Cadre Juridique du Choix Sociétaire dans les Projets Immobiliers

La structuration d’un projet immobilier au Mexique exige une décision corporative de premier ordre : quel véhicule juridique supportera la titularité de l’actif, la relation entre associés, la distribution des bénéfices et, le cas échéant, le désinvestissement éventuel. La Ley General de Sociedades Mercantiles (LGSM), publiée au DOF le 4 août 1934 et dont la réforme la plus récente date de juin 2023, et la Ley del Mercado de Valores (LMV), réformée en décembre 2024, offrent un menu de véhicules dont les implications pratiques diffèrent de manière substantielle selon le profil de l’investisseur, l’horizon temporel et la complexité transactionnelle.

Société Anonyme Classique

La Sociedad Anónima (SA) régulée aux articles 87 à 206 de la LGSM demeure le véhicule de plus grande pénétration dans les projets immobiliers de moyenne envergure. Sa structure de capital divisée en actions, la responsabilité limitée des associés à hauteur de leur apport et la possibilité d’émettre des séries d’actions avec droits différenciés la rendent fonctionnelle pour les projets avec deux ou trois associés et un horizon de sortie bien défini. Cependant, la SA présente des rigidités pertinentes en matière de gouvernance : l’article 91 de la LGSM exige que le capital social soit intégralement souscrit au moment de la constitution et que chaque action soit libérée d’au moins 20 %, sans imposer déjà un minimum nominal après la réforme de 2014 ; et les articles 194 à 206 régissent des assemblées avec des quorums qui peuvent être incommodes lorsqu’une agilité décisionnelle est requise. Pour les projets impliquant une co-investissement avec des capitaux étrangers, la SA exige de respecter les limites sectorielles du Chapitre II de la Ley de Inversión Extranjera (LIE), ainsi que l’enregistrement auprès de la Comisión Nacional de Inversiones Extranjeras conformément à l’article 32 de cette loi.

Sociedad Anónima Promotora de Inversión

La SAPI, introduite par la LMV en 2006, représente le véhicule de plus grande sophistication pour les projets immobiliers impliquant plusieurs catégories d’investisseurs, des droits de veto, des clauses de traînage (drag-along) et des mécanismes de préférence en matière de liquidation. Le régime de la SAPI se trouvait originellement aux articles 16 à 28 de la LMV dans son texte antérieur à la réforme de décembre 2024 ; la réforme publiée au DOF en décembre 2024 avait pour objet principal les régimes FIBRA-E et le financement collectif, de sorte que la renumérotation définitive des articles du régime SAPI est en attente de vérification par rapport au texte du décret publié au DOF. Les références aux articles spécifiques de la LMV dans cet article correspondent au texte pré-réforme sauf indication contraire, et les lecteurs doivent confirmer la numérotation en vigueur au DOF avant de citer dans des documents transactionnels. Contrairement à la SA conventionnelle, la SAPI permet de convenir statutairement de restrictions à la transmission d’actions, de droits de préférence renforcés et de formules d’évaluation prédéfinies en cas de différend entre associés, tout cela conformément à l’article 13 de la LMV dans sa numérotation pré-réforme. Son régime de gouvernance corporative est plus exigeant : l’article 16 exige un conseil d’administration avec des administrateurs indépendants lorsque les statuts le prévoient, ce qui s’avère souhaitable pour les fonds de capital-investissement ou les co-investissements avec des institutions financières. La SAPI est aujourd’hui le véhicule préféré dans les projets de développement touristique et résidentiel de grande envergure à Quintana Roo précisément parce que ses dispositions statutaires peuvent répliquer des conditions propres au private equity sans l’onus réglementaire d’une société cotée.

Mécaniques de Sortie dans la SAPI : Une Analyse Opérationnelle

La SAPI est fréquemment identifiée comme le véhicule idoine pour les projets avec désinvestissement éventuel, mais cette affirmation exige une analyse concrète des mécaniques de sortie disponibles, étant donné que l’efficience du véhicule au moment du désinvestissement dépend des décisions prises depuis la structuration initiale.

