Droit Immobilier

Contrats de Location Touristique: Clauses Essentielles et Plateformes Numériques

15 mars 2026 — Enrique Benet-Gregg

Cadre Juridique Applicable à la Location Touristique au Mexique

La location de vacances par le biais de plateformes numériques opère dans un espace normatif où convergent le droit civil fédéral, la législation touristique, le régime fiscal applicable aux activités d’économie numérique et, dans le cas de Quintana Roo, des dispositions locales spécifiques. L’absence d’un instrument juridique régissant intégralement ce segment a généré une pratique contractuelle hétérogène et, souvent, structurellement déficiente. Identifier les clauses essentielles et comprendre les obligations découlant de l’utilisation de plateformes intermédiaires n’est pas une question de forme : c’est la différence entre une opération fiscalement correcte et une opération présentant une exposition patrimoniale significative.

Régime Civil du Contrat de Location Touristique

Le contrat de location de vacances est régi, dans sa structure civile, par les articles 2398 à 2496 du Code Civil Fédéral et, subsidiairement, par le Code Civil de l’État de Quintana Roo dans la mesure applicable aux immeubles situés dans cette entité. La location touristique se caractérise par son caractère temporaire, généralement inférieur à trente jours, et par l’incorporation de services accessoires qui peuvent reconfigurer la nature juridique du lien, la rapprochant d’une prestation de services d’hébergement régis par la Loi Générale du Tourisme (publiée au JO le 17 juin 2009, avec modifications au 20 mai 2021). La fonction d’enregistrement des prestataires de services touristiques est distribuée dans les articles 56 à 62 de cette loi, en relation avec le Registre National du Tourisme (RNAT), dont l’opération relève du Secrétariat du Tourisme (SECTUR) conformément au règlement opérationnel du RNAT. L’article 3, fraction XVI, définit l’activité d’hébergement aux fins de la loi, tandis que les articles 56 à 62 établissent le cadre du registre et les obligations d’inscription auprès du RNAT en tant que mécanisme de régulation opérationnelle.

Lorsque l’immeuble est situé dans la Zone Fédérale Maritime-Terrestre ou dans des développements soumis à un régime de copropriété, doivent être considérés en outre la Loi Générale des Biens Nationaux (articles 119 à 128 relatifs à l’usage et l’exploitation de la ZOFEMAT) et l’acte constitutif du régime de copropriété, dont les restrictions d’usage sont opposables au locataire et au propriétaire avec un effet égal.

Les restrictions à l’usage touristique des unités copropriétés méritent une analyse spécifique en raison de leur fréquence dans les développements de la Riviera Maya. Lorsque de telles restrictions sont énoncées dans l’acte constitutif du régime et inscrites au Registre Public de la Propriété, leur opposabilité aux tiers acquéreurs et aux locataires est pleine, au sens soutenu par différents Tribunaux Collégiaux de Circuit ; voir, comme critère analogique vérifiable, la thèse I.3o.C.1042 C, Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Dixième Époque, Livre 31, juin 2016, Tome IV, page 2814, qui traite de l’opposabilité des clauses du régime de copropriété inscrites au Registre aux acquéreurs ultérieurs. Ce critère a des implications directes pour les propriétaires dans les développements de la Riviera Maya qui commercialisent leurs unités sur des plateformes numériques sans vérifier préalablement le règlement condominial.

Une situation particulièrement controversée se présente lorsque l’assemblée condominiale adopte des restrictions à la location touristique après l’acquisition de l’immeuble. Dans cette hypothèse, l’analyse juridique doit distinguer si la restriction modifie l’acte constitutif du régime, auquel cas elle exige une formalisation notariale et une inscription au Registre Public de la Propriété pour être pleinement opposable aux tiers, ou si elle modifie uniquement le règlement interne de la copropriété, qui a une hiérarchie normative différente et une efficacité à l’égard des tiers d’une portée moindre. Cette distinction est déterminante pour les investisseurs qui ont acquis leur unité avant que l’assemblée n’introduise de telles restrictions : l’absence d’inscription registrale de la modification peut constituer un argument valide d’inopposabilité devant les tribunaux ou l’arbitrage.

Quant aux limites de l’autonomie de la volonté en matière de location, la Première Chambre de la Cour Suprême de Justice de la Nation a soutenu que cette autonomie cède face aux normes d’ordre public, critère repris, entre autres précédents, dans la thèse 1a. CCXLVII/2016 (10a.), Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, Dixième Époque, Livre 34, septembre 2016, Tome I, page 515, relative aux limites du principe d’autonomie de la volonté face à l’ordre public. Par analogie, ce critère est applicable à la location touristique dans la mesure où les dispositions fiscales et les normes de protection des consommateurs prévues dans la Loi Fédérale de Protection des Consommateurs intègrent l’ordre public applicable lorsque le locataire agit en tant que consommateur final sur le marché touristique.

