Vivienda vertical en Querétaro: régimen de condominio y reglamento interno para vender por unidades

Querétaro no tiene una ley de condominio: el edificio de departamentos que usted quiere vender por unidades se rige por el Código Urbano del Estado de Querétaro (estatal), y ese código convierte la venta por unidades en una secuencia de autorizaciones municipales y actos notariales que conviene tener ordenada antes de firmar la primera promesa. El proyecto ejecutivo puede estar listo y el plan financiero puede pedir preventas, pero vender cada unidad exige recorrer una ruta de declaratoria, escritura constitutiva, registro y autorización de venta. De ese orden dependen quién autoriza la venta, cuánto vota y paga cada unidad y qué riesgos corre el dinero de la preventa. Lo que sigue es la ruta en el orden en que se recorre.

Qué vende exactamente un desarrollador de vivienda vertical

El artículo 213, fracción VI, del Código Urbano define el condominio vertical como el que “se establece en un inmueble edificado en varios niveles en un terreno común”. Cada comprador recibe dos derechos a la vez: uno exclusivo sobre su unidad y otro de copropiedad sobre los elementos comunes, que el artículo 254 declara inseparables y “no susceptibles de división o gravamen independiente”. Para el desarrollador, esto significa que no vende metros cuadrados aislados. Vende una unidad amarrada a una fracción del edificio entero, y esa fracción se fija en la escritura constitutiva.

Desde la preventa importa una segunda pieza de la misma definición. La fracción V del mismo artículo considera condómino también a quien celebró un contrato que, de cumplirse, lo hará propietario, aunque todavía no haya escriturado. Su comprador de preventa, por tanto, ya cuenta como condómino para el Código Urbano desde que firma, no desde que recibe las llaves. Por eso el régimen y el reglamento conviene resolverlos antes de las promesas, porque modificarlos después tiene requisitos propios. Con esa definición en la mano, el siguiente engrane es la secuencia de autorizaciones.

La ruta crítica: siete etapas y cuáles aplican a su proyecto

El artículo 226 del Código Urbano fija la ruta crítica en siete etapas: dictamen de uso de suelo factible; estudios técnicos; visto bueno del proyecto de distribución y denominación; licencia de ejecución de obras de urbanización, “en caso de aplicar”; declaratoria de régimen; autorización para venta de las unidades privativas; y dictamen técnico de entrega y recepción. Hay además un límite de escala. En uso habitacional, el condominio tiene un máximo de 240 unidades privativas, según el artículo 237. Un proyecto que lo rebase no cabe en un solo condominio, y esa decisión se toma en el diseño, no en la notaría.

Para el predio ya urbanizado, el código ofrece dos atajos que conviene identificar desde el arranque. Con 2 a 10 unidades sin obras de urbanización, el artículo 227 solo exige el visto bueno del proyecto y la declaratoria, además del reglamento de construcción municipal. Si el proyecto no requiere vialidades internas ni obras de urbanización de uso común, el artículo 236 dispensa la licencia de urbanización, pero exige licencia de construcción de las áreas comunes y, en su caso, de las unidades, y el aviso de terminación de obra. Ninguno de los dos atajos elimina la declaratoria.

Por eso la primera pregunta del cronograma es técnica: si el edificio requiere obras de urbanización. De esa respuesta depende cuántas etapas aplican y quién firma la autorización que más pesa en el calendario, la de vender.

Quién autoriza la venta y cuándo

Primero, quién la emite. El artículo 12 del Código Urbano reserva al Ayuntamiento la autorización de venta en condominios que requieren obras de urbanización y no provienen de un fraccionamiento autorizado, y prevé que el área municipal de desarrollo urbano pueda otorgarla cuando no se requieren esas obras. El problema es que ese párrafo remite a fracciones de un artículo 244 que hoy regula la cancelación de garantías y no las tiene. En un edificio sin obras de urbanización, la autoridad y los requisitos de esa autorización se confirman con el municipio. Es un vacío del texto, no del proyecto, y lo prudente es resolverlo por escrito antes de comprometer una fecha de lanzamiento.

