Vender una casa en fideicomiso en Los Cabos: cesión de derechos e ISR

Si usted reside en el extranjero y vende su casa en fideicomiso en Los Cabos, la forma de la operación pesa tanto como el precio: la regla general del impuesto sobre la renta es 25% sobre el total del ingreso, sin deducción alguna, y solo si la enajenación se consigna en escritura pública puede optar por pagar sobre la ganancia. Por eso, antes de negociar la cifra, conviene saber qué vende exactamente y por qué camino lo va a vender. En la franja costera de Los Cabos, Baja California Sur, el extranjero no es dueño directo: es fideicomisario de un fideicomiso en el que una institución de crédito conserva la titularidad, conforme al artículo 11 de la Ley de Inversión Extranjera (federal). Vender significa ceder sus derechos de fideicomisario al comprador o instruir a la fiduciaria para que transmita el inmueble a un tercero, y para el fisco ambas cosas son enajenación.

Cuánto paga cada parte depende del contrato de fideicomiso, de quién compra, de la residencia fiscal del vendedor y de si hay escritura pública. El vendedor que reside en el extranjero tributa conforme al artículo 160 de la Ley del Impuesto sobre la Renta, y el comprador causa el impuesto municipal sobre adquisición. Este artículo recorre la operación en ese orden: qué se vende, por qué ruta, por qué el fisco la trata como venta, cómo se calcula el impuesto del vendedor y qué paga el comprador.

Qué vende quien tiene una casa en fideicomiso

Lo que cambia de manos es una posición contractual. Durante toda la vigencia del fideicomiso, la fiduciaria conserva la titularidad del inmueble “sin conceder derechos reales a los fideicomisarios”, como dispone el artículo 11, fracción II, del Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera y del Registro Nacional de Inversiones Extranjeras (federal). El vendedor transmite su lugar en el contrato: los derechos de uso y goce del artículo 12 de la Ley de Inversión Extranjera y los que el artículo 390 de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito (federal) concede al fideicomisario, además de los que le dé el acto constitutivo. Esto no es un matiz técnico. Define qué puede prometer al comprador: no le entrega un título de propiedad, le entrega un lugar en un contrato que ya existe.

Ese acto constitutivo manda. La fiduciaria debe cumplir el fideicomiso “conforme al acto constitutivo”, según el artículo 391 de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, y es el contrato el que dice si se puede ceder, qué requisitos pone la fiduciaria al cesionario y qué instrucciones admite. Por eso el primer documento que conviene leer al decidir vender no es la oferta del comprador, sino el contrato de fideicomiso. Si el contrato no permite lo que las partes quieren hacer, el precio pactado no sirve de mucho. Con el contrato leído, la ruta depende de quién compra.

Dos rutas, según quién compra

Si el comprador es extranjero, o una sociedad mexicana sin cláusula de exclusión de extranjeros que adquiere para fines residenciales conforme al artículo 11, fracciones I y II, de la Ley de Inversión Extranjera, la operación suele hacerse dentro del mismo fideicomiso: el vendedor cede y el comprador ocupa su lugar. La fiduciaria informa a la Secretaría de Relaciones Exteriores, a más tardar en abril de cada año, la “designación de fideicomisarios sustitutos o cesión de derechos fideicomisarios” en favor de extranjeros, por la fracción III del mismo artículo 11 del Reglamento. Y el horizonte del comprador tiene fecha: el fideicomiso dura hasta cincuenta años, prorrogables a solicitud del interesado, según la Ley de Inversión Extranjera. Quien compra una posición en un fideicomiso antiguo compra también el tiempo que le queda, y esa cuenta conviene hacerla en la negociación.

Si el comprador es mexicano, la ruta cambia. La prohibición de adquirir el dominio directo en la faja costera alcanza a los extranjeros, por el artículo 27, fracción I, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (federal), no a los mexicanos. Al comprador mexicano, la fiduciaria puede transmitirle el inmueble por instrucción del fideicomisario, en escritura pública, conforme a los artículos 2221 y 2222 del Código Civil para el Estado Libre y Soberano de Baja California Sur (estatal). En esta ruta, el comprador recibe el inmueble. Si el fideicomiso se extingue, la fiduciaria notifica la extinción a la Secretaría dentro de los cuarenta días hábiles siguientes, según la fracción VI del artículo 11 del Reglamento.

