par l’article 187-A de la LISR, qui établit le traitement fiscal applicable aux Certificados Bursátiles Fiduciarios de Proyectos de Inversión (CBFIPs) — l’instrument par lequel les co-investisseurs acquièrent des intérêts bénéficiaires proportionnels dans une structure FIBRA-E. Les CBFIPs sont juridiquement et réglementairement distincts des Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs) émis selon le régime FIBRA standard. Du point de vue réglementaire, la FIBRA-E ne nécessite pas une cotation sur la BMV ou la BIVA ; cependant, elle nécessite l’enregistrement de l’émission auprès de la CNBV et le respect des dispositions applicables de la Disposiciones de Carácter General Aplicables a las Emisoras de Valores y a Otros Participantes del Mercado de Valores (Circular Única de Emisoras), spécifiquement le Titre IV, qui régit les exigences d’enregistrement et d’émission pour les Certificados Bursátiles Fiduciarios de Proyectos de Inversión. Les praticiens ne doivent pas confondre les dispositions de la Circular Única de Emisoras applicables aux CBFIs (FIBRA standard, instruments cotés) avec celles applicables aux CBFIPs (FIBRA-E, placement privé), car les mécanismes d’enregistrement, les obligations de divulgation et les exigences de conformité continue diffèrent matériellement. La gouvernance dans la structure FIBRA-E est réglementée par le contrato de fideicomiso et la documentation d’offre, la CNBV exerçant une juridiction de surveillance sur la fiducie émettrice conformément à la Circular Única de Emisoras et à l’article 187-A de la LISR.

Mécanismes de Gouvernance : Cascade, Blocage et Sortie

Quel que soit le véhicule sélectionné, trois éléments structurels déterminent si un co-investissement réussit au-delà de son exécution initiale : la cascade de capital, le mécanisme de résolution de blocage et le protocole de sortie.

Une cascade correctement structurée pour un co-investissement de développement à Quintana Roo prévoit généralement : la restitution du capital à tous les investisseurs au prorata ; un rendement préférentiel aux investisseurs passifs (généralement 8–12% TRI) ; une récupération par l’investisseur promoteur ; et un partage résiduel reflétant les économies de promotion. Dans une structure SAPI ou fideicomiso, cette cascade est codifiée dans les estatutos ou l’accord de fideicomiso respectivement, et son applicabilité selon la loi mexicaine a été affirmée par les critères des tribunaux d’appel interprétant les articles 78 et 79 du Código de Comercio, qui reconnaissent la liberté contractuelle dans les relations commerciales. Les praticiens doivent noter, cependant, que les critères judiciaires sur ce point existent prédominamment en tant que tesis aisladas des Tribunales Colegiados de Circuito en Materia Civil y Mercantil plutôt que comme jurisprudencia consolidée (J.) de la SCJN, et par conséquent ne constituent pas un précédent contraignant pour les tribunaux inférieurs selon les critères formels d’obligatoriedad du système juridique mexicain. La vérification des numéros d’enregistrement des tesis actuels du Semanario Judicial de la Federación est requise avant de citer ces critères dans les avis juridiques ou les procédures judiciaires, car les identifiants des tesis de la Décima Época peuvent avoir été remplacés ou réaffirmés dans la Undécima Época suite à la réforme constitutionnelle du système judiciaire de juin 2021.

