Droit Immobilier

Comment Négocier les Prix et les Clauses lors de l'Achat de Propriétés

13 avril 2026 — Enrique Benet-Gregg

L’Accord Privé comme Véritable Enjeu

La compraventa de inmuebles est effectivement décidée non pas à la notaría, mais à la table de négociation. Au moment où une transaction atteint l’exécution formelle devant un notario público, les allocations juridiques fondamentales — qui supporte le risque de financement, qui contrôle les droits de résiliation, qui absorbe le retard réglementaire — ont déjà été établies ou dangereusement restées indéfinies. Dans l’environnement immobilier à haute vélocité de la Riviera Maya et des Caraïbes mexicains plus larges, l’écart entre un accord privé bien négocié et un accord déficient se mesure en millions de pesos et en années de contentieux.

Cet article analyse l’architecture juridique de la négociation de prix et de la structuration contractuelle dans les transactions immobilières mexicaines, s’appuyant sur le cadre législatif fédéral et étatique applicable, les critères jurisprudentiels de la SCJN et des Tribunaux de Circuit, les points de référence comparatifs de la France et des États-Unis, et les autorités doctrinales fondamentales.

Le Concept Juridique de Prix : Fondement et Limites

L’article 2248 du Código Civil Federal (CCF) définit la compraventa comme le contrat par lequel une partie s’oblige à transférer la propriété d’une chose ou d’un droit, et l’autre à payer un precio cierto y en dinero. L’exigence de certitude — développée aux articles 2249 à 2252 CCF — n’est pas une formalité : un prix d’achat qui ne peut être déterminé rend le contrat nul ab initio, non simplement annulable. Trois configurations sont juridiquement permises :

Precio fijo : Une somme certaine convenue par les parties, exprimée en pesos ou en monnaie étrangère avec un mécanisme de conversion conforme à la Ley Monetaria de los Estados Unidos Mexicanos.
Precio determinable : Un prix capable d’être établi objectivement selon des critères énoncés dans le contrat — tels qu’une expertise certifiée à la clôture — régi par l’article 2250 CCF.
Precio por tercero : Lorsque les parties délèguent la fixation du prix à un tiers désigné en vertu de l’article 2251 CCF. Si ce tiers refuse ou ne peut pas agir, l’article 2252 CCF rend le contrat annulable, non automatiquement nul, préservant la capacité des parties à convenir d’un mécanisme de substitution.

Un risque critique de négociation : lorsque le prix énoncé est grossièrement disproportionné à la valeur réelle de la propriété par l’exploitation de l’ignorance, de l’inexpérience ou de la détresse économique, la lesión en vertu de l’article 17 CCF donne à la partie lésée le droit de demander la rescision ou l’ajustement du prix. La Première Chambre de la Suprema Corte de Justicia de la Nación a établi que la lesión requiert la preuve à la fois d’une disproportion objective et d’une exploitation subjective — une norme double qui rend la rescision difficile à obtenir en pratique, mais pas impossible sur les marchés immobiliers touristiques où les asymétries informationnelles entre les promoteurs avisés et les acheteurs individuels sont structurellement prononcées. Le consensus doctrinal parmi les principaux commentateurs, et les critères jurisprudentiels émanant de la Primera Sala, reflètent de manière cohérente cette norme à double élément. Les praticiens recherchant une autorité citée doivent consulter le Semanario Judicial de la Federación sous la rúbrica LESIÓN. ELEMENTOS QUE LA CONFIGURAN, où les tesis de la Primera Sala abordent l’exigence que le créancier démontre à la fois l’élément objectif (disproportion notable dans les avantages) et l’élément subjectif (exploitation de la détresse, de l’ignorance ou de l’inexpérience du débiteur) ; les numéros de registro applicables sont disponibles par la recherche numérique SJF à sjf.scjn.gob.mx. Parce que le marché immobilier de villégiature présente des asymétries informationnelles structurellement prononcées entre les promoteurs et les acheteurs individuels, la norme de lesión n’est pas simplement académique — c’est un risque contentieux que les praticiens des deux côtés de la transaction doivent évaluer. Les acheteurs et les vendeurs ont tous deux un intérêt à documenter les expertises indépendantes contemporaines de l’exécution du contrat.