Por qué el fisco trata la cesión como una venta

Cualquiera de las dos rutas es venta para el fisco. El artículo 14, fracción VI, inciso a), del Código Fiscal de la Federación (federal) considera enajenación el acto en que “el fideicomisario designado ceda sus derechos o dé instrucciones al fiduciario para que transmita la propiedad de los bienes a un tercero”. La consecuencia es directa: quien cede su posición en el fideicomiso no puede sostener que no vendió nada porque nunca fue dueño. Para el impuesto sobre la renta, vendió, y el cálculo de ese impuesto depende de dónde reside.

El impuesto del vendedor que reside en el extranjero

La regla general no admite deducciones. El artículo 160 de la Ley del Impuesto sobre la Renta (federal) ubica la fuente de riqueza en México cuando el inmueble está en el país y fija 25% “sobre el total del ingreso obtenido, sin deducción alguna”. Si el comprador reside en México o tiene establecimiento permanente en el país, retiene; si no, el vendedor declara y entera dentro de los quince días siguientes a la obtención del ingreso. Bajo esta regla da igual cuánto pagó por la casa o cuánto invirtió en ella: el impuesto se calcula sobre el precio completo.

La alternativa es pagar sobre la ganancia, a la tasa máxima de la tarifa del artículo 152 de esa ley. La misma disposición la permite cuando la enajenación se consigna en escritura pública, caso en el que no se requiere el representante del artículo 174. La ganancia admite las deducciones del artículo 121, entre ellas el costo de adquisición actualizado, las mejoras y los gastos notariales. Aquí está el cálculo que el vendedor tiene que hacer con números propios: comparar 25% del total contra la tasa máxima aplicada a la ganancia. Y para que la segunda columna exista, necesita comprobantes de lo que pagó y de lo que mejoró. Sin ellos, la deducción es solo una idea.

Si la enajenación se consigna en escritura pública, el notario calcula el impuesto bajo su responsabilidad, lo hace constar en la escritura y lo entera dentro de los quince días siguientes a la firma, conforme a esa disposición, con el formato R17 que indica la regla 3.15.16 de la Resolución Miscelánea Fiscal para 2026 (federal). Al vendedor le toca llegar a la notaría con su costo documentado.

De ahí la pregunta central: si la cesión se consignará en escritura pública. La ley no exige esa forma para la cesión; solo condiciona a ella la opción sobre la ganancia. A eso se suma una pieza administrativa: el Acuerdo por el que se establecen acciones de simplificación para trámites y servicios que se realizan ante la Secretaría de Relaciones Exteriores (federal, Diario Oficial de la Federación del 16 de junio de 2026), en su artículo tercero, pide a la fiduciaria, para su informe anual, las escrituras públicas que amparen las cesiones de derechos fideicomisarios. Cómo se formaliza la cesión del caso, y qué exige la fiduciaria, se revisa con el contrato y con ella. En nuestra opinión, esa pregunta debe contestarse antes de firmar cualquier promesa, porque de la respuesta depende qué impuesto se puede elegir.

La exención de casa habitación y la residencia fiscal

La exención existe, pero no para todos. El artículo 93, fracción XIX, inciso a), de la Ley del Impuesto sobre la Renta exenta la venta de la casa habitación del contribuyente, con el tope y los requisitos que fija, dentro del régimen de los residentes en México. Para un extranjero, la puerta es la residencia fiscal. La regla 3.11.3 de la Resolución Miscelánea Fiscal para 2026 presume residente al extranjero que declara en el instrumento su residencia fiscal, un domicilio distinto de la casa que vende y su RFC o CURP, y la acredita con constancia o cédula de identificación fiscal. Si no es residente, la exención no aplica y el fedatario debe “calcular y enterar el impuesto en los términos del artículo 160 de la Ley del ISR”.

Hay, entonces, dos escenarios. El extranjero que es residente fiscal en México y puede acreditarlo en los términos de la regla entra al régimen de residentes y puede plantear la exención, con su tope y sus requisitos. El que no lo es queda en el régimen del artículo 160, con sus dos caminos. Lo que no conviene es llegar a la firma suponiendo un escenario sin tener los documentos del otro.

Lo que dicen los tratados con Estados Unidos y Canadá

Los tratados no cierran esta puerta. El Convenio entre México y Estados Unidos para Evitar la Doble Imposición dice en su artículo 13, párrafo 1, que las ganancias por enajenar inmuebles situados en México “pueden someterse a imposición” en México, y su párrafo 2 incluye “una participación en una asociación, fideicomiso o sucesión” con activos inmobiliarios y “cualquier otro derecho que permita el uso o goce de bienes inmuebles”. El Convenio entre México y Canadá para Evitar la Doble Imposición prevé lo mismo para inmuebles en su párrafo 1. Para un vendedor estadounidense, el convenio nombra expresamente el fideicomiso y el derecho de uso o goce: su posición de fideicomisario no escapa de la regla por tener forma de contrato.

