Investissement étranger et fiducies

Comment acheter une propriété à Cancún en tant qu'étranger

13 avril 2026 — Enrique Benet-Gregg

Cancún se situe entièrement dans la zona restringida du Mexique — la bande côtière et frontalière protégée par la Constitution où les étrangers ne peuvent pas détenir directement la propriété immobilière. Comprendre ce cadre n’est pas un simple exercice académique ; il détermine la structure juridique qu’un acheteur étranger doit utiliser, façonne l’exposition fiscale tant à l’acquisition qu’à la disposition, et définit les droits qui seront exécutoires devant les tribunaux mexicains. L’analyse ci-dessous cartographie l’architecture juridique applicable, du fondement constitutionnel à la conclusion, en accordant une attention particulière aux lacunes que la législation ne résout pas adéquatement.

Cadre constitutionnel : Article 27 et la zone restreinte

L’article 27, paragraphe I, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos établit que seuls les ressortissants mexicains et les personnes morales mexicaines peuvent acquérir la propriété directe des terres, des eaux et de leurs dépendances sur le territoire national. Les étrangers peuvent se voir accorder des droits équivalents uniquement s’ils acceptent — au moyen d’une cláusula Calvo — d’être traités comme des Mexicains relativement au bien et de renoncer aux réclamations de protection diplomatique découlant de sa propriété. La même disposition constitutionnelle définit la zona restringida comme une bande s’étendant sur 100 kilomètres à partir de toute frontière internationale et 50 kilomètres à partir de toute ligne côtière. Cancún, situé sur la côte des Caraïbes de Quintana Roo, se trouve entièrement et irrévocablement dans cette zone. Le texte constitutionnel est demeuré substantiellement inchangé depuis 1917 sur ce point, ce qui en fait l’une des contraintes les plus durables pesant sur l’investissement étranger dans l’immobilier mexicain.

La cláusula Calvo, bien que constitutivement obligatoire comme condition de la participation étrangère aux marchés immobiliers de la zone restreinte, occupe une position contestée dans le droit international des investissements contemporain que le cadre constitutionnel de l’article exige d’aborder. La clause exige qu’un acheteur étranger renonce à la protection diplomatique et accepte d’être traité comme un ressortissant mexicain relativement au bien en question. Cependant, la participation du Mexique à l’Accord États-Unis-Mexique-Canada (AEUMC, en vigueur depuis le 1er juillet 2020) — et avant cela, l’ALENA — introduit une tension structurelle que la doctrine constitutionnelle interne seule ne peut pas résoudre. Le chapitre 14 de l’AEUMC (Investissement) préserve les mécanismes de règlement des différends entre investisseurs et États, notamment les protections contre l’expropriation sans indemnisation et les droits à un traitement juste et équitable, qui sont disponibles pour les investisseurs-résidents admissibles selon le traité, indépendamment des renonciations contractuelles conclues en vertu du droit interne.

La question doctrinale critique — savoir si une cláusula Calvo incorporée dans un acte fiduciaire ou des statuts constitutifs d’une personne morale constitue une renonciation effective aux droits fondés sur le traité relatifs aux différends entre investisseurs et États — n’a pas été définitivement tranchée par la Suprema Corte de Justicia de la Nación (SCJN) ou par les tribunaux arbitraux internationaux constitués en vertu du chapitre 11 de l’ALENA ou de son successeur en vertu de l’AEUMC. La position prédominante dans la doctrine du droit international des investissements, cohérente avec le raisonnement dans des cas tels que Loewen Group v. United States et la doctrine lex specialis plus large, est que les protections conventionnelles d’un caractère de droit international public ne peuvent pas être éteintes par un instrument contractuel privé fonctionnant en vertu du droit interne. Sur cette base, un investisseur étranger qui est ressortissant d’une partie à l’AEUMC — ou d’une juridiction avec laquelle le Mexique maintient un traité bilatéral d’investissement (TBI) — peut conserver la qualité pour agir fondée sur le traité d’investissement nonobstant avoir souscrit une cláusula Calvo dans ses documents d’acquisition. Le Mexique a conclu des TBI avec de nombreux États exportateurs de capitaux, notamment l’Allemagne, l’Espagne, le Royaume-Uni et les Pays-Bas, chacun contenant des protections relatifs aux différends entre investisseurs et États qui ne peuvent pas de même être subordonnées à une clause de renonciation interne.

Les praticiens conseillant des investisseurs-résidents selon le traité acquérant des biens immobiliers à Cancún doivent évaluer, dans le cadre de l’analyse de structure, si la nationalité de l’investisseur donne lieu à une protection conventionnelle, ce que les dispositions relatives à la norme minimale de traitement et à l’expropriation du traité applicable exigent, et si la souscription de la cláusula Calvo — bien que légalement nécessaire en vertu du droit interne — est correctement caractérisée comme une renonciation effective au droit international ou simplement comme une condition procédurale d’accès au marché interne. Jusqu’à ce que la SCJN ou un tribunal international compétent n’aborde directement cette question dans le contexte de transactions immobilières en zone restreinte, les praticiens doivent conseiller à leurs clients résidents selon le traité que la tension est non résolue et que l’obligation de conformité interne et le recours conventionnel potentiel peuvent coexister.