Clauses Essentielles du Contrat

Un contrat de location touristique structurellement solide doit contenir, au minimum, les éléments suivants :

Objet et description de l’immeuble : identification cadastrale, numéro d’acte authentique, folio réel du Registre public de la propriété et précision des biens meubles inclus dans la location.
Durée et conditions de renouvellement : spécification de la date d’entrée, date de sortie, et régime applicable en cas de prolongation unilatérale ou occupation indûment prolongée, incluant la clause pénale correspondante conformément à l’article 2117 du Code civil fédéral.
Loyer, dépôt de garantie et modalités de paiement : taux de change applicable lorsque le prix est stipulé en devises, mécanisme de retenue par la plateforme numérique intermédiaire et conséquences du non-paiement.
Limitations d’usage : nombre maximal d’occupants, interdiction de sous-location, restrictions concernant les activités commerciales ou de divertissement massif, et référence expresse aux normes du règlement de copropriété le cas échéant.
Régime de responsabilité : répartition des responsabilités en cas de dommages à l’immeuble, couverture d’assurance exigible, et mécanisme de résolution des différends, incluant clause arbitrale ou de médiation conformément aux articles 1415 et suivants du Code de commerce.
Clause fiscale : identification du redevable principal aux fins de l’ISR et de la TVA, transfert de l’impôt le cas échéant, mécanisme de retenue applicable lorsqu’une plateforme numérique intervient, et distinction expresse entre les cas de retenue selon le statut d’enregistrement du bailleur auprès du SAT.

Plateformes Numériques : Obligations Fiscales et Retenues

La réforme fiscale de 2020, en vigueur depuis le 1er juin de cette année, a incorporé au Code fiscal de la Fédération, à la Loi de l’impôt sur le revenu (articles 113-A à 113-C) et à la Loi de la taxe sur la valeur ajoutée (articles 18-B à 18-J) un régime spécifique pour les plateformes technologiques agissant en tant qu’intermédiaires dans la prestation de services, incluant la location d’immeubles. Selon ce régime, les plateformes telles que Airbnb et VRBO sont tenues de retenir et de verser au SAT l’ISR à un taux de 4% sur le revenu versé au bailleur.

En matière de TVA, le traitement n’est pas uniforme et sa bonne compréhension est indispensable pour éviter les difficultés. Conformément à l’article 18-D de la LIVA, la plateforme retient la TVA correspondante, mais le taux et le mécanisme de retenue varient selon le statut fiscal du bailleur. Lorsque le bailleur fournit son RFC avec activité de location dûment enregistrée, la plateforme retient le pourcentage de TVA qui lui correspond en sa qualité de préleveuse, et le bailleur conserve l’obligation d’accréditer, transférer et déclarer la TVA complémentaire conformément à ses obligations générales. Lorsque le bailleur ne fournit pas son RFC ou n’accrédite pas son enregistrement avec activité spécifique de location, la plateforme retient la TVA à 16% sur la contrepartie et la verse en tant que paiement définitif, excluant dans ce cas l’obligation du bailleur de déclarer l’impôt pour cette opération. La distinction est essentielle : un bailleur enregistré qui suppose que la retenue de la plateforme éteint son obligation de TVA peut encourir une omission de déclaration et des différences à charge déterminables lors d’un audit.

Le bailleur personne physique peut opter pour considérer les retenues effectuées par la plateforme comme paiement définitif lorsque ses revenus mensuels ne dépassent pas 35 000 pesos, conformément à l’article 113-A, deuxième paragraphe, de la LISR. Lorsque les revenus dépassent ce seuil, le contribuable doit présenter une déclaration mensuelle complémentaire et accumuler les revenus aux termes généraux. L’omission de cette distinction dans le contrat, et sa traduction inadéquate dans la clause fiscale, est une source directe de difficultés fiscales documentées dans les procédures d’examen du SAT.

De plus, l’État de Quintana Roo applique la Taxe sur l’hébergement conformément à la Loi des finances de l’État de Quintana Roo, à un taux de 3% sur la valeur totale du logement. Les dispositions spécifiques régissant cet impôt se trouvent dans les articles relatifs à la taxe sur l’hébergement de cette loi ; la réforme la plus récente avec publication vérifiée correspond au Journal officiel de l’État de Quintana Roo, Extraordinaire, du 30 décembre 2022, sans préjudice des modifications publiées pour l’exercice fiscal 2024, dont le numéro d’édition du Journal officiel et la date exacte doivent être vérifiés dans l’édition officielle en vigueur au moment de la consultation. Les plateformes numériques opérant dans l’État ont conclu des accords de perception avec l’autorité étatique, mais la responsabilité subsidiaire du bailleur-propriétaire demeure en vigueur lorsque la plateforme ne verse pas correctement l’impôt.

