Real Estate Law

Condominium in the Riviera Maya: Constitution, Regime and Conflicts

15 mars 2026 — Enrique Benet-Gregg

Cadre normatif applicable

Le régime de la propriété en copropriété à Quintana Roo est régi par une architecture normative à deux niveaux. Au niveau fédéral, le Code civil fédéral établit les principes généraux du droit de propriété et de copropriété, applicables de manière supplémentaire en l’absence de disposition expresse dans la loi de l’État ; son invocation n’implique pas que le CCF gouverne directement le régime de copropriété dans l’entité, compétence qui incombe exclusivement à la législation locale. Au niveau local, la Loi sur la propriété en copropriété de l’État de Quintana Roo (publiée au Journal officiel de l’État ; dernière réforme publiée au Journal officiel de l’État, consulter la version en vigueur avec date de consultation actualisée) constitue le statut primaire qui régit la constitution, l’administration et l’extinction du régime. De manière complémentaire, le Code civil de l’État de Quintana Roo, dans ses articles 938 à 974, fournit le cadre de la copropriété ordinaire comme référence interprétative lorsque le régime de copropriété présente des lacunes normatives.

Pour les développements situés en zone fédérale maritime-terrestre (ZOFEMAT) ou dans des polygones soumis à concession, interviennent également la Loi générale sur les biens nationaux et la réglementation de la SEMARNAT, en particulier lorsque la constitution du régime implique des zones communes adjacentes aux biens d’usage commun de la Nation. Les implications pratiques de ces concessions pour la diligence raisonnable de l’investisseur sont développées dans la section correspondante ci-après.

Constitution du régime : exigences et formalités

La constitution du régime de copropriété exige l’acte authentique passé devant notaire ayant son siège dans la municipalité où se trouve l’immeuble, conformément à ce qui est prévu par la Loi sur la propriété en copropriété de Quintana Roo. Ledit acte doit contenir, entre autres éléments : la description détaillée de chaque unité privative et sa superficie ; la détermination des zones d’usage commun ; le tableau des indivisions ou pourcentages de participation de chaque copropriétaire dans lesdites zones ; et le Règlement interne de la copropriété, qui régira les droits et obligations des copropriétaires.

L’inscription au Registre public de la propriété et du commerce de la municipalité correspondante (Benito Juárez, Solidaridad, Tulum, selon le cas) est constitutive du régime à l’égard des tiers. L’omission de cette étape ne prive pas le régime d’effets entre les parties, mais empêche son opposabilité erga omnes, avec des conséquences particulièrement graves dans les procédures de saisie hypothécaire ou dans les controverses découlant de transmissions successives d’unités.

Les promoteurs doivent considérer que la Loi sur l’ordonnancement territorial et le développement urbain durable de l’État de Quintana Roo impose des exigences d’alignement et de numéro officiel, ainsi que l’obtention de l’Autorisation d’usage des terres et du Certificat d’achèvement des travaux comme conditions préalables à l’inscription registrale du régime. Le non-respect de cette séquence a généré des litiges complexes dans lesquels des copropriétaires acquéreurs ont contesté la validité du régime constitué sur des immeubles présentant des irrégularités urbanistiques.

Administration de la copropriété : structure et responsabilités

La Loi sur la propriété en copropriété de Quintana Roo prévoit une structure organique tripartite : l’Assemblée générale des copropriétaires en tant qu’organe suprême de décision ; l’Administrateur, qui peut être une personne physique ou morale et agit comme représentant exécutif de la copropriété ; et le Comité de surveillance, chargé de superviser la gestion de l’administrateur et de convoquer une assemblée extraordinaire en cas de cause justifiée.