Segundo, cuándo. El artículo 241 condiciona la autorización a un avance de obra de urbanización de al menos treinta por ciento del presupuesto autorizado. El Código no dice cómo se aplica esa condición cuando no hay obras de urbanización, punto que se revisa con la autoridad. Un plan de preventas que dependa de esa autorización necesita, desde el principio, una postura confirmada del municipio sobre cómo la va a medir.

Obtenida la autorización, corre un plazo. Dentro de los sesenta días siguientes, el desarrollador constituye garantía ante el municipio, y la autoridad la hace efectiva si el desarrollador incumple el calendario o las especificaciones autorizadas, sin perjuicio de la responsabilidad administrativa, civil o penal que corresponda (artículos 242 y 243). Traducido al tablero financiero: el calendario de obra que usted presenta deja de ser una proyección interna y se convierte en una obligación garantizada, y la garantía es un costo que el flujo debe prever. La otra pieza del expediente es el trabajo notarial.

Declaratoria y escritura constitutiva: el documento que fija el negocio

La declaratoria es el documento municipal que describe el condominio autorizado y las condiciones del desarrollador, incluidas áreas de transmisión gratuita, impuestos y derechos, conforme al artículo 237 del Código Urbano. Una vez emitida, puede constituirse el régimen ante notario y conforme a la reglamentación municipal, con inscripción en el Registro Público una vez autorizado (artículos 239 y 216). El orden importa: primero la declaratoria, después la escritura, después el registro.

La escritura constitutiva no es un trámite de forma. El artículo 240 fija su contenido, entre otros puntos: memoria descriptiva elaborada por valuador con nombramiento, con cada unidad, sus cajones, su indiviso y los bienes comunes; obligación de pagar cuotas y fondo de reserva; casos de modificación del régimen; y alta en catastro. Al apéndice se agregan los planos, los documentos de la autorización y el reglamento interno.

La cifra que más consecuencias arrastra es el indiviso. El Código Urbano lo define como el porcentaje de cada unidad respecto del valor total inicial del inmueble. De esa cifra dependen la copropiedad sobre áreas comunes, los votos en asamblea y las cuotas de mantenimiento y reserva (artículos 255, 265, fracción VIII, y 288). Un error en la tabla de indivisos no se queda en la escritura: se repite en cada cuota y en cada votación durante toda la vida del edificio. Corregirla significa modificar la escritura constitutiva, con las mayorías que se explican enseguida, así que la tabla se revisa antes de firmar. Sigue el reglamento interno.

El reglamento interno antes de la primera venta

El reglamento interno complementa el Código Urbano y la escritura según las características del condominio. El artículo 286 enumera, sin agotar, su contenido: derechos y limitaciones de condóminos y poseedores; cobro de cuotas y consecuencias del incumplimiento; criterios para fijar cuotas y fondos; tipo de administración; uso de áreas comunes; y asuntos que requieran mayoría calificada.

Conviene resolverlo desde el arranque porque modificarlo tiene requisitos propios. Cambiar la escritura constitutiva o el reglamento exige mayoría calificada, escritura pública, inscripción en el Registro Público y ante el municipio, y nueva autorización municipal si se altera lo autorizado, según el artículo 222. La mayoría calificada, según el propio código, es al menos el setenta y cinco por ciento de los votos de la totalidad de los condóminos. Dicho en términos de operación: lo que el reglamento no resuelva desde el arranque, como los estacionamientos, el uso de las áreas comunes o los criterios de cuotas, después solo se resuelve con esa mayoría, escritura pública, inscripción en el Registro Público y ante el municipio y, si se altera lo autorizado, nueva autorización municipal.

Todo adquirente u ocupante queda sujeto al reglamento, y el administrador le entrega un ejemplar con acuse, conforme al artículo 287. Mientras el edificio se vende, el desarrollador tiene reglas propias.

