Droit Fiscal

Critères SAT Pertinents pour le Secteur Immobilier : Mise à jour 2026

15 mars 2026 — Enrique Benet-Gregg

Critères SAT Pertinents pour le Secteur Immobilier : Actualisation 2026

L’exercice fiscal 2026 consolide une série de critères normatifs, de résolutions de caractère général et de modifications à la Résolution Fiscale Diverse qui incidentsur directement sur les structures d’acquisition, de développement et d’aliénation de biens immobiliers au Mexique. Pour ceux qui conseillent les investisseurs, les promoteurs et les fonds opérant dans Quintana Roo et la Riviera Maya, la maîtrise de ces critères n’est pas optionnelle : elle détermine l’exposition fiscale du client avant que toute opération ne soit finalisée. La présente analyse intègre les critères normatifs vérifiables de la RFM 2025, les dispositions applicables du CFF et de la LISR, et les tendances de fiscalisation qu’IBG Legal a observées dans les opérations immobilières dans les corridors touristiques de Tulum, Playa del Carmen et Cancún.

Note éditoriale concernant les références à la RFM 2026 : Les références à la Résolution Fiscale Diverse pour 2026 dans cet article sont basées sur la version anticipée ou l’avant-projet circulé par le SAT pour commentaires avant sa publication définitive au Journal Officiel de la Fédération. Les numéros de règle et le contenu de l’Annexe 7 cités dans ce document sont sujets à renumérotation ou à modification dans la version finale publiée au DOF. Lorsque la RFM 2025 contient une disposition équivalente vérifiable, cette version est citée comme source primaire avec l’attente d’une continuité en 2026. Les lecteurs doivent vérifier la publication définitive sur dof.gob.mx avant d’invoquer tout critère numéroté de la RFM 2026.

Déductions en Aliénation de Biens Immobiliers : Critère du Coût Comprovable d’Acquisition

L’article 121 de la Loi de l’Impôt sur le Revenu (LISR) établit le coût comprovable d’acquisition comme élément central du calcul du gain en aliénation de biens immobiliers par les personnes physiques. La LISR a été publiée au DOF le 11 décembre 2013 et a fait l’objet de réformes successives ; la réforme du 12 novembre 2021 a modifié les dispositions relatives au régime des personnes physiques, bien que les lecteurs doivent vérifier le texte du DOF de cette date pour confirmer si l’article 121 en particulier a été affecté par cette réforme ou si la version applicable correspond à une publication différente au sein du même exercice législatif. Le SAT a soutenu dans des critères normatifs récents que la mise à jour du coût prévue à l’article 124 LISR exige d’accréditer de manière certaine la date d’acquisition par acte notarié inscrit au Registre Public de la Propriété, rejetant les documents privés comme base pour le calcul du facteur de mise à jour de l’INPC.

Dans les opérations de restructuration ou de contribution à des fiducies d’investissement immobilier régies par les articles 187 et 188 LISR, le SAT a renforcé l’examen de la chaîne documentaire qui accrédite le coût fiscal historique, particulièrement lorsque le bien immobilier a été soumis à des améliorations capitalisables conformément à l’article 122, fraction III, LISR.

TVA dans les Opérations Immobilières : Transfert, Exonération et Crédit

L’article 9, fraction II, de la Loi de la Taxe sur la Valeur Ajoutée (LIVA) exonère de TVA l’aliénation de constructions adhérentes au sol destinées ou utilisées comme habitation principale. Le SAT a précisé par des critères normatifs publiés à l’Annexe 7 de la RFM 2025 — critères dont la continuité dans la RFM 2026 est anticipée conformément à l’avant-projet circulé — que l’exonération ne s’applique pas de plein droit lorsque le bien immobilier est aliéné meublé ou avec des équipements qui pourraient être qualifiés de bien meuble distinct de la construction. Ce critère a des implications directes pour les développements à usage mixte et les unités de vacances à Tulum, Playa del Carmen et la zone nord de Cancún.