Les mécanismes de blocage — qu’il s’agisse de clauses de roulette russe, de dispositions de vente forcée ou d’escalade médiation-arbitrage — nécessitent une adaptation soignée à la loi mexicaine. La Primera Sala de la SCJN s’est prononcée sur l’applicabilité des droits d’acquisition obligatoire entre actionnaires dans le contexte d’accords de sociétés commerciales, affirmant que les clauses établissant tels droits sont valides lorsqu’ils sont librement convenus et non contraires à l’orden público. De même, les droits de traînage dans une SAPI sont expressément autorisés par l’article 210-Bis LGSM et ont fait l’objet de critères des Tribunales Colegiados sur l’applicabilité. Comme pour les critères de cascade mentionnés ci-dessus, les praticiens doivent récupérer les numéros d’enregistrement des tesis actuels du Semanario Judicial de la Federación — incluant l’identification de la Décima ou Undécima Época — avant de s’appuyer sur ces critères dans les avis juridiques, étant donné que les références descriptives aux critères judiciaires sans numéros d’enregistrement ne sont pas vérifiables et ne peuvent pas être citées dans les procédures judiciaires. Lorsqu’une jurisprudencia consolidée (J.) existe de la Primera Sala ou du Pleno, elle lie les tribunaux inférieurs ; lorsque seules des tesis aisladas existent, leur nature persuasive mais non contraignante pour les tribunaux inférieurs doit être explicitement divulguée aux clients.

Les dispositions de sortie doivent traiter : le droit de première offre par rapport au droit de préemption (ce dernier créant des retards potentiels dans les ventes à des tiers) ; les périodes de détention minimales exigées par le régime FIBRA — spécifiquement la période minimale de 4 ans établie par l’article 187, fraction IV de la LISR pour les biens immobiliers acquis ou apportés à une fiducie FIBRA, qui est la période statutaire de contrôle et doit être distinguée de toute période de blocage plus courte qui peut apparaître dans les documents d’émission CBFI ou CBFIP spécifiques ; et les conséquences fiscales de la vente d’actifs par rapport au transfert d’actions au niveau de la SPV.

Investissement Étranger : Contraintes Structurelles et Conformité

Les co-investisseurs étrangers doivent naviguer deux niveaux réglementaires distincts. La Ley de Inversión Extranjera (LIE), articles 4 et 8, établit un principe général de traitement national pour les investisseurs étrangers dans la plupart des secteurs, y compris le développement immobilier. Cependant, concernant la zone restreinte, les dispositions opérationnelles sont distinctes : l’article 2 de la LIE définit géographiquement la zone restreinte, tandis que les articles 10 et 10-A de la LIE établissent, respectivement, l’interdiction pour les étrangers d’acquérir directement des biens immobiliers dans celle-ci et le mécanisme d’autorisation du fideicomiso comme alternative admissible. L’article 10-A de la LIE exige en outre l’autorisation de la SRE pour les structures de sociétés ayant une participation étrangère majoritaire acquérant des terres rurales. Les praticiens effectuant un contrôle de conformité doivent appliquer ce mappage statutaire précis : citer l’article 2 comme disposition de restriction — plutôt que comme la disposition définitionnelle qu’il est — dénature le fondement juridique opérationnel et peut conduire à une analyse de conformité incomplète.

Les structures de co-investissement impliquant des capitaux étrangers déclenchent également des obligations RNIE (Registro Nacional de Inversiones Extranjeras) en vertu des articles 32 à 38 de la LIE et du Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera y del Registro Nacional de Inversiones Extranjeras. Le non-enregistrement entraîne des sanctions administratives mais n’affecte pas la validité juridique du véhicule de co-investissement lui-même — une distinction que les praticiens doivent communiquer clairement aux co-investisseurs étrangers habitués à des juridictions où le non-respect réglementaire invalide les actes sociaux.

Analyse comparative : Delaware et Espagne

Delaware Limited Liability Company et accords de coentreprise

Le contrat d’exploitation de la LLC Delaware, régi par la Delaware Limited Liability Company Act (6 Del. C. § 18-101 et seq.), offre un niveau de liberté contractuelle que la loi mexicaine a approché sans pleinement égaler. Delaware autorise personnalisation pratiquement illimitée des droits économiques et de gouvernance, élimination des devoirs fiduciaires par contrat, et structures à membre unique simplifiées avec protection intégrale de la responsabilité. La SAPI mexicaine est l’analogue national le plus proche, mais elle fonctionne toujours dans les limites des formalités sociétales de la LGSM : constitution notariale, enregistrement au RPC, et exigences statutaires de quorum que Delaware peut entièrement écarter.

