Zona federal marítimo terrestre en Playa del Carmen: concesión y desarrollos frente al mar

En Playa del Carmen la playa no se vende con el departamento. El folleto dice “beach club privado” y el contrato habla de “uso de playa”, pero ningún desarrollo frente al mar puede transmitirle la playa ni la zona federal marítimo terrestre junto con un departamento o un lote. La Ley General de Bienes Nacionales (federal) las considera bienes de uso común del dominio público de la Federación y exige concesión, asignación, autorización o permiso para aprovecharlas de forma especial. Lo más que un proyecto puede ofrecer es el uso que ampare una concesión federal a nombre de un titular, para un uso y un plazo determinados. Lo que usted adquiere depende entonces de cuatro preguntas: si ese título existe, quién es su titular, qué autoriza y cómo describe el contrato el “uso de playa”. Este artículo las recorre en ese orden, y termina en la mesa de firma, donde la zona federal también deja su huella.

Por qué la playa y la franja federal no son parte del predio

Empiece por el plano del condominio y busque dónde termina el terreno. La Ley General de Bienes Nacionales enumera entre los bienes de uso común las playas marítimas y la zona federal marítimo terrestre (artículo 7, fracciones IV y V) y las sujeta al dominio público de la Federación como bienes “inalienables, imprescriptibles e inembargables” (artículos 6, fracción II, y 13). Esas tres palabras cierran cualquier discusión sobre la propiedad: nadie puede vendérselas, usted no las adquiere por usarlas durante años y ningún acreedor puede embargarlas. Ningún plano del condominio cambia eso, por mucho que el render dibuje la arena dentro del lindero.

Donde hay playa, la zona federal es “la faja de veinte metros de ancho de tierra firme, transitable y contigua a dichas playas”, y su deslinde corresponde a la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales, según el artículo 119 de la misma ley. La línea, además, se mueve con el mar. Si las aguas invaden terrenos colindantes, el artículo 122 ordena delimitar de nuevo, y la superficie que pase a la zona federal pierde su carácter de propiedad privada, con preferencia del antiguo propietario para obtenerla en concesión. Para quien compra frente al mar, eso significa que la superficie privada del predio no es inamovible: la parte que el mar invada puede dejar de ser suya. Lo que el desarrollo puede tener sobre la franja es, entonces, otra cosa.

Qué puede tener un desarrollo: una concesión, no una propiedad

Las concesiones y permisos sobre bienes de dominio público federal “no crean derechos reales”; otorgan, frente a la administración y sin perjuicio de terceros, el derecho a los usos que señalen la ley y el título, conforme al artículo 16 de la Ley General de Bienes Nacionales. Es un derecho de uso, no un pedazo de playa. Y es un derecho que nace del título, de modo que lo que el título no autoriza, el folleto no lo puede agregar.

El trámite está en el Reglamento para el Uso y Aprovechamiento del Mar Territorial, Vías Navegables, Playas, Zona Federal Marítimo Terrestre y Terrenos Ganados al Mar (federal, Diario Oficial de la Federación del 21 de agosto de 1991), sin reformas publicadas y citado por la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales como fundamento de acuerdos recientes. Los propietarios colindantes tienen lugar en el orden de prelación (artículo 24, fracción V, del reglamento). La solicitud lleva constancias sobre “la congruencia de los usos del suelo en relación al predio colindante” (artículo 26, fracción IX), y el título fija uso, obras aprobadas y prohibiciones (artículo 27). Ese es el documento que hay que leer, y no un resumen.

Una regla del reglamento merece atención especial. Seguir ocupando y pagando derechos tras el vencimiento no equivale a prórroga, dice su artículo 30. Si el título que le muestran ya venció, que el desarrollador siga en la playa y siga pagando no prueba que la concesión esté vigente. Pida la fecha de vencimiento y, si ya pasó, el documento que acredite la prórroga.

El municipio también aparece en el expediente. La Ley de Hacienda del Municipio de Playa del Carmen, del Estado de Quintana Roo (municipal, expedida por el Congreso del Estado) regula los servicios de la Dirección de Zona Federal Marítimo Terrestre, entre ellos las constancias “de uso o no de la ZOFEMAT”, en su artículo 132, fracción I. Por el Anexo No. 1 al Convenio de Colaboración Administrativa en Materia Fiscal Federal (federal, Diario Oficial de la Federación del 23 de septiembre de 2009, modificado el 3 de noviembre de 2021), el Estado, por conducto del municipio, entonces Solidaridad, recauda y cobra los derechos federales por uso de la zona federal, y se integra un fondo destinado a su vigilancia, mantenimiento y limpieza. Que el municipio cobre no cambia la naturaleza del título: la concesión sigue siendo federal.

Dónde choca el “beach club privado” con la ley

Con eso claro, vuelva al folleto. La oferta de “beach club privado” o “playa del condominio” choca con la ley en tres puntos: la escritura del condominio, el titular de la concesión y la publicidad.