Pour la location de biens immobiliers destinés à des activités commerciales ou hôtelières, l’article 20 LIVA établit la base imposable en incluant les contreparties accessoires. Le SAT a insisté sur le fait que les services d’administration hôtelière ou les droits d’utilisation de marque prestés conjointement avec la location du bien immobilier doivent être facturés et transférés séparément, sous peine que l’autorité requalifie l’opération et détermine une TVA omise sur le montant global.

Régime des Parties Liées et Prix de Transfert dans les Structures Immobilières

L’article 76, fractions IX et XII, de la LISR impose aux personnes morales ayant des parties liées l’obligation d’obtenir et de conserver la documentation comprobante qui accrédite que les opérations convenues ont été réalisées à des valeurs de marché. Dans le secteur immobilier, le critère normatif le plus pertinent pour 2025 et 2026 concerne la détermination de la valeur de loyer du marché dans les opérations entre les promoteurs et leurs véhicules de détention ou d’administration, en particulier lorsque ces véhicules sont des fiducies ayant une activité commerciale ou des sociétés à objet particulier (SPE) constituées en vertu de la Loi Générale des Sociétés Commerciales (LGSM).

Les Tribunaux Collégiaux du Seizième Circuit ont énoncé des critères selon lesquels la charge de la preuve en matière de prix de transfert incombe au contribuable lorsque l’autorité établit par présomption que les parties ont des liens de contrôle ou de parenté, raison pour laquelle la documentation contemporaine s’avère indispensable et ne peut pas être remplacée par des études élaborées après l’ouverture d’un audit. Note de vérification : IBG Legal n’a pas pu confirmer le numéro d’enregistrement au Semanario Judicial de la Federación, le tome, l’époque ni la page exacte de cette thèse à la clôture de la présente édition. Les lecteurs qui auraient besoin d’invoquer ce critère dans des procédures contentieuses doivent consulter directement le système de jurisprudence du Pouvoir Judiciaire de la Fédération sur sjf.scjn.gob.mx en utilisant les filtres de matière administrative, Seizième Circuit et les termes « prix de transfert » ou « charge de la preuve parties liées » pour obtenir la citation complète. Il est recommandé de ne pas reproduire le critère en tant que jurisprudence obligatoire sans vérifier au préalable s’il a atteint le rang de thèse jurisprudentielle ou s’il constitue uniquement une thèse isolée.

Quant aux Tribunaux Collégiaux du XXVIIe Circuit ayant siège à Quintana Roo, IBG Legal a observé dans sa pratique transactionnelle et contentieuse dans la région une tendance croissante de litiges dans lesquels le SAT conteste la requalification des contreparties dans les contrats de location avec services accessoires dans les aménagements touristiques. Ces affaires se trouvent à des stades procéduraux divers et, à la date de cet article, aucune jurisprudence obligatoire émanant de ce circuit sur la requalification immobilière n’a été cristallisée. La référence à « critères en formation » qui circulait dans les versions préliminaires de cette analyse a été supprimée pour imprécision ; ce qui existe est un schéma litigieux actif que IBG Legal suit cas par cas.

Art. 5-A CFF et la Doctrine de Raison d’Affaires dans les Structures Immobilières

Une omission fréquente dans les analyses fiscales immobilières est l’absence de traitement de l’article 5-A du Code Fiscal de la Fédération (CFF), incorporé par la réforme publiée au DOF le 9 décembre 2019 et en vigueur à partir du 1er janvier 2020. Cette disposition autorise le SAT à requalifier ou à désavouer les actes juridiques dont les effets fiscaux sont identiques ou analogues à ceux d’autres actes qui auraient généré une contribution plus élevée, à condition que l’ensemble des actes manque d’une raison d’affaires prédominante. La norme transfère la charge argumentative au contribuable une fois que le SAT notifie son intention d’appliquer la requalification.