L’implication pratique pour les co-investissements Mexique-États-Unis est que les investisseurs américains proposent fréquemment des LLC Delaware comme véhicule de détention au-dessus du SPV mexicain. Cela crée une structure à deux niveaux (LLC Delaware → SAPI ou fideicomiso mexicain) qui est entièrement valide et largement utilisée, mais introduit une analyse au titre du traité en vertu du Traité fiscal Mexique-États-Unis (1992, modifié par le Protocole 2002) pour déterminer si la LLC Delaware se qualifie comme résident au titre du traité — détermination qui dépend de si les membres américains sont des contribuables américains, étant donné que les LLC Delaware sont des entités transparentes aux fins de l’impôt fédéral américain mais peuvent être traitées comme des sociétés en vertu de l’article 7 de la LISR mexicaine. Ce même cadre analytique — traitement de l’entité dans le pays source, transparence dans le pays de résidence — s’applique symétriquement à la S. de R.L. de C.V. mexicaine lorsqu’elle est détenue par des investisseurs américains, tel que discuté ci-dessus dans la section SPV, et les deux questions de classification doivent être résolues de manière coordonnée avant que la structure globale ne soit finalisée.

Espagne : SOCIMI et coentreprise par Union Temporal de Empresas

Le régime SOCIMI espagnol (Ley 11/2009, modifiée par Ley 16/2012) offre une structure équivalente à un REIT qui se prête à la comparaison avec la FIBRA mexicaine, avec une distinction clé : la SOCIMI exige au moins 80 % des actifs en biens immobiliers admissibles mais impose une période de détention minimale de 3 ans et une obligation de distribution de 80 %. Pour la structuration du co-investissement, l’Espagne emploie également l’Unión Temporal de Empresas (UTE), régie par la Ley 18/1982, comme véhicule de coentreprise spécifique à un projet sans personnalité juridique distincte — fonctionnellement équivalent à l’asociación en participación mexicaine mais avec des règles statutaires sur la responsabilité au prorata que l’AP mexicaine ne possède pas, créant une plus grande prévisibilité dans l’exécution par des tiers.

La leçon comparative est significative : le cadre juridique mexicain pour le co-investissement immobilier est sophistiqué au niveau du véhicule (SAPI, fideicomiso, FIBRA) mais reste sous-développé au niveau de l’accord de coentreprise, où il n’existe aucun cadre statutaire équivalent à la loi UTE espagnole ou à la Delaware LLC Act qui gouverne spécifiquement les coentreprises immobilières multipartites comme catégorie juridique distincte.

Lacunes juridiques critiques dans le cadre mexicain

La loi mexicaine présente trois lacunes structurelles que les praticiens en co-investissement doivent combler contractuellement en l’absence de solution législative.

D’abord, l’absence d’une loi statutaire sur les coentreprises. Contrairement à l’Espagne ou aux États-Unis, le Mexique n’a pas de législation régissant spécifiquement les coentreprises immobilières en tant que catégorie juridique. Les accords de co-investissement tirent leur force exécutoire du droit commun des contrats (Articles 1792 et seq. Código Civil Federal) et des principes du droit commercial (Articles 75, 78 Código de Comercio), sans bénéficier de règles sectorielles spécifiques en matière d’impasse, de retrait ou de dissolution. Cette lacune est particulièrement aiguë dans les co-investissements de développement où des événements imprévus — délai réglementaire, dépassement de coûts, dislocation du marché — exigent un mécanisme d’allocation juridiquement prévisible.

