Contrats et Conventions

Association en Participation : Véhicule pour les Coinvestissements Immobiliers

15 mars 2026 — Enrique Benet-Gregg

Régimen Jurídico de la Asociación en Participación en Proyectos Inmobiliarios

L’association en participation (AP) constitue l’un des véhicules contractuels les plus flexibles du droit commercial mexicain pour structurer des coinvestissements immobiliers. Son utilité pratique réside dans le fait qu’elle permet de concentrer le capital, l’expérience opérationnelle et les actifs dans un régime commun sans nécessité de constituer une personne morale distincte, ce qui réduit les délais, les frais notariaux et les charges réglementaires d’incorporation. Cependant, cette même flexibilité génère des zones de risque qui exigent une conception contractuelle précise.

Cadre Juridique Applicable

L’AP est réglementée par les articles 252 à 259 du Code de Commerce (en vigueur avec les réformes publiées au DOF le 24 janvier 2024). L’article 252 la définit comme un contrat par lequel une personne dénommée associant concède à une ou plusieurs autres, appelées associées, une participation dans les bénéfices et les pertes d’une activité commerciale ou d’une ou plusieurs opérations de commerce, en échange d’une contribution. L’article 253 établit que l’AP n’a pas de personnalité juridique ni de raison sociale, et que l’associant agit en son nom propre face aux tiers.

Dans le domaine immobilier, cette absence de personnalité juridique a des conséquences déterminantes : l’associant est le titulaire inscrit des actifs et le responsable contractuel face aux acheteurs, locataires, entrepreneurs et autorités. Les associés n’ont pas d’action directe face aux tiers ni n’apparaissent au Registre Public de la Propriété de Quintana Roo. Le cadre registral dudit État est régi principalement par le Code Civil pour l’État de Quintana Roo, articles 2888 et suivants, ainsi que par la Loi du Registre Public de la Propriété et du Commerce pour l’État de Quintana Roo, ordonnance qui réglemente de manière spécifique l’organisation, le fonctionnement et les effets de l’inscription registrale. La Loi du Notariat pour l’État de Quintana Roo (décret de réforme publié au Journal Officiel de l’État le 15 août 2023) rige la fonction notariale comme instrument d’accès au registre, mais ne constitue pas la source normative de l’institution registrale en elle-même.

Structure Contractuelle et Éléments Critiques

Formalisation du Contrat d’AP

Une question liminaire qui est fréquemment omise dans la pratique est de déterminer si le contrat d’AP exige un acte authentique (acte authentique notarié) ou peut être conclu en tant que document privé. Le Code de Commerce n’exige pas d’acte authentique pour la formation de l’AP : contrairement aux sociétés commerciales régies par la Loi Générale des Sociétés Commerciales, l’AP peut être constituée au moyen d’un document privé signé par les parties. Néanmoins, cette règle générale admet des exceptions importantes que l’investisseur doit identifier avant de souscrire à l’instrument.

Lorsque la contribution consiste en un bien immobilier ou en droits réels sur des biens immobiliers, la formalisation notariale est impérative conformément au Code Civil pour l’État de Quintana Roo et ses dispositions concernant la transmission de droits réels. De même, lorsque l’une des parties est une personne étrangère et l’opération implique des biens en zone réservée, l’intervention notariale devient nécessaire pour se conformer aux exigences de la Loi sur l’Investissement Étranger. La concurrence de pouvoirs spéciaux pour les actes d’administration ou de disposition qui doivent être inscrits génère également le besoin d’un acte authentique pour ces instruments accessoires.

Un aspect critique pour la protection des associés est que l’AP en tant que contrat n’est pas inscribible au Registre Public de la Propriété : la loi ne prévoit pas son accès direct au folio réel. Cependant, les instruments accessoires peuvent et doivent être inscrits : les restrictions de disposition sur les immeubles apportés, les hypothèques constituées en faveur de l’associé comme garantie, et les pouvoirs notariaux accordés en exécution du contrat sont tous inscribibles et génèrent l’opposabilité face aux tiers. Cette distinction entre l’inopposabilité du contrat principal et l’inscriptibilité de ses instruments accessoires est centrale pour la stratégie de protection de l’associé.

