Investissement Étranger

Structure Juridique pour Holding International avec Opérations Immobilières au Mexique

15 mars 2026 — Enrique Benet-Gregg

Cadre Juridique de Référence

La structuration d’une holding internationale ayant des opérations immobilières au Mexique exige d’articuler trois régimes normatifs simultanément : la Loi sur l’Investissement Étranger (LIE), publiée au DOF le 27 décembre 1993 et modifiée dans ses dispositions réglementaires par le Décret portant réforme du Règlement de la Loi sur l’Investissement Étranger et du Registre National des Investissements Étrangers, publié au DOF le 29 novembre 2021 ; la Loi sur l’Impôt sur le Revenu (LISR), avec les réformes fiscales en vigueur pour l’exercice 2026 ; et le Code Fiscal de la Fédération (CFF), dont l’article 5-A, situé au Titre I sur les dispositions générales, a positivé la doctrine de la raison commerciale et de la substance économique avec des effets déterminants pour la validité fiscale de toute structure transfrontalière.

L’article 4 de la LIE établit que l’investissement étranger peut participer dans n’importe quelle proportion au capital social des sociétés mexicaines, sauf les activités réservées à l’État ou avec un pourcentage maximal réglementé. Les opérations immobilières non résidentielles ne sont pas assujetties à une restriction de participation au capital-actions. Cependant, l’acquisition d’immeubles dans la dénommée zone restreinte, définie par l’article 27 constitutionnel comme la bande de 100 kilomètres le long des frontières et 50 kilomètres sur les côtes, impose l’utilisation de la fiducie translatif de propriété autorisée par une institution de crédit, conformément à l’article 11 de la LIE elle-même et ses articles transitoires réglementaires.

Véhicules Sociétaires et leur Fonction Structurelle

L’architecture typique d’une holding internationale ayant des actifs immobiliers au Mexique fonctionne à trois niveaux : l’entité tenancière supérieure (top holdco), généralement constituée dans une juridiction ayant un réseau de traités avec le Mexique ; une société intermédiaire mexicaine qui consolide la propriété ou les droits fiduciaires ; et les véhicules opérationnels au niveau du projet.

Pour l’entité mexicaine, la Société Anonyme Promotrice d’Investissement (SAPI), réglementée par les articles 130 à 148 de la Loi du Marché des Valeurs (LMV), offre une flexibilité statutaire supérieure à la SA ordinaire : elle permet les restrictions à la transmission d’actions, les droits de veto sur les décisions spécifiques, et les mécanismes de drag-along et tag-along avec pleine efficacité envers les tiers. Alternativement, la Société par Actions Simplifiée (SAS), introduite par des réformes à la Loi Générale des Sociétés Commerciales (LGSM) publiées au DOF le 14 mars 2016, s’avère utile dans les structures ayant un unique associé étranger personne morale lorsqu’une rapidité de constitution est requise, bien que ses limitations de responsabilité et d’objet la rendent moins appropriée pour les opérations ayant de multiples investisseurs.

Obligations d’Enregistrement auprès du RNIE

Un élément de conformité fréquemment sous-estimé à la phase de constitution est l’obligation d’enregistrement auprès du Registre National des Investissements Étrangers (RNIE), réglementée par les articles 32 à 38 de la LIE. Toute société mexicaine ayant une participation de capital étranger doit s’inscrire auprès du RNIE dans les 40 jours ouvrables suivant sa constitution. Les opérations déclarables incluent la constitution de la société avec capital étranger, les augmentations ou diminutions de capital, les changements d’objet social, les fusions, les divisions, et la liquidation ou dissolution de l’entité. Le non-respect de ce délai expose la société aux sanctions pécuniaires établies à l’article 38 LIE et, ce qui s’avère plus significatif d’une perspective opérationnelle, peut générer des complications dans les démarches ultérieures auprès de la Secrétariat de l’Économie, notamment les approbations sectorielles et les modifications statutaires qui exigent une validation administrative. Les conseillers juridiques doivent intégrer la gestion du RNIE comme partie du protocole de clôture de toute opération d’accès au marché mexicain, non comme une démarche différable.

