Droit Immobilier

Analyse des Risques Juridiques dans les Projets Tulum-Cancún : Framework IBG

15 mars 2026 — Enrique Benet-Gregg

Cadre Méthodologique pour l’Évaluation de la Viabilité Juridique dans le Corridor Tulum-Cancún

Le corridor Tulum-Cancún concentre simultanément les variables de risque juridique les plus complexes du marché immobilier mexicain : chevauchement de régimes de propriété sociale, zones fédérales côtières, zones naturelles protégées, ordonnances écologiques dont la validité est contestée, et une pression de développement qui dépasse fréquemment la capacité institutionnelle des municipalités de Solidaridad, Tulum et Benito Juárez. Ce document établit le cadre interne d’IBG Legal pour l’évaluation systématique de la viabilité juridique des projets de la région, structuré en couches de risque avec des critères de pondération et des points de référence normatifs précis.

Couche 1 : Titularité et Régime Dominial

Le point de départ est la détermination précise du régime juridique du terrain. Le corridor Tulum-Cancún présente une concentration inhabituellement élevée de terre ejidiale formelle ou prétendument régularisée. L’analyse doit vérifier : (a) si la parcelle a fait l’objet d’une contribution au domaine plein conformément à l’article 82 de la Loi Agraire (Journal Officiel de la Fédération, 26 février 1992, avec réformes jusqu’à 2020) ; (b) s’il existe une preuve d’inscription au Registre Agraire National avec un numéro de dossier réel émis par le RAN ; et (c) si l’assemblée ejidal qui a autorisé l’opération a respecté les quorums de l’article 23 de la même loi, incluant la présence du représentant du Ministère des Affaires Agraires et du notaire public compétent.

Un risque fréquent et sous-estimé est la transmission dissimulée de droits parcelaires par cession de droits possessoires sans conversion en domaine plein. À des fins de précision opérationnelle, il convient de distinguer deux articles fréquemment confondus dans la pratique transactionnelle : l’article 80 de la Loi Agraire, qui réglemente la procédure de préférence entre ejidataires et l’ejido lui-même comme condition préalable et nécessaire à la transmission valide de droits parcelaires à des tiers ; et l’article 82, qui réglemente la conversion formelle des parcelles ejidiales en domaine plein comme acte préalable à leur incorporation au marché immobilier ordinaire. La nullité qui sanctionne le non-respect de l’article 80 opère sur un plan distinct de celui de la contribution au domaine plein de l’article 82 : une opération peut avoir été formalisée devant un notaire et être néanmoins nulle de plein droit si la procédure de préférence de l’article 80 n’a pas été respectée.

Le Tribunal Supérieur Agraire a soutenu de manière réitérée que les opérations translatoires portant sur des parcelles ejidiales réalisées sans suivre la procédure de l’article 80 de la Loi Agraire sont nulles de plein droit, indépendamment du prix payé et de la bonne foi de l’acquéreur. Cette position constitue un critère réitéré non publié en tant que thèse isolée dans le Semanario Judicial de la Federación à la date de ce document, de sorte que son invocation devant le tribunal contentieux doit s’accompagner de la référence directe aux dossiers du Tribunal Supérieur Agraire dans lesquels elle figure. Ce critère a des implications directes pour les projets ayant acquis des superficies dans le corridor Tulum-Cancún au cours des cycles d’expansion antérieurs à 2018, en particulier dans les noyaux ejidaux d’Akumal, Chemuyil et Cobá, dont les limites avec le corridor principal génèrent des antécédents domaniaux d’origine sociale fréquente.

Couche 2 : Régime Fédéral de Zone Côtière, Zones Naturelles Protégées et Infrastructure Fédérale