L’Assemblée a une compétence exclusive pour approuver le budget annuel des dépenses communes, fixer les quotes-parts ordinaires et extraordinaires d’entretien, statuer sur les travaux de modification des zones communes, et révoquer l’administrateur. Les résolutions adoptées conformément au quorum légalement requis sont obligatoires pour tous les copropriétaires, y compris ceux qui ont voté contre ou qui étaient absents. Ce critère a été confirmé de manière itérative dans les critères isolés observés dans la pratique des Tribunaux collégiaux du XXVIIe circuit lors du jugement de recours en protection constitutionnelle dans lesquels des copropriétaires minoritaires contestaient les accords d’assemblée pour des vices formels mineurs sans démontrer une atteinte substantielle à leurs droits. Ces critères n’ont pas été publiés formellement dans le Semanario Judicial de la Federación avec un numéro de thèse identifiable au moment de la rédaction de cet article, c’est pourquoi ils sont cités comme des critères non publiés observés dans la pratique juridictionnelle du circuit.

L’administrateur répond personnellement devant l’assemblée et devant les tiers pour les actes réalisés dans l’exercice de ses fonctions en dehors des facultés expressément conférées. Selon des critères non publiés observés dans la pratique de la Haute Cour, la Première Chambre de la SCJN a abordé la nature de la représentation de l’administrateur de copropriété en la qualifiant de sui generis : non équivalente à un mandataire ordinaire aux termes du Code civil, mais comme un organe du régime dont les facultés découlent directement de la loi et du règlement intérieur. Étant donné que . Ce qui précède implique que certains actes de disposition requièrent une ratification assemblée pour produire leurs pleins effets envers la copropriété en tant qu’unité juridique.

Conflits entre copropriétaires : voies de résolution

Les conflits en matière de copropriété reconnaissent au moins trois catégories récurrentes dans la pratique de la Riviera Maya : controverses relatives à l’usage abusif des parties communes, contestation des décisions d’assemblée, et défaut de paiement des charges d’entretien. Chaque catégorie dispose d’une procédure distincte.

Pour le défaut de paiement des charges, la voie appropriée est l’action en exécution commerciale ou civile, selon que la dette est constatée dans un document comportant exécution parée conformément au Code de commerce ou au Code de procédure civile de l’État de Quintana Roo. Le relevé de compte certifié par l’administrateur, accompagné du procès-verbal de l’assemblée ayant approuvé la charge, a été reconnu par les tribunaux locaux comme titre suffisant pour fonder l’action en exécution, pourvu que la certification satisfasse aux exigences formelles prévues par la loi condominiale de l’État.

La contestation des décisions d’assemblée s’exerce par voie de procès civil ordinaire devant les tribunaux du ressort commun. Le délai de contestation est bref et son calcul à partir de la date du procès-verbal, non de sa notification individuelle, a été l’objet de critères divergents entre les tribunaux de première instance et les cours d’appel de l’État. Cette divergence revêt une importance pratique significative pour les copropriétaires non résidents, fréquents dans les complexes de villégiature, qui souvent n’ont pas connaissance en temps opportun des décisions adoptées.

La Loi sur la médiation, la conciliation et la promotion de la paix sociale de l’État de Quintana Roo établit la médiation comme mécanisme alternatif obligatoire préalable dans certaines matières civiles. Bien que la jurisprudence n’ait pas consolidé son caractère de condition préalable exigible dans tous les conflits condominiales, son utilisation réduit considérablement les délais et les coûts dans les litiges relatifs à l’usage des parties communes ou au non-respect du règlement intérieur.

Extinction et reconstitution du régime de copropriété

L’extinction du régime de propriété en copropriété constitue l’un des chapitres les moins analysés de la pratique immobilière à Quintana Roo et, en même temps, l’un de ceux revêtant la plus grande pertinence opérationnelle sur un marché exposé à des phénomènes météorologiques extrêmes et aux insolvabilités de promoteurs. Conformément à la Loi sur la propriété en copropriété de l’État, l’extinction du régime requiert l’accord d’une supermajorité de copropriétaires disposant du pourcentage de quote-part que la loi elle-même établit, manifesté en assemblée extraordinaire convoquée et tenue avec les formalités applicables. Cet accord doit être formalisé par acte notarié et inscrit au Registre public de la propriété et du commerce pour produire ses effets envers les tiers, y compris les créanciers hypothécaires.