Dans le secteur immobilier, les structures les plus fréquemment soumises à cet examen comprennent : l’interposition de SPE entre le promoteur et l’acquéreur final afin de fractionner l’assiette imposable de l’ISR ; l’utilisation de fiducies de gestion qui reçoivent des immeubles à valeur nominale sans reflet dans l’acte public ; et les schémas de location avec option d’achat dont la mécanique économique équivaut à une vente à tempérament. Le SAT a publié des critères internes non contraignants — accessibles par le biais de demandes de transparence — dans lesquels il identifie comme indices d’absence de raison d’affaires l’inexistence de flux réels entre les parties, la constitution du véhicule immédiatement avant l’opération principale, et la coïncidence entre le bénéficiaire final du véhicule et le cédant original.

À titre pratique, les contribuables qui utilisent des SPE ou des fiducies dans les structures immobilières doivent documenter proactivement la raison d’affaires avant la clôture de l’opération, en incorporant des éléments de preuve du but commercial, économique ou de gestion des risques qui soit indépendant de l’avantage fiscal obtenu. L’absence de cette documentation n’empêche pas per se l’application de la structure, mais convertit tout audit ultérieur en un litige de fait dans lequel le contribuable est en position défensive.

CFDI 4.0 et Exigences dans les Opérations de Valeur Élevée

La RMF 2025, dans sa règle équivalente au critère que l’avant-projet de la RMF 2026 maintiendrait sous une numérotation proche de la règle 2.7.1.21 (sous réserve de confirmation dans la version DOF définitive), en concordance avec l’article 29-A du CFF, exige que les CFDI émis dans les opérations dont le montant dépasse 200 000 MXN incluent l’objet fiscal ventilé et la clé d’utilisation correcte assignée par le destinataire. Dans les achats-ventes immobiliers, la clé d’utilisation incorrecte a généré des rejets dans les demandes de remboursement de TVA et des remises en question sur la déductibilité du coût en ISR. Le SAT a implémenté des validations automatiques dans la boîte de dépôt fiscal qui croisent l’activité prédominante du RFC du destinataire avec la clé d’utilisation déclarée dans le CFDI. Les Bulletins Techniques de l’IMCP sur la facturation électronique dans les opérations immobilières de valeur élevée constituent la référence technique la plus actualisée pour la configuration correcte de ces attributs.

FIBRAs : Régime Fiscal, Distributions et Position de Vérification du SAT

Les articles 187 et 188 de la LISR réglementent le régime spécial des Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs). Au-delà de la documentation du coût fiscal historique mentionnée dans la section précédente, il existe trois aspects du régime FIBRA qui sont critiques pour les investisseurs institutionnels dans la Riviera Maya et que l’analyse fiscale préventive ne peut pas ignorer.

Premièrement, l’exigence de distribution de 95 % et son interaction avec les positions fiscales différées. L’article 188, fraction IV, LISR subordonne l’applicabilité du régime préférentiel au respect du seuil de distribution annuel. Lorsqu’une FIBRA maintient des positions d’impôt différé découlant de dépréciations accélérées ou de déductions immédiates appliquées au cours d’exercices antérieurs, la base de distribution peut être déformée si le résultat fiscal n’est pas correctement réconcilié avec le résultat comptable. Le SAT a remis en question dans des révisions récentes si le pourcentage de distribution a été calculé sur la bonne base fiscale ou si le fidéicommis a utilisé une base comptable qui gonfle artificiellement le respect du seuil.

Deuxièmement, l’apport d’immeubles à une FIBRA en tant qu’aliénation présumée et l’option de report fiscal. Conformément à l’article 187, fraction III, LISR, l’apport d’un immeuble à une FIBRA est considéré comme une aliénation aux fins de l’ISR, ce qui en principe déclenche la reconnaissance du gain cumulable. Cependant, l’article 187 lui-même établit une option de report : l’apporteur peut choisir de ne pas reconnaître le gain au moment de l’apport, à condition que les certificats de participation reçus ne soient pas aliénés au cours de la période établie dans la règle correspondante de la RMF. Le non-respect des conditions du report, y compris l’aliénation anticipée de certificats ou la modification de la structure du fidéicommis, active l’accumulation immédiate du gain différé avec actualisation et intérêts. IBG Legal a documenté dans sa pratique que ce mécanisme est fréquemment mal compris par les promoteurs qui supposent que l’apport à une FIBRA est fiscalement neutre par définition.