Le Fideicomiso Inmobiliario : structure, droits et fondement juridique

L’instrument primaire pour l’acquisition de biens immobiliers par des étrangers dans la zone restreinte est le fideicomiso inmobiliario traslativo de dominio. Son fondement juridique repose sur deux piliers : l’article 11 de la Ley de Inversión Extranjera (LIE, publiée au DOF le 27 décembre 1993 et modifiée ultérieurement), qui autorise explicitement les institutions bancaires mexicaines à acquérir des biens immobiliers dans la zone restreinte en tant que fiduciaires pour des bénéficiaires étrangers ; et les articles 381 à 407 de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito (LGTOC), qui régissent le fideicomiso en tant qu’institution juridique selon le droit commercial mexicain.

La structure fonctionne de la manière suivante. Une institution bancaire mexicaine autorisée par la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) agit en tant que fiduciaire (fiduciaria), détenant le titre juridique formel du bien. L’acheteur étranger est désigné en tant que fideicomisario en primer lugar — premier bénéficiaire — ayant le droit contractuel d’utiliser, de jouir, de louer, d’améliorer, d’hypothéquer et d’ordonner la vente ou le transfert du bien. Des bénéficiaires secondaires (fideicomisarios en segundo lugar) peuvent également être désignés pour traiter les questions successorales. Selon l’article 13 de la LIE, la durée initiale du trust est de 50 ans, renouvelable pour des périodes supplémentaires de 50 ans avant l’expiration.

La LGTOC caractérise le bien transféré dans un fideicomiso en tant que patrimonio autónomo — un patrimoine autonome juridiquement séparé des actifs propres de la fiduciaire. Cette distinction a une conséquence pratique : en cas d’insolvabilité de la banque fiduciaire, les actifs en trust ne sont pas disponibles pour les créanciers généraux de la banque et ne sont pas soumis aux procédures ordinaires de faillite selon la Ley de Concursos Mercantiles. Comme l’analyse Óscar Vásquez del Mercado dans Contratos Mercantiles, cette qualité d’isolement du risque d’insolvabilité figure parmi les attributs les plus précieux commercialement du fideicomiso. Miguel Ángel Zamora y Valencia, dans Contratos Civiles, souligne la distinction critique entre le titre juridique de la banque — qui est nominal et instrumental — et les droits bénéficiaires investis dans l’acheteur étranger, confirmant que ces derniers sont entièrement transférables inter vivos ou par désignation testamentaire.

Les articles 12 et 14 de la LIE sont les dispositions statutaires qui régissent, respectivement, les conditions selon lesquelles les droits bénéficiaires peuvent être cédés inter vivos à un tiers et les exigences procédurales applicables à de telles cessions, y compris la notification à la fiduciaire et, dans certaines circonstances, l’autorisation de la Secretaría de Relaciones Exteriores. Ces dispositions établissent le périmètre opérationnel des droits des bénéficiaires durant la vie active du trust et constituent le fondement statutaire sur lequel se construit le marché de transfert inter vivos des droits de fideicomiso. Leur importance pour la planification successorale — et la lacune législative qu’elles créent inadvertance — est examinée en détail dans la section Lacunes législatives ci-dessous.

Leonel Pereznieto Castro et Laura Trigueros, dans leur traitement fondateur du droit mexicain relatif aux investissements étrangers, caractérisent le mécanisme du fideicomiso comme un instrument conforme à la Constitution qui réalise l’intégration économique sans créer les droits de propriété formels que l’article 27 réserve aux ressortissants. La Première Chambre de la SCJN a reconnu de manière cohérente l’équivalence substantielle des droits bénéficiaires du fideicomiso à la propriété aux fins de l’exécution civile, y compris leur utilisation comme garantie dans les structures de financement hypothécaire et leur exécutabilité par voie de procédure judiciaire. Une formulation représentative figure dans la tesis aislada 1a. CLXVII/2004, publiée dans le Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, qui traite du caractère d’exécution civile des droits bénéficiaires du fideicomiso. Sur la question distincte du traitement isolé du risque du patrimoine autonome du fideicomiso, les Tribunales Colegiados de Circuito ont appliqué les critères reflétés dans la tesis aislada I.3o.C.597 C, publiée dans le Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, confirmant que les actifs du fideicomiso sont exclus de l’estate concursale de la banque fiduciaire selon la Ley de Concursos Mercantiles. Les praticiens devraient vérifier le statut actuel au registre IUS de ces tesis et consulter la base de données numérique du Semanario Judicial de la Federación de la SCJN pour toute jurisprudencia la remplaçant.