Mécanique de la Fiducie en Zone Restreinte

Pour les opérations en zone restreinte, la fiducie translatif de propriété n’est pas un simple formalisme : c’est la seule figure juridique qui permet à l’investisseur étranger d’obtenir des droits sur les immeubles côtiers et frontaliers, et sa correcte structuration détermine la viabilité opérationnelle et financière du projet. Conformément à l’article 13 de la LIE, la fiducie a une durée maximale de 50 ans, renouvelable à la demande du fiduciaire avant son expiration. L’institution fiduciaire doit être une institution de crédit autorisée par la Commission Nationale Bancaire et des Valeurs pour agir au Mexique en cette qualité, sans qu’il soit possible de désigner comme fiduciaire une entité étrangère ou une personne physique.

La distinction entre propriété légale et droits de bénéficiaire est opérationnellement pertinente : l’investisseur étranger détient des droits de bénéficiaire (droits de bénéficiaire ou cestui que trust dans la terminologie anglo-saxonne), non la propriété civile directe de l’immeuble. Cette distinction a des conséquences tant pour la LIE, qui reconnaît ces droits comme la forme admise de participation en zone restreinte, que pour les effets fiscaux, où la transmission des droits de bénéficiaire peut être qualifiée comme aliénation de biens immeubles au Mexique aux fins de l’article 161 de la LISR. Dans le contexte du financement de projet, les droits du bénéficiaire sont gageables en tant que garantie conformément aux articles 346 à 353 de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito (LGTOC), ce qui permet de structurer des garanties réelles sur le projet sans exiger la transmission de la propriété fiduciaire. Cette capacité de nantissement est un élément central de la conception de la structure de financement dans les projets de la Riviera Maya, où les créanciers internationaux exigent fréquemment des garanties sur les actifs mexicains sans établir une présence directe dans le pays.

Substance Économique et Raison d’Affaires

Depuis les réformes fiscales de 2020, l’article 5-A du CFF, incorporé par réforme publiée au DOF le 9 décembre 2019 et en vigueur à partir du 1er janvier 2020, a positivé la doctrine de raison d’affaires, en habilitant l’autorité à recaractériser les actes juridiques dont l’avantage fiscal soit prédominant sur leur substance économique. Pour les structures holding, cela signifie que l’entité détentrice étrangère doit prouver : la direction et le contrôle effectif dans sa juridiction de constitution ; le personnel et les dépenses opérationnelles propres ; et une logique d’affaires indépendante de la réduction fiscale.

Quant au régime fiscal international, il est nécessaire de distinguer avec précision trois corps normatifs que l’analyse des holdings conflacte fréquemment. L’article 176 de la LISR régit le régime de revenus soumis à des régimes fiscaux préférentiels (REFIPRES), qui fonctionne comme le mécanisme de transparence fiscale mexicain applicable aux revenus obtenus par les résidents au Mexique par le biais d’entités ou de figures juridiques étrangères situées dans des juridictions à faible imposition. Ce régime n’équivaut pas à un régime complet de sociétés étrangères contrôlées (CFC) au sens que l’OCDE décrit dans l’Action 3 de BEPS : le Mexique ne dispose pas d’un régime CFC d’application complète et son cadre anti-report fiscal se limite au domaine de l’article 176 LISR pour les situations de REFIPRES, complété par les clauses anti-abus de l’article 5-A CFF.

Les obligations de transparence découlant du projet BEPS sont acheminées principalement par le biais de l’article 76-A du CFF, qui établit les obligations de rapport pays par pays (Country-by-Country Reporting, CbCR) pour les groupes multinationaux ayant des revenus consolidés supérieurs au seuil fixé par le SAT, et de l’article 32-H du CFF, qui régit la présentation de la déclaration informative sur la situation fiscale (DISIF) et les obligations de présenter les fichiers maître et local en matière de prix de transfert. Les opérations entre la société mère étrangère et la filiale mexicaine doivent être documentées conformément à l’article 179 de la LISR, qui régit les prix de transfert et exige que les contreparties convenues correspondent à celles que des parties indépendantes auraient convenues dans des opérations comparables.

Traités pour Éviter la Double Imposition, Planification des Dividendes et Fiscalité à la Sortie

Le Mexique maintient un réseau de plus de 60 conventions pour éviter la double imposition (CDI). La juridiction de la top holdco déterminera la retenue applicable sur les dividendes distribués par la filiale mexicaine. En vertu de l’article 164 de la LISR, les dividendes versés aux résidents de l’étranger sont soumis à une retenue de 10 %. Ce pourcentage peut être réduit conformément au CDI applicable, pourvu que l’entité bénéficiaire soit le bénéficiaire effectif au sens de l’article 3 des modèles de l’OCDE, critère que les tribunaux fédéraux mexicains ont commencé à appliquer de manière autonome.

