Due Diligence

Due Diligence Environnemental dans les Projets Côtiers de Quintana Roo

15 mars 2026 — Enrique Benet-Gregg

Diligence Raisonnable Environnementale dans les Projets Côtiers de Quintana Roo

L’acquisition ou le développement d’un terrain côtier à Quintana Roo active un ensemble d’obligations environnementales fédérales et locales dont le non-respect peut entraîner l’annulation des autorisations, la responsabilité pénale environnementale et, dans les cas les plus graves, la démolition des ouvrages et la révocation irrévocable des concessions. Une diligence raisonnable environnementale rigoureuse n’est pas une simple formalité : c’est l’instrument technique-juridique qui détermine si le projet est exécutable, à quel coût réglementaire et sous quelles conditions.

Cadre Normatif Applicable

Le régime environnemental côtier au Mexique s’articule autour de quatre corps normatifs centraux. La Loi Générale de l’Équilibre Écologique et de la Protection de l’Environnement (LGEEPA), publiée au DOF le 28 janvier 1988 et avec des réformes en vigueur à ce jour, établit dans ses articles 28 et 29 l’obligation de la Déclaration d’Impact Environnemental (MIA) pour les ouvrages affectant les écosystèmes côtiers, les zones humides ou les zones fédérales. Son Règlement en Matière d’Évaluation de l’Impact Environnemental précise à l’article 5, fraction X, que tout développement touristique, résidentiel ou commercial en zone côtière requiert l’autorisation préalable du Secrétariat de l’Environnement et des Ressources Naturelles (SEMARNAT).

La Loi Générale des Biens Nationaux (LGBN), dans ses articles 119 à 131, régit la Zone Fédérale Maritime-Terrestre (ZOFEMAT), bande de vingt mètres vers l’intérieur à partir de la ligne de plus haute mer ordinaire. Aucun particulier ne peut construire en ZOFEMAT sans concession expresse de l’autorité fédérale compétente. Quant à la compétence administrative pour l’octroi de telles concessions, il convient de préciser l’état actuel : historiquement attribuée au Secrétariat des Communications et des Transports, cette faculté a fait l’objet de réattributions successives ; actuellement le Secrétariat de l’Infrastructure, des Communications et des Transports (SICT) conserve des attributions en la matière conformément à son règlement intérieur en vigueur, bien que SEMARNAT exerce des compétences concurrentes en ce qui concerne les composantes écologiques de la zone fédérale, et dans certaines communes côtières de Quintana Roo des accords de collaboration ont été conclus impliquant les délégations fédérales et les autorités municipales dans la gestion et la surveillance de la bande.1 L’article 126 de la LGBN établit que les concessions sont incessibles sans autorisation administrative, ce qui conditionne directement la structuration de toute opération de vente et d’achat.

En outre, la Loi Générale de la Vie Sauvage et la NOM-059-SEMARNAT-2010 (Protection environnementale des espèces natives du Mexique de faune et flore sauvages, publiée au DOF le 30 décembre 2010) imposent des restrictions critiques lorsque le terrain contient ou jouxte l’habitat d’espèces protégées, particulièrement les tortues marines, les crocodiles et les oiseaux migrateurs présents sur la bande côtière des Caraïbes mexicaines.2

Aires Naturelles Protégées et Programmes d’Aménagement

Quintana Roo concentre certaines des Aires Naturelles Protégées (ANP) les plus étendues du pays, incluant la Réserve de la Biosphère de Sian Ka’an, le Parc National Récifs de Cozumel et la Réserve de la Biosphère des Caraïbes mexicaines. Les décrets présidentiels qui les constituent, conjointement avec leurs Programmes de Gestion approuvés par la Commission Nationale des Aires Naturelles Protégées (CONANP), établissent des zonifications strictes qui peuvent interdire absolument tout type de développement. Un terrain apparemment situé en dehors du polygone d’une ANP peut néanmoins se trouver dans sa zone tampon, où les usages autorisés sont considérablement plus restrictifs.

Le Programme d’Aménagement Écologique Local (POEL) de la commune correspondante (Solidaridad, Tulum, Benito Juárez, Cozumel, entre autres) et le Programme d’Aménagement Écologique Marin et Régional du Golfe du Mexique et de la Mer des Caraïbes, publié au DOF le 24 novembre 2012, doivent être vérifiés pour confirmer l’aptitude de l’utilisation des terres projetée. L’absence de cohérence entre le projet et l’unité de gestion environnementale (UGA) applicable est une cause suffisante pour que SEMARNAT refuse l’autorisation d’impact environnemental, indépendamment de la qualité technique de la MIA.