Deuxièmement, l’applicabilité des mécanismes de promote et d’intérêt porté reste non testée au niveau d’appel de manière à avoir produit une jurisprudencia consolidée. Bien que les dispositions en cascade soient largement utilisées dans la pratique, il n’existe pas de jurisprudencia consolidée de la SCJN sur le fait qu’une structure de promote — notamment celle prévoyant un partage d’avantages asymétrique pour l’investisseur gestionnaire — constitue un accord commercial valide ou pourrait être contestée comme un pacto leonino (pacte léonin) en vertu de l’article 2690 du Código Civil Federal. La Primera Sala a abordé le concept de pacto leonino dans le contexte de la distribution des bénéfices sociaux, mais tout tesis sur ce point doit être extrait du Semanario Judicial de la Federación avec son numéro de registro spécifique et l’identification d’Época avant de pouvoir être cité comme autorité, étant donné que les références descriptives aux critères judiciaires sans numéros de registro vérifiés ne sont pas citables dans les opinions juridiques mexicaines ou les dépôts judiciaires. Les praticiens doivent inclure des reconnaissances explicites de la justification commerciale de l’économie de promote dans les accords de co-investissement comme mesure de rédaction préventive.

Troisièmement, les limitations en matière de gouvernance du fideicomiso pour les structures complexes multi-investisseurs. Le rôle du fiduciaire institutionnel est fondamentalement passif ; il n’exerce pas — et ne peut pas, en vertu de l’article 46-Bis-2 de la LIC — de jugement discrétionnaire dans la gestion des actifs. En pratique, cela signifie que la gouvernance doit être entièrement contractualisée par le biais du comité técnico, dont l’autorité découle uniquement du contrat de fideicomiso. Dans les scénarios d’impasse où le comité técnico ne peut pas agir, le fiduciaire n’a pas la capacité indépendante de résoudre l’impasse, ce qui pourrait laisser un actif de plusieurs millions de dollars dans une paralysie juridique jusqu’à ce qu’un administrateur nommé par le tribunal ou un mécanisme de résolution contractuel des différends ne fournisse une solution.

Perspectives Doctrinales

Le traitement doctrinal fondateur du droit commercial mexicain reste celui de Jorge Barrera Graf, Instituciones de Derecho Mercantil, qui fournit le cadre théorique pour comprendre l’approche de la LGSM envers les relations associatives et la limite entre les formes juridiques contractuelles et commerciales. L’analyse de Barrera Graf de l’asociación en participación — en particulier son argument selon lequel sa nature contractuelle n’exclut pas un traitement quasi-commercial dans certains scénarios judiciaires — reste le point de référence pour les litiges impliquant des structures d’AP.

Roberto Mantilla Molina, Derecho Mercantil, reste essentiel pour comprendre les fondements doctrinaux de la SAPI. Le traitement par Mantilla Molina du conflit entre la liberté contractuelle et les normes d’ordre public commercial anticipe la résolution de cette tension par la réforme SAPI, offrant aux tribunaux un cadre interprétatif lorsque les pactes d’actionnaires incluent des dispositions non expressément abordées par l’article 210-Bis.

L’ouvrage fondateur de Raúl Cervantes Ahumada en Títulos y Operaciones de Crédito continue à éclairer les litiges relatifs au fideicomiso, notamment sur la question du seuil de responsabilité du fiduciaire et les droits des fideicomisarios envers le fiduciaire pour violation d’instructions. Son analyse du fideicomiso en tant que patrimoine d’affectation (patrimonio de afectación) — plutôt qu’un transfert de propriété au fiduciaire — est doctrinalement critique pour les co-investisseurs cherchant à comprendre leur relation juridique réelle aux actifs du projet.

Plus récemment, Óscar Vásquez del Mercado, Contratos Mercantiles, fournit une analyse mise à jour des accords de coentreprise en vertu du droit commercial mexicain, y compris l’applicabilité des constructions contractuelles anglo-américaines (représentations et garanties, plafonds d’indemnisation, clauses MAC) en juridiction mexicaine — une référence pratiquement indispensable pour les transactions de co-investissement transfrontalières.