Troisièmement, l’examen du SAT concernant les FIBRAs qui ne satisfont pas à l’exigence de diversification des investisseurs. L’article 187, fraction II, LISR exige que les certificats de participation soient placés auprès du grand public investisseur ou que la FIBRA satisfasse à des exigences alternatives de diversification. Le SAT a intensifié l’examen des FIBRAs privées ou quasi-privées constituées dans le corridor touristique de Quintana Roo qui invoquent le régime préférentiel sans satisfaire véritablement au test de diversification. Dans ces cas, l’autorité a procédé à méconnaître le régime spécial et à déterminer l’ISR ordinaire des sociétés sur le bénéfice du fidéicommis, avec les conséquences supplémentaires en matière de retenue aux détenteurs de certificats. Les investisseurs qui acquièrent des participations dans des FIBRAs privées doivent demander un avis indépendant sur le respect du test de diversification avant d’assumer l’applicabilité du régime préférentiel.

ISR lors de l’Aliénation par les Non-Résidents : Retenue, Obligation Notariale et Conventions Fiscales

L’analyse de l’ISR en cas d’aliénation d’immeubles ne peut pas se limiter à la perspective des personnes physiques résidant au Mexique, particulièrement dans un corridor touristique avec une forte présence d’investisseurs étrangers comme la Riviera Maya. L’article 160 de la LISR établit que les résidents de l’étranger qui aliènent des biens immeubles situés sur le territoire national sont soumis à une retenue de 25 % sur le montant total du revenu obtenu, sans aucune déduction, ou peuvent opter pour la retenue de 35 % sur le gain net lorsqu’ils désignent un représentant au Mexique et présentent la documentation de coût qui justifie la déduction.

L’obligation de retenir et de verser l’ISR incombe au notaire public devant lequel l’opération est formalisée, conformément à l’article 160, deuxième paragraphe, LISR. Le SAT a considérablement augmenté la fiscalisation du respect notarial dans les corridors touristiques de Quintana Roo, Nayarit et Los Cabos, y compris l’examen de l’univers des actes formalisés par les études notariales ayant une activité immobilière élevée. Le non-respect de l’obligation de retenue rend le notaire responsable solidaire de l’ISR non versé, indépendamment de la responsabilité de l’aliénant non-résident.

La retenue en vertu de l’article 160 LISR peut être modifiée ou supprimée par l’application d’une convention pour éviter la double imposition. Les conventions Mexique-États-Unis (DOF 3 février 1994), Mexique-Canada (DOF 17 juillet 2007) et Mexique-Espagne (DOF 31 décembre 1994) contiennent des dispositions relatives aux gains en capital sur biens immobiliers qui préservent généralement le droit du Mexique de soumettre le gain à l’impôt lorsque l’immeuble est situé sur le territoire mexicain, bien qu’elles puissent établir des taux maxima ou des mécanismes d’imputation dans le pays de résidence du cédant. L’invocation de la convention devant le notaire exige que le vendeur non-résident justifie sa résidence fiscale dans le pays traité au moyen d’une attestation de résidence fiscale délivrée par l’autorité compétente de ce pays, conformément aux exigences de l’article 4 de la convention applicable. Sans cette justification, le notaire doit appliquer les taux domestiques de l’article 160 LISR. IBG Legal a observé dans sa pratique que l’absence de préparation de cette documentation avec un délai suffisant est l’une des causes les plus fréquentes de reports de clôture dans les transactions avec des vendeurs américains et canadiens dans la région.

Implications pour les investisseurs et les promoteurs

Les investisseurs et les promoteurs doivent exiger que leur conseiller fiscal intègre au moins trois vérifications rigoureuses dans tout audit fiscal immobilier, avec les implications décisionnelles concrètes suivantes associées à chacune.