Véhicule alternatif : acquisition par l’intermédiaire d’une entité mexicaine

L’article 10 de la LIE permet aux personnes physiques ou entités étrangères de détenir des actions dans des sociedades mexicaines — une S.A. ou S. de R.L. constituée en vertu de la Ley General de Sociedades Mercantiles (LGSM) — qui possèdent des biens immobiliers dans la zone restreinte, à condition que l’entité inclue une cláusula Calvo dans ses statuts et s’enregistre auprès du Registro Nacional de Inversiones Extranjeras (RNIE) conformément à l’article 32 de la LIE et son Reglamento. Comme discuté dans la section du cadre constitutionnel ci-dessus, la cláusula Calvo incorporée aux statuts sociaux en vertu de l’article 10 soulève la même question non résolue de sa relation aux protections des investisseurs disponibles en vertu du chapitre 14 de l’ACEUM et des traités bilatéraux d’investissement applicables. Lorsque l’actionnaire étranger ultime est un ressortissant d’une juridiction signataire d’un traité, l’analyse structurelle devrait considérer si la couche sociale affecte la qualité pour agir en matière de traité et si l’adhésion à la cláusula Calvo au niveau de l’entité constitue une renonciation valide en droit international aux droits conventionnels de l’actionnaire.

La structure sociale est mieux adaptée aux promoteurs, aux investisseurs acquérant des portefeuilles d’unités, ou à ceux exploitant des actifs commerciaux ou hôteliers, car elle consolide le titre, simplifie les opérations sociales et peut produire un traitement fiscal favorable de l’impôt sur le revenu des sociétés grâce à l’amortissement déductible et aux charges d’exploitation. Elle comporte, cependant, des obligations de conformité récurrentes : rapports annuels auprès du RNIE, déclarations fiscales des sociétés et exposition potentielle à des distributions de bénéfices présumées lors de la liquidation. Le choix entre le fidéicommis et la propriété sociale n’est pas simplement structurel — c’est une décision fiscale et réglementaire qui doit être évaluée en fonction des faits de chaque opération.

Processus d’acquisition étape par étape

Phase 1 : Diligence raisonnable juridique

Avant tout engagement contractuel, le conseil juridique doit mener un examen structuré du statut juridique du bien immobilier visé. Cela comprend : un certificado de libertad de gravámenes du Registro Público de la Propiedad y del Comercio del Estado de Quintana Roo, confirmant que le bien est libre de privilèges, de saisies (embargos precautorios o ejecutivos), de servitudes et d’inscriptions adverses ; une constancia catastral de la Dirección de Catastro de la Municipalité de Benito Juárez, établissant la valeur fiscale ; une analyse de la chaîne des titres remontant à la concession originale, en accordant une attention particulière à toute origine en terres ejidales ou communales ; et une vérification de la zone urbaine par rapport au Programa Municipal de Desarrollo Urbano de Benito Juárez applicable pour confirmer les usages autorisés et la densité de construction.

Les terres issues d’ejidos présentent un profil de risque distinct et matériellement élevé qui nécessite une analyse substantielle en vertu de la Ley Agraria, et non simplement une notation que la régularisation est requise. Des portions importantes de la zone hôtelière de Cancún et des zones côtières environnantes retracent le titre par le biais de processus de régularisation des ejidos, rendant cette analyse essentielle pour une proportion significative des opérations sur le marché que l’article traite. Les principaux indicateurs de risque sont les suivants.

D’abord, le conseil juridique doit déterminer si le programme PROCEDE (Programa de Certificación de Derechos Ejidales y Titulación de Solares) a été achevé pour l’ejido pertinent. Le PROCEDE était le programme fédéral par lequel les parcelles ejidales individuelles ont été arpentées, mesurées et certifiées, produisant un certificado parcelario enregistré au Registro Agrario Nacional (RAN). L’achèvement du PROCEDE est une condition préalable nécessaire — bien que non suffisante — à la régularisation ; son absence signifie que la parcelle n’a jamais atteint une identité juridique documentée au sein du régime ejidal, créant une ambiguïté fondamentale du titre que les opérations privées ultérieures ne peuvent pas corriger rétroactivement.

Deuxièmement, le conseil juridique doit vérifier que la parcelle spécifique a été correctement désincorporée du régime social de l’ejido par le biais de la procédure établie à l’article 89 de la Ley Agraria. Cet article exige une résolution de l’assemblée ejidale (asamblea ejidal) adoptant la modalité de plein domaine pour la parcelle, le respect des exigences de quorum et de vote prescrites par les articles 23 à 28 du même texte, et l’enregistrement ultérieur de la désincorporation au RAN. Une parcelle qui a été transférée en propriété privée sans une résolution valide de l’article 89 sur le plan procédural — indépendamment du nombre de ventes privées ultérieures — porte un vice d’origine qui peut être contesté en vertu du droit agraire et qui peut exposer les acquéreurs ultérieurs, y compris les bénéficiaires de fidéicommis, à des revendications de propriété présentées par des ejidatarios ou par l’ejido lui-même.