Le Código Civil del Estado de Quintana Roo (Decreto 76 et amendements subséquents) reflète le cadre fédéral dans son traitement du prix, mais les praticiens doivent également vérifier les exigences d’enregistrement local et la conformité avec le Registro Público de la Propiedad del Estado de Quintana Roo, car le transfert de titre à Quintana Roo n’est pas perfectionné contre les tiers jusqu’à l’inscription appropriée, indépendamment de l’accord privé des parties.

Structures de Paiement : Instruments Juridiques et Allocation des Risques

Dépôt de Garantie et Acomptes

Le droit civil mexicain ne contient pas un régime d’arras au sens codifié par l’article 1454 du Código Civil espagnol, qui distingue explicitement les arras confirmatoires des arras pénitentielles avec des conséquences juridiques définies pour chacune. En vertu du CCF, un anticipo ou une señal fonctionne comme paiement partiel confirmant l’intention, mais les conséquences du défaut dépendent entièrement du langage contractuel exprès plutôt que d’un régime statutaire implicite. Les accords bien rédigés doivent préciser : si le dépôt de garantie est confiscable en cas de défaut de l’acheteur sans preuve de dommages ; si le défaut du vendeur déclenche le remboursement du double du montant reçu ; et le calendrier précis dans lequel ces conséquences s’attachent. Compter sur les dispositions statutaires par défaut dans ce domaine est une source courante et évitable de contentieux.

Structures de garantie et structures fiduciaires

Pour les transactions transfrontalières et les acquisitions résidentielles ou commerciales de grande valeur, le fideicomiso de garantía en vertu de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito (LGTOC, articles 381-407, l’article 395 LGTOC régissant spécifiquement le fideicomiso de garantía) fournit un mécanisme de garantie efficace qui isole les fonds de clôture du risque d’insolvabilité des deux parties. L’autorisation institutionnelle pour les institutions de crédit d’agir en tant que fiduciaires découle de la Ley de Instituciones de Crédito, article 46, fraction XV, qui accorde cette autorisation dans le cadre des opérations autorisées des institutions bancaires — les règles structurelles régissant le fideicomiso lui-même, toutefois, sont contenues exclusivement dans le cadre de la LGTOC. L’institution fiduciaire détient les fonds jusqu’à ce que les conditions définies soient remplies, les libérant lors de la vérification du respect. Cette structure est devenue standard dans les développements résidentiels de luxe et commerciaux touristiques le long de la Riviera Maya précisément parce qu’elle traite le risque de contrepartie que les acheteurs étrangers supportent lorsqu’ils engagent des capitaux avant que le transfert de titre soit complet et enregistré.

Structures d’échelonnement et de pré-vente

Les transactions de preventa — prédominantes dans les développements touristiques — doivent traiter l’effet juridique du défaut de paiement de l’acheteur sur les versements déjà payés, l’applicabilité et la modification contractuelle de l’article 2311 CCF, et l’interaction avec les obligations de protection du consommateur. L’article 2311 CCF confère au vendeur le droit de résilier une vente à crédit lorsque l’acheteur ne remplit pas ses obligations de paiement, rendant la résiliation un recours disponible en vertu du droit civil dans les transactions d’échelonnement. Cependant, dans les contextes de preventa du consommateur, ce mécanisme ne fonctionne pas isolément : les critères d’application de la PROFECO ont traité les dispositions contractuelles qui excluent ou confisquent le droit du consommateur-acheteur de récupérer les versements déjà payés comme des clauses potentiellement abusives en vertu de la Ley Federal de Protección al Consumidor (LFPC) article 7 (interdiction générale des termes contractuels abusifs ou inéquitables) et article 73 bis (protections spécifiques applicables aux transactions immobilières entre consommateurs). Ceci crée une tension directe entre le mécanisme de résiliation du droit civil de l’article 2311 CCF et la couche de protection du consommateur de la LFPC que les praticiens doivent explicitement traiter dans la rédaction — particulièrement dans les accords de preventa où des versements importants peuvent avoir été effectués avant tout prétendu défaut. Les promoteurs doivent s’assurer que leurs clauses de résiliation et de confiscation de paiement sont structurées pour résister à l’examen de la PROFECO, et les conseillers des acheteurs doivent évaluer si les dispositions de confiscation dans les contrats types de preventa sont exécutoires en vertu du cadre de la LFPC.