Quant au traitement fiscal de la transmission, les articles 24 et 25 de la LISR établissent des régimes différenciés selon le mécanisme de sortie choisi. L’aliénation d’actions est imposée comme gain en capital calculé sur la différence entre le prix de vente et le coût fiscal moyen par action, avec la possibilité d’appliquer les pertes des exercices antérieurs selon les modalités de l’article 25. L’aliénation d’actifs, en revanche, s’intègre comme revenu ordinaire du bénéfice fiscal de l’exercice au taux corporatif de 30 %, sans accès au traitement de gain en capital, et génère en outre le possible déclenchement de la taxe sur la valeur ajoutée sur le prix des actifs immobiliers transmis. Pour les investisseurs étrangers, la vente d’actions dans une SAPI peut bénéficier des taux réduits prévus dans les traités pour éviter la double imposition, question qui est développée dans la section fiscale de cet article. Le choix entre une structure de vente d’actions et une vente d’actifs n’est donc pas indifférent du point de vue du vendeur ni de l’acquéreur, et doit être résolu cas par cas en tenant compte de la position fiscale des deux parties.

En ce qui concerne les clauses de traînage, l’article 13 de la LMV dans sa version antérieure à la réforme autorise expressément que les statuts de la SAPI incorporent des droits de traînage (drag-along) et des droits d’accompagnement (tag-along), ce qui représente un avantage structurel sur la SA ordinaire dans laquelle lesdites clauses manquent de soutien juridique express. Cependant, l’exécutabilité judiciaire d’une clause de traînage au Mexique présente des limitations pratiques qui doivent être prises en considération. Les tribunaux mexicains appliquent les principes généraux de liberté contractuelle du Code de commerce, mais l’exécution forcée d’une obligation de transmission d’actions à un prix déterminé par formule statutaire requiert l’exercice d’une action en passation d’acte ou son équivalent, avec les délais processuels que cela implique. La stratégie la plus efficiente dans la pratique consiste à combiner la clause de traînage avec un mandat irrévocable accordé à l’associé majoritaire ou à un tiers de confiance pour formaliser la transmission, réduisant la dépendance du processus judiciaire ordinaire.

La formule de valorisation statutaire remplit une fonction supplémentaire à la résolution de différends : en l’absence de prix de marché observable pour les actions d’une SAPI privée, la formule prédéfinie évite les situations d’impasse (deadlock) dans lesquelles un associé minoritaire peut entraver la sortie en contestant la valeur. Une formule bien rédigée, basée sur des multiples d’EBITDA projeté, valeur d’expertise de l’immeuble ou combinaison des deux, avec des mécanismes d’arbitrage expert contraignant, est un élément aussi pertinent pour l’efficacité du véhicule que toute disposition du régime statutaire de gouvernance d’entreprise.

Société à Responsabilité Limitée

La SRL, réglementée aux articles 58 à 86 de la LGSM, offre une structure plus fermée et de gestion simplifiée qui convient aux projets familiaux, aux plateformes de location de vacances ou aux holdings d’actifs avec un nombre réduit d’associés, étant donné que l’article 61 limite à cinquante le nombre maximum d’associés. Les parts sociales ne sont pas librement transmissibles sans le consentement de la majorité des associés conformément à l’article 65, ce qui fournit un contrôle naturel sur la composition du capital mais restreint la liquidité. D’un point de vue fiscal, la SRL est imposée de manière identique à la SA sous le régime des personnes morales du Titre II de la Loi sur l’impôt sur le revenu (LISR), ce qui neutralise tout avantage fiscal différentiel entre les deux formes.