La Loi Générale sur les Biens Nationaux (JO, 20 mai 2004, réformée en 2022) établit dans son article 119 que la zone fédérale maritime-terrestre comprend la bande mesurée à partir de la ligne de plus hautes eaux ordinaires vers la terre ferme le long des côtes naturelles, avec une extension de jusqu’à vingt mètres au maximum applicable dans les conditions de littoral naturel continu. Cette dimension n’est pas uniforme : l’amplitude effective de la ZFMT est déterminée par la procédure officielle de délimitation menée par l’autorité compétente, sur la base de la méthodologie de la ligne de plus hautes eaux ordinaires et en fonction de la géographie spécifique du tronçon côtier. L’extension peut être inférieure à vingt mètres lorsque les conditions physiques du littoral l’établissent ainsi. Sur la ZFMT, l’État exerce un domaine inaliénable et imprescriptible, et tout usage requiert une concession accordée par la Secrétariat des Infrastructures, des Communications et des Transports (SICT), autorité qui a assumé de manière définitive et exclusive la compétence en matière de concessions de zone fédérale maritime-terrestre à partir de la réorganisation administrative mise en œuvre par Décret publié au Journal Officiel de la Fédération le 20 avril 2021. L’octroi de la concession est discrétionnaire et révocable conformément à l’article 126 de la même loi.

Le chevauchement avec le Programme de Gestion de la Réserve de la Biosphère Sian Ka’an et avec la Zone Naturelle Protégée de la Zone de Monuments Archéologiques de Tulum, administrée par l’INAH en vertu de la Loi Fédérale sur les Monuments et Zones Archéologiques, Artistiques et Historiques (DOF, 6 mai 1972, réformée en 2018), ajoute une deuxième couche de restriction qui est indépendante du titre de propriété. La Première Chambre de la SCJN a établi que les restrictions découlant des déclarations de zones de monuments constituent des limitations de droit public qui ne génèrent pas de droit à indemnisation de la part de l’État. Ce critère correspond à une ligne jurisprudentielle sans thèse publiée de manière individualisée dans le Semanario Judicial de la Federación à la date de ce document, bien qu’il ait été réitéré dans diverses sentences de la Première Chambre dans des affaires liées à des zones de monuments archéologiques dans le sud-est mexicain. Son application a un impact direct sur la viabilité des développements dans le quadrant sud de la municipalité de Tulum.

Vecteur de Risque Particulier : Impact du Tren Maya sur le Corridor

Aucune analyse de viabilité du corridor Tulum-Cancún postérieure à 2022 ne peut se dispenser d’évaluer l’impact juridique du projet Tren Maya. FONATUR Tren Maya, S.A. de C.V., constituée comme véhicule d’exécution dans le cadre de la Loi sur les Travaux Publics et Services Connexes et avec financement et supervision fédéraux directs, a généré dans le corridor une série de conséquences juridiques de premier ordre qui affectent directement la viabilité des polygones limitrophes du tracé ou des zones d’influence du projet.

Les risques spécifiques identifiables à la date de ce document sont les suivants. Premièrement, des déclarations de droit de passage fédéral sur des bandes adjacentes au tracé, qui dans plusieurs sections du segment Tulum-Bacalar ont affecté des propriétés ayant des antécédents ejidaux ou un usage touristique planifié, générant des procédures d’expropriation ou d’affectation qui n’ont pas toujours été correctement reflétées dans le registre foncier de la propriété affectée ou limitrophe. Deuxièmement, les modifications de la classification des zones au sein des zones naturelles protégées impulsées en tant que conditions ou compensations environnementales du projet, y compris les ajustements aux polygones d’amortissement de la Réserve de la Biosphère Sian Ka’an qui modifient l’aptitude d’usage des propriétés précédemment classées avec usage possible. Troisièmement, la Manifestation d’Impact Environnemental régionale présentée par FONATUR auprès de SEMARNAT et ses résolutifs, y compris les conditions de compensation et les programmes de changement d’usage des terres associés, constituent des documents de vérification obligatoire dans le protocole de due diligence, étant donné que leurs portées peuvent modifier l’aptitude d’usage dans les propriétés qui ne font pas partie directe du droit de passage mais qui sont comprises dans les polygones d’influence ou de compensation définis dans le résolutif. Quatrièmement, il existe des recours en amparo actifs auprès de Tribunaux de District et de Tribunaux Collégiaux du XXVIIe Circuit et du Dix-septième Circuit qui contestent les autorisations sectorielles du Tren Maya, y compris les changements d’usage des terres dans les terrains forestiers et les autorisations d’impact environnemental ; la résolution de ces recours en amparo peut avoir des effets erga omnes sur la classification d’usage des terres applicable à des zones complètes du corridor.