Troisièmement, l’avocat doit consulter le RAN pour toute résolution d’asamblea ejidal affectant la parcelle — y compris les concessions d’usufruit, les accords de droits de superficie, et toute résolution contestée devant les Tribunales Agrarios — qui pourrait ne pas figurer au Registro Público de la Propiedad. C’est une lacune critique en matière de vérification : le Registro Público de la Propiedad et le RAN sont des registres entièrement distincts fonctionnant selon des cadres statutaires différents, sans référence croisée automatique, sans système d’identification partagé, et sans mécanisme par lequel une inscription dans l’un génère automatiquement une annotation dans l’autre. Un acheteur ou bénéficiaire de fideicommis effectuant une vérification diligente exclusivement au Registro Público de la Propiedad — pratique standard pour la propriété urbaine — ne trouvera aucune trace de charges agraires ou de résolutions contestées inscrites uniquement au RAN. L’avocat doit effectuer des recherches parallèles dans les deux registres pour tout bien dont la chaîne de titres comprend un transfert d’origine ejidal, et doit demander au RAN une constancia de no inscripción de gravámenes agrarios pour l’identifiant spécifique de la parcelle.

Phase 2 : Promesse d’achat

Les parties exécutent généralement un contrato de promesa de compraventa régi par les articles 2243 à 2248 du Código Civil Federal (appliqué par analogie à Quintana Roo), qui doit spécifier le prix d’achat, le montant des arrhes et les conditions de déchéance, la structure d’acquisition prévue (fideicommis ou société), la date limite de clôture, et les conséquences du manquement. Un accord de promesse soigneusement rédigé doit expressément aborder ce qui se passe si la constitution du fideicommis rencontre un retard réglementaire, et si ce retard constitue un manquement ou une condition préalable à la clôture.

Phase 3 : Enregistrement RFC

Les acheteurs étrangers doivent obtenir un Registro Federal de Contribuyentes (RFC) auprès du Servicio de Administración Tributaria (SAT) avant l’exécution de l’acte notarié. Le SAT exige l’enregistrement RFC pour toutes les parties aux transactions immobilières. Le processus est mené via la plateforme numérique du SAT, les notaires assistant fréquemment les clients étrangers dans l’accomplissement de l’enregistrement. L’absence d’un RFC valide empêchera le notaire de calculer les retenues fiscales requises et retardera la clôture.

Phase 4 : Engagement de la banque fiduciaire et diligence de connaissance du client

L’acheteur étranger engage une institution bancaire autorisée par la CNBV pour agir en tant que fiduciaria. Les institutions majeures opérant sur le marché de la Riviera Maya incluent BBVA, Scotiabank, HSBC et Banorte. Chaque banque effectue la diligence raisonnable AML et de connaissance du client conformément à la Ley de Instituciones de Crédito et aux Disposiciones de Carácter General en Materia de Prevención y Detección de Actos, Omisiones o Transacciones que pudieran favorecer, prestar ayuda, auxilio o cooperación de cualquier especie para la comisión de los Delitos de Terrorismo o de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita de la CNBV. Dans le cadre administratif actuel, les banques opérant avec des permis de statut pré-autorisés de la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE) ne nécessitent pas d’autorisation SRE individuelle par transaction — le permis découle de l’autorisation de statut de l’institution, bien que les obligations de communication à la SRE subsistent.

C’est dans l’acte de fideicommis exécuté à ce stade que les articles 12 et 14 de la LIE deviennent opérationnellement pertinents : l’article 12 régit les conditions selon lesquelles le fideicomisario peut céder les droits bénéficiaires à un successeur pendant la durée du trust, et l’article 14 établit les exigences procédurales pour cette cession. Les praticiens structurant le fideicommis pour les clients ayant des exigences de planification successorale doivent s’assurer que la clause de désignation des bénéficiaires et de succession de l’acte sont rédigées pour fonctionner aux côtés — et en connaissance de — le cadre de cession des articles 12 et 14, particulièrement parce que ces articles sont silencieux sur les conséquences du décès du bénéficiaire principal, créant la lacune successorale analysée dans la section Lacunes législatives ci-dessous. Les frais annuels de maintenance du fideicommis varient généralement entre 500 et 1 500 USD par an selon l’institution et la valeur de la propriété.