La escritura del condominio

La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de Quintana Roo (estatal) define las áreas y bienes comunes como los que “pertenecen en forma proindivisa a los condóminos”, y la escritura constitutiva describe linderos, colindancias y bienes comunes (artículos 2, fracción II, y 9, fracciones II y VIII, de esa ley). Al ser inalienables, la playa y la zona federal no pueden pertenecer en copropiedad a los condóminos. Si la escritura o el reglamento las presentan como áreas comunes, esa descripción no le da a usted ninguna copropiedad sobre ellas, y hay que localizar el título federal que respalda ese uso.

Quién es el concesionario

Si la concesión está a nombre del desarrollador o de su grupo, usted no es su titular frente a la autoridad. Esa sola frase cambia la lectura del contrato, porque el uso que le ofrecen depende de un título que no controla. El reglamento prevé la revocación por “subconcesionar, arrendar, gravar” o por cualquier acto que permita a otra persona gozar de los derechos de la concesión (artículo 47, fracción I).

La ley, por su parte, permite autorizar la cesión, el arrendamiento o el comodato con autorización obtenida “previamente a la realización de los actos jurídicos”, declara nula la operación en contravención y hace de la cesión no autorizada causa de revocación (artículos 76, fracción IV, y 77 de la Ley General de Bienes Nacionales). Esas reglas están en la sección de concesiones que otorgan las dependencias administradoras de inmuebles, entre ellas la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales (artículos 2, fracción II, y 72). El reglamento de 1991 también sujeta la cesión a autorización y a requisitos propios en su artículo 37, y su aplicación a una concesión concreta se revisa con el título. Leídas juntas, estas reglas dicen algo concreto: un contrato que le dé a usted el goce de la zona federal sin la autorización previa corre el riesgo de ser nulo y, además, de poner en juego la concesión misma.

Y si la concesión cae, cae con lo construido. Firme la revocación, los bienes de la concesión, sus mejoras y accesiones pasan al control del concesionante sin indemnización, por el artículo 18 de la Ley General de Bienes Nacionales. Aquí es donde conviene detenerse con el contrato en la mano y hacerle tres preguntas. ¿Describe un derecho sobre la zona federal o un servicio del desarrollador? ¿Qué pasa si la concesión vence, se revoca o el desarrollador sale del proyecto? ¿El título prevé su transmisión al condominio? Si el contrato no contesta, la operación no debe avanzar hasta que lo haga.

La publicidad

Si el proveedor vende vivienda al público, aplica la Ley Federal de Protección al Consumidor (federal), que exige publicidad veraz, comprobable y sin descripciones que induzcan a error (artículos 32 y 73 de esa ley). El folleto también se mide con esa regla. Si esa ley aplica, un “beach club privado” es una afirmación que el proveedor tiene que poder comprobar, y lo que la comprueba es un título.

Por qué la playa “privada” tiene acceso público

Hay un tercero en esta historia: el público. El acceso a las playas y a la zona federal contigua “no podrá ser inhibido, restringido, obstaculizado ni condicionado salvo en los casos que establezca el reglamento”, según el artículo 8 de la Ley General de Bienes Nacionales. Sin vías públicas, los colindantes deben permitir el acceso por los accesos que convenga la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales, mediante compensación, conforme al artículo 127 de la misma ley.

Impedirlo se sanciona con multa de tres mil a doce mil veces la Unidad de Medida y Actualización al colindante o al concesionario, y la reincidencia del concesionario lleva a revocar el título, por el artículo 154. La playa “privada” del folleto tiene, por ley, acceso público. Y si el desarrollo cierra el paso, la multa puede alcanzarlo como colindante o como concesionario; si es el concesionario, la reincidencia lleva a revocar la concesión de la que depende el uso que a usted le prometieron.

Qué pasa con las obras en la franja

Las obras en la franja también se revisan: la palapa o el club de playa del render necesitan título. Las obras hechas sin concesión, permiso, autorización o contrato en inmuebles federales “se perderán en beneficio de la Federación” y pueden demolerse por cuenta del infractor sin indemnización, según el artículo 151 de la Ley General de Bienes Nacionales. Usar un bien de la Nación sin título previo es delito (artículos 149 y 150), y quien use la zona federal sin título y dañe ecosistemas debe reparar o compensar (artículo 153).

El pago de derechos no resuelve esa falta. La Ley Federal de Derechos (federal) cobra por usar la playa y la zona federal según zona y uso, y ubica a Playa del Carmen en la zona XI, subzona B (artículos 232-C y 232-D). El derecho se causa “se tenga o no permiso, concesión” cuando hay aprovechamiento especial, por el artículo 233, fracción II, de esa ley. Pagar no sustituye el título. Un recibo de pago de derechos, por tanto, no le prueba que exista concesión.

Queda el impacto ambiental. La Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente (federal) exige autorización previa para desarrollos inmobiliarios que afecten ecosistemas costeros y obras en litorales o zonas federales, en su artículo 28, fracciones IX y X. La Ley del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente del Estado de Quintana Roo (estatal) evalúa los desarrollos “que no se encuentren en ecosistemas costeros”, en su artículo 24, fracción X. Qué autoridad evalúa un proyecto depende del caso, y concesión e impacto ambiental son trámites distintos: tener uno no le da el otro.