Éléments Essentiels du Contrat

Le contrat d’AP dans les projets immobiliers doit préciser les éléments suivants pour être opérationnel et exécutoire :

Objet du contrat : description du projet (développement, commercialisation, exploitation hôtelière, location), avec référence aux immeubles par leur feuille de propriété ou numéro d’acte notarié.
Nature et évaluation des apports : ils peuvent être en numéraire, en nature (y compris l’immeuble lui-même en usage ou en propriété) ou en industrie. L’article 254 du Code de commerce exige que les apports soient clairement déterminés.
Distribution des bénéfices et des pertes : la clause doit inclure des mécanismes de waterfall, des rendements préférentiels et des conditions de distribution périodique.
Reddition de comptes : l’article 258 impose à l’associé-commandité l’obligation de rendre des comptes à l’associé; le contrat doit préciser la périodicité, le format et les conséquences du non-respect.
Cause de résiliation et liquidation : la loi ne réglemente pas en détail la liquidation de l’AP; le contrat doit établir le mécanisme de désinvestissement, y compris les clauses de vente forcée (drag-along et tag-along) adaptées au contexte non sociétaire conformément à ce qui est décrit dans la section sur la sortie et la liquidation.

Transfert de la Position de l’Associé et Mécanique de Sortie

Les clauses de drag-along et tag-along incorporées dans les contrats d’AP immobilière requièrent une adaptation technique précise car, en l’absence de personnalité juridique, il n’existe pas de participation sociale ni d’action transmissible par endossement ou cession de titres. La position de l’associé est essentiellement un ensemble de droits contractuels; son transfert est régi par les règles de la cession de droits conformément aux articles 2030 et suivants du Code civil fédéral et leurs équivalents dans le Code civil pour l’État de Quintana Roo, et non par les règles de transmission d’actions ou de parts sociales.

Cette distinction a des conséquences matérielles dans trois dimensions. Première, la formalité : la cession de droits découlant d’un contrat d’AP impliquant des immeubles ou des montants significatifs peut exiger la même solennité que le contrat original; si celui-ci est constaté par acte notarié, la cession devrait également être formalisée devant notaire pour générer une pleine efficacité envers les tiers et permettre l’inscription des instruments accessoires au nom du cessionnaire. Deuxième, le consentement de l’associé-commandité : contrairement à la transmission d’actions dans une société anonyme, où le cédant n’a ordinairement pas besoin du consentement du débiteur cédé, dans l’AP le contrat peut prévoir, et devrait généralement prévoir, que la cession de la position de l’associé exige l’autorisation expresse de l’associé-commandité; faute de quoi, s’appliquent supplétivement les règles du Code civil, qui en matière de cession de droits n’exigent pas ce consentement mais requièrent la notification. Troisième, les conséquences fiscales : la transmission de droits découlant de l’AP s’assimile, pour les effets de l’Impôt sur le Revenu, à une aliénation de droits patrimoniaux soumise au régime des gains conforme à l’article 13 de la LISR, et non au régime de transmission d’actions de l’article 22; ceci peut générer des différences matérielles dans la base imposable et dans les mécanismes d’imputation des pertes. Au niveau local, l’État de Quintana Roo n’impose pas de droit de timbre ni de prélèvement étatique spécifique sur la cession de droits contractuels, bien que l’instrument notarié de cession peut être soumis à des droits notariaux et, s’il implique des immeubles, à l’Impôt sur l’Acquisition d’Immeubles selon la nature des droits cédés.