Fiducie d’Administration et Immobilière

La fiducie, réglementée aux articles 381 à 407 de la Loi générale sur les titres et opérations de crédit (LGTOC), fonctionne comme véhicule de titularité et d’administration plutôt que comme forme sociétaire stricto sensu. Dans les projets immobiliers, elle remplit des fonctions distinctes selon sa structure : en tant que fiducie d’administration, elle sépare patrimonialement l’actif des risques du promoteur constituant ; en tant que fiducie en zone restreinte, elle permet aux personnes physiques étrangères d’acquérir des droits sur des immeubles dans la bande de 50 kilomètres de la côte conformément aux articles 10, 10-A et 11 de la LIE, en relation avec l’article 27 constitutionnel, premier paragraphe, et au Règlement de la LIE à son article 16. La fiducie n’est pas une personne morale, elle manque donc de capacité processuelle directe et la légitimation active et passive incombe à l’institution fiduciaire, aspect critique dans les litiges concernant l’actif. La Première Chambre de la SCJN a soutenu, dans une tendance judiciaire constante reflétée dans divers critères sur la nature juridique de la fiducie, que la fiducie d’administration à fins immobilières ne transfère pas la propriété pleine au fiduciaire mais génère des droits fiduciaires de nature personnelle. Cette tendance a des implications directes dans les exécutions judiciaires et les concours commerciaux du promoteur.

Critères de Sélection et de Combinaison de Véhicules

Dans les projets de plus grande complexité, la pratique du marché à Quintana Roo a consolidé des structures à deux niveaux : une SAPI ou SA comme véhicule opérationnel qui détient les permis de construction, les licences d’usage du sol et les relations de travail, avec une fiducie d’administration au niveau supérieur qui titre l’immeuble et distribue les flux aux investisseurs. Cette architecture répond à deux besoins concrets : isoler l’actif immobilier des passifs opérationnels du promoteur, et faciliter la participation d’investisseurs étrangers sans nécessiter de modifications sociétaires chaque fois qu’un nouveau fiduciaire accède. Les Tribunaux collégiés du XXVIIe Circuit ont reconnu, dans des critères isolés en matière d’amparo dont l’identification spécifique par numéro de thèse ou d’expédient doit être vérifiée au SJFG avant d’être invoquée comme précédent contraignant, la licéité de ces structures à deux niveaux, confirmant que les autorisations administratives accordées à la personne morale opérationnelle ne sont pas dénaturées par l’existence de la fiducie titulaire de l’immeuble, pourvu qu’il existe un lien contractuel clair entre les deux véhicules.

Implications Fiscales Transversales

Le choix du véhicule juridique a des conséquences fiscales qui ne peuvent être dissociées de l’analyse corporative. Selon l’article 7 de la LISR, les SA, SAPI et SRL sont imposées comme des personnes morales résidentes au Mexique au taux de 30% sur les bénéfices. La distribution de dividendes aux associés étrangers est soumise à une retenue conformément à l’article 164 de la LISR ; toutefois, les taux de retenue effectifs varient de manière significative selon les profils d’investisseurs les plus courants dans les projets touristiques et résidentiels de Quintana Roo. En vertu de la Convention entre le Mexique et les États-Unis pour éviter la double imposition, la retenue sur les dividendes peut être réduite à 5% lorsque le bénéficiaire effectif est une société détenant au moins 10% du capital de l’entité mexicaine distributrice, et à 10% dans les autres cas. La Convention avec le Canada établit des taux équivalents de 5% et 10% selon des conditions similaires. La Convention avec l’Espagne prévoit une retenue de 5% pour les participations significatives et de 10% dans les autres cas. Ces réductions sont matériellement pertinentes pour la modélisation des rendements et doivent être intégrées dès la phase de diligence raisonnable fiscale du projet.

Le fiducie-commis dans sa modalité immobilière peut être soumise au régime de l’article 187 de la LISR si elle est structurée comme FIBRA, générant un régime de transparence fiscale favorable, bien que cela exige l’existence de certificats de participation placés auprès du grand public d’investisseurs, condition rarement satisfaite dans les projets privés de taille moyenne. Pour les projets institutionnels de plus grande envergure, les Certificats de Capital de Développement (CKD) et les FIBRA-E représentent des alternatives structurales pertinentes qui permettent d’accéder au financement à long terme par le marché des valeurs ; l’analyse détaillée de ces deux instruments dépasse le cadre de cet article et sera l’objet d’une publication spécifique d’IBG Legal.