Lorsque la NOM-247-SE-2021 — régissant les exigences en matière de publicité et d’information pour l’immobilier résidentiel — s’applique à la transaction, les promoteurs doivent s’assurer que les structures de paiement contractuelles s’alignent sur les exigences de divulgation de la Norma ou faire face à une exposition réglementaire devant la PROFECO.

Conditions préalables : structuration des clauses suspensives et résolutoires

Les articles 1938-1949 CCF régissent les conditions en droit civil mexicain. La condición suspensiva (article 1938) suspend l’effet de l’obligation jusqu’à ce que la condition soit remplie ; la condición resolutoria (article 1939) éteint une obligation existante lors de son accomplissement. Lorsque les obligations de performance temporelle — términos ou plazos — sont pertinentes, le cadre applicable est les articles 1950-1960 CCF, qui régissent le délai comme modalité d’obligations distincte des conditions. Chaque instrument remplit des objectifs stratégiques distincts dans la négociation immobilière et les deux ne doivent pas être confondus dans la rédaction.

Conditions suspensives standard dans les transactions sophistiquées

Condition suspensive de financement : L’obligation de clôture de l’acheteur est suspendue en attente de la confirmation d’un crédit auprès d’une institution financière. Les rédacteurs doivent être attentifs à l’article 1943 CCF, qui annule les conditions qui dépendent uniquement de la volonté du débiteur — une condition de financement qui confère effectivement à l’acheteur une discrétion absolue pour déclarer les conditions de crédit « insatisfaisantes » risque d’être frappée d’une condition purement potestative interdite. La condition doit faire référence à des critères externes et objectifs.
Condition suspensive de diligence raisonnable : Suspension des obligations en attente de l’accomplissement satisfaisant d’un examen juridique, technique et environnemental. L’étendue de la diligence raisonnable, le critère applicable de satisfaction et la procédure d’invocation ou de renonciation à la condition exigent une rédaction précise. Les tribunaux appliquant l’article 1943 CCF ont invalidé les conditions rédigées comme des droits de résiliation unilatéraux déguisés.
Approbation réglementaire : Pour les terres destinées au développement, suspension en attente de l’octroi de permis municipaux spécifiques, de certificats d’utilisation des terres (constancias de zonificación y uso de suelo), ou d’autorisations d’impact environnemental en vertu de la Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente (LGEEPA) et de la législation environnementale applicable de l’État de Quintana Roo. Le délai pour satisfaire à cette condition et la question de savoir qui supporte le coût du retard réglementaire doivent être explicitement abordés.
Purge du titre : Suspension en attente de l’inscription des cancellations de privilèges, du retrait d’annotations ou de la résolution de créances concurrentes au Registro Público de la Propiedad. À Quintana Roo, où les litiges relatifs aux biens immobiliers découlant de transactions antérieures informelles ne sont pas rares, cette condition est fréquemment la plus âprement négociée.

La Promesa de Compraventa : Structure, Exigences et Utilisation Stratégique

L’instrument le plus couramment déployé dans les transactions de prévente de villégiature et résidentielles n’est pas la compraventa definitiva mais la promesa de compraventa, régie par les articles 2243-2247 CCF. Comprendre son architecture est indispensable précisément parce que, comme cet article l’affirme, l’accord privé est le véritable terrain de bataille : la promesa est l’instrument par lequel cette bataille est presque toujours menée.

L’article 2243 CCF établit la règle fondamentale : la promesa de compraventa lie le promettant à exécuter le contrat définitif à une date ultérieure, sous réserve des conditions et modalités convenues. De manière critique, contrairement à la règle française en vertu de l’article 1589 du Code civil français — selon lequel une promesse bilatérale de vente constitue la vente elle-même — la promesa mexicaine ne crée qu’un droit personnel d’exiger l’exécution du contrat principal. Elle ne transfère pas la propriété, ne génère pas de droits réels in rem sur le bien et ne produit pas les effets de la compraventa definitiva jusqu’à l’exécution formelle de ce contrat. La Primera Sala de la SCJN a confirmé cette distinction dans les critères portant sur l’exécutabilité des accords précontractuels, soulignant qu’un acheteur ne possédant qu’une promesa détient une créance contractuelle, non un droit de propriété, jusqu’à ce que la compraventa elle-même soit perfectionnée.