CUFIN et la Structure Réelle du Coût Fiscal de Rapatriement

Un élément que les analyses conventionnelles sur la retenue de dividendes omettent fréquemment, mais qui s’avère déterminant pour les projets immobiliers ayant des horizons longs de développement et de sortie, est l’interaction entre la retenue de l’article 164 LISR et le mécanisme du Compte de Bénéfice Fiscal Net (CUFIN). La retenue de 10 % en vertu de l’article 164 s’applique aux dividendes ne provenant pas du CUFIN. Lorsque les dividendes sont distribués au titre du solde du CUFIN, la distribution ne déclenche que la retenue conventionnelle ou légale applicable, sans que se génère l’impôt supplémentaire à la charge de la personne morale distributrice établi à l’article 10 de la LISR. L’article 10 LISR impose un impôt équivalent à 30 % sur le montant du dividende distribué qui dépasse le solde du CUFIN, appliqué au niveau entreprise et créditeur dans des conditions spécifiques, ce qui peut augmenter significativement le coût fiscal effectif d’une distribution lorsque le CUFIN est insuffisant.

Pour les structures holding avec des actifs immobiliers en phase de développement, où les bénéfices fiscaux s’accumulent au cours de plusieurs exercices avant de se matérialiser en distributions, la gestion active du CUFIN est une variable de conception structurelle, non un détail comptable. Le consultant qui structure le holding doit projeter l’accumulation du CUFIN pendant la vie du projet, coordonner la politique de distribution des dividendes avec le solde disponible, et considérer que les CDI applicables réduisent la retenue de l’article 164 mais n’éliminent pas l’impact de l’article 10 LISR lorsque la distribution dépasse le solde du CUFIN. Cette interaction fait de la gestion du CUFIN un élément central de la conception de la couche mexicaine du holding.

Imposition du gain lors de la sortie : article 161 LISR et les CDI sur les gains immobiliers

La conclusion opérationnelle de l’article mentionne le risque de blocage au moment du désinvestissement, mais l’analyse de ce risque exige d’aborder le régime fiscal des gains résultant de l’aliénation, qui constitue la principale exposition fiscale pour l’investisseur étranger au moment de la sortie. L’article 161 de la LISR régit l’imposition des gains obtenus par les résidents à l’étranger provenant de l’aliénation de biens immobiliers situés au Mexique, y compris la transmission des droits de bénéficiaire sur les biens immobiliers en zone restreinte lorsque cette transmission qualifie comme aliénation aux fins fiscales.

En vertu de l’article 161 LISR, le résident à l’étranger peut choisir entre deux modalités d’imposition : la retenue sur le revenu brut à un taux de 25 % sur le prix total de l’opération, sans déduction de coût ; ou la désignation d’un représentant légal au Mexique et l’imposition sur le gain net (prix de vente moins coût fiscal documenté) au taux de 35 %. Le choix entre ces modalités dépend de façon critique de la relation entre le coût fiscal accumulé de l’actif et le prix de vente attendu : dans les opérations immobilières avec forte plus-value, l’option de gain net à 35 % peut s’avérer significativement plus onéreuse que la retenue de 25 % sur le prix brut, tandis que dans les opérations avec des marges modérées le résultat peut s’inverser. Le conseiller doit modéliser les deux options avec les paramètres réels du projet avant de déterminer la structure de vente.

Sur le plan conventionnel, la plupart des CDI que le Mexique a conclus suivent le modèle OCDE dans son article 13, qui préserve expressément le droit de l’État de la source (Mexique) de imposer les gains résultant de l’aliénation de biens immobiliers situés sur son territoire. Cela signifie que, contrairement à la retenue sur dividendes, l’imposition sur les plus-values immobilières n’est généralement pas limitée par les CDI : même lorsque l’investisseur opère depuis une juridiction ayant un traité en vigueur avec le Mexique, le gain résultant de l’aliénation du bien immobilier ou des droits de bénéficiaire sur celui-ci est imposé au Mexique conformément à l’article 161 LISR. Certains CDI incorporent également des dispositions de transparence concernant les véhicules d’investissement immobilier (sociétés de gestion de biens immobiliers) en vertu desquelles les gains résultant de l’aliénation d’actions d’une société dont l’actif consiste principalement en biens immobiliers mexicains restent également assujettis à l’imposition au Mexique, ce qui doit être considéré lors de la structuration du niveau actionnarial du holding.