Structuration en Pratique : Architecture Recommandée pour Riviera Maya

Pour une co-investissement typique entre un investisseur institutionnel étranger et un promoteur mexicain dans la Riviera Maya — un projet de développement en zone restreinte, à usage résidentiel et commercial mixte, avec sortie projetée sur 5 ans — la structure recommandée combine trois niveaux : (i) une LLC du Delaware ou entité holding offshore équivalente pour l’investisseur étranger, offrant une transparence fiscale et une responsabilité limitée selon la juridiction du domicile de l’investisseur, avec l’analyse de la case à cocher et de la classification selon l’article 7 de la LISR résolue avant la clôture ; (ii) une SAPI mexicaine en tant que SPV de développement, détenant les contrats de construction et d’exploitation, le personnel et les permis réglementaires ; et (iii) un fideicomiso de administración y fuente de pago — autorisé selon les articles 381 et 395 de la LGTOC — en tant que véhicule détenant le titre légal du terrain en zone restreinte, avec la SAPI comme fideicomitente et les deux investisseurs comme fideicomisarios dans les proportions établies dans l’accord de co-investissement, et avec le protocole de renouvellement d’autorisation SRE intégré comme matière réservée obligatoire dans le calendrier opérationnel du comité técnico.

L’accord de co-investissement lui-même — rédigé selon la loi mexicaine, avec arbitrage selon les règles de l’ICC ou de l’ICDR siégeant à Mexico — doit inclure : la mécanique des contributions en capital et les conditions préalables ; les seuils de gouvernance distinguant les décisions ordinaires (majorité simple du comité técnico) des matières réservées (approbation unanime ou à supermajorité), y compris le déclencheur obligatoire de renouvellement SRE ; les dispositions de cascade avec une économie de promotion explicite et une reconnaissance du fondement commercial suffisant pour réfuter un défi de pacto leonino selon l’article 2690 du CCF ; les restrictions de transfert avec droits de ROFR et de drag-along ; et un protocole de défaut et de rachat qui se réfère aux articles spécifiques 78 et 79 du Código de Comercio comme fondement d’exécution des recours contractuels.

IBG Legal structure et conteste les co-investissements immobiliers — une combinaison qui nous permet de rédiger des accords de co-investissement en tenant compte des litiges que nos clients pourraient rencontrer. Notre pratique transactionnelle couvre l’architecture complète à trois niveaux analysée dans cet article : classification du véhicule holding offshore et analyse des traités, formation de la SPV mexicaine et documentation de gouvernance, et rédaction du fideicomiso avec gestion de l’autorisation SRE. Notre pratique contentieuse fournit le soutien en matière d’exécution lorsque les relations de co-investissement se détériorent, avec une expérience directe des blocages, de l’exécution de promotion et des litiges de gouvernance du fideicomiso que cet article identifie comme les principaux vides juridiques du cadre mexicain. Les clients cherchant des conseils sur tout élément de cette structure — de la sélection initiale du véhicule à la négociation de l’accord de co-investissement, la conformité RNIE et la planification du renouvellement SRE — sont invités à contacter l’équipe transactionnelle d’IBG Legal à Cancún, Mexico City ou Querétaro.