El desarrollador mientras conserva unidades

Quien otorga la escritura constitutiva designa al primer administrador, por hasta un año, conforme al artículo 275 del Código Urbano. Nombrar al administrador, sin embargo, no equivale a controlar la asamblea. Si un solo condómino representa más del cincuenta por ciento del valor total inicial, los acuerdos requieren además mayoría de votos por persona, según la misma regla que reparte los votos por indiviso. Conservar la mayoría del valor, por tanto, no basta para decidir solo.

Las unidades no vendidas siguen siendo del desarrollador, y el código hace responsable al condómino propietario de las cuotas. El inventario sin vender no es neutro en el flujo: el desarrollador responde de sus cuotas como propietario. Al comprador, la cuota le es exigible desde que toma posesión, y la ley admite convenios entre condóminos y desarrollador sobre gastos y consumos, según el artículo 260, fracción III. Con el régimen constituido, el cronograma llega a la venta de cada unidad.

La venta de cada unidad: promesa, publicidad y escritura

El primer documento frente al comprador es la promesa de compraventa. Debe constar por escrito, contener los elementos del contrato definitivo y limitarse a cierto tiempo, conforme al artículo 2132 del Código Civil del Estado de Querétaro (estatal). Por eso la promesa conviene redactarla con la unidad ya identificada como la describirá la escritura constitutiva. Al mismo tiempo, la publicidad debe informar la declaratoria y la autorización de venta, según el artículo 245 del Código Urbano. Si esos dos documentos no existen todavía, la campaña comercial no tiene qué informar.

La escritura de cada unidad, según el artículo 246 del Código Urbano, incluye cláusulas para que el comprador conozca su unidad y las áreas comunes no susceptibles de subdivisión o fusión, y su obligación de constituir con los demás adquirentes la asociación de condóminos. La venta de un inmueble que excede de quinientas veces el salario mínimo general diario vigente en la zona se hace en escritura pública, según el artículo 2205 del Código Civil del Estado de Querétaro, y solo produce efectos contra tercero después de registrada (artículo 2207).

En reventas, el Código Urbano protege al condominio. Sin constancia de no adeudo de cuotas, el adquirente responde solidariamente de los adeudos de la unidad, por disposición del artículo 294. Quien compra una unidad usada sin esa constancia puede terminar pagando lo que debía el vendedor.

Hay dos capas más que corren en paralelo. Si vende vivienda al público, el desarrollador registra sus contratos ante la Procuraduría Federal del Consumidor, como exige el artículo 73 de la Ley Federal de Protección al Consumidor (federal); el modelo de promesa, por tanto, se diseña pensando también en ese registro. En lo fiscal, la Ley de Hacienda de los Municipios del Estado de Querétaro (estatal) grava la realización de condominios con la tasa que fije cada año la ley de ingresos del municipio, según sus artículos 80, 81 y 83, de modo que el costo se confirma con la ley vigente del año de la operación.

La misma ley de hacienda, en su artículo 62, fracción III, considera traslado de dominio el contrato en que el futuro comprador entra en posesión o el futuro vendedor recibe el precio o parte de él antes de formalizar el contrato prometido. Para esa ley, una preventa con anticipos ya es traslado de dominio aunque la escritura no exista. Esa regla obliga a revisar la estructura de pagos de la preventa antes de imprimir el primer contrato.

Riesgos de vender fuera de lo autorizado

El cronograma tiene también un lado penal, y conviene conocerlo con precisión. El artículo 194, fracción XVI, del Código Penal para el Estado de Querétaro (estatal) sanciona con las penas del fraude a los constructores o vendedores de edificios en condominio que obtengan dinero por el precio o a cuenta de él y no lo destinen al objeto de la operación. La lectura de negocio es directa: el dinero de la preventa tiene destino, y conviene que la administración del proyecto pueda demostrar que se aplicó a la obra que se vendió.