Le protocole IBG incorpore, pour les propriétés situées dans les municipalités de Tulum, Felipe Carrillo Puerto et Bacalar, une vérification spécifique par rapport au tracé officiel du Tren Maya et par rapport au catalogue des affectations enregistrées par FONATUR, ainsi qu’un examen des résolutifs de la MIA régionale dans le SINAT de SEMARNAT.

Couche 3 : Aménagement du Territoire Municipal et Usages des Sols

L’analyse d’usage des sols dans le corridor requiert de distinguer entre trois instruments ayant une hiérarchie et des domaines d’application distincts : le Programme d’Aménagement Écologique Local de la Municipalité de Tulum (POEL-Tulum), publié au Journal Officiel de l’État de Quintana Roo en 2016 et avec des mises à jour partielles en 2022 ; le Programme d’Aménagement Écologique Régional du Corridor Cancún-Tulum (POER), qui continue de faire l’objet de litiges administratifs concernant sa vigueur actuelle ; et les Programmes de Développement Urbain municipaux, dont la cohérence avec les aménagements écologiques est fréquemment déficiente.

Les Tribunaux Collégiaux du XXVIIe Circuit ont établi que la contradiction entre le POEL et le Programme de Développement Urbain doit être résolue en appliquant le principe de lex specialis en matière environnementale, accordant la prévalence à la normativité écologique dans les cas où celle-ci est plus restrictive. Ce critère a été maintenu par les Tribunaux Collégiaux du XXVIIe Circuit dans diverses sentences liées à des autorisations d’usage des sols contestées dans le corridor ; il correspond à un critère interprétatif doctrinal consolidé en la matière. Ce critère a des conséquences directes sur les projets qui ont obtenu des autorisations d’usage des sols municipales sans remarquer que la propriété se situe dans une unité de gestion environnementale à densité zéro ou avec restriction totale d’imperméabilisation.

Couche 4 : Risques Réglementaires en Matière d’Impact Environnemental

La Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente (LGEEPA, DOF, 28 de enero de 1988, reformada en 2022) établit à son article 28 les catégories d’ouvrages qui requièrent une Déclaration d’Impact Environnemental (MIA) en modalité régionale ou particulière auprès de la SEMARNAT. Les développements touristico-résidentiels qui affectent des zones humides, des mangroves ou de la forêt médiane semi-caducifoliée dans le corridor activent additionnellement la restriction de l’article 60 Ter de la même loi, qui interdit l’enlèvement de la végétation de mangrove indépendamment de l’autorisation d’impact environnemental. Les Tribunaux Collégiés ont interprété cette disposition comme une norme d’ordre public non susceptible d’exception par accord d’autorité ; ce critère constitue une ligne jurisprudentielle réitérée sans thèse individuellement publiée au Semanario Judicial de la Federación à la date de ce document, applicable de manière constante au XXVIIe Circuit.

Un vecteur de risque émergent post-2024 est l’exigence d’évaluation d’impact selon le cadre de la Ley Federal de Responsabilidad Ambiental (DOF, 7 de junio de 2013) lorsque le projet implique un dommage à des écosystèmes de haute biodiversité, norme qui introduit des mécanismes de responsabilité objective avec un potentiel de sanction substantiel pour les développeurs et, dans certains cas, pour leurs conseillers juridiques.

Couche 5 : Risques dans la Structure de Financement et la Prévente

Les projets en phase de prévente font face à l’examen conjoint de la Ley Federal de Protección al Consumidor (LFPC, DOF, 24 de diciembre de 1992, avec réformes jusqu’à 2023) et de la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI, DOF, 17 de octubre de 2012). La PROFECO a intensifié depuis 2023 la supervision des contrats d’adhésion dans les développements touristiques, particulièrement en relation avec les clauses d’ajustement de prix, les conditions de livraison, et les mécanismes de résolution unilatérale du contrat par le développeur.

Dans le domaine de la LFPIORPI, l’article 17, fraction XV, catalogue comme activité vulnérable l’achat-vente d’immeubles lorsque le montant de l’opération dépasse les seuils établis dans les Règles de Caractère Général émises par la Secretaría de Hacienda y Crédito Público : à partir de 8,025 UDIS s’activent les obligations d’identification du client et de conservation de l’information ; à partir de 16,050 UDIS s’activent additionnellement les obligations de présentation d’avis auprès de l’Unité de Renseignement Financier. Le non-respect systématique de ces obligations a commencé à faire l’objet de procédures de sanction avec des conséquences qui transcendent l’amende administrative et atteignent l’inhabilitation possible du notaire intervenant.