Dans le cas spécifique du corridor côtier de Tulum, la diligence raisonnable doit aller au-delà de la vérification des décrets d’ANP déjà publiés. La bande côtière de la commune est soumise à des processus actifs de désignation fédérale qui, à la date de publication de cet article, ne sont pas formellement conclus. Selon l’article 65 de la LGEEPA, la publication d’un avis ou d’une déclaration préliminaire au DOF peut imposer des restrictions anticipatoires avant que le décret définitif soit émis. Une diligence raisonnable complète doit, par conséquent, examiner non seulement les décrets d’ANP en vigueur, mais aussi les avis de déclaration et les projets de décret publiés au DOF qui pourraient affecter par anticipation les usages autorisés dans le polygone du terrain.

Le Régime de la Mangrove : Le Facteur le Plus Restrictif dans la Diligence Raisonnable Côtière

Bien que les mangroves apparaissent généralement comme un élément supplémentaire dans les listes de restrictions environnementales, elles constituent en pratique le principal facteur susceptible de rendre un projet côtier à Quintana Roo absolument non viable. La NOM-022-SEMARNAT-2003, publiée au DOF le 10 avril 2003 et modifiée par une révision publiée le 7 mars 2012, établit une interdiction absolue de suppression, de remblayage, de transplantation, d’élagage ou de toute œuvre ou activité affectant l’intégrité de l’écosystème de mangrove, cette interdiction n’admettant aucune exception découlant d’autorisations préalables en matière d’impact environnemental, de zonage municipal ou de titre de propriété.

La pertinence pratique de cette norme dépasse ce que sa rédaction littérale suggère. La présence documentée de mangrove dans une propriété, ou dans son voisinage immédiat, peut déterminer que la totalité de la surface s’avère techniquement non constructible, même si le décret d’impact environnemental aurait été accordé selon un régime antérieur ou sur la base d’une caractérisation incomplète de la végétation. Dans les procédures auxquelles IBG Legal a participé en tant que représentant de promoteurs, il a été constaté que les autorités environnementales et les organes judiciaires ont appliqué le critère selon lequel la préexistence d’une mangrove non déclarée dans l’EIA constitue un vice qui invalide le décret, indépendamment du temps écoulé depuis son octroi.

L’étape pratique indispensable est la réalisation d’un relevé de végétation élaboré par un spécialiste en botanique ou en écologie accrédité, avec identification de la couverture végétale par polygone et classification conforme à la NOM-022, avant la signature de toute lettre d’intention ou promesse de vente. Effectuer cette vérification après avoir engagé des ressources dans le processus d’acquisition expose l’acheteur à des pertes irrécupérables lorsque le relevé révèle la présence de mangrove incompatible avec le projet. L’investissement dans cette étude préalable, dont le coût est marginal par rapport à la valeur de l’opération, est la mesure de gestion des risques offrant le meilleur rendement dans toute diligence raisonnable côtière.

Cénotes et Système Aquifère de la Péninsule du Yucatán (SAPY)

Un risque réglementaire fréquemment sous-estimé dans les opérations côtières à Quintana Roo est celui découlant du système hydrologique souterrain de la Péninsule du Yucatán. Le Système Aquifère de la Péninsule du Yucatán (SAPY) constitue un réseau karstique d’envergure régionale qui sous-tend pratiquement l’intégralité du territoire de l’État. Toute activité affectant l’infiltration, la qualité ou le flux de l’aquifère est soumise à la réglementation de la Commission Nationale de l’Eau (CONAGUA) conformément à la Loi des Eaux Nationales et à son Règlement, indépendamment du fait que la propriété soit ou non côtière et qu’elle dispose d’une autorisation d’impact environnemental auprès de SEMARNAT.

Les propriétés situées dans la zone karstique, qui à Quintana Roo comprend les corridors de Tulum et Playa del Carmen, peuvent contenir des cénotes, des cavernes inondées ou des fractures du substrat qui se connectent directement avec l’aquifère. La construction de fondations, l’installation de systèmes de traitement des eaux usées ou la gestion de substances en surface peuvent constituer des activités soumises à concession ou à avis technique préventif de CONAGUA. L’intersection entre les protections du SAPY et les régimes de développement côtier a généré des procédures de vérification et des actions de fermeture fédérale dans les corridors de Tulum et Playa del Carmen, et la tendance réglementaire indique un durcissement des critères de CONAGUA sur cette matière. Une diligence raisonnable complète en zone karstique doit inclure une évaluation hydrologique indépendante qui détermine la connectivité de la propriété avec l’aquifère et les seuils de concession applicables.