En pratique, la reconstitution du régime suite à des sinistres graves comme ceux causés par les hurricanes présente des complexités supplémentaires : la nécessité d’établir la subsistance du titre de chaque copropriétaire sur l’unité détruite, la mise à jour du tableau de répartition des quotes-parts conformément à la nouvelle construction, et l’obtention d’un nouveau Certificat d’achèvement des travaux avant de réinscrire le régime. Lorsque l’immeuble initial a été constitué sur un terrain adjacent à la ZOFEMAT ou assujetti à une concession fédérale, l’extinction et la reconstitution peuvent nécessiter une déclaration expresse de la SEMARNAT concernant les conditions de la concession en vigueur, ce qui ajoute une couche administrative fédérale à la procédure notariale et d’enregistrement locale. L’absence de dispositions contractuelles claires sur ces scénarios dans l’acte constitutif original représente un risque significatif pour les copropriétaires et les investisseurs institutionnels.

Implications pratiques pour les investisseurs et les promoteurs

Structures de temps partagé superposées au régime de copropriété

Sur le marché de la Riviera Maya, l’une des structures les plus fréquentes et juridiquement complexes est la superposition d’un système de temps partagé sur un régime de propriété en copropriété déjà constitué. Cette configuration génère une double couche réglementaire que les investisseurs doivent comprendre avec précision. Au niveau fédéral, les systèmes de temps partagé sont soumis à la Loi fédérale de protection des consommateurs et à la juridiction de la PROFECO, ainsi qu’à la NOM-247-SE-2021 émise par le Secrétariat de l’Économie, qui établit les exigences d’information, de contrat et d’enregistrement applicables aux services de temps partagé. Au niveau local, le régime de copropriété continue de régir la titularité des unités privatives et des parties communes conformément à la Loi de propriété en copropriété de Quintana Roo.

La coexistence de ces deux cadres crée une distinction juridique fondamentale qui reste souvent inadéquatement résolue dans les documents constitutifs : le copropriétaire titulaire de l’unité privative et l’acquéreur d’un droit de temps partagé sur cette même unité possèdent des droits légalement distincts sur un même espace physique. Le copropriétaire est titulaire d’un droit réel soumis au régime de la propriété ; l’acquéreur de temps partagé est titulaire d’un droit personnel d’usage et de jouissance temporaire dont la nature, le terme et les conditions sont régis par le contrat et la réglementation de protection des consommateurs, non par la loi de copropriété. Cette distinction devient conflictuelle lorsque le règlement interne de la copropriété ne contemple pas expressément l’exploitation simultanée de ces deux systèmes, laissant sans résolution des questions telles que l’accès aux équipements communs par les hôtes de temps partagé, l’allocation des frais de maintenance entre copropriétaires et opérateurs du système, et la représentation en assemblée des unités soumises à ces deux droits. Pour éviter des litiges opérationnels difficiles à résoudre ultérieurement, le règlement interne doit aborder explicitement la coexistence du titre de copropriété et du droit de temps partagé, établissant des règles claires d’usage, d’accès, de vote et de contribution aux frais communs.

Diligence raisonnable sur les concessions de la Zone fédérale maritime-terrestre

Pour les développements dans la Riviera Maya qui incorporent ou sont limitrophes de la Zone fédérale maritime-terrestre (ZOFEMAT), la diligence raisonnable sur le statut des concessions fédérales est un élément critique qui ne peut pas être subsumé dans l’examen du titre de copropriété. La concession de ZOFEMAT est un acte administratif octroyé par la SEMARNAT conformément à la Loi générale des biens nationaux ; ce n’est pas un droit réel transmissible par acte comme l’est l’unité privative en copropriété. Cette distinction a des conséquences directes pour l’investisseur.