En matière d’identification du bénéficiaire contrôlant, il est indispensable de distinguer deux régimes juridiques distincts qui génèrent des obligations parallèles et indépendantes entre elles :

Bénéficiaire contrôlant selon la LFPIORPI : L’obligation d’identifier et de déclarer le bénéficiaire contrôlant auprès de l’UIF incombe aux sujets obligés de l’article 17 de la LFPIORPI, incluant les notaires publics intervenants dans les opérations immobilières qui dépassent les seuils précédemment indiqués. La définition opérationnelle de bénéficiaire contrôlant applicable est celle contenue dans les Règles de Caractère Général de la LFPIORPI et dans les critères de l’UIF. Le respect de cette obligation est indépendant de toute autre obligation fiscale ou corporative.
Bénéficiaire contrôlant selon le Code Fiscal de la Fédération : L’article 32-B Ter du CFF, ajouté par le biais d’une réforme fiscale publiée au DOF le 12 de noviembre de 2021, établit une obligation autonome d’identifier, d’obtenir et de conserver l’information sur le bénéficiaire contrôlant de personnes morales, de fiducies et de figures juridiques, avec présentation auprès du SAT selon le mécanisme établi par le Service d’Administration Fiscale. Cette obligation a une définition, des seuils d’application, une entité réceptrice et un régime de sanction qui lui sont propres, distincts de ceux correspondant à l’obligation UIF. Le respect de l’obligation auprès de l’UIF selon la LFPIORPI ne libère pas l’obligé de l’obligation auprès du SAT selon l’article 32-B Ter du CFF, ni inversement.

Protocole d’Évaluation : Points de Contrôle IBG

Due diligence registral et agraire : Vérification du feuillet réel au Registre Public de la Propriété de Solidarité, Tulum ou Benito Juárez, selon le cas; consultation directe du RAN sur les antécédents ejidaux du polygone; examen des procès-verbaux d’assemblée ejidale lorsque le bien a des antécédents d’origine sociale; vérification du respect de la procédure de préférence de l’article 80 de la Loi Agraire et de l’apport en pleine propriété de l’article 82, le cas échéant.
Vérification de zone fédérale : Levé physique du bornage par rapport à la ligne de pleine mer maximale ordinaire; consultation au registre des concessions de la SICT; examen des polygones du système d’information SIMAR; vérification que toute concession en vigueur ou en cours de traitement ait été traitée auprès de la SICT conformément au régime applicable depuis le Décret DOF 20 avril 2021.
Analyse de compatibilité des usages : Croisement cartographique du polygone par rapport au POEL, au POER et au PDU applicable; identification des unités de gestion environnementale avec restrictions de densité ou imperméabilisation; vérification des impacts découlant du tracé du Train Maya et de ses arrêtés environnementaux.
Examen des autorisations environnementales : Vérification de l’arrêté de la MIA au SINAT (SEMARNAT); confirmation des conditions remplies; identification des procédures d’inspection ouvertes auprès de la PROFEPA; examen de la MIA régionale du Train Maya et vérification des polygones de compensation ou d’influence susceptibles d’affecter le bien.
Analyse de la structure contractuelle de prévente : Examen des contrats d’adhésion auprès du registre PROFECO; vérification du respect des seuils LFPIORPI (8 025 et 16 050 UDIS) et des obligations d’identification et notification auprès de l’UIF; vérification distincte du respect de l’obligation de bénéficiaire contrôleur auprès du SAT en vertu de l’article 32-B Ter du CFF.
Évaluation des litiges en cours : Consultation du SISE du Pouvoir Judiciaire Fédéral sur les amparo actifs affectant le polygone ou les instruments de planification applicables; examen du registre des procès agraires au Tribunal Unitaire Agraire du District 46; identification des amparo actifs liés aux autorisations du Train Maya susceptibles d’avoir des effets sur la zone du polygone évalué.