Régime Fiscal

Le traitement fiscal de l’AP au Mexique s’articule autour de deux axes normatifs qui doivent être analysés conjointement. Le premier est l’article 13 de la Loi de l’Impôt sur le Revenu (LISR), qui réglemente les activités commerciales réalisées par le biais d’associations en participation : lorsque l’AP exerce des activités commerciales, ses membres sont imposés conformément au régime général des personnes morales, avec la particularité que chaque partie attribue à sa sphère fiscale les revenus, les déductions et les crédits correspondant à sa participation. Ce schéma de transparence fiscale partielle exige que le contrat spécifie avec précision les pourcentages de participation de chaque associé dans les bénéfices et les pertes, car ces pourcentages constituent la base de l’attribution fiscale. Il n’existe pas de réforme publiée au JO le 12 novembre 2021 qui aurait introduit des dispositions spécifiques de transparence pour l’AP dans la LISR; la référence à l’article 188-Bis de ladite loi correspond au régime des FIBRA E, introduit dans la réforme fiscale de 2022 avec entrée en vigueur à partir de 2023, et n’est pas applicable au régime général de l’AP.

Le deuxième axe est l’article 17-B du Code fiscal de la Fédération (CFF), qui considère l’AP comme une personne morale lorsqu’elle exerce des activités commerciales. Cette qualification a des effets procéduraux directs : l’AP doit obtenir son propre Registre fédéral des contribuables, présenter des déclarations fiscales, retenir les impôts et, le cas échéant, émettre des justificatifs fiscaux numériques au titre du RFC de l’associé en sa qualité de représentant de l’AP. La coexistence de l’article 13 LISR et de l’article 17-B CFF génère une tension technique pertinente : le CFF traite l’AP comme un sujet obligé à titre administratif, tandis que la LISR attribue les effets économiques de l’affaire à chaque partie individuellement. Cette tension doit être gérée par une stratégie fiscale qui prenne en compte à la fois la position de l’AP en tant qu’entité contributrice et la position individuelle de l’associé et des associés.

Dans les projets immobiliers structurés par le biais d’une AP, la TVA incombe à l’associé conformément à l’article 1 de la Loi de l’impôt sur la valeur ajoutée. Les distributions à l’associé peuvent constituer des dividendes ou des remboursements de capital, avec un traitement fiscal différencié. Quant aux critères judiciaires sur le sujet, la Première Chambre de la Cour suprême de justice de la nation a développé une tendance doctrinale, appréciable dans diverses thèses sur la transparence fiscale des véhicules sans personnalité juridique, selon laquelle la substance économique de l’opération prédomine sur la dénomination contractuelle aux fins de l’attribution des revenus. Étant donné qu’il n’existe pas de numéros de thèse isolée ou de jurisprudence vérifiables avec des données de publication au Journal judiciaire de la Fédération pour une citation précise dans ce contexte spécifique, il est avisé que ladite tendance constitue un critère doctrinal consolidé dans la pratique du contentieux fiscal fédéral, directement applicable à l’AP dans les contextes de planification fiscale agressive, et que les opérateurs juridiques doivent vérifier les thèses en vigueur au Journal judiciaire de la Fédération au moment de les invoquer dans une affaire concrète.

Risques opérationnels et contentieux

Le risque central de l’AP immobilière est la concentration du contrôle entre les mains de l’associé. En l’absence de personnalité juridique distincte, l’associé ne dispose pas des mécanismes sociétaires ordinaires de protection (assemblées, droit de veto, actions en responsabilité directe). Les tribunaux collégiaux du XXVIIe circuit ont connu des controverses dans lesquelles des associés de projets touristiques dans Quintana Roo ont contesté la validité des actes de disposition effectués par l’associé sur les biens apportés à l’AP. Les critères émanant de ces tribunaux renforcent la nécessité d’inscrire des restrictions de disposition au Registre public de la propriété en tant que mesure précautionnelle conventionnelle ; il est toutefois avisé que les décisions disponibles n’ont pas été systématisées en thèses publiées avec numéro d’enregistrement au Journal judiciaire de la Fédération qui puissent être citées individuellement, de sorte que leur invocation dans les procédures ultérieures exige l’identification du dossier correspondant au cas par cas.