Phase 5 : Formalisation notariale

L’acte constitutif du trust et effectuant le transfert de propriété (escritura pública de constitución de fideicomiso traslativo de dominio) doit être exécuté devant un Notario Público ayant compétence à Quintana Roo, conformément à la Ley del Notariado del Estado de Quintana Roo. Le notaire fonctionne comme une autorité publique ayant des obligations légales indépendantes : vérifier la capacité juridique et le titre du vendeur, examiner le statut actuel du registre de la propriété, calculer et conserver les impôts applicables, et soumettre l’acte pour enregistrement au Registro Público de la Propiedad. Contrairement aux notaires de droit civil dans de nombreuses juridictions européennes, les notaires mexicains partagent la responsabilité conjointe de la légalité du contenu de l’acte et de l’exactitude des calculs fiscaux — rendant la sélection du notaire une décision substantive, non simplement logistique.

Phase 6 : Registre et après-clôture

Suite à l’exécution notariale, l’acte est soumis à l’enregistrement au Registro Público de la Propiedad y del Comercio del Estado de Quintana Roo. Les délais de traitement actuels varient de 30 à 90 jours selon le volume administratif. L’effet juridique entre les parties s’établit à partir de la date de l’exécution notariale ; l’enregistrement détermine la priorité vis-à-vis des tiers. Délai total écoulé depuis le début de la diligence raisonnable jusqu’à l’enregistrement du titre dans une transaction résidentielle standard : 60 à 120 jours.

Cadre fiscal à l’acquisition

Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) : Régi par la Ley de Hacienda del Estado de Quintana Roo, l’ISAI est l’obligation fiscale principale de l’acheteur à l’acquisition. Il s’applique au montant le plus élevé du prix de transaction, de la valeur fiscale cadastrale ou de la valeur d’expertise commerciale. Dans la Municipalité de Benito Juárez — le gouvernement municipal de Cancún — le taux d’ISAI applicable aux transactions immobilières résidentielles a été historiquement fixé à environ 2% de la valeur de base applicable, taux qui a constitué le point de référence dominant au cours des années fiscales récentes. Ce chiffre est indiqué à titre d’orientation budgétaire uniquement ; le taux applicable au moment de toute clôture donnée est régi par la Ley de Ingresos del Municipio de Benito Juárez, qui est approuvée annuellement par le législateur de Quintana Roo et peut être ajusté d’une année à l’autre. Les acheteurs et leurs conseillers doivent vérifier le taux en vigueur au moment de la clôture directement auprès de la Tesorería municipal de Benito Juárez ou par l’intermédiaire de la Secretaría de Finanzas y Planeación del Estado de Quintana Roo. S’appuyer sur le barème tarifaire de l’année précédente sans confirmation est une source reconnue de divergence en jour de clôture sur ce marché.

Impuesto sobre la Renta (ISR) : Aucune obligation d’ISR ne pèse sur l’acheteur à l’acquisition. Le vendeur, s’il est non-résident, est assujetti à la retenue sur les plus-values de disposition immobilière en vertu du Titre V de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR) tel que publié au DOF le 1er janvier 2014, et tel que modifié par la suite. Les dispositions opérationnelles régissant la retenue des non-résidents sur les dispositions immobilières sont situées au Titre V (De los Residentes en el Extranjero con Ingresos Provenientes de Fuente de Riqueza Ubicada en Territorio Nacional), Capítulo IV (De la Enajenación de Bienes Inmuebles) de la LISR en vigueur. Les praticiens doivent noter que les numéros d’articles correspondant à ces dispositions dans la LISR en vigueur depuis le 1er janvier 2014 — tel que publié au DOF et maintenu dans la version consolidée actuelle du SAT — doivent être vérifiés par rapport à ce texte consolidé, car la LISR d’avant 2014 (abrogée à compter du 1er janvier 2014) contenait des dispositions aux Articles 160 et 161 qui sont fréquemment cités par habitude dans la pratique transactionnelle mais qui ne correspondent pas à la numérotation de la loi actuelle. Les références dans les commentaires plus anciens et les documents de clôture aux « Articles 160 et 161 LISR » en tant que dispositions de retenue régissantes doivent être comprises comme concernant le texte abrogé de 2013 ; les conseillers doivent confirmer les numéros d’articles opérationnels dans la LISR actuelle par le biais de la version consolidée publiée par le SAT avant d’incorporer des citations dans les documents de clôture ou les avis fiscaux. En vertu de la structure applicable du Titre V, le vendeur non-résident choisit entre la retenue à 25 % sur le montant brut ou la retenue à 35 % sur le gain net, sous réserve des allègements prévus par traité lorsqu’un traité fiscal applicable est en vigueur. Le Mexique maintient des traités d’impôt sur le revenu avec environ 90 juridictions, qui peuvent réduire le taux de retenue applicable pour les vendeurs résidents des traités. Le notaire agit en tant qu’agent de retenue et est personnellement responsable de toute sous-retenue.

Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) : Le traitement TVA des transactions immobilières exige une désagrégation statutaire minutieuse qui est fréquemment obscurcie par des références raccourcies dans la pratique transactionnelle. L’article 9, fraction I de la Ley del Impuesto al Valor Agregado (LIVA) exempte les transferts de terres de la TVA sans qualification quant à l’usage ou à l’identité de l’acheteur. L’article 9, fraction II de la LIVA exempte les services de construction de logements résidentiels — la disposition traite du service de construction de logements résidentiels, non de la vente d’unités résidentielles achevées en tant que telles. Le raccourci fréquemment cité selon lequel « les ventes résidentielles sont exemptes en vertu des fractions I et II » est une simplification : l’exemption pour les ventes d’unités résidentielles achevées découle de l’application combinée des fractions I et II telles qu’interprétées par les critères administratifs du SAT, en vertu desquels la composante terrain est exempte en vertu de la fraction I et la composante construction est traitée comme exempte en vertu de la disposition relative aux services de logements résidentiels de la fraction II telle que construite administrativement. Ce cadre interprétatif est largement accepté dans la pratique mais ne doit pas être supposé s’appliquer mécaniquement à chaque structure de vente résidentielle. Les développements à usage mixte, les unités commerciales au rez-de-chaussée dans les tours prédominamment résidentielles et les accords de pré-vente où les services de construction sont contractés séparément du transfert de terrain génèrent fréquemment des litiges TVA qui exigent une analyse indépendante et ne peuvent pas être résolus par référence à l’exemption résidentielle seule. L’affirmation selon laquelle les propriétés commerciales et les développements à usage mixte exigent une analyse TVA indépendante est correcte ; le fondement de cette conclusion est que l’exemption de la fraction II est basée sur les services de construction et étendue administrativement aux ventes d’unités achevées, et non une exemption statutaire directe de toutes les transactions immobilières résidentielles.

Honoraires notariaux et d’enregistrement : Les honoraires notariaux à Quintana Roo sont régis par le barème des honoraires notariaux (arancel notarial) établi en vertu de la Ley del Notariado del Estado de Quintana Roo, généralement évalués en pourcentage de la valeur de la transaction. Les droits d’enregistrement sont fixés annuellement par la Ley de Derechos del Estado de Quintana Roo.

Analyse comparative : République dominicaine et Panama

République dominicaine

La République dominicaine autorise la propriété étrangère directe sans restriction sur l’ensemble de son territoire, sans zone d’exclusion géographique comparable à celle du Mexique. La loi 108-05 sur le registre immobilier a introduit un système d’enregistrement de style Torrens qui a modernisé la sécurité du titre. Les transferts de propriété sont soumis à une taxe de transfert de 3 % du plus élevé du prix de la transaction ou de la valeur fiscale. Bien que la charge fiscale soit comparable, le cadre dominicain offre un chemin d’acquisition plus simple : pas de fidéicommis, pas de fiduciaire institutionnel, pas de frais de fiducie annuels. Le compromis est substantiel. La loi dominicaine ne fournit aucun équivalent au patrimoine fiduciaire autonome insolvable du Mexique — un acheteur étranger en République dominicaine détient le titre directement et est exposé au risque complet du contexte du droit civil dominicain, y compris les règles de succession qui peuvent fragmenter le titre entre héritiers réservataires. Pour les investisseurs institutionnels ayant des exigences sophistiquées de planification successorale, le fidéicommis mexicain — malgré sa complexité structurelle — offre une protection d’actifs substantiellement supérieure.

Panama

Panama autorise également la pleine propriété étrangère directe de biens immobiliers sans restriction géographique, en vertu de la loi 8 de 1994 et de la législation habilitante ultérieure. Les taxes de transfert s’appliquent à 2 % du plus élevé du prix d’achat enregistré ou de la valeur fiscale, et le Panama prélève une taxe annuelle sur la propriété selon une base de valeur échelonnée. Le visa d’investisseur qualifié du Panama — disponible sur la base d’un investissement immobilier minimum de 300 000 USD — offre une voie d’immigration formalisée liée à l’acquisition de propriété que le Mexique ne reproduit pas par le biais du mécanisme de fidéicommis. Le visa national du Mexique et le régime de résidence, bien qu’offrant des voies de visa d’investisseur, ne confèrent pas automatiquement la résidence par seule acquisition immobilière. Dans les contextes hypothécaires transfrontaliers, le système mexicain de acte notarié — qui produit un instrument publiquement authentifié avec une priorité juridique définie — offre une meilleure applicabilité que les instruments de titre informels dans certains développements de Panama City. L’avantage pratique que détient le Panama est le coût institutionnel inférieur et la vélocité transactionnelle ; l’avantage du Mexique réside dans la formalisation juridique et les protections structurelles intégrées au cadre fiduciaire.

Lacunes législatives et analyse critique

La LIE, malgré de multiples amendements depuis 1993, contient deux lacunes non résolues qui créent un risque persistant pour les propriétaires étrangers dans la zone restreinte.