Implications Pratiques pour la Pratique Transactionnelle

L’opérabilité du cadre exige que l’équipe intervenant ne traite pas les cinq couches comme des compartiments étanches. Le risque systémique dans le corridor Tulum-Cancún surgit précisément de l’intersection : un bien avec titre de propriété régulier peut être inviable en raison d’une restriction du POEL; une autorisation d’impact environnemental formellement valide peut être contestable si le processus de consultation préalable a été déficient dans les biens mitoyens de communautés indígènes mayas, conformément aux articles 2 constitutionnel et 6 de la Convention 169 de l’OIT, ratifiée par le Mexique.

La consultation préalable, libre et informée a acquis une pertinence opérationnelle croissante dans le corridor sud de l’État. La SCJN, dans la ligne jurisprudentielle consolidée à partir de cas relatifs aux infrastructures touristiques dans les zones d’influence de communautés indígènes, a soutenu que l’omission du processus de consultation constitue une violation des droits fondamentaux qui invalide l’autorisation sous-jacente, indépendamment de son apparence de légalité formelle. Cette position correspond à une ligne jurisprudentielle consolidée de la SCJN sans thèses individualisées publiées au Semanario Judicial de la Federación directement applicables au corridor Tulum-Cancún à la date de ce document; sa force normative découle de l’ensemble des jugements rendus par le Plénum et la Première Chambre en matière de consultation indígène et de projets d’infrastructure, dont l’application analogique au corridor est soutenable et a été acceptée par les tribunaux du XXVII Circuit.

Conclusion Opérationnelle

L’évaluation de la viabilité juridique dans le corridor Tulum-Cancún n’admet pas de raccourcis méthodologiques. La densité réglementaire de la région, combinée à l’instabilité des instruments de planification et à l’activité contentieuse persistante sur les titres agraires et les autorisations environnementales, fait que la vérification superficielle d’un titre inscrit soit insuffisante comme norme de diligence professionnelle. Le cadre IBG fonctionne comme un protocole de minimums : l’absence de signaux d’alerte dans les cinq couches est une condition nécessaire, mais non toujours suffisante, pour émettre un avis favorable sur la viabilité. Le tableau de classification des constatations suivant définit le seuil opérationnel pour chaque niveau de risque identifié dans le protocole.

Tableau de Classification des Constatations : Critères de Décision par Couche

Catégorie de Constat

Définition Opérationnelle

Conséquence pour l’Avis IBG

Exemples par Couche

Vice Rédhibitoire

Vice insurmontable du régime de propriété, de l’aptitude à l’utilisation, ou du cadre réglementaire applicable qui empêche de structurer l’opération de manière juridiquement durable selon toute modalité contractuelle ou réglementaire disponible.

Avis de viabilité non émissible. IBG décline la structuration de l’opération tant que le vice originel n’est pas résolu.

Couche 1 : absence d’apport en pleine propriété avec transmission consommée à un tiers ; parcelle ejidiale avec nullité déclarée par TUA. Couche 2 : immeuble entièrement situé en ZFMT sans concession attribuable. Couche 4 : mangrove consolidée sur la superficie du projet sans possibilité de changement d’utilisation des terres.

Risque Matériel Atténuable

Irrégularité ou exposition réglementaire d’importance qui n’empêche pas l’opération mais requiert une structuration contractuelle spécifique, l’obtention d’autorisations en attente, ou des mécanismes de garantie et de retenue pour gérer la contingence identifiée.

Avis conditionné, émissible uniquement avec l’incorporation des mécanismes d’atténuation définis dans l’analyse de la couche correspondante. L’avis décrit les risques résiduels qui subsistent après l’atténuation.

Couche 1 : assemblée ejidiale avec quorum limite documenté ; omission possible du droit de préemption de l’article 80. Couche 3 : licence municipale octroyée en possible contradiction avec l’UGA du POEL ; litige administratif actif sur l’instrument de planification. Couche 5 : seuils LFPIORPI dépassés sans avis UIF présentés par le vendeur antérieur.

Risque Résiduel Révélable

Exposition de faible probabilité de matérialisation ou d’impact limité qui ne bloque pas l’opération ni ne requiert d’atténuation structurelle, mais doit être divulguée au client et, le cas échéant, à la contrepartie ou au financeur, pour satisfaire la norme de diligence raisonnable professionnelle.

Avis favorable avec révélation expresse du risque résiduel identifié. Aucune condition structurelle ne s’ajoute à l’opération.