Para participaciones en fideicomisos, el párrafo 4 del convenio con Canadá se aplica hoy conforme al artículo 9, apartado 4, de la Convención Multilateral para Implementar las Medidas relacionadas con los Tratados Fiscales Destinadas a Prevenir la Erosión de las Bases Imponibles y el Traslado de Beneficios (tratado internacional): México puede gravar si en cualquier momento de los 365 días previos a la enajenación el valor de la participación procede en más de 50% de inmuebles situados aquí. Ninguno de los dos convenios elimina el impuesto mexicano. Hasta aquí la cuenta del vendedor; el comprador tiene la suya.

El impuesto municipal lo causa el comprador

La cesión también es adquisición para el municipio. El artículo 36, fracción XIII, inciso a), de la Ley de Hacienda para el Municipio de Los Cabos, Baja California Sur (municipal, expedida por el Congreso del Estado) considera adquisición la cesión de derechos sobre bienes fideicomitidos. Su artículo 35 dispone: “El impuesto se calculará aplicando la tasa del 3% al valor del inmueble, después de reducirlo en cinco veces al valor diario de la Unidad de Medida y Actualización, elevado al año.” Quien compra una posición en un fideicomiso, por tanto, paga este impuesto igual que si comprara el inmueble.

La base es el valor más alto entre el pactado, el catastral o fiscal y el avalúo comercial pericial, según el artículo 37, fracción I, de esa ley: si el precio pactado es menor que cualquiera de los otros dos, el impuesto se calcula sobre el mayor. El pago se hace dentro de los treinta días siguientes a la operación (artículo 38). En escritura pública, el notario calcula y entera; si no la hay, declara el contribuyente, con constancias de no adeudos fiscales y avalúo vigente, como indica el artículo 39. Y sin el pago, el Registro Público no inscribe, por el artículo 40. Para el vendedor esto importa tanto como para el comprador: una operación que no puede inscribirse es una operación que no termina.

El IVA y la casa que se rentó

El IVA tiene su propia respuesta. El artículo 9o. de la Ley del Impuesto al Valor Agregado (federal) no grava la enajenación del suelo, en su fracción I, ni de construcciones destinadas o utilizadas para casa habitación, en su fracción II, y aclara que “los hoteles no quedan comprendidos”. Una casa destinada a habitación queda en esa exención. Pero si la casa se explotó como hospedaje, el encuadre se revisa con los hechos, y la historia de uso del inmueble deja de ser un dato menor.

Preguntas frecuentes

¿Vender mis derechos de fideicomisario es vender la casa para efectos fiscales?

Sí. El Código Fiscal de la Federación considera enajenación tanto la cesión de derechos del fideicomisario como la instrucción a la fiduciaria para que transmita la propiedad a un tercero.

¿Cuánto paga de impuesto sobre la renta un vendedor que reside en el extranjero?

Por regla general, 25% sobre el total del ingreso, sin deducción alguna. Si la enajenación se consigna en escritura pública, puede optar por pagar sobre la ganancia a la tasa máxima de la tarifa, con deducciones como el costo de adquisición actualizado, las mejoras y los gastos notariales; en ese caso el notario calcula y entera el impuesto.

¿Puedo aplicar la exención de casa habitación si soy extranjero?

Solo si es residente fiscal en México. La Miscelánea presume residente al extranjero que declara en el instrumento su residencia fiscal, un domicilio distinto de la casa que vende y su RFC o CURP, y la acredita con constancia o cédula de identificación fiscal. Si no lo es, se aplica el régimen de los residentes en el extranjero.

¿El tratado con Estados Unidos o con Canadá evita el impuesto mexicano?

No. Ambos permiten que México grave las ganancias por enajenar inmuebles situados en el país, y el convenio con Estados Unidos incluye expresamente las participaciones en fideicomisos y los derechos de uso o goce de inmuebles.

¿Quién paga el impuesto municipal en la cesión de derechos?

El comprador. Es el 3% sobre el valor más alto entre el pactado, el catastral o fiscal y el avalúo, después de la reducción que fija la ley, y debe pagarse dentro de los treinta días siguientes a la operación; sin ese pago el Registro Público no inscribe.