Le premier concerne la succession testamentaire au sein du fideicomiso. Comme l’indique la section sur la structure du fideicomiso ci-dessus, les Articles 12 et 14 de la LIE établissent le cadre de la cession inter vivos des droits bénéficiaires — l’Article 12 régissant les conditions substantielles de la cession et l’Article 14 régissant les exigences procédurales — mais les deux dispositions sont entièrement silencieuses sur ce qui s’applique au décès du bénéficiaire principal. La loi envisage le transfert des droits bénéficiaires de son vivant mais ne prévoit aucun mécanisme de succession en cas de décès du bénéficiaire en dehors des dispositions de désignation de l’acte de fiducie lui-même. Le droit international privé mexicain, tel que développé par Jorge Barrera Graf et par les juristes ultérieurs, appliquerait ordinairement la loi du domicile du défunt à la succession — ce qui signifie que la succession d’un bénéficiaire américain ou européen pourrait être régie par une loi étrangère qui ne reconnaît pas la structure du fideicomiso. La LGTOC ne prévoit aucun mécanisme de succession spécifique pour les droits bénéficiaires du fideicomiso. Les praticiens doivent résoudre ce problème en désignant des bénéficiaires secondaires dans l’acte de fiducie lui-même, avec des clauses de succession explicites qui fonctionnent indépendamment des procédures successorales, et en coordonnant la structure de la fiducie avec le plan successoral de la juridiction d’origine du bénéficiaire.

La deuxième lacune est structurelle : il n’existe pas de registre national centralisé des fideicomisos immobiliers. Le RNIE suit l’investissement étranger en sociétés mexicaines mais n’enregistre pas les bénéficiaires individuels de fiducies ni les constitutions de fiducies. Cela crée une opacité du titre dans les transactions du marché secondaire — un acheteur de droits bénéficiaires du fideicomiso ne peut vérifier par l’intermédiaire d’un registre public unique si des réclamations concurrentes existent contre ces droits. L’absence de ce registre accroît l’importance du diligence au niveau institutionnel (confirmation du statut d’autorisation de la fiduciaire auprès de la CNBV et de la SRE) et des déclarations contractuelles directes de la part du bénéficiaire-vendeur. Une réforme législative créant un registre centralisé du fideicomiso lié au Registro Público de la Propiedad réduirait matériellement ce risque transactionnel, mais aucune telle réforme n’a été adoptée à la date de cette publication.

IBG Legal est un cabinet de pratique transactionnelle et de structuration ayant une capacité de contentieux dans les litiges d’investissement, spécialisé dans l’investissement immobilier étranger, la structuration du fideicomiso, les transactions immobilières transfrontalières et la résolution des litiges d’investissement dans les Caraïbes mexicaines, basé à Cancún avec des bureaux à Mexico et à Querétaro. Le cabinet de contentieux couvre l’exécution des droits du fideicomiso, les litiges de titre de propriété et les réclamations en vertu de traités d’investissement — ancrageant directement sa capacité de résolution des litiges aux structures transactionnelles décrites dans cet article. Pour des conseils spécialisés sur l’acquisition, la structuration ou la protection des droits immobiliers à Cancún ou sur la Riviera Maya, veuillez nous contacter.

Sources et références

Législation fédérale

Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, Article 27, paragraphe I (Zona Restringida, réserve de nationalité et Cláusula Calvo)
Ley de Inversión Extranjera, DOF 27 décembre 1993 (telle que modifiée), Articles 10, 11, 12, 13, 14, 32 — notant que les Articles 12 et 14 régissent la cession inter vivos des droits bénéficiaires du fideicomiso et les exigences procédurales y afférentes
Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera y del Registro Nacional de Inversiones Extranjeras, DOF 8 septembre 1998 (telle que modifiée)
Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, Articles 381–407 (fideicomiso en tant que patrimoine autonome)
Ley de Instituciones de Crédito (autorisation fiduciaire et obligations en matière de lutte contre le blanchiment de capitaux)
Ley General de Sociedades Mercantiles (structures S.A. et S. de R.L.)
Código Civil Federal, Articles 2243–2248 (promesa de compraventa)
Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR), DOF 1er janvier 2014 (telle que modifiée) — Titre V, Chapitre IV (De la Enajenación de Bienes Inmuebles), régissant la retenue à la source pour les non-résidents sur les gains de disposition immobilière ; les praticiens doivent vérifier les numéros d’articles opérants dans la version consolidée actuelle de la LISR du SAT, car la LISR antérieure à 2014 (abrogée à compter du 1er janvier 2014) localisait les dispositions correspondantes aux Articles 160 et 161, qui sont des références supersédées
Ley del Impuesto al Valor Agregado (LIVA), Article 9, fraction I (exonération pour les transferts de terres) ; Article 9, fraction II (exonération pour les services de construction de logements résidentiels, interprétée administrativement par le SAT pour soutenir le traitement exonéré de la vente d’unités résidentielles complétées lorsqu’elle est lue conjointement avec la fraction I)
Ley de Concursos Mercantiles (traitement des patrimoines fiduciaires en cas d’insolvabilité)
Ley Agraria, notamment Article 89 (désincorporation des parcelles ejidales en modalité de plein domaine) et Articles 23–28 (quorum et exigences de vote de l’asamblea ejidal)