Analyse de l’EIA : Ce que le Dossier Doit Révéler

Dans une opération d’acquisition, l’acheteur doit obtenir et analyser l’EIA autorisée de la propriété ou du projet préexistant, le décret d’impact environnemental correspondant et l’historique du respect des conditions imposées. Les articles 35 et 35 Bis de la LGEEPA permettent à SEMARNAT de révoquer une autorisation environnementale lorsque le promoteur ne respecte pas les conditions établies. Acquérir une propriété avec une autorisation révoquée ou non respectée transfère un passif environnemental quantifiable et, potentiellement, une responsabilité solidaire.

La diligence raisonnable doit vérifier : la validité de l’autorisation ; le respect des mesures d’atténuation et de compensation ; l’existence de procédures d’inspection et de surveillance ouvertes par la Procurature Fédérale de Protection de l’Environnement (PROFEPA) ; et tout procès-verbal d’inspection, mesure de sécurité ou fermeture figurant au dossier administratif de la propriété, consultable par le Système de Consultation des Dossiers d’Impact Environnemental (SINAT) de SEMARNAT.

Critères Judiciaires Pertinents

Les Tribunaux Collégiaux du XXVIIe Circuit ont soutenu, dans des critères non publiés comme jurisprudence formelle mais invoqués dans des procédures auxquelles IBG Legal a participé en tant que représentant des parties, que l’absence d’autorisation d’impact environnemental constitue un vice d’origine qui n’est pas susceptible de convalidation ultérieure par régularisation administrative, et que les travaux exécutés en contravention à la LGEEPA peuvent faire l’objet d’une démolition ordonnée en matière contentieuse-administrative. Ce critère est particulièrement pertinent pour les opérations de vente où le vendeur transfère un développement partiellement construit sans MIA en vigueur.

La Première Chambre de la SCJN a développé, dans diverses résolutions relatives au droit à un environnement sain consacré à l’article 4° constitutionnel, le raisonnement selon lequel ce droit opère comme limite constitutionnelle directe des droits de propriété et de libre entreprise. Conformément aux critères soutenus dans ces affaires, aucun titre de propriété ou concession antérieure ne peut s’opposer valablement à une restriction environnementale découlant d’une norme d’ordre public. Pour identifier les thèses formellement publiées dans le Semanario Judicial de la Federación sur cette matière, il est recommandé de consulter directement l’IUS SCJN selon les descripteurs environnement sain, propriété privée, pondération, étant donné que l’évolution du critère s’est concrétisée dans plusieurs thèses isolées et de jurisprudence au cours de la Dixième et Onzième Époques.

Implications Pratiques pour la Structuration de l’Opération

Une diligence raisonnable environnementale complète doit produire, avant la clôture de toute opération côtière, les livrables suivants : une carte des restrictions environnementales et superposition de polygones (ANP, ZOFEMAT, mangrove, zone humide, cenotes et zone d’influence du SAPY) ; une matrice des autorisations en vigueur et leur état de conformité ; un inventaire des passifs environnementaux identifiés avec estimation du coût de remédiation ; et un avis juridique sur l’exécutabilité du projet conformément à l’UGA applicable.

Les clauses de représentations et garanties dans les contrats de vente ou d’investissement doivent inclure des déclarations spécifiques sur l’état environnemental du terrain, avec des mécanismes de séquestre ou retenue de prix conditionnés à la vérification de la conformité. L’omission de ces clauses laisse l’acquéreur sans recours contractuel face aux passifs environnementaux découverts après clôture.

Considérations sur les délais réglementaires : Un élément fréquemment omis dans la négociation de contrats d’investissement côtier est l’impact des délais de résolution de SEMARNAT sur le calendrier de l’opération. À titre de planification, les horizons approximatifs suivants doivent être considérés :

Rapport Préalable : délai de résolution d’environ 20 à 60 jours ouvrables, applicable lorsque le projet se situe dans un plan partiel précédemment évalué ou lorsque les travaux ne génèrent pas d’impacts supplémentaires significatifs à ceux déjà évalués.
MIA en modalité particulière : délai de résolution de 60 jours ouvrables conformément à l’article 35 de la LGEEPA, bien qu’en pratique administrative les délais réels oscillent entre 4 et 8 mois, compte tenu des demandes d’informations supplémentaires et des préventions.
MIA en modalité régionale : délai qui en pratique peut s’étendre entre 12 et 18 mois, étant donné qu’il requiert des études de plus grande complexité technique, consultation avec les dépendances concurrentes et, le cas échéant, procédés de consultation publique ou indigène.