Qué pide la escritura en Playa del Carmen

El tema llega hasta la firma. En la compraventa de inmuebles colindantes con la zona federal “que usen o gocen la misma, teniendo o no concesión autorizada”, la declaración del notario ante la tesorería municipal debe incluir la constancia de uso o no uso de concesión y, si hay uso, la de no adeudo; en condominios pueden ser constancias proporcionales por unidad. Así lo dispone el artículo 23 SEPTIES, fracciones VII y VIII, de la Ley de Hacienda del Municipio de Playa del Carmen. Para usted, esa regla tiene una ventaja: la declaración del notario ante la tesorería municipal tiene que ir acompañada de esas constancias, haya o no concesión. Pida ver esas constancias antes de la firma, no en la mesa.

Preguntas frecuentes

¿Puedo ser dueño de la playa frente a mi condominio?

No. La playa y la zona federal marítimo terrestre son bienes de uso común del dominio público de la Federación, inalienables, imprescriptibles e inembargables. No pueden pertenecer en copropiedad a los condóminos, aunque la escritura o el folleto las presenten como áreas comunes.

¿Qué me da una concesión de zona federal?

No crea derechos reales. Otorga, frente a la administración y sin perjuicio de terceros, el derecho a los usos que señalen la ley y el título, y el título fija uso, obras aprobadas y prohibiciones.

Si la concesión está a nombre del desarrollador, ¿qué tengo yo?

Frente a la autoridad, usted no es el titular. La cesión, el arrendamiento o el comodato requieren autorización previa, la operación en contravención es nula y la cesión no autorizada es causa de revocación. Por eso conviene revisar si el contrato describe un derecho sobre la zona federal o un servicio del desarrollador.

¿El condominio puede impedir el paso del público a la playa?

No. El acceso no puede ser inhibido, restringido, obstaculizado ni condicionado salvo en los casos que establezca el reglamento. Impedirlo se sanciona con multa de tres mil a doce mil veces la Unidad de Medida y Actualización, y la reincidencia del concesionario lleva a revocar el título.

¿Pagar derechos equivale a tener concesión?

No. El derecho se causa cuando hay aprovechamiento especial, se tenga o no permiso o concesión, y seguir ocupando y pagando tras el vencimiento no equivale a prórroga. Pagar no sustituye el título.

Cómo empezar

Vuelva al folleto y al contrato, y pida lo que respalda cada palabra. Antes de pagar, reúna el título de concesión y sus modificaciones, el plano de delimitación oficial, los pagos de derechos, las constancias municipales, la autorización de impacto ambiental de las obras en la franja, la escritura y el reglamento del condominio, y el contrato que describa el uso de playa. Con esos papeles sobre la mesa, el “beach club privado” deja de ser una frase y pasa a ser un título con titular, uso y plazo. Esta lista no basta para decidir una compra ni para un reclamo, pero es el punto de partida. En nuestra práctica de concesiones de zona federal revisamos ese expediente antes de la firma.

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Fuentes y referencias

• Ley General de Bienes Nacionales (federal). Última reforma DOF 14 de noviembre de 2025. Artículos 2, 6, 7, 8, 13, 16, 18, 72, 76, 77, 119, 122, 127, 149, 150, 151, 153 y 154.
• Reglamento para el Uso y Aprovechamiento del Mar Territorial, Vías Navegables, Playas, Zona Federal Marítimo Terrestre y Terrenos Ganados al Mar (federal). DOF 21 de agosto de 1991, sin reformas publicadas según la compilación de la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales y el Orden Jurídico Nacional; citado como fundamento en el Acuerdo de esa Secretaría publicado en el DOF el 20 de septiembre de 2024 (destino de zona federal marítimo terrestre en Cabo Pulmo, Baja California Sur). Artículos 24, 26, 27, 30, 37 y 47.
• Anexo No. 1 al Convenio de Colaboración Administrativa en Materia Fiscal Federal que celebran la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, el Estado de Quintana Roo y el Ayuntamiento del Municipio de Solidaridad, hoy Playa del Carmen (federal). DOF 23 de septiembre de 2009; Acuerdo que lo modifica, DOF 3 de noviembre de 2021. Cláusulas primera, segunda y novena.
• Ley Federal de Derechos (federal). Última reforma DOF 7 de noviembre de 2025. Artículos 232-C, 232-D y 233.
• Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente (federal). Última reforma DOF 19 de enero de 2026. Artículo 28.
• Ley Federal de Protección al Consumidor (federal). Última reforma DOF 12 de diciembre de 2025. Artículos 32 y 73.
• Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de Quintana Roo (estatal). Última reforma POE 12 de noviembre de 2021. Artículos 2 y 9.
• Ley del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente del Estado de Quintana Roo (estatal). Última reforma POE 20 de agosto de 2025. Artículo 24.
• Ley de Hacienda del Municipio de Playa del Carmen, del Estado de Quintana Roo (municipal, expedida por el Congreso del Estado). Última reforma POE 10 de diciembre de 2025. Artículos 23 SEPTIES y 132.