L’article 2244 CCF établit les exigences formelles de la promesa : elle doit être écrite, doit contenir les éléments essentiels du contrat futur avec une certitude suffisante pour que le contrat définitif ne nécessite que le consentement formel des parties, et doit fixer un délai ou une condition dans lequel le contrat définitif doit être exécuté. L’exigence que la promesa contienne les éléments essentiels du contrat futur signifie qu’une promesa bien rédigée doit inclure le prix convenu, une description suffisamment précise du bien et les conditions essentielles de la compraventa envisagée — elle ne peut pas fonctionner comme une simple lettre d’intention avec prix et conditions à déterminer ultérieurement sans risquer la validité de l’ensemble de l’instrument.

En ce qui concerne les exigences formelles et le seuil pour l’escritura pública, l’article 2246 CCF précise que lorsque la valeur de la chose qui constitue l’objet de la promesa dépasse l’équivalent de deux cent cinquante fois le salaire minimum journalier en vigueur dans le District fédéral, la promesse doit être exécutée devant un notario público. Pour les propriétés de villégiature de grande valeur — la transaction paradigmatique de la Riviera Maya — ce seuil est presque invariablement dépassé, ce qui signifie qu’un document privé sans formalisation notariale est juridiquement déficient même au stade de la promesa. C’est un point qui est souvent sous-estimé en pratique et qui a engendré des litiges lorsque les acheteurs tentent d’exécuter des promesses faites dans des documents informels.

L’article 2247 CCF aborde le mécanisme d’exécution : si la partie obligée d’exécuter le contrat définitif refuse de le faire, l’autre partie peut demander l’exécution spécifique (otorgamiento forzoso del contrato) par voie judiciaire, ou alternativement demander la résiliation avec paiement de dommages. Le droit de demander l’exécution spécifique est la caractéristique la plus puissante de l’instrument et le distingue d’une simple option ou lettre d’intention — une partie détenant une promesa de compraventa valablement exécutée détient une créance judiciairement exécutoire pour contraindre à l’exécution de la vente, et non simplement un recours en dommages.

Dans la pratique de la prévente de complexes touristiques, la promesa de compraventa est préférée à une simple option pour plusieurs raisons : elle lie les deux parties symétriquement (alors qu’une option unilatérale ne lie qu’une seule partie), elle établit un recours en exécution spécifique clair, et elle permet au promoteur de structurer des obligations de paiement échelonné pendant la période de pré-construction sans exécuter immédiatement une compraventa definitiva qui déclencherait des obligations de transfert complet. Sa limitation principale par rapport au modèle français est qu’elle ne confère pas de droits réels à l’acheteur — une lacune qui, dans le contexte mexicain, est généralement comblée en appairant la promesa avec une structure de fideicomiso de garantía pour sécuriser les dépôts de l’acheteur, plutôt que par une protection statutaire équivalente au régime français des avant-contrats.

Clauses Protectrices : Allocation du Risque avec Précision

Représentations et Garanties du Vendeur

Le droit civil mexicain impose des garanties statutaires aux vendeurs : la garantie contre l’éviction (saneamiento por evicción, Articles 2119-2156 CCF) et la garantie contre les vices cachés (vicios ocultos, Articles 2142-2161 CCF). Les transactions sophistiquées superposent des représentations et garanties contractuelles à ces planchers statutaires, notamment : la confirmation de l’absence de procédures d’amparo en attente affectant le titre ou les autorisations réglementaires ; les représentations concernant la conformité à la zonation et à l’utilisation des terres ; la confirmation du paiement du predial et de toute quote-part applicable au syndicat ou cuotas de mantenimiento jusqu’à la date de clôture ; et les représentations concernant l’exactitude de la description de la superficie et des limites. Ces garanties contractuelles fonctionnent aux côtés — et non à la place — des protections statutaires, sauf si les parties renoncent expressément et valablement aux droits statutaires lorsque le CCF le permet.

Clauses Pénales

L’Article 1840 CCF permet aux parties de stipuler une clause pénale comme compensation liquidée pour non-exécution, se substituant à la preuve des dommages réels sauf accord contraire des parties. Cependant, l’Article 1843 CCF confère aux tribunaux le pouvoir de modérer une pénalité manifestement excessive — une disposition qui crée à la fois un plancher pour la victime et un risque de modération pour le rédacteur. Dans les transactions de grande valeur, une clause pénale bien structurée devrait : établir la pénalité comme une évaluation préalable authentique des dommages plutôt qu’un moyen de dissuasion punitif ; préciser si elle est cumulative avec ou exclusive des autres recours ; et inclure, lorsque juridiquement soutenable, une reconnaissance expresse par les parties de l’appropriateness du montant convenu.