Premièrement, la vérification de la chaîne d’actes et de l’historique documentaire du coût d’acquisition. Si la chaîne d’actes présente des lacunes dépassant dix ans sans justificatif au Registre public de la propriété, ou si le coût fiscal déclaré par le cédant est étayé par des documents privés non inscrits, l’acquéreur doit envisager la possibilité que l’Administration fiscale conteste la base de calcul du gain et détermine un ISR supérieur à celui projeté, avec l’impact conséquent sur le prix net de l’opération. Dans ces cas, il est opportun de convenir contractuellement de la partie qui assume le passif fiscal et de la possibilité de constituer une réserve en garantie.

Deuxièmement, l’analyse de la composition réelle de la contrepartie dans les opérations de location hôtelière ou saisonnière. Si les contrats regroupent en une seule contrepartie l’usage de l’immeuble, la gestion hôtelière, les droits de marque et les services aux clients, le risque de recaractérisation par l’Administration fiscale est matériel. Le seuil décisionnel pertinent est de savoir si la composante services dépasse en valeur économique la composante location pure : lorsque cela se produit, l’opération peut être entièrement recaractérisée comme prestation de services, modifiant à la fois le taux de TVA applicable et le traitement en ISR. La désagrégation contractuelle et tarifaire dès l’origine est considérablement moins coûteuse que de contester une détermination ultérieure.

Troisièmement, l’examen et la mise à jour de la documentation des prix de transfert avant la clôture d’opérations entre parties liées impliquant la transmission ou la location d’immeubles. Si la documentation n’est pas contemporaine à l’opération, c’est-à-dire si elle n’existait pas au moment où les conditions ont été convenues, aucune étude élaborée après le début d’un audit ne corrigera l’omission aux fins de l’article 76 LISR. Le seuil décisionnel ici est temporel : la documentation doit être complète avant la signature du contrat ou de l’acte, non avant l’expiration de la déclaration annuelle. La différence entre ces deux moments peut être de plusieurs mois dans les opérations complexes.

De plus, toute structure utilisant des SPE ou des trusts doit disposer d’une analyse documentée de raison commerciale conformément à l’article 5-A CFF avant la clôture, et toute transaction avec un vendeur non-résident doit vérifier la disponibilité et la préparation de la documentation de résidence fiscale aux fins de la convention applicable avec un délai minimum de trente jours ouvrables avant la clôture notariale.

IBG Legal est un cabinet spécialisé en droit fiscal, immobilier et corporatif dont le siège se trouve à Cancún avec des bureaux à Mexico et Querétaro. La pratique immobilière du cabinet s’est développée spécifiquement dans les corridors touristiques de Tulum, Playa del Carmen et Cancún, ayant participé à la structuration fiscale d’opérations d’acquisition, d’apports à des trusts et de cessions par des non-résidents selon les critères normatifs analysés ici. IBG Legal a plaidé devant la Chambre régionale du Sudest du Tribunal fédéral de justice administrative des affaires relatives à la recaractérisation des contreparties en location hôtelière et à la détermination de l’ISR sur cession d’immeubles dans le corridor Riviera Maya, accumulant des critères favorables qui alimentent l’analyse préventive qu’il offre à ses clients transactionnels. Pour un conseil spécialisé dans les opérations immobilières à Quintana Roo ou dans la structuration de véhicules d’investissement selon les critères décrits ici, contactez-nous.