Les conditions suspensives des contrats de vente ou des accords d’investissement doivent être calibrées conformément à ces horizons. Une condition suspensive qui accorde à l’acheteur 90 jours pour obtenir l’autorisation d’impact environnemental est juridiquement inopérante si le projet requiert une MIA régionale ; son inclusion sans l’ajustement temporel correspondant peut placer l’acheteur en situation de non-conformité contractuelle avant que l’autorité ne se prononce, avec la perte conséquente des avances ou des pénalités contractées.

Conclusion Opérationnelle

La zone côtière de Quintana Roo est l’un des environnements réglementaires les plus complexes du Mexique en matière environnementale. La densité normative fédérale, la superposition de compétences entre SEMARNAT, SICT, CONAGUA, CONANP, PROFEPA et les municipalités, et la jurisprudence constitutionnelle en vigueur obligent à traiter la diligence raisonnable environnementale comme une phase critique et non déléguable du processus d’investissement. Les conséquences concrètes d’une diligence raisonnable insuffisante dans cet environnement ne sont pas abstraites : elles comprennent la révocation des autorisations, la démolition judiciaire des travaux déjà exécutés, l’inéligibilité pour obtenir de nouvelles concessions et la responsabilité pénale environnementale des personnes physiques conformément aux articles 420 et suivants du Code Pénal Fédéral. Le coût d’identification et de gestion de ces risques avant la clôture est toujours quantifiable ; le coût de les contester après, fréquemment, ne l’est pas.

IBG Legal est un cabinet boutique spécialisé en contentieux et conseil transactionnel en matière immobilière, environnementale et corporative, avec siège à Cancún et bureaux à Ciudad de México et Querétaro. Notre pratique en matière environnementale côtière comprend la représentation de promoteurs et investisseurs dans les procédures d’annulation de concessions ZOFEMAT, les recours en révision devant SEMARNAT, les procédures d’inspection devant PROFEPA et les litiges en amparo devant les Tribunaux Colegiados du XXVII Circuito, ainsi que la structuration du diligence raisonnable environnementale et la négociation de clauses de représentations et garanties dans les opérations d’acquisition côtière en Quintana Roo et la Riviera Maya. Cette combinaison de capacité contentieuse et conseil transactionnel permet d’identifier non seulement les risques documentaires, mais aussi les risques d’exécution qui déterminent la viabilité réelle du projet. Pour un conseil spécialisé en cette matière, contactez-nous.

1 La compétence administrative sur ZOFEMAT a été l’objet de réformes organiques successives. Il est recommandé de vérifier, au moment de chaque opération, la délégation de pouvoirs en vigueur conformément au Règlement Intérieur de la SICT publié au DOF, ainsi que les conventions de collaboration signées entre la fédération et le gouvernement de l’État de Quintana Roo ou ses communes côtières, qui peuvent attribuer des fonctions de gestion ou de surveillance aux autorités locales sans transférer la titularité de la concession.

2 La NOM-059-SEMARNAT-2010 a été publiée au DOF le 30 décembre 2010. Diverses sources secondaires font référence à des modifications de l’Annexe Normative III (liste des espèces) au cours des années suivantes ; cependant, étant donné qu’il n’a pas été possible de confirmer une mise à jour formelle par accord publié au DOF à une date spécifique en 2019, la référence dans cet article se limite à la publication originale de 2010. Il est recommandé de consulter directement le DOF et le portail de SEMARNAT pour vérifier l’état normatif en vigueur au moment de chaque opération.