Enregistrement Municipal : Registre des Prestataires de Services d’Hébergement

Une couche réglementaire qui est fréquemment omise dans la structuration des opérations de location touristique est celle de l’enregistrement municipal obligatoire auprès du registre des prestataires de services d’hébergement. Dans la municipalité de Benito Juárez (Cancún), l’obligation d’inscription est fondée sur le Règlement des Services Touristiques de la Municipalité de Benito Juárez et sur les dispositions de la Direction du Développement Économique et du Tourisme municipal, qui exigent l’enregistrement du bien immobilier destiné à usage touristique comme condition pour opérer légalement. La procédure implique la présentation de l’acte notarié de propriété ou du titre de fiducie, le certificat d’usage du sol compatible avec usage touristique ou d’hébergement émis par la Direction du Développement Urbain, et la déclaration de conformité avec les normes de protection civile applicables. L’absence d’enregistrement peut donner lieu à des ordres administratifs de fermeture temporaire, à l’imposition d’amendes et, en cas de récidive, à la fermeture définitive du bien immobilier pour usage touristique.

Dans la municipalité de Solidaridad (Playa del Carmen), les conditions d’enregistrement municipal suivent une structure analogue mais traitée auprès de la Direction du Tourisme de Solidaridad, avec vérification de l’usage du sol auprès de la Direction du Développement Urbain municipal. Les deux municipalités ont intensifié au cours des derniers exercices la supervision des unités offertes sur les plateformes numériques sans accréditation municipale, ce qui augmente le risque opérationnel pour les propriétaires qui n’ont pas formalisé leur situation à ce niveau. La vérification de l’usage du sol autorisé constitue, en pratique, le premier filtre qui détermine la viabilité juridique de l’opération touristique dans les deux municipalités.

Implications Pratiques pour Investisseurs et Propriétaires

Un propriétaire qui loue son bien immobilier par le biais de plateformes numériques sans contrat structuré assume trois types d’exposition concurrente : civile, en raison de l’absence de clauses de responsabilité et de pénalités adéquates ; fiscale, en raison du non-respect du régime de retenues fédérales et de la taxe d’hébergement d’État ; et administrative, en raison de l’omission d’enregistrement auprès du RNAT et auprès du registre municipal de la municipalité correspondante. Dans le cas de biens immobiliers faisant l’objet d’une fiducie bancaire en zone restreinte conformément à l’article 11 de la Loi sur l’Investissement Étranger, la banque fiduciaire peut imposer des restrictions supplémentaires à l’usage du bien fiduciaire qui doivent être vérifiées avant de conclure tout contrat de location touristique.

Structurer correctement ces opérations exige de coordonner l’analyse du régime condominial (y compris la vérification de savoir si les restrictions en vigueur sont énoncées dans un acte notarié inscrit ou uniquement dans un règlement interne), la situation fiscale du propriétaire, le type de plateforme intermédiaire, la nature du bien immobilier et sa situation vis-à-vis du RNAT et du registre municipal.

Résumé des Obligations par Scénario : Guide d’Évaluation Opérationnelle

À l’issue de l’analyse des sections précédentes, le propriétaire ou l’investisseur peut auto-évaluer son exposition conformément à la séquence de vérification suivante :

Si vos ingresos mensuales par arrendamiento turístico superan $35,000 pesos: las retenciones de la plataforma no constituyen pago definitivo de ISR; debe presentar declaración mensual complementaria y acumular ingresos en términos generales conforme al artículo 113-A LISR. Adicionalmente, debe verificar si su nivel de ingresos activa obligaciones de facturación y declaración de IVA más allá de la retención de la plataforma conforme al artículo 18-D LIVA.
Si l’immeuble se trouve dans la Zone Fédérale Maritime-Terrestre (ZOFEMAT): le titre de concession doit être vérifié pour confirmer que l’usage touristique ou d’hébergement est autorisé; la violation des termes de la concession peut provoque sa révocation conformément aux articles 119 à 128 de la Ley General de Bienes Nacionales, indépendamment de la validité civile du contrat de location.
Si le règlement condominial n’autorise pas expressément l’usage touristique ou de courte durée: il doit être déterminé si la restriction figure dans l’acte constitutif inscrit au Registre Public (opposabilité pleine) ou uniquement dans le règlement interne (opposabilité limitée et potentiellement contestable). Si la restriction a été adoptée par assemblée après l’acquisition, il doit être analysé si elle a été formalisée par notaire et inscrite, car sinon elle peut être contestable.
Si l’immeuble n’est pas inscrit au Registre National du Tourisme (RNAT) de SECTUR: l’opération peut être soumise à des sanctions administratives fédérales conformément aux articles 56 à 62 de la Ley General de Turismo; l’inscription auprès du RNAT est indépendante de l’inscription municipale et les deux sont exigibles de manière concurrente.
Si l’immeuble n’est pas enregistré au registre municipal du cadastre d’hébergement de Benito Juárez ou Solidaridad: l’opération touristique peut faire l’objet d’une fermeture administrative, d’une amende ou d’une suspension d’activités par la Direction du Développement Urbain ou la Direction du Tourisme de la municipalité correspondante.
Si l’immeuble est assujetti à un fidéicommis bancaire en zone restreinte: le contrat avec la banque fiduciaire doit être examiné pour confirmer que l’usage touristique est compris dans l’objet autorisé du fidéicommis; l’opération sans autorisation fiduciaire peut constituer une violation contractuelle envers la banque avec des conséquences sur la validité du fidéicommis lui-même.