Sources et références

Législation

Loi sur l’Impôt sur le Revenu (LISR), publiée au DOF le 11 décembre 2013, avec réformes successives. Articles 76 (fractions IX et XII), 121, 122, 124, 160, 187, 188. Note : la réforme du 12 novembre 2021 doit être vérifiée au DOF de cette date pour confirmer quels articles spécifiques ont été modifiés ; les références à l’article 121 dans cet article correspondent au texte en vigueur le plus récent accessible dans le système de consultation de la Chambre des Députés.
Loi sur l’Impôt sur la Valeur Ajoutée (LIVA), publiée au DOF le 29 décembre 1978 ; dernière réforme publiée au DOF le 8 décembre 2020. Articles 9 (fraction II) et 20.
Code Fiscal de la Fédération (CFF), publié au DOF le 31 décembre 1981. Article 5-A, incorporé par réforme publiée au DOF le 9 décembre 2019, en vigueur à partir du 1er janvier 2020. Article 29-A, dans sa version en vigueur conformément aux réformes publiées au DOF le 12 novembre 2021.
Résolution Fiscale Diverse pour 2025 (RMF 2025), publiée au DOF le 30 décembre 2024. Annexe 7 (Critères Normatifs du SAT). Source primaire vérifiable pour les critères cités dans cet article ; la continuité de ces critères dans la RMF 2026 est anticipée conformément à l’avant-projet circulé par le SAT, sujette à confirmation dans la version DOF définitive de la RMF 2026.
Loi Générale des Sociétés Commerciales (LGSM), publiée au DOF le 4 août 1934 ; dernière réforme publiée au DOF le 14 juin 2018.
Convention entre le Mexique et les États-Unis pour Éviter la Double Imposition, publiée au DOF le 3 février 1994.
Convention entre le Mexique et le Canada pour Éviter la Double Imposition, publiée au DOF le 17 juillet 2007.
Convention entre le Mexique et l’Espagne pour Éviter la Double Imposition, publiée au DOF le 31 décembre 1994.

Critères Jurisprudentiels et de Contentieux

Tribunaux Collégiés du Seizième Circuit : critère en matière de charge de la preuve en matière de prix de transfert lorsque l’autorité établit des indices de contrôle entre parties liées. Le numéro d’enregistrement au Semanario Judicial de la Federación, tome, époque et page n’ont pas pu être vérifiés à la clôture de cette édition. Les lecteurs doivent consulter directement sjf.scjn.gob.mx sous les rubriques « prix de transfert » et « charge de la preuve parties liées » pour obtenir la citation complète et vérifier si le critère a atteint le rang de jurisprudence obligatoire ou constitue une thèse isolée.
Tribunaux Collégiés du XXVIIe Circuit (Quintana Roo) : il n’existe pas, à la date de cet article, de jurisprudence obligatoire publiée au Semanario Judicial de la Federación sur la recaractérisation des contreparties dans les contrats de location avec services accessoires dans les développements touristiques. IBG Legal a observé dans sa pratique contentieuse régionale une tendance croissante de litiges sur cette matière actuellement en étapes procédurales diverses devant ledit circuit, ce qui anticipe la formation possible de critères au cours des prochains exercices.
Tribunal Fédéral de Justice Administrative, Salle Régionale du Sud-Est : critères sur les déterminations fiscales dans les opérations immobilières dans le corridor Riviera Maya, disponibles dans le système de jurisprudence en ligne du TFJA.

Sources Techniques et Professionnelles

Institut Mexicain des Experts-Comptables (IMCP) : Bulletins Techniques sur la facturation électronique CFDI 4.0 dans les opérations immobilières de haut montant. Disponibles sur imcp.org.mx. Référence applicable à la correcte configuration des clés d’utilisation et d’objet fiscal dans les achats-ventes et locations d’immeubles.
Procurature de la Défense du Contribuable (PRODECON) : Recommandations sur la documentation des prix de transfert dans les opérations entre parties liées, incluant des critères sur la contemporanéité des études de comparables. Disponibles sur prodecon.gob.mx.
Service d’Administration Tributaire (SAT) : Critères Normatifs de l’Annexe 7 de la RMF 2025, publiés au DOF le 30 décembre 2024. Disponibles sur sat.gob.mx. Avant-projet de RMF 2026 circulé pour commentaires publics, disponible sur le micro-site de consultation publique du SAT ; sujet à modification dans la version définitive.
Diario Oficial de la Federación (DOF) : publications citées dans la section législation. Disponible sur dof.gob.mx.