Sources et Références

Législation

Loi Générale de l’Équilibre Écologique et de la Protection de l’Environnement (LGEEPA), DOF 28 janvier 1988, avec réformes en vigueur en mars 2026. Articles 4°, 28, 29, 35, 35 Bis, 65.
Règlement de la LGEEPA en Matière d’Évaluation de l’Impact Environnemental, DOF 30 mai 2000, avec réformes ultérieures. Article 5°, fraction X.
Loi Générale des Biens Nationaux (LGBN), DOF 20 mai 2004, avec réformes en vigueur en mars 2026. Articles 119 à 131.
Loi Générale de la Vie Sauvage, DOF 3 juillet 2000, avec réformes en vigueur en mars 2026.
Norme Officielle Mexicaine NOM-059-SEMARNAT-2010, Protection environnementale des espèces indigènes du Mexique de la flore et de la faune sauvages, DOF 30 décembre 2010. (Voir note au bas de page 2 concernant les mises à jour ultérieures.)
Norme Officielle Mexicaine NOM-022-SEMARNAT-2003, qui établit les spécifications pour la préservation, la conservation, l’utilisation durable et la restauration des zones humides côtières dans les zones de mangrove, DOF 10 avril 2003 ; modification DOF 7 mars 2012.
Loi sur les Eaux Nationales, DOF 1er décembre 1992, avec réformes en vigueur en mars 2026.
Constitution Politique des États-Unis Mexicains, article 4°, cinquième paragraphe (droit à un environnement sain), réforme DOF 8 février 2012.
Code Pénal Fédéral, articles 420 et suivants (délits contre l’environnement).
Programme d’Aménagement Écologique Marin et Régional du Golfe du Mexique et de la Mer des Caraïbes, DOF 24 novembre 2012.

Critères Judiciaires

Tribunaux Colegiados du XXVII Circuito (Quintana Roo) : critères non publiés en tant que jurisprudence formelle soutenus dans les procédures auxquelles IBG Legal a participé en tant que représentant des parties, en matière d’irrecevabilité de régularisation des travaux construits sans autorisation d’impact environnemental et application de mesures de démolition en contentieux administratif. Pour les thèses formellement publiées sur les matières connexes, consultez le Semanario Judicial de la Federación selon les descripteurs correspondants.
Première Chambre de la SCJN : critères en matière de droit à un environnement sain comme limite constitutionnelle aux droits de propriété et de libre entreprise, Dixième et Onzième Périodes. Pour l’identification des thèses spécifiques avec numéro d’enregistrement IUS, consultez le moteur de recherche du Semanario Judicial de la Federación sur sjf.scjn.gob.mx selon les descripteurs environnement sain, propriété privée, pondération.

Sources Officielles

Diario Oficial de la Federación (DOF): décrets d’ANP applicables à Quintana Roo, comprenant la Réserve de la Biosphère de Sian Ka’an, le Parc National Récifs de Cozumel et la Réserve de la Biosphère des Caraïbes mexicaines; avis et projets de déclaration en cours de traitement.
CONANP: Programmes de Gestion en vigueur des ANP à Quintana Roo, disponibles sur www.conanp.gob.mx.
CONAGUA: Registres de concessions et actes administratifs relatifs au Système aquifère de la Péninsule du Yucatán (SAPY), disponibles sur demande d’accès à l’information publique (LFTAIP) et par le biais du Registre Public des Droits d’Eau (REPDA).
PROFEPA: Registres d’inspections et procédures administratives dans la zone côtière de Quintana Roo, disponibles sur demande d’accès à l’information publique (LFTAIP).
SEMARNAT: Système de Consultation des Dossiers d’Impact Environnemental (SINAT), disponible sur www.semarnat.gob.mx.
Périodique Officiel de l’État de Quintana Roo: Programmes d’Aménagement Écologique Local (POEL) des municipalités de Solidaridad, Tulum, Benito Juárez et Cozumel.

Doctrine

Brañes, Raúl. Manuel de Droit de l’Environnement Mexicain. 2e éd. Fondo de Cultura Económica / Fundación Mexicana para la Educación Ambiental, 2000.
González Márquez, José Juan. La Responsabilité du Dommage Environnemental au Mexique. Universidad Autónoma Metropolitana, 2002.
Anglés Hernández, Marisol. Régime Juridique des Aires Naturelles Protégées au Mexique. Instituto de Investigaciones Jurídicas, UNAM, 2014.
Anglés Hernández, Marisol, et Navarrete Poblete, Marco Antonio. Droit, environnement et durabilité: réflexions depuis le Mexique. Instituto de Investigaciones Jurídicas, UNAM, 2021. Disponible sur www.juridicas.unam.mx. (Contient une analyse actualisée de la régulation des écosystèmes côtiers et de l’évolution du cadre d’évaluation de l’impact environnemental au Mexique avec référence aux développements jurisprudentiels récents.)