Force Majeure et Imprévision

La pratique transactionnelle post-2020 a élevé la rédaction de la force majeure du boilerplate à une disposition substantiellement négociée. Les Articles 2111 et 2017 CCF traitent le caso fortuito et la fuerza mayor comme des moyens de défense contre la non-exécution, mais leur portée statutaire est plus étroite que ce que les parties sophistiquées exigent. Une clause sur mesure devrait : définir les événements couverts avec spécificité ; établir un protocole de notification et de documentation ; fixer un seuil de durée après lequel l’une ou l’autre partie peut résilier sans pénalité ; et allouer les coûts irrécupérables et les dépôts pendant toute période de suspension.

Perspectives Comparatives : France et États-Unis

Droit Français : Le Régime des Avant-contrats et la Divulgation Obligatoire

La pratique immobilière française est structurée autour d’une phase pré-contractuelle obligatoire. La promesse synallagmatique de vente et la promesse unilatérale de vente selon le Code Civil français (Articles 1582-1701) sont des instruments distincts avec des conséquences juridiques distinctes. Le principe fondateur — qu’une promesse bilatérale de vente constitue la vente elle-même (« la promesse de vente vaut vente », Article 1589 Code Civil français) — n’a pas d’équivalent direct en droit mexicain, où l’Article 2243 CCF traite la promesa de compraventa comme créant seulement un droit d’exiger l’exécution du contrat formel, non le transfert de titre lui-même. La Cour du Premier Circuit de la SCJN a confirmé cette distinction dans les critères traitant de l’exécutibilité des accords pré-contractuels.

Le droit français impose également un délai de réflexion de 10 jours pour les acheteurs résidentiels selon l’Article L. 271-1 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) — la disposition opérative en droit français actuel, introduite par la Loi No. 2000-1208 (Loi Solidarité et Renouvellement Urbain) — un délai de rétractation qui n’a pas d’équivalent direct au niveau fédéral au Mexique, bien que la LFPC offre des protections analogues mais plus faibles pour les transactions de consommateur éligibles. Les praticiens vérifiant la règle actuelle doivent consulter directement la codification du CCH, car citer uniquement le texte de loi Loi SRU sans référence à l’article du CCH où il figure désormais serait imprécis comme adresse juridique actuelle. De plus, la Loi Carrez française (Loi No. 96-1107 du 18 décembre 1996) impose la certification de la superficie utile exacte d’un bien immobilier préalablement à la vente de toute unité en copropriété, avec des recours pour l’acheteur en cas de discordances matérielles. Le Mexique n’a pas de norme de certification de mesurage obligatoire comparable au niveau fédéral — une lacune législative qui génère des contentieux récurrents dans les projets de développement touristique où la superficie commercialisée diverge de la réalité construite.

Droit des États-Unis : Architecture de Contingences et Divulgation Obligatoire

Dans le cadre des droits communs applicables dans la plupart des États américains, les accords d’achat de biens immobiliers incorporent régulièrement des clauses de contingence détaillées avec calendriers définis, procédures d’objection et mécanismes de régularisation. Les cadres codifiés pertinents incluent la Floride Statutes Chapitre 689 et le Texas Property Code Chapitre 5. La Floride et le Texas imposent des obligations de divulgation préalable à la vente obligatoires aux vendeurs concernant les défauts importants — Floride Statute §689.261 ; Texas Property Code §5.008 — créant un plancher de divulgation statutaire que le droit mexicain n’aborde que par le régime de garantie post-vente des vicios ocultos, et non par une divulgation obligatoire préalable à l’exécution d’une portée équivalente. Les acheteurs nord-américains familiers avec les structures de contingence américaines sous-estiment souvent l’ampleur du travail supplémentaire requis pour obtenir une protection équivalente dans un accord d’achat mexicain par des mécanismes contractuels plutôt que statutaires.