Enfin, les structures organisées sous forme de Fonds de placement en immobilier et infrastructure (FIBRAs) offrent un chemin alternatif de sortie avec un traitement fiscal différencié, y compris la possibilité que les revenus distribués soient imposés comme dividendes ou intérêts selon leur nature, et que le FIBRA lui-même ne soit pas assujetti à l’ISR corporatif dans les conditions de conformité au régime. La viabilité d’une sortie via FIBRA doit être évaluée dès la conception initiale de la structure, car les conditions d’accès à ce régime conditionnent la configuration du véhicule opérationnel.

Bénéficiaire effectif et critères judiciaires émergents

La Première Chambre de la SCJN a soutenu, dans les critères découlant des recours en matière fiscale, que l’application des avantages conventionnels exige une vérification que le contribuable n’interpose pas des entités dont la seule fonction serait d’accéder au traité, ce qui est conforme aux règles anti-abus des CDI modernes eux-mêmes. Ces critères, identifiables comme des tendances jurisprudentielles émergentes en la matière, n’ont pas encore été systématisés en thèses de jurisprudence avec numéro d’enregistrement définitif au Semanario Judicial de la Federación ; leur invocation en litige doit s’appuyer sur les dossiers spécifiques de l’affaire et sur les commentaires au Modèle OCDE comme outil interprétatif reconnu par les tribunaux fédéraux eux-mêmes. La preuve de bénéficiaire effectif est une question de fond qui doit être établie par une documentation substantielle, y compris les états financiers consolidés, les contrats interentreprises, les procès-verbaux des organes de gouvernance, et la preuve des décisions adoptées dans la juridiction du traité, sans que les déclarations formelles des parties soient suffisantes pour satisfaire à cette norme.

Opérations dans Quintana Roo : considérations supplémentaires

Pour les structures avec des actifs dans la Riviera Maya, le Code civil de l’État de Quintana Roo et la Loi sur les établissements humains, l’aménagement du territoire et le développement urbain de l’État de Quintana Roo imposent des couches réglementaires locales sur les transmissions de propriété et les changements d’usage des terres qui doivent être intégrés dans la conception structurelle dès le départ, non comme considération ultérieure. Le nantissement des droits fiduciaires comme garantie pour le financement d’un projet requiert une analyse spécifique en vertu de la Loi générale sur les titres et opérations de crédit (LGTOC), articles 346 à 353, et son interaction avec le régime fiduciaire local, conformément à ce qui est développé dans la section sur la mécanique du fidéicommis en zone restreinte.

Conclusion Opérationnelle

Une structure holding internationale efficace pour les opérations immobilières au Mexique ne se construit pas en optimisant isolément chaque couche : sa validité juridique et son efficacité fiscale dépendent de la cohérence entre la substance opérationnelle de chaque entité, la documentation intercompagnies, la sélection de la juridiction conforme aux traités de double imposition en vigueur, la gestion de la CUFIN tout au long du cycle du projet, et le respect des obligations de déclaration en vertu des articles 76-A et 32-H du CFF et de l’article 179 de la LISR. L’omission de l’un quelconque de ces éléments expose la structure à une recaractérisation fiscale en vertu de l’article 5-A CFF, à une contestation devant la juridiction contentieuse, ou à une charge fiscale imprévue au moment de la désinvestiture en vertu de l’article 161 LISR.

IBG Legal a structuré des fidéicommis en zone restreinte à Quintana Roo pour des groupes d’investissement nationaux et internationaux, a représenté des contribuables dans des procédures de vérification du SAT concernant des holdings avec des sociétés mères dans des juridictions ayant des traités de double imposition, et possède une expérience transactionnelle directe dans des projets de la Riviera Maya depuis la phase d’acquisition de terrains jusqu’à la structuration de la sortie. Si votre groupe évalue une opération immobilière au Mexique ou requiert un examen de la solidité d’une structure existante par rapport aux normes actuelles du SAT, l’étape concrète suivante est un diagnostic structurel qui analyse la cohérence entre votre juridiction holding, les traités de double imposition applicables, le profil de CUFIN de l’entité mexicaine, et les options de fiscalité à la sortie en vertu de l’article 161 LISR.