Indépendamment du véhicule sociétaire sélectionné, les promoteurs immobiliers qui exécutent des travaux de construction peuvent bénéficier de la déduction des coûts de construction prévue à l’article 115 de la LISR, qui permet aux personnes morales de déduire le coût des ventes des immeubles construits conformément aux règles de comptabilité analytique applicables. Cette déduction fonctionne de manière transversale et n’est pas subordonnée à la forme sociétaire du véhicule, elle doit donc être planifiée à partir de la structuration comptable du projet indépendamment du fait que le promoteur opère en tant que SA, SAPI ou SRL.

Conclusion Opérationnelle

Il n’existe pas de véhicule universellement optimal. La SA convient aux projets de cycle court avec des associés homogènes et un capital national. La SAPI est la norme pour les co-investissements structurés, le capital-investissement et les projets comportant plusieurs séries d’investissements, avec l’avantage supplémentaire d’un cadre statutaire de sortie plus robuste lorsqu’il est conçu avec les bonnes mécaniques de désinvestissement dès l’origine. La SRL offre une simplicité de gestion pour les opérations fermées et familiales. Le fiducie-commis résout la propriété en zone restreinte et l’isolation patrimoniale, mais requiert une institution fiduciaire autorisée et génère des coûts annuels d’entretien qui doivent être budgétisés dès la structuration. La combinaison de véhicules, lorsqu’elle est bien documentée, surpasse en efficacité tout véhicule unique, mais exige une architecture juridique cohérente dès le premier jour du projet.

IBG Legal a structuré des véhicules à deux niveaux pour des projets de développement touristique et résidentiel à Quintana Roo et la Riviera Maya, combinant des SAPI opérationnelles avec des fiducies-commis de gestion pour les co-investisseurs des États-Unis, du Canada et d’Europe. La pratique de structuration corporative et immobilière du cabinet est dirigée par le Lic. Gerardo Interián, basé à Cancún. Pour des consultations sur le choix du véhicule approprié à votre projet, la conception de mécaniques de sortie ou l’optimisation fiscale de la structure, vous pouvez nous contacter directement par courrier électronique info@ibg.legal ou par WhatsApp au +52 998 123 4567.

Sources et Références

Législation

• Ley General de Sociedades Mercantiles (LGSM), DOF 4 août 1934, dernière réforme publiée au DOF en juin 2023. Articles 58 à 86 (SARL); 87 à 206 (SA); article 91 (souscription et paiement minimum du capital, sans minimum nominal après la réforme de 2014).
• Ley del Mercado de Valores (LMV), DOF 30 décembre 2005, dernière réforme décembre 2024. Articles 13 et 16 à 28 selon la numérotation antérieure à la réforme (régime de la SAPI); la renumérotation découlant de la réforme de décembre 2024 est en attente de vérification par rapport au décret publié au DOF. Remarque : ledit décret s’est orienté principalement vers les régimes de FIBRA-E et financement collectif; il est recommandé de confirmer les articles en vigueur sur www.dof.gob.mx avant de les citer dans des documents transactionnels.
• Ley de Inversión Extranjera (LIE), DOF 27 décembre 1993, avec réformes ultérieures. Articles 10, 10-A et 11 (zone restreinte et mécanisme de fiducie), en relation avec l’article 27 constitutionnel, premier paragraphe; article 32 (inscription auprès de la Commission nationale des investissements étrangers); Chapitre II (activités et acquisitions réservées).
• Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos. Article 27, premier paragraphe (régime de propriété et zone restreinte).
• Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera y del Registro Nacional de Inversiones Extranjeras, DOF 8 septembre 1998, avec réformes. Article 16 (fiducie en zone restreinte).
• Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito (LGTOC), DOF 27 août 1932, avec réformes. Articles 381 à 407 (fiducie).
• Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR), DOF 11 décembre 2013, avec réformes en vigueur au 1er janvier 2026. Articles 7 (personnes morales); 24 et 25 (coût fiscal en cas d’aliénation d’actions); 115 (déduction des frais de construction pour les promoteurs); 164 (retenue sur les résidents de l’étranger pour dividendes); 187 (régime des FIBRAs).