Évolution législative et lacunes identifiées

Deux lacunes législatives méritent une attention particulière dans la pratique mexicaine actuelle. Premièrement, NOM-247-SE-2021 (publiée au Diario Oficial de la Federación le 9 novembre 2021) impose des normes de divulgation et de publicité aux promoteurs immobiliers résidentiels effectuant des transactions avec des consommateurs. Son champ d’application est cependant explicitement limité aux transactions de consommation et ne s’étend pas aux acquisitions commerciales entre entreprises ou aux investisseurs institutionnels opérant en dehors de la compétence LFPC. Les parties à des transactions B2B — où la Norma ne s’applique pas automatiquement — doivent explicitement aborder les obligations de divulgation plutôt que de compter sur un plancher réglementaire qui n’existe pas pour leur type de transaction.

Deuxièmement, le Mexique ne dispose pas d’un cadre de divulgation précontractuelle obligatoire global équivalent aux modèles français ou américains. La garantie vicios ocultos selon le CCF est un recours post-acquisition, non une obligation de divulgation préalable à l’exécution. Les acheteurs avisés doivent donc concevoir une protection équivalente par le biais de déclarations contractuelles — et par des protocoles de diligence qui traitent l’absence de régime de divulgation obligatoire comme un risque à gérer activement, non comme une protection par défaut.

Cadre doctrinal

Ramón Sánchez Medal, dans De los Contratos Civiles, fournit l’analyse doctrinale définitive du prix en tant qu’élément contractuel essentiel et les conséquences du precio indeterminable — lecture fondamentale pour tout praticien structurant des structures de contrepartie complexes. Rafael Rojina Villegas, dans Compendio de Derecho Civil, Vol. IV: Contratos, développe la base théorique pour distinguer la promesa de compraventa du contrat principal, une distinction d’une pertinence pratique aiguë dans les structures de pré-vente de villégiature et de clôture progressive. Jorge Alfredo Domínguez Martínez, dans Contratos Civiles, fournit l’analyse systématique la plus actuelle des conditions suspensives et de leur interaction avec l’autonomie contractuelle selon l’article 1832 CCF. Ernesto Gutiérrez y González, dans Derecho de las Obligaciones, aborde la modération judiciaire des clauses pénales selon l’article 1843 CCF et les limites doctrinales de la rédaction de clauses pénales contractuelles — référence essentielle pour toute stratégie de clause pénale dans les transactions de grande valeur.

IBG Legal a structuré des accords de pré-vente garantis par fideicomiso et a plaidé des réclamations en lesión et en rescision devant les tribunaux de Quintana Roo et les tribunaux fédéraux, donnant au cabinet une expérience pratique directe de chaque instrument et catégorie de risque analysés dans cet article. Les clients engagés dans la structuration d’acquisition de villégiature, la documentation de pré-vente ou la résolution de litiges de compraventa bénéficient de cet historique transactionnel et contentieux des deux côtés. Nous invitons les promoteurs, les acheteurs et leurs conseillers à demander une consultation ciblée pour l’examen de la structuration des transactions, l’audit de la documentation de pré-vente ou la conception de protocoles de diligence adaptés au profil de risque spécifique de leur projet.

Sources et références

Législation

Code Civil Fédéral (CCF): Articles 17 (lésion); 1832 (autonomie contractuelle); 1938-1949 (conditions suspensives et résolutoires); 1950-1960 (termes et délais); 2017 et 2111 (force majeure et cas fortuit); 2119-2161 (garantie d’éviction et vices cachés); 2243-2247 (promesse de vente); 2248-2332 (vente: prix, obligations, rescision). Dernière réforme JO 11-01-2021.
Code Civil de l’État du Quintana Roo: Décret 76 et réformes. Dispositions relatives à la vente et à l’enregistrement applicables aux transactions locales.
Loi Monétaire des États-Unis Mexicains: JO 25-07-1931 et réformes. Dénomination de la monnaie et conversion dans les obligations monétaires.
Loi des Institutions de Crédit: Article 46, fraction XV (autorisation pour les institutions de crédit d’agir en tant que fiduciaires). JO 18-07-1990 et réformes.
Loi Générale des Titres et Opérations de Crédit (LGTOC): Articles 381-407 (fiducie); Article 395 (fiducie de garantie). JO 27-08-1932 et réformes.
Loi Fédérale de Protection au Consommateur (LFPC): Articles 7, 73 bis, 73 ter, 73 quáter (transactions immobilières de consommation). JO 24-12-1992 et réformes.
Loi Générale de l’Équilibre Écologique et de la Protection de l’Environnement (LGEEPA): Exigences en matière d’autorisations environnementales applicables aux transactions portant sur des terrains destinés au développement. JO 28-01-1988 et réformes.
NOM-247-SE-2021: Pratiques Commerciales — Exigences en matière d’information et de publicité relatifs aux biens immeubles destinés à l’habitation. JO 09-11-2021.