De plus, l’exposition de l’associé à l’égard des tiers est illimitée. Dans les projets de développement, cela signifie que les obligations envers les entrepreneurs, les fournisseurs ou les acheteurs en prévente incombent exclusivement à l’associé, sans que les associés soient protégés par une limitation de responsabilité équivalente à celle d’un actionnaire. Cette asymétrie doit être compensée contractuellement par des obligations d’indemnité, des réserves de liquidité et des assurances spécifiques au projet.

Implications pratiques pour les co-investissements dans la Riviera Maya

Dans le contexte du marché immobilier-touristique de Quintana Roo, l’AP est fréquemment utilisée par des fonds internationaux qui apportent du capital liquide face aux promoteurs locaux qui apportent le terrain ou les permis de développement. Ce système présente des avantages en termes de rapidité de structuration et de confidentialité, mais exige que le contrat prévoit expressément : la réglementation de la zone fédérale maritime-terrestre (Loi générale sur les biens nationaux, articles 119 et suivants, et concessions ZOFEMAT régies par SEMARNAT) ; les exigences de la Loi sur l’investissement étranger (article 11) lorsque l’associé est une personne étrangère ; et la clause Calvo, applicable aux acquisitions en zone restreinte par le biais d’un trust bancaire conformément à l’article 27 constitutionnel et à la LIE elle-même.

Structure duelle : Trust bancaire et association en participation

Lorsque l’associé est un investisseur étranger et que l’actif sous-jacent est situé en zone restreinte (bande de 50 kilomètres le long des côtes, conformément à l’article 27 de la Constitution politique des États-Unis mexicains), l’AP seule est insuffisante pour résoudre la restriction constitutionnelle sur la propriété directe. Le véhicule standard dans la Riviera Maya combine deux niveaux contractuels qui doivent être conçus de manière coordonnée.

La première couche est le contrat de fiducie bancaire translatif de propriété : une institution de crédit mexicaine autorisée agit en tant que fiduciaire et acquiert la titularité formelle de l’immeuble ; le développeur local agit en tant que constituant originel et le fonds international peut être désigné bénéficiaire en premier lieu conformément à l’article 11 de la LIE. Cette structure est conforme à l’article 27 de la Constitution car la titularité enregistrée revient au fiduciaire, une personne morale mexicaine, et non directement à l’étranger.

La deuxième couche est l’association en participation : la fiducie (représentée par le fiduciaire) ou le développeur local en sa qualité de constituant agit en tant qu’associé bailleur, tandis que le fonds international agit en tant qu’associé apporteur de capital. Le contrat d’AP régit la relation économique interne : pourcentages de participation aux bénéfices, mécanismes de waterfall, obligations de rapportage, droits d’audit et conditions de sortie.

Cette architecture à double couche soulève des questions techniques spécifiques que le contrat doit résoudre. Premièrement, la question de la formalisation : lorsque l’actif sous-jacent est en fiducie, le contrat d’AP qui régit les droits économiques sur cet actif n’opère pas directement sur l’immeuble mais sur les droits fiduciaires ; en conséquence, il ne s’agit pas techniquement d’un apport de bien immobilier au contrat d’AP mais d’un apport de droits de créance, ce qui en principe ne déclenche pas automatiquement l’exigence d’acte notarié pour le contrat d’AP lui-même. Néanmoins, la pratique notariale dans Quintana Roo et les exigences des institutions bancaires fiduciaires exigent fréquemment que les accords affectant les droits du bénéficiaire soient formalisés devant notaire pour que le fiduciaire puisse agir en conséquence.