Premièrement, la transmissibilité de la concession n’est pas automatique : la cession des droits découlant d’une concession de ZOFEMAT requiert une autorisation expresse de la SEMARNAT, et la transmission de l’unité condominiale à laquelle est attachée une concession ne transfère pas automatiquement les droits de concessionnaire à l’acquéreur. Deuxièmement, toute concession de ZOFEMAT a une période de validité déterminée et est soumise à des conditions spécifiques établies par l’autorité au moment de son octroi ; le défaut de renouvellement ou la révocation pour non-respect des conditions peut priver le développement d’accès aux plages ou aux infrastructures côtières qui font partie de sa valeur commerciale. Troisièmement, lorsque les parties communes de la copropriété se chevauchent partiellement avec des surfaces concédées, l’extinction ou la modification de la concession peut modifier matériellement le contenu des droits sur ces parties communes, avec un impact direct sur les indivisaires et la valeur de chaque unité. L’examen du dossier administratif de la concession auprès de la SEMARNAT, y compris ses conditions, sa période de validité et l’état du respect de celles-ci, est une diligence indispensable qui doit être menée en parallèle et indépendamment de l’examen du folio réel du registre foncier de la copropriété.

Finançabilité du projet et exigences de financement

Un régime de copropriété insuffisamment constitué, avec des parts indivises mal calculées ou avec un règlement interne qui ne contemple pas des mécanismes clairs de prise de décision, est un passif latent qui se matérialise inévitablement à moyen terme. La pratique du marché dans la Riviera Maya montre que les litiges les plus coûteux ne découlent pas de manquements flagrants, mais d’ambigüités normatives internes qu’aucune des parties n’avait remarquées au moment de l’acquisition.

Pour les opérations impliquant plusieurs tours, des usages mixtes (résidentiel et hôtelier), ou des schémas de temps partagé superposés à un régime condominial, l’examen juridique préalable de l’acte constitutif et du règlement intérieur n’est pas une diligence facultative : c’est une condition de la viabilité opérationnelle et de la bancabilité du projet. À titre concret, la bancabilité impose deux exigences minimales que les équipes juridiques doivent vérifier avant tout clôture de financement. La première concerne le crédit hypothécaire individuel : la Société Hypothécaire Fédérale (SHF) et les principaux banques mexicaines exigent, en tant que condition d’octroi de crédit aux copropriétaires individuels, l’existence d’un Certificat de Liberté de Charges sans réserve pour chaque unité privative et la vérification que le tableau des quote-parts inscrit au Registre Public est conforme à l’acte constitutif ; les divergences entre ces documents bloquent l’octroi du crédit hypothécaire. La seconde concerne le financement international : les prêteurs internationaux effectuant une diligence raisonnable selon des normes équivalentes à celles de l’IFC exigent la preuve documentaire du Certificat d’Achèvement des Travaux complètement traité et l’absence d’irrégularités urbanistiques inscrites au Programme de Développement Urbain du Centre de Population (PDUCP) de la municipalité correspondante ; la présence d’usages du sol non conformes ou de permis de construction assortis de conditions non satisfaites constitue un motif habituel de rejet ou d’ajustement substantiel des conditions de financement. Satisfaire ces deux exigences dès la structuration du régime, et non rétroactivement lors du processus de financement, réduit de manière significative les coûts de transaction et les risques de contingence.

IBG Legal : pratique en droit condominial et immobilier à Quintana Roo

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Sources et références

Législation

Ley de Propiedad en Condominio del Estado de Quintana Roo, publiée au Journal Officiel de l’État de Quintana Roo ; dernière réforme publiée au Journal Officiel de l’État, consulter la version en vigueur avec date de récupération actualisée.
Code civil de l’État de Quintana Roo, articles 938 à 974 (copropriété et droits réels) ; dernière réforme publiée au Journal Officiel de l’État.
Code civil fédéral, articles 938 à 979 (propriété et copropriété), applicable supplétivement en l’absence de disposition expresse dans la loi étatique ; ne régit pas directement le régime condominial à Quintana Roo.
Code de procédure civile de l’État de Quintana Roo, dispositions relatives au procès exécutif et au procès civil ordinaire.
Code de commerce (Journal Officiel de la Fédération), dispositions relatives au procès exécutif commercial ; dernière réforme publiée au JO.
Ley de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano Sustentable del Estado de Quintana Roo, Journal Officiel de l’État ; réformes en vigueur à 2025.
Loi générale sur les biens du domaine public (JO, dernière réforme 2022), applicable aux développements limitrophes à la zone fédérale maritime-terrestre ; régit les concessions de ZOFEMAT octroyées par la SEMARNAT.
Ley de Mediación, Conciliación y Promoción de la Paz Social del Estado de Quintana Roo, Journal Officiel de l’État.
Loi fédérale de protection des consommateurs (JO, dernière réforme publiée au JO), applicable aux contrats de temps partagé relevant de la juridiction de la PROFECO.
NOM-247-SE-2021, Secrétariat de l’Économie, publiée au JO ; établit les exigences d’information, de contractualisation et d’enregistrement pour les services de temps partagé.