Traités fiscaux

• Convenio entre México y los Estados Unidos de América para evitar la doble imposición, DOF 3 février 1994, avec Protocole. Article 10 (dividendes : 5% pour les participations significatives; 10% dans les autres cas).
• Convenio entre México y Canadá para evitar la doble imposición, DOF 17 juillet 2007. Article 10 (dividendes : 5% pour les participations significatives; 10% dans les autres cas).
• Convenio entre México y el Reino de España para evitar la doble imposición, DOF 27 janvier 1995, avec Protocole modificatif. Article 10 (dividendes : 5% pour les participations significatives; 10% dans les autres cas).

Jurisprudence

• Primera Sala de la SCJN: tendance jurisprudentielle constante en matière de nature juridique de la fiducie d’administration immobilière, selon laquelle les droits du bénéficiaire sont de nature personnelle et ne constituent pas une propriété pleine et entière du bien immeuble fiduciaire, avec implications dans les exécutions judiciaires et les procédures concursales. Les critères spécifiques applicables doivent être identifiés par numéro de thèse ou enregistrement IUS dans le Journal judiciaire fédéral et Gazette (SJFG), disponible sur sjf2.scjn.gob.mx. Les critères mentionnés dans cet article ne constituent pas une jurisprudence obligatoire au sens technique de l’article 217 de la Ley de Amparo sans l’intégration formelle de cinq thèses consécutives.
• Tribunaux collégiés du XXVIIe Circuit (Quintana Roo): critères isolés en matière d’amparo reconnaissant la licéité des structures de double niveau (société opérative plus fiducie d’administration), confirmant que les autorisations administratives accordées à la personne morale opérative ne sont pas dénaturées par l’existence de la fiducie propriétaire du bien immeuble, pourvu que le lien contractuel entre les deux véhicules soit dûment documenté. Les dossiers et numéros de thèse spécifiques doivent être vérifiés dans le SJFG avant d’invoquer ces critères comme précédent dans les actions en justice ou documents transactionnels.

Doctrine

• Barrera Graf, Jorge. Institutions de Droit Mercantile. Editorial Porrúa, México. 2e édition, 1989. ISBN 968-452-867-X. Note : il est recommandé de compléter avec la doctrine postérieure à 2006 pour l’analyse spécifique du régime SAPI, étant donné que cet ouvrage est antérieur à l’introduction dudit instrument par la LMV.
• Mantilla Molina, Roberto L. Droit Mercantile. Editorial Porrúa, México. 29e édition, 1993. ISBN 970-07-0070-3. Note : ouvrage de référence pour les principes généraux du droit des sociétés mexicain ; antérieur au régime SAPI et aux réformes de 2014 à la LGSM ; doit être consulté conjointement avec la législation en vigueur pour les sujets traités dans le présent article.
• Díaz Bravo, Arturo. Contrats Mercantiles. IURE Editores, México. 10e édition, 2013. ISBN 978-607-7743-52-9.
• Rojas Amandi, Víctor Manuel. La Société Anonyme Promotrice d’Investissement. Revista de Derecho Privado, UNAM, México, 2007. Référence doctrinale contemporaine au régime SAPI introduit par la LMV de 2005.

Sources officielles

• Journal officiel de la Fédération (DOF) : www.dof.gob.mx
• Recueil judiciaire de la Fédération et Gazette (SJFG), système IUS : sjf2.scjn.gob.mx
• Journal officiel de l’État de Quintana Roo : www.qroo.gob.mx
• Commission nationale bancaire et des valeurs (CNBV), circulaires et dispositions applicables à la SAPI : www.cnbv.gob.mx
• Secrétariat de l’Économie, Commission nationale des investissements étrangers, registre et résolutions : www.gob.mx/se