Deuxièmement, les conséquences fiscales du système dual sont plus complexes que celles d’une AP simple. Les rendements versés par le fiduciaire au bénéficiaire étranger peuvent être soumis à une retenue à la source conformément à la LISR et aux traités pour éviter la double imposition applicables ; à son tour, si le fonds international reçoit des distributions de l’AP qui proviennent des droits fiduciaires, le traitement fiscal doit considérer s’il existe une convention applicable qui modifie le taux de retenue ordinaire de 25 % ou 30 % sur les revenus de source de richesse au Mexique. La coordination entre la déclaration de l’AP comme entité de l’article 17-B CFF et la retenue fiduciaire exige une analyse fiscale intégrée qui considère les deux couches simultanément.

Troisièmement, les pouvoirs d’administration et de représentation doivent être structurés soigneusement pour que le fonds international puisse exercer ses droits de supervision sur le projet sans encourir d’actes que la LIE ou les autorités migratoires pourraient qualifier comme exercice d’activités économiques directes en zone restrictive en dehors de la fiducie.

Conclusion Opérationnelle

L’AP est un instrument efficace lorsque sa conception contractuelle compense adéquatement les asymétries légales que génère sa nature non-sociétaire. L’absence de personnalité juridique, loin d’être un défaut, peut être un avantage structurel si le contrat distribue correctement le contrôle, la responsabilité et les mécanismes de sortie. L’erreur la plus fréquente est de traiter le contrat d’AP comme un document standard : chaque projet immobilier impose des variables spécifiques de titularité, de financement, de régime d’autorisations et de profil des parties qui déterminent l’architecture appropriée de l’instrument.

IBG Legal possède une expérience directe sur les fronts que cette analyse met en évidence : représentation d’associés dans des différends devant les Tribunaux Collegiales du XXVIIe Circuit concernant des actes de disposition abusifs par l’associé bailleur dans des projets touristiques de Quintana Roo ; structuration de véhicules hybrides AP plus fiducie bancaire pour des fonds internationaux investissant du capital dans des développements de la Riviera Maya soumis au régime de zone restrictive ; et intégration de concessions ZOFEMAT dans les contrats d’AP impliquant un front de plage, y compris la coordination avec SEMARNAT et l’inscription des instruments accessoires au Registre Public de la Propriété de Quintana Roo. Si vous êtes au moment de structurer une co-investissement, de négocier les conditions de sortie d’une AP existante, ou d’évaluer les risques d’un schéma d’AP sur des actifs en zone restrictive, l’étape concrète est de soumettre votre projet de contrat ou votre structure proposée à un examen technique spécialisé avant la signature. C’est le moment où l’intervention a la plus grande valeur et le coût le plus faible.

Sources et Références

Législation

Code de commerce, articles 252 à 259 (association en participation). Dernière réforme publiée au JO le 24 janvier 2024.
Code fiscal de la Fédération, article 17-B (personnes morales ; AP exerçant des activités commerciales). Dernière réforme applicable à l’exercice fiscal 2026.
Loi de l’impôt sur le revenu (LISR), article 13 (activités commerciales réalisées par le biais d’associations en participation ; régime de transparence fiscale et attribution des revenus aux membres de l’AP). En vigueur avec mises à jour pour l’exercice fiscal 2026.
Loi de l’impôt sur la valeur ajoutée, article 1. En vigueur avec réformes pour l’exercice fiscal 2026.
Loi sur l’investissement étranger, article 11. Publiée au JO le 27 décembre 1993 ; dernière réforme publiée au JO le 15 août 2022.
Loi générale des biens nationaux, articles 119 et suivants (zone fédérale maritime-terrestre). Publiée au JO le 20 mai 2004 ; dernière réforme publiée au JO le 20 mai 2021.
Constitution politique des États-Unis mexicains, article 27 (régime de zone restreinte et propriété étrangère).
Code civil pour l’État de Quintana Roo, articles 2888 et suivants (Registre public de la propriété) ; articles 2030 et suivants (cession de droits). Dernière réforme publiée au Journal officiel de l’État de Quintana Roo.
Loi du Registre public de la propriété et du commerce pour l’État de Quintana Roo (disposition directrice de l’organisation, du fonctionnement et des effets de l’inscription au registre dans l’entité). Publiée au Journal officiel de l’État de Quintana Roo ; dernière réforme applicable à la date de cette publication.
Loi du notariat pour l’État de Quintana Roo (régit la fonction notariale en tant qu’instrument d’accès au registre, non l’institution du registre elle-même). Décret de réforme publié au Journal officiel de l’État de Quintana Roo le 15 août 2023.
Code civil fédéral, articles 2030 et suivants (cession de droits ; applicable de manière supplémentaire en matière commerciale et à titre de référence comparative vis-à-vis du Code civil local).