Jurisprudence

Tribunaux Collégiés du XXVIIe Circuit (Quintana Roo) : critères non publiés observés dans la pratique juridictionnelle du circuit, en ce sens que les résolutions d’assemblée de copropriétaires adoptées conformément au quorum légal sont obligatoires pour tous les copropriétaires, y compris les dissidents et les absents, lorsque le demandeur ne justifie pas d’une atteinte substantielle à ses droits au-delà de vices formels mineurs. Il n’a pas été vérifié que ces critères aient été publiés comme thèse isolée ou jurisprudence avec numéro d’enregistrement au Semanario Judicial de la Federación.
Première Sala de la SCJN : critères non publiés observés dans la pratique, en ce sens que la représentation de l’administrateur de copropriété est de nature sui generis, découlant de la loi et du règlement intérieur, et non équivalente à un mandat ordinaire au sens du Code civil fédéral. Il n’a pas été vérifié l’existence d’une thèse isolée ou d’une jurisprudence publiée avec numéro d’enregistrement au Semanario Judicial de la Federación pour cette proposition spécifique ; elle est citée comme critère non publié observé dans la pratique du Haut Tribunal.
Tribunaux d’appel du for commun à Quintana Roo : critères divergents en matière de décompte du délai de contestation des accords d’assemblée, avec des positions contrastantes quant à savoir si ledit délai court à partir de la date du procès-verbal ou à partir de la notification effective au copropriétaire absent.

Sources officielles

Journal Officiel de la Fédération (DOF) : publications des réformes au Code civil fédéral, au Code de commerce, à la Loi fédérale de protection des consommateurs et à la Loi générale sur les biens nationaux.
Journal Officiel de l’État de Quintana Roo : publications de la Loi sur la propriété en copropriété, du Code civil de l’État, de la Loi sur l’aménagement du territoire et de la Loi sur la médiation.
Registre Public de la Propriété et du Commerce des municipalités de Benito Juárez, Solidaridad et Tulum : inscription et consultation de régimes condominiales, folios réels par unité privative et Certificats de Liberté de Charge.
SEMARNAT : dossiers administratifs de concessions de Zone Fédérale Maritime-Terrestre ; consultation des conditions, délais de validité et état de conformité.
Société Hypothécaire Fédérale (SHF) : critères d’octroi hypothécaire applicables aux unités privatives en régime condominial.
PROFECO : enregistrement et supervision des contrats de temps partagé conformément à la Loi fédérale de protection des consommateurs et à la NOM-247-SE-2021.

Doctrine

Rojina Villegas, Rafael. Derecho Civil Mexicano, tome III (Biens, Droits réels et Possession). Porrúa, édition actualisée. Cité pour le cadre général de la copropriété comme référent interprétatif du régime condominial face aux lacunes normatives.
Carral y de Teresa, Luis. Droit notarial et Droit de l’enregistrement. Porrúa, édition actualisée. Cité pour les formalités notariales et d’enregistrement applicables à la constitution, modification et extinction du régime de propriété en copropriété.
Institut de Recherches Juridiques, UNAM. Encyclopédie Juridique Mexicaine, entrée « Propriété en Copropriété ». Université Nationale Autonome du Mexique. Référence pour l’analyse dogmatique de la nature juridique du régime condominial en droit mexicain et la distinction entre le droit réel sur l’unité privative et le droit sur les parties communes.
Domínguez Martínez, Jorge Alfredo. Droit Civil : Partie générale, Personnes, Famille, Biens, Successions, Obligations. Porrúa. Cité pour les principes généraux des droits réels dans l’ordre juridique civil mexicain.