Sources et Références

Législation Fédérale Mexicaine

Constitution Politique des États-Unis du Mexique, Article 27 (zone restreinte ; interdictions de propriété étrangère)
Loi Générale des Sociétés Commerciales (LGSM), Articles 58–86 (S. de R.L.), 87–206 (S.A.), 210-Bis (SAPI), 252–259 (Asociación en Participación), 260–280 (SAS) ; DOF, modifiée jusqu’en 2023
Loi Générale des Titres et Opérations de Crédit (LGTOC), Articles 381–407 (fidéicommis), Article 395 (fidéicommis d’administration et source de paiement) ; DOF, modifiée
Loi sur l’Investissement Étranger (LIE), Article 2 (définition de zone restreinte), Articles 4, 8 (principe de traitement national), Article 10 (interdiction d’acquisition directe étrangère en zone restreinte), Article 10-A (mécanisme d’autorisation de fidéicommis ; permis SRE), Articles 32–38 (obligations d’enregistrement RNIE) ; DOF 27 décembre 1993, modifiée
Règlement de la Loi sur l’Investissement Étranger et du Registre National des Investissements Étrangers, dispositions mettant en œuvre l’Art. 10-A LIE (procédures de demande de permis SRE ; délai de traitement de 90 jours ouvrables) ; DOF 8 septembre 1998, modifiée
Loi de l’Impôt sur le Revenu (LISR), Article 7 (définition d’entité ; traitement des entités étrangères, notamment S. de R.L. de C.V. et Delaware LLC à des fins fiscales mexicaines), Article 13 (traitement fiscal de l’asociación en participación), Articles 187–188 (régime FIBRA ; Article 187 fraction IV établissant une période de détention minimale de 4 ans pour les biens immobiliers), Article 187-A (régime fiscal FIBRA-E, introduit par la réforme fiscale de 2014 ; traitement fiscal des CBFIPs) ; DOF 11 décembre 2013, modifiée jusqu’en 2026
Loi sur les Institutions de Crédit (LIC), Article 46 fraction XV (opérations de fidéicommis autorisées pour les institutions de crédit agréées ; obligations de conformité du fiduciaire), Article 46-Bis-2 (interdiction de la gestion discrétionnaire des actifs du fiduciaire) ; DOF 18 juillet 1990, modifiée
Code de Commerce, Articles 75, 78, 79 ; DOF 7 octobre 1889, modifiée
Code Civil Fédéral, Articles 1792 et seq. (contrats), Article 2690 (pacto leonino)
Convention entre le Mexique et les États-Unis d’Amérique pour Éviter la Double Imposition (Traité fiscal Mexique-États-Unis) ; DOF 3 février 1994, modifiée par Protocole 2002 (dispositions de limitation des avantages ; exigences de résidence selon le traité et de bénéficiaire effectif)

Législation de l’État de Quintana Roo

Code Civil de l’État de Quintana Roo
Loi sur le Développement Urbain de l’État de Quintana Roo, modifiée jusqu’en 2025
Loi sur les Finances de l’État de Quintana Roo

Instruments Réglementaires

CNBV, Dispositions de Caractère Général Applicables aux Émetteurs de Valeurs et à Autres Participants du Marché des Valeurs (Circulaire Unique des Émetteurs) : dispositions du Titre IV applicables aux Certificats Mobiliers Fiduciaires de Projets d’Investissement (CBFIPs) selon le régime FIBRA-E (Art. 187-A LISR), à distinguer des dispositions applicables aux Certificats Mobiliers Fiduciaires Immobiliers (CBFIs) selon le régime FIBRA standard (Arts. 187–188 LISR)
Secrétariat des Relations Extérieures, Critères pour l’octroi de permis aux fidéicommis sur biens immobiliers en zone restreinte (critères de permis SRE ; terme de 30 ans ; exigences en matière de demande de renouvellement)