Sources et Références

Législation

Constitution politique des États-Unis mexicains, article 27. Dernière réforme publiée au JO : 18 novembre 2022.
Loi sur l’investissement étranger (LIE), JO 27 décembre 1993. Articles 4, 11, 13 et 32 à 38. Dernière réforme réglementaire : Décret portant réforme du Règlement de la Loi sur l’investissement étranger et du Registre national des investissements étrangers, publié au JO le 29 novembre 2021.
Loi de l’impôt sur le revenu (LISR), JO 11 décembre 2013. Articles 10 (impôt supplémentaire sur les dividendes ne provenant pas de CUFIN), 161 (aliénation de biens immeubles par des résidents à l’étranger), 164 (retenue sur les dividendes versés à des résidents à l’étranger), 176 (régime des revenus soumis à des régimes fiscaux préférentiels, REFIPRES) et 179 (prix de transfert). En vigueur avec les réformes fiscales applicables à l’exercice fiscal 2026.
Code fiscal de la Fédération (CFF), JO 31 décembre 1981. Article 5-A (raison commerciale), incorporé par la réforme publiée au JO le 9 décembre 2019, en vigueur à partir du 1er janvier 2020 ; article 32-H (déclaration informative sur la situation fiscale et fichier maître et local en matière de prix de transfert) ; article 76-A (rapport pays par pays, Country-by-Country Reporting).
Loi générale des sociétés mercantiles (LGSM), JO 4 août 1934. Réforme pour incorporer la SAS publiée au JO le 14 mars 2016.
Loi sur le marché des valeurs (LMV), JO 30 décembre 2005. Articles 130 à 148 (régime SAPI).
Loi générale sur les titres et opérations de crédit (LGTOC), JO 27 août 1932. Articles 346 à 353 (gage sur droits fiduciaires).
Code civil de l’État de Quintana Roo, Journal officiel de l’État de Quintana Roo. En vigueur avec ses réformes à la date de publication.
Loi sur les établissements humains, l’aménagement du territoire et le développement urbain de l’État de Quintana Roo. En vigueur avec ses réformes publiées au Journal officiel de l’État.

Critères Judiciaires

Première Chambre de la SCJN : tendances jurisprudentielles émergentes en matière de bénéficiaire effectif et d’application des traités pour éviter la double imposition, en ce sens que l’accès aux bénéfices conventionnels requiert une vérification de substance et n’admet pas l’interposition d’entités ayant une fonction exclusivement instrumentale. Les critères identifiés comme tendances n’ont pas été consolidés en thèses avec numéro d’enregistrement définitif dans le Semanario Judicial de la Federación à la date de cette analyse ; leur invocation en litige requiert une justification au moyen d’une procédure spécifique.
Tribunaux Collégiés en Matière Administrative : critères relatifs à l’application de l’article 5-A du CFF dans les opérations entre parties liées, réaffirmant que la présomption de motif commercial admet preuve du contraire par la justification de motifs économiques indépendants de l’effet fiscal.

Doctrine

Calvo Nicolau, Enrique. Traité de l’Impôt sur le Revenu. Themis, México. Édition mise à jour.
Witker, Jorge. Droit de l’Investissement Étranger au Mexique. UNAM, Institut de Recherches Juridiques.
OCDE. Modèle de Convention fiscale concernant le revenu et la fortune. Édition 2017 avec commentaires mis à jour 2024. En particulier, article 13 (gains en capital sur biens immobiliers) et commentaires relatifs au bénéficiaire effectif.
OCDE. Projet BEPS : Rapports Finaux sur les Actions 3 (Normes relatives aux Sociétés Étrangères Contrôlées), 5 (Pratiques Fiscales Dommageables) et 13 (Documentation des Prix de Transfert et Rapport Pays par Pays). OCDE Publishing, 2015.

Sources Officielles

Journal Officiel de la Fédération (DOF) : www.dof.gob.mx
Journal Officiel de l’État de Quintana Roo : publications pertinentes sur la législation civile et urbanistique locale.
Service d’Administration Fiscale (SAT) : critères normatifs et fiches techniques sur les prix de transfert, rapport pays par pays en vertu de l’article 76-A CFF, et rapport de structures en vertu de l’article 32-H CFF.
Secrétariat de l’Économie : Registre National des Investissements Étrangers (RNIE), obligations de rapport conformément aux articles 32 à 38 de la LIE, incluant les délais, les catégories d’opérations reportables et le régime sanctionnateur en cas de non-conformité.
Commission Nationale Bancaire et des Valeurs (CNBV) : registre des institutions de crédit autorisées à agir en tant que fiduciaires dans les fiducies portant sur des biens immobiliers en zone restreinte.