Cómo empezar

Vuelva a la decisión con la que empezó: cómo vender, y si con escritura pública. Conviene tener respuesta escrita a siete preguntas: qué permite el contrato de fideicomiso sobre cesión e instrucciones; qué requisitos y cargos pondrá la fiduciaria; si el comprador es extranjero o mexicano; si habrá escritura pública; cómo acreditará el vendedor su residencia fiscal; qué comprobantes tiene de su costo y de las mejoras, y cuánto plazo queda. En condominio hay una pieza más: el artículo 50 de la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio del Estado de Baja California Sur (estatal) obliga al notario, en la compraventa de una unidad, a exigir constancia de no adeudo de cuotas firmada por el administrador. Con esas respuestas sobre la mesa, la decisión de cómo vender es suya; ordenarlas es parte de nuestro trabajo en fiscal inmobiliario.

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Fuentes y referencias

• Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (federal). Última reforma DOF 7 de octubre de 2026. Artículo 27, fracción I.
• Ley de Inversión Extranjera (federal). Última reforma DOF 27 de mayo de 2024. Artículos 11, fracciones I y II; 12 y 13.
• Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera y del Registro Nacional de Inversiones Extranjeras (federal). Última reforma DOF 17 de agosto de 2016. Artículo 11, fracciones II, III y VI.
• Acuerdo por el que se establecen acciones de simplificación para trámites y servicios que se realizan ante la Secretaría de Relaciones Exteriores (federal). DOF 16 de junio de 2026. Artículo tercero, trámite SRE-02-007.
• Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito (federal). Última reforma DOF 26 de marzo de 2024. Artículos 390 y 391.
• Código Fiscal de la Federación (federal). Última reforma DOF 9 de abril de 2026. Artículo 14, fracción VI, inciso a).
• Ley del Impuesto sobre la Renta (federal). Última reforma DOF 1 de abril de 2024. Artículos 93, fracción XIX, inciso a); 121; 152; 160 y 174.
• Ley del Impuesto al Valor Agregado (federal). Última reforma DOF 12 de noviembre de 2021. Artículo 9o., fracciones I y II.
• Resolución Miscelánea Fiscal para 2026 (federal). DOF 28 de diciembre de 2025; primera modificación DOF 9 de julio de 2026, segunda DOF 1 de octubre de 2026 y tercera DOF 2 de octubre de 2026, que no modifican las reglas citadas. Reglas 3.11.3 y 3.15.16.
• Convenio entre el Gobierno de los Estados Unidos Mexicanos y el Gobierno de los Estados Unidos de América para Evitar la Doble Imposición e Impedir la Evasión Fiscal en Materia de Impuestos sobre la Renta y su Protocolo (tratado internacional). DOF 3 de febrero de 1994; protocolos DOF 25 de enero de 1996 y 22 de julio de 2003; texto cotejado con la publicación del DOF. Artículo 13, párrafos 1 y 2.
• Convenio entre el Gobierno de los Estados Unidos Mexicanos y el Gobierno de Canadá para Evitar la Doble Imposición y Prevenir la Evasión Fiscal en Materia de Impuestos sobre la Renta (tratado internacional). Decreto promulgatorio DOF 20 de junio de 2007. Artículo 13, párrafos 1 y 4.
• Convención Multilateral para Implementar las Medidas relacionadas con los Tratados Fiscales Destinadas a Prevenir la Erosión de las Bases Imponibles y el Traslado de Beneficios (tratado internacional). Decreto promulgatorio DOF 19 de junio de 2023, en vigor para México desde el 1 de julio de 2023; posiciones de México y de Canadá registradas ante el depositario (OCDE). Artículo 9, apartado 4.
• Código Civil para el Estado Libre y Soberano de Baja California Sur (estatal). Última reforma BOGE 8 de septiembre de 2026, según la compilación del Congreso del Estado. Artículos 2221 y 2222.
• Ley de Hacienda para el Municipio de Los Cabos, Baja California Sur (municipal, expedida por el Congreso del Estado). Última reforma BOGE 10 de julio de 2025, según la compilación del Congreso del Estado. Artículos 35, 36, fracción XIII, inciso a), 37, fracción I, 38, 39 y 40.
• Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio del Estado de Baja California Sur (estatal). Última reforma BOGE 31 de octubre de 2016, según la compilación del Congreso del Estado. Artículo 50.