Critères Judiciaires

SCJN, Première Chambre, critères sur la liberté contractuelle et l’exécutabilité des accords entre actionnaires dans les sociétés commerciales selon les Articles 78–79 du Code de Commerce. Remarque : les praticiens doivent récupérer les numéros de registro spécifiques des tesis auprès du Semanario Judicial de la Federación, avec identification de l’Époque Dixième ou Onzième, avant de citer ces critères dans les avis juridiques ou les procédures judiciaires. Lorsqu’une jurisprudence consolidée (J.) existe, elle est contraignante pour les juridictions inférieures ; lorsque seules des tesis aisladas existent, leur caractère non contraignant pour les juridictions inférieures doit être divulgué. Les références descriptives sans numéros de registro ne sont pas vérifiables et ne peuvent être citées dans les mémoires.
SCJN, Première Chambre, critères interprétatifs sur le pacto leonino selon l’Article 2690 du Code Civil Fédéral dans les contextes sociétaires, notamment l’analyse de l’asymétrie de distribution des bénéfices. Les numéros de registro spécifiques des tesis et l’identification de l’Époque doivent être vérifiés dans le Semanario Judicial de la Federación avant d’être utilisés dans les avis juridiques.
Tribunaux Collégiés de Circuit en Matière Civile et Commerciale, critères sur l’exécutabilité des clauses de tag-along et drag-along dans les structures SAPI selon l’Article 210-Bis LGSM. Ces critères existent en tant que tesis aisladas et ne sont par conséquent pas contraignants pour les autres Tribunaux Collégiés ou pour les juridictions inférieures ; leur valeur persuasive doit être évaluée dans le contexte du circuit spécifique et de l’Époque. Les numéros de registro des tesis doivent être obtenus auprès du Semanario Judicial de la Federación avant citation.
SCJN, Plénière, critères sur la constitutionnalité du mécanisme de fidéicommis de zone restreinte de l’Article 27 (ligne historique). Les praticiens doivent confirmer si les critères pertinents ont été émis selon la Neuvième, Dixième ou Onzième Époque et récupérer en conséquence les numéros de registro actuels.

Législation Comparative

États-Unis : Delaware Limited Liability Company Act, 6 Del. C. § 18-101 et seq.
États-Unis : Treasury Regulations § 301.7701-2 (règlements de classification des entités « check-the-box » ; traitement des entités étrangères admissibles, y compris la S. de R.L. de C.V. mexicaine)
Espagne : Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI), modifiée par Ley 16/2012
Espagne : Ley 18/1982, de 26 de mayo, sobre Régimen Fiscal de Agrupaciones y Uniones Temporales de Empresas (UTE)

Doctrine

Barrera Graf, Jorge. Instituciones de Derecho Mercantil. Editorial Porrúa, México (éditions multiples). Traitement de l’asociación en participación et des relations associatives d’entreprises.
Mantilla Molina, Roberto L. Derecho Mercantil. Editorial Porrúa, México. Analyse des structures de la LGSM et des limites de la liberté contractuelle.
Cervantes Ahumada, Raúl. Títulos y Operaciones de Crédito. Editorial Herrero, México. Doctrine fondamentale sur le fideicomiso ; responsabilité du fiduciaire et droits des bénéficiaires ; fideicomiso comme patrimoine d’affectation.
Vásquez del Mercado, Óscar. Contratos Mercantiles. Editorial Porrúa, México, édition la plus récente. Accords de coentreprise en vertu du droit commercial mexicain ; applicabilité des constructions contractuelles anglo-américaines.
Tena, Felipe de J. Derecho Mercantil Mexicano. Editorial Porrúa, México. Fondements généraux du droit des sociétés.

Sources Officielles

Secretaría de Economía, Registro Nacional de Inversiones Extranjeras (RNIE) : www.economia.gob.mx
Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) : www.cnbv.gob.mx (juridiction de surveillance sur les émissions FIBRA et FIBRA-E ; Circular Única de Emisoras)
Bolsa Mexicana de Valores (BMV) : exigences d’inscription FIBRA et normes d’émission CBFI (remarque : les CBFIP FIBRA-E ne nécessitent pas l’inscription auprès de la BMV ou de la BIVA mais exigent l’enregistrement auprès de la CNBV)
Servicio de Administración Tributaria (SAT) : critères fiscaux applicables au traitement fiscal FIBRA, FIBRA-E et AP, y compris les orientations de l’article 187-A de la LISR : www.sat.gob.mx
Semanario Judicial de la Federación (SJF) : dépôt officiel des tesis et jurisprudencia de la SCJN et des Tribunales Colegiados ; les numéros d’enregistrement tesis et l’identification de Época doivent être vérifiés ici avant la citation dans les avis juridiques ou les procédures judiciaires : www.sjf.scjn.gob.mx