Traités internationaux et instruments d’investissement

Accord États-Unis-Mexique-Canada (AEUMC), en vigueur 1er juillet 2020, Chapitre 14 (Investissement) — protections des investisseurs et leur relation aux exigences nationales de la Cláusula Calvo
Traités bilatéraux d’investissement (TBI) du Mexique avec l’Allemagne, l’Espagne, le Royaume-Uni, les Pays-Bas et autres États exportateurs de capitaux — dispositions de protection des investisseurs et leur interaction avec les clauses de renonciation nationales

Législation d’État et Municipale — Quintana Roo

Ley del Notariado del Estado de Quintana Roo (formalisation et arancel notarial)
Ley de Hacienda del Estado de Quintana Roo (ISAI — base et valeur applicable)
Ley de Ingresos del Municipio de Benito Juárez, Quintana Roo (taux ISAI annuel, approuvé par la législature de Quintana Roo ; historiquement environ 2 % pour les transactions résidentielles dans la municipalité de Benito Juárez — le taux doit être vérifié pour l’année de clôture auprès de la Tesorería municipal ou de la Secretaría de Finanzas y Planeación del Estado de Quintana Roo)
Ley de Derechos del Estado de Quintana Roo (frais de registre et administratifs)
Programa Municipal de Desarrollo Urbano de Benito Juárez, Quintana Roo (zonage et usages autorisés)

Jurisprudence

SCJN, Primera Sala, tesis aislada 1a. CLXVII/2004, Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época — traitant du caractère d’exécution civile des droits bénéficiaires du fideicomiso et de leur équivalence substantielle à la propriété aux fins de garantie hypothécaire et d’exécution judiciaire ; les praticiens doivent vérifier le statut actuel au registre IUS et consulter le Semanario Judicial de la Federación numérique de la SCJN pour toute jurisprudencia supersédante
Tribunales Colegiados de Circuito, tesis aislada I.3o.C.597 C, Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época — confirmant le caractère insolvabilité-distant du patrimoine autonome du fideicomiso et son exclusion de la masse concursale de la banque fiduciaire en vertu de la Ley de Concursos Mercantiles ; les praticiens doivent vérifier le statut actuel au registre IUS

Doctrine

Pereznieto Castro, Leonel y Trigueros, Laura. Derecho Internacional Privado — Parte Especial. Oxford University Press México. (Caractérisation du fideicomiso comme instrument conforme à la constitution ; analyse de droit international privé en matière de succession)
Vásquez del Mercado, Óscar. Contratos Mercantiles. Porrúa, México. (Analyse du patrimoine autonome insolvabilité-distant du fideicomiso)
Zamora y Valencia, Miguel Ángel. Contratos Civiles. Porrúa, México. (Distinction entre le titre nominal du fiduciaire et les droits exécutoires du bénéficiaire ; transférabilité inter vivos et testamentaire)
Barrera Graf, Jorge. Instituciones de Derecho Mercantil. Porrúa, México. (Traitement fondamental des intérêts bénéficiaires du fideicomiso ; cadre de droit international privé en matière de succession)

Sources Officielles

Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE) — cadre d’autorisation institutionnelle pour les fiduciarias dans la zona restringida ; obligations de déclaration
Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) — registre des institutions fiduciaires autorisées
Servicio de Administración Tributaria (SAT) — enregistrement RFC pour les acheteurs étrangers ; directives de retenue pour non-résidents ; version actuelle consolidée de la LISR (DOF 1er janvier 2014, telle que modifiée) pour vérification des numéros d’articles du Titre V en vigueur ; critères administratifs concernant les exemptions de l’Article 9 de la LIVA pour les immeubles résidentiels
Registro Público de la Propiedad y del Comercio del Estado de Quintana Roo
Registro Agrario Nacional (RAN) — certifications de parcelles ejidales, résolutions d’assemblea ejidal, dossiers de désincorporation ; noter que le RAN et le Registro Público de la Propiedad opèrent comme registres distincts sans référence croisée automatique
Dirección de Catastro, Municipio Benito Juárez, Quintana Roo
Tesorería Municipal, Municipio de Benito Juárez, Quintana Roo (vérification du taux ISAI actuel)
Secretaría de Finanzas y Planeación del Estado de Quintana Roo (confirmation du taux ISAI et instruments fiscaux d’État)
Registro Nacional de Inversiones Extranjeras (RNIE), Secretaría de Economía

Droit Comparé

République Dominicaine, Loi 108-05 sur le Registre Immobilier (Système Torrens et cadre de fiscalité de transfert)
Panama, Loi 8 de 1994 sur l’Investissement Étranger (régime de propriété directe et structure de fiscalité de transfert) ; Règlementations du Visa d’Investisseur Qualifié