Critères judiciaires

Première Chambre de la Cour suprême de justice de la nation : tendance doctrinale consolidée en matière de transparence fiscale des véhicules dépourvus de personnalité juridique, en ce sens que la substance économique de l’opération prévaut sur la dénomination contractuelle aux fins d’attribution des revenus ; applicable à l’AP dans les contextes de planification fiscale. Remarque : il n’existe pas de numéros de thèse isolée ou de jurisprudence vérifiés avec des données de publication au Journal judiciaire de la Fédération permettant une citation individuelle dans cet article ; les opérateurs juridiques doivent consulter et citer les thèses en vigueur au moment d’invoquer ce critère dans une procédure concrète.
Tribunaux collégiaux du XXVIIe circuit (Quintana Roo) : critères en matière de controverses sur les actes de disposition réalisés par l’associant sur des immeubles dans les projets touristiques de Quintana Roo ; reconnaissance de l’inscription de restrictions registrales en tant que mesure conservatoire conventionnelle dans les contrats d’AP. Remarque : les résolutions identifiées n’ont pas été publiées en tant que thèses avec numéro d’enregistrement au Journal judiciaire de la Fédération ; leur invocation dans les procédures ultérieures requiert l’identification de l’expédient spécifique et l’obtention de l’exécutoire correspondant.

Doctrine

Mantilla Molina, Roberto L. Droit commercial. Editorial Porrúa, México, 29e édition, 1993. (Pour les aspects normatifs actualisés, consulter également l’édition de 1984 ; il est signalé que les éditions postérieures à 1990 présentent des différences dans le traitement de l’AP par rapport aux premières éditions.)
Barrera Graf, Jorge. Institutions de droit commercial. Editorial Porrúa, México, 1re édition, 1989.
Arrioja Vizcaíno, Adolfo. Droit fiscal. Editorial Themis, México, 22e édition, 2013. (Ouvrage de référence en droit fiscal mexicain ; remplace la citation originale à González García, dont la production académique principale relève du droit fiscal espagnol et non mexicain.)
Margáin Manautou, Emilio. Introduction à l’étude du droit fiscal mexicain. Editorial Porrúa, México, 21e édition, 2008. (Source complémentaire de référence en matière d’impôt sur le revenu et de traitement des entités dépourvues de personnalité juridique dans le système fiscal mexicain.)

Sources officielles

Journal Officiel de la Fédération (DOF) : publications des réformes du Code de Commerce, CFF, LISR, LIVA et LIE mentionnées dans le texte.
Journal Officiel de l’État de Quintana Roo : décret de réforme de la Loi du Notariat pour l’État de Quintana Roo (15 août 2023) ; publications des réformes du Code Civil pour l’État de Quintana Roo et de la Loi du Registre Public de la Propriété et du Commerce pour l’État de Quintana Roo.
Service d’Administration Fiscale (SAT) : critères normatifs applicables au régime fiscal de l’association en participation, y compris ceux découlant de l’article 13 LISR et de l’article 17-B CFF, disponibles sur sat.gob.mx.
Recueil Judiciaire de la Fédération (sjf.scjn.gob.mx) : consultation des thèses et jurisprudence en vigueur sur la transparence fiscale, AP et actes de disposition dans les contrats sans personnalité juridique ; les opérateurs doivent vérifier la validité et l’applicabilité des critères au moment de leur invocation en procédure.