El artículo 246-E del mismo código castiga a quien transfiera o prometa transferir derechos sobre lotes resultantes de fraccionar un predio sin autorización para transferir. Su texto habla de lotes, no menciona unidades privativas de un condominio, y la ley no resuelve expresamente si alcanza al edificio vendido sin autorización de venta. El despacho no va a resolver una duda que el legislador dejó abierta, pero tampoco la minimiza: la forma de no depender de esa interpretación es no prometer unidades antes de tener la autorización. Que una conducta pueda encuadrar en un tipo penal no la convierte en delito en un caso concreto.

Preguntas frecuentes

¿Quién autoriza la venta de las unidades de un edificio?

El Código Urbano reserva al Ayuntamiento la autorización en condominios que requieren obras de urbanización y no provienen de un fraccionamiento autorizado, y prevé que el área municipal de desarrollo urbano pueda otorgarla cuando no se requieren esas obras. En un edificio sin obras de urbanización, la autoridad y los requisitos se confirman con el municipio.

¿Por qué importa tanto la tabla de indivisos?

Porque el indiviso es el porcentaje de cada unidad respecto del valor total inicial del inmueble, y de él dependen la copropiedad sobre áreas comunes, los votos en asamblea y las cuotas de mantenimiento y reserva. Corregirlo después exige modificar la escritura constitutiva con mayoría calificada.

¿Se puede cambiar el reglamento interno después de vender?

Sí, pero con mayoría calificada de al menos el setenta y cinco por ciento de los votos de la totalidad de los condóminos, escritura pública, inscripción en el Registro Público y ante el municipio, y nueva autorización municipal si se altera lo autorizado.

¿Quién paga las cuotas de las unidades que no se han vendido?

El desarrollador, porque esas unidades siguen siendo suyas y el Código Urbano hace responsable de las cuotas al condómino propietario. Al comprador, la cuota le es exigible desde que toma posesión, y la ley admite convenios entre condóminos y desarrollador sobre gastos y consumos.

Cómo empezar

Antes de lanzar la preventa, responda en este orden: si el proyecto requiere obras de urbanización; qué autoridad emitirá la autorización de venta; si la declaratoria y la escritura constitutiva estarán listas antes de firmar promesas; cómo se calculó la tabla de indivisos; si el reglamento interno resuelve cuotas, usos y estacionamientos; y cómo se califican fiscalmente los pagos de la preventa. Cada proyecto requiere su propia evaluación.

Resumido como cronograma: primero el dictamen de uso de suelo y el visto bueno del proyecto; después la declaratoria y la escritura constitutiva con su reglamento y su tabla de indivisos; luego la autorización de venta con su garantía; y al final las escrituras de cada unidad. Lo que no puede esperar es definir si hay obras de urbanización, porque de esa respuesta dependen qué etapas aplican y quién autoriza la venta. Esa ruta de autorizaciones es la que trabajamos en nuestra práctica de permisos y licencias de construcción.

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Fuentes y referencias

• Código Urbano del Estado de Querétaro (estatal). Última reforma: 17 de noviembre de 2023, según la compilación de la Legislatura del Estado. Artículos 12, 213 fracciones V, VI, XII, XV y XVII, 216, 222, 226, 227, 236, 237, 239, 240, 241, 242, 243, 244, 245, 246, 254, 255, 260 fracción III, 265 fracción VIII, 275, 286, 287, 288 y 294.
• Código Civil del Estado de Querétaro (estatal). Última reforma: 7 de marzo de 2025, según la compilación de la Legislatura del Estado. Artículos 2132, 2205 y 2207.
• Ley de Hacienda de los Municipios del Estado de Querétaro (estatal). Última reforma: 20 de septiembre de 2024, según la compilación de la Legislatura del Estado. Artículos 62 fracción III, 80, 81 y 83.
• Código Penal para el Estado de Querétaro (estatal). Última reforma: 15 de julio de 2026, según la compilación de la Legislatura del Estado. Artículos 194 fracción XVI y 246-E.
• Ley Federal de Protección al Consumidor (federal). Última reforma: DOF 12 de diciembre de 2025. Artículo 73.
• Nota de fuente: la Legislatura del Estado de Querétaro advierte que la consulta de sus compilaciones “no produce efectos jurídicos”; la edición oficial es el Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga”.