Législation Étrangère (Comparative)

Code Civil français: Articles 1582-1701 (vente); Article 1589 (promesse de vente vaut vente).
Code de la Construction et de l’Habitation (CCH): Article L. 271-1 (délai de réflexion de 10 jours pour les acquéreurs non-professionnels de biens à usage d’habitation; introduit par Loi No. 2000-1208 du 13 décembre 2000, Loi Solidarité et Renouvellement Urbain).
Loi Carrez: Loi No. 96-1107 du 18 décembre 1996. Certification de la superficie des lots en copropriété.
Code Civil Espagnol: Articles 1445-1537 (vente); Article 1454 (arrhes).
Florida Statutes: Chapter 689 (transmissions immobilières); §689.261 (obligations du vendeur en matière de divulgation).
Texas Property Code: Chapter 5 (transmissions); §5.008 (divulgation par le vendeur de l’état du bien).

Jurisprudence

Première Chambre de la Cour Suprême de Justice de la Nation — thèses sous la rubrique LÉSION. ÉLÉMENTS LA CONSTITUANT: jurisprudence établissant que la lésion au titre de l’Article 17 du Code Civil Fédéral exige la preuve tant de l’élément objectif (disproportion notable dans les avantages reçus par les parties) que de l’élément subjectif (exploitation de la détresse, de l’inexpérience ou de l’ignorance de la partie lésée); la seule inadéquation de prix sans l’élément subjectif est insuffisante pour fonder une action en rescision. Numéros d’enregistrement disponibles par la recherche numérique du Semanario Judicial de la Federación à sjf.scjn.gob.mx.
Première Chambre de la SCJN — jurisprudence distinguant la promesse de vente (Article 2243 du Code Civil Fédéral) de la vente définitive, confirmant que la première crée uniquement un droit d’exiger l’exécution du contrat principal, non un transfert de propriété ou de droits réels in rem sur le bien.
Tribunaux Collégiés — jurisprudence appliquant l’Article 1943 du Code Civil Fédéral pour annuler les conditions rédigées comme des clauses potestatives déguisées accordant à une partie une discrétion sans limite pour éviter l’exécution; des critères externes objectifs sont requis pour la validité des conditions suspensives.

Doctrine

Sánchez Medal, Ramón. De los Contratos Civiles. 22e éd. México: Porrúa. Analyse du prix en tant qu’élément essentiel de la vente et conséquences d’un prix indéterminé.
Rojina Villegas, Rafael. Compendio de Derecho Civil, Vol. IV: Contratos. México: Porrúa. Cadre théorique de la promesse de vente et sa distinction du contrat principal de vente.
Domínguez Martínez, Jorge Alfredo. Contratos Civiles. México: Porrúa. Traitement systématique des conditions suspensives et résolutoires en droit civil mexicain.
Gutiérrez y González, Ernesto. Derecho de las Obligaciones. México: Porrúa. Analyse des clauses pénales, modération judiciaire au titre de l’Article 1843 du Code Civil Fédéral, et limites de la rédaction contractuelle.

Sources Officielles

Journal Officiel de la Fédération (JO): Textes législatifs et publications de normes. www.dof.gob.mx
Registre Public de la Propriété de l’État du Quintana Roo: Procédures d’enregistrement et de vérification du titre.
PROFECO (Procurature Fédérale du Consommateur): Critères d’application en vertu de la LFPC pour les transactions immobilières de consommation, y compris les critères relatifs aux clauses abusives dans les accords de prévente et de paiement par versements. www.profeco.gob.mx
Cour Suprême de Justice de la Nation — Semanario Judicial de la Federación: Base de données de jurisprudence, y compris les thèses sous la rubrique LÉSION. ÉLÉMENTS LA CONSTITUANT et jurisprudence connexe sur la promesse de vente et les conditions potestatives. sjf.scjn.gob.mx