Sources et Références

Législation

Código Civil Federal, artículos 2117, 2398 à 2496. Dernière réforme publiée au DOF le 11 janvier 2021.
Ley General de Turismo, artículos 3 fracción XVI et 56 à 62 (régime du Registre National du Tourisme). Dernière réforme publiée au DOF le 20 mai 2021.
Ley del Impuesto sobre la Renta, artículos 113-A à 113-C. Réforme en matière de plateformes numériques publiée au DOF le 9 décembre 2019, en vigueur depuis le 1er juin 2020.
Ley del Impuesto al Valor Agregado, artículos 18-B à 18-J, avec référence spéciale à l’artículo 18-D en matière de retenues différenciées selon le statut d’inscription du bailleur. Même réforme et date d’entrée en vigueur.
Código Fiscal de la Federación, artículos 17-K et concordants. Dernière réforme publiée au DOF le 12 novembre 2021.
Ley de Inversión Extranjera, artículo 11. Dernière réforme publiée au DOF le 15 août 2016.
Ley General de Bienes Nacionales, artículos 119 à 128. Dernière réforme publiée au DOF le 19 janvier 2018.
Ley Federal de Protección al Consumidor. Dernière réforme publiée au DOF le 28 janvier 2022.
Código de Comercio, artículos 1415 et suivants en matière arbitrale. Dernière réforme publiée au DOF le 27 janvier 2017.
Ley de Hacienda del Estado de Quintana Roo, dispositions relatives à l’Impôt sur l’Hébergement. Réforme vérifiée au Periódico Oficial del Estado de Quintana Roo, Extraordinario, du 30 décembre 2022. Les modifications correspondant à l’exercice fiscal 2024 doivent être consultées dans l’édition en vigueur du Periódico Oficial del Estado de Quintana Roo au moment de la révision, étant donné que le numéro d’édition et la date exacte sont sujets à vérification à la source officielle.

Critères Judiciaires

Tesis I.3o.C.1042 C, Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Décima Época, Libro 31, juin 2016, Tomo IV, page 2814. Critère analogique sur l’opposabilité des clauses du régime condominial inscrites au Registre Public envers les acquéreurs et locataires ultérieurs. Applicable par divers Tribunaux Colegiados de Circuito en matière de restrictions condominiales à la location touristique.
Tesis 1a. CCXLVII/2016 (10a.), Première Chambre de la Cour Suprême de Justice de la Nation, Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, Décima Época, Libro 34, septembre 2016, Tomo I, page 515. Critère relatif aux limites du principe d’autonomie de la volonté face à l’ordre public; applicable par analogie à la location touristique en ce qui concerne les obligations fiscales et la protection des consommateurs.

Doctrine

Rojina Villegas, Rafael. Derecho Civil Mexicano, Tomo VI: Contratos. Editorial Porrúa, múltiples ediciones.
Service d’Administration Fiscale (SAT). Guide pour les contribuables percevant des revenus par des plateformes technologiques. Publication officielle, mise à jour 2023.

Sources Officielles

Journal Officiel de la Fédération (DOF) : publications citées dans la section législative.
Périodique Officiel de l’État de Quintana Roo : Loi des Finances de l’État, réforme vérifiée du 30 décembre 2022 et réformes applicables à l’Impôt sur l’Hébergement pour l’exercice fiscal 2024, sujettes à vérification à la source officielle.
Secrétariat du Tourisme (SECTUR) : Registre National du Tourisme (RNAT), réglementation opérationnelle et obligations d’inscription pour les prestataires de services d’hébergement.
Registre Public de la Propriété et du Commerce, délégations Benito Juárez et Solidaridad, Quintana Roo.
Direction du Développement Urbain de la Municipalité de Benito Juárez et Direction du Tourisme de la Municipalité de Solidaridad : règlements et procédures d’inscription au registre municipal des prestataires de services d’hébergement.

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