Couche 2 : concession ZFMT en vigueur avec expiration prochaine dans l’horizon du projet, renouvelable selon l’historique du concessionnaire. Couche 4 : procédure d’inspection PROFEPA clôturée sans sanction mais avec antécédent enregistré. Couche 6 : recours en amparo contre instrument de planification régionale sans mesure conservatoire active et avec faible probabilité de succès selon l’analyse du circuit.

La classification d’un constat dans l’une de ces trois catégories relève du critère professionnel documenté dans le dossier de diligence raisonnable de chaque projet. IBG Legal n’émet pas d’avis de viabilité sans que le dossier reflète l’analyse complète des cinq couches et la classification explicite de chaque constat identifié conformément à ce tableau.

Les équipes d’IBG Legal ayant développé ce cadre sont disponibles pour l’appliquer à des polygones spécifiques dans le corridor, y compris l’émission d’avis de viabilité structurés selon les cinq couches décrites, la classification des constats conformément au tableau précédent, et l’élaboration de mémorandums de risque destinés aux comités d’investissement ou aux financeurs institutionnels. Les consultations initiales sur des projets concrets peuvent être demandées par le biais des canaux de contact des bureaux de Cancún, Mexico et Querétaro.

Sources et Références

Législation

Loi Agraire. Journal officiel de la Fédération, 26 février 1992. Dernière réforme publiée au JOF : 2020. Articles 23, 80 et 82. Note : l’article 80 régit le droit de préférence comme condition de validité des transmissions à tiers ; l’article 82 régit l’apport en pleine propriété comme acte préalable à l’incorporation au marché immobilier ordinaire.
Loi générale des Biens nationaux. JOF, 20 mai 2004. Dernière réforme : 2022. Articles 119 et 126. Note : l’étendue de la ZFMT conformément à l’article 119 est de jusqu’à vingt mètres en littoral naturel continu, soumise à détermination officielle par bornage.
Loi générale de l’Équilibre écologique et de la Protection de l’Environnement (LGEEPA). JOF, 28 janvier 1988. Dernière réforme : 2022. Articles 28 et 60 Ter.
Loi fédérale sur les Monuments et les Zones archéologiques, artistiques et historiques. JOF, 6 mai 1972. Dernière réforme : 2018.
Loi fédérale de Responsabilité environnementale. JOF, 7 juin 2013. Aucune réforme postérieure à la date de ce document.
Loi fédérale de Protection du Consommateur. JOF, 24 décembre 1992. Dernière réforme : 2023.
Loi fédérale pour la Prévention et l’Identification des Opérations avec des Ressources d’Origine illicite (LFPIORPI). JOF, 17 octobre 2012. Article 17, fraction XV. Seuils opérationnels conformément aux Règles de caractère général : 8 025 UDIS pour les obligations d’identification ; 16 050 UDIS pour les obligations de présentation de notification auprès de l’UIF.
Code fiscal de la Fédération. Article 32-B Ter, additionné par réforme publiée au JOF le 12 novembre 2021. Régit l’obligation autonome d’identification du bénéficiaire contrôleur auprès de l’administration fiscale fédérale, indépendante de l’obligation équivalente selon la LFPIORPI.
Constitution politique des États-Unis mexicains. Article 2.
Convention 169 de l’Organisation internationale du Travail sur les Peuples autochtones et tribaux. Ratifiée par le Mexique. Article 6.
Décret réformant, additionnant et abrogeant diverses dispositions du Règlement intérieur du Secrétariat d’État des Infrastructures, des Communications et des Transports. JOF, 20 avril 2021. Transfère au SICT la compétence en matière de concessions de zone fédérale maritime-terrestre.

Instruments de Planification et d’Aménagement

Programme d’Aménagement écologique local de la Municipalité de Tulum (POEL-Tulum). Journal officiel de l’État de Quintana Roo, 2016. Mises à jour partielles : 2022.
Programme d’Aménagement écologique régional du Corridor Cancún-Tulum (POER). Validité en révision judiciaire à la date de ce document.
Programme de Gestion de la Réserve de la Biosphère Sian Ka’an. SEMARNAT.
Déclaration de Zone de Monuments archéologiques de Tulum. Administrée par l’Institut national d’Anthropologie et d’Histoire (INAH).
Manifestation d’Impact environnemental régional du Train Maya. Présentée par FONATUR Tren Maya, S.A. de C.V. auprès de SEMARNAT. Résolutifs disponibles au SINAT. Vérification obligatoire sur les propriétés des municipalités de Tulum, Felipe Carrillo Puerto et Bacalar.

Critères judiciaires

Tribunal Superior Agrario. Critère réitéré non publié comme thèse isolée dans le Semanario Judicial de la Federación à la date de ce document, en matière de nullité des transmissions de droits parcelaires ejidaux sans respect de la procédure de l’article 80 de la Loi Agraire, y compris les cas de cession de droits possessoires sans conversion en pleine propriété. Son invocation devant le tribunal contentieux nécessite une référence directe aux dossiers du Tribunal Superior Agrario dans lesquels elle figure.
Première Chambre de la Cour Suprême de Justice de la Nation. Ligne jurisprudentielle sans thèse publiée de manière individualisée dans le Semanario Judicial de la Federación à la date de ce document, concernant la nature des restrictions découlant des déclarations de zones de monuments comme des limitations de droit public non indemnisables. Réitérée dans les arrêts définitifs de la Première Chambre en matière de zones de monuments archéologiques dans le sud-est mexicain.
Tribunaux Collégiés du XXVIIe Circuit (Quintana Roo). Ligne jurisprudentielle du circuit sans thèse publiée dans le Semanario Judicial de la Federación à la date de ce document, concernant la prévalence de l’ordonnance écologique sur le programme de développement urbain municipal lorsque la norme environnementale est plus restrictive, en appliquant le principe de lex specialis en matière environnementale.
Tribunaux Collégiés. Ligne jurisprudentielle réitérée sans thèse individuellement publiée dans le Semanario Judicial de la Federación à la date de ce document, concernant l’interdiction de suppression de mangrove de l’article 60 Ter de la LGEEPA comme norme d’ordre public non susceptible d’exception par autorisation administrative.
Cour Suprême de Justice de la Nation (Plénière et Première Chambre). Ligne jurisprudentielle consolidée sans thèses individualisées applicables directement au corridor Tulum-Cancún publiées dans le Semanario Judicial de la Federación à la date de ce document, concernant l’omission de consultation préalable, libre et informée auprès des communautés autochtones comme cause d’invalidité des autorisations administratives en matière d’infrastructure touristique. Application analogique au corridor acceptée par les tribunaux du XXVIIe Circuit.
Tribunaux du XXVIIe Circuit et du Dix-septième Circuit. Recours en amparo actifs à la date de ce document contestant les autorisations sectorielles du Train Maya, y compris les changements d’affectation des terres forestières et les autorisations d’impact environnemental. État procédural sujet à vérification dans le SISE du Pouvoir Judiciaire Fédéral.

Sources Officielles et Institutionnelles

Journal Officiel de la Fédération (DOF). dof.gob.mx
Journal Officiel de l’État de Quintana Roo. Publications du POEL-Tulum et ses mises à jour.
Registre Agraire National (RAN). ran.gob.mx
Système National de Procédures Environnementales (SINAT), SEMARNAT. tramites.semarnat.gob.mx
Procurature Fédérale de Protection de l’Environnement (PROFEPA). profepa.gob.mx
Unité de Renseignement Financier (UIF), Secrétariat du Trésor et du Crédit Public. gob.mx/uif
Service d’Administration Fiscale (SAT). sat.gob.mx. Obligations du bénéficiaire contrôleur en vertu de l’article 32-B Ter du Code Fiscal de la Fédération.
FONATUR Train Maya, S.A. de C.V. Catalogue des affectations immobilières et tracé officiel du Train Maya. Vérification en coordination avec le Secrétariat de la Défense Nationale et le Registre Agraire National pour les tronçons ayant des antécédents ejidaux.
Secrétariat de l’Infrastructure, des Communications et des Transports (SICT). sct.gob.mx. Registre des concessions de zone fédérale maritime-terrestre conformément au régime en vigueur depuis le Décret DOF du 20 avril 2021.

Doctrine

Carral y de Teresa, Luis. Droit Notarial et Droit de l’Enregistrement. Éditions Porrúa, Mexique.
Chávez Padrón, Martha. Le Droit Agraire au Mexique. Éditions Porrúa, Mexique.
Brañes, Raúl. Manuel de Droit Environnemental Mexicain. Fonds de Culture Économique, Mexique.