Vender un departamento en Cancún siendo extranjero: ISR, retención y cesión de derechos fideicomisarios

Si usted es extranjero y vende su departamento en Cancún, lo que firma suele ser una cesión de derechos de fideicomisario, pero el fisco la grava como la venta del inmueble. Esa distinción decide casi todo lo demás. Si usted no es residente fiscal en México, se aplica el artículo 160 de la Ley del Impuesto sobre la Renta (federal, LISR): 25% sobre el total del ingreso, sin deducción alguna, o, si la operación se consigna en escritura pública, la opción de pagar sobre la ganancia. Quién retiene y quién entera depende de la residencia del comprador, de la forma de la cesión y de la intervención de la fiduciaria, y la exención de casa habitación no alcanza al extranjero que no es residente fiscal en México ni tiene establecimiento permanente en el país. Este artículo recorre las decisiones en el orden en que conviene tomarlas: qué vende, cuánto paga, quién retiene, si es o no residente y qué cambian los tratados.

Qué vende realmente: una posición en el fideicomiso

La razón de la forma está en la Constitución. El artículo 27, fracción I, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (federal) impide a los extranjeros adquirir el dominio directo sobre tierras y aguas en la franja de 50 kilómetros de las playas. Por eso la Ley de Inversión Extranjera (federal, LIE) exige en su artículo 11 permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores para que una institución de crédito adquiera como fiduciaria derechos sobre inmuebles en zona restringida cuando los fideicomisarios son extranjeros, y el Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera y del Registro Nacional de Inversiones Extranjeras (federal) dispone, en su artículo 11, fracción II, que la fiduciaria conserva la titularidad del inmueble sin conceder derechos reales a los fideicomisarios. La titular del departamento es la fiduciaria, no usted. Usted tiene una posición dentro del fideicomiso, y eso es lo que transmite.

Para un comprador extranjero, el camino está trazado. En inmuebles residenciales, el Reglamento no exige permiso nuevo para ceder a otro extranjero: la fiduciaria informa la cesión a la Secretaría a más tardar en abril de cada año, conforme al artículo 11, fracción III, con las escrituras públicas que la amparen, según el artículo tercero del Acuerdo por el que se establecen acciones de simplificación para trámites y servicios que se realizan ante la Secretaría de Relaciones Exteriores (federal). Fuera de ese informe, las normas citadas no regulan la forma de la cesión, que se define con el contrato de fideicomiso, la fiduciaria y el notario. Conviene revisar también cuánto le queda al fideicomiso, porque el artículo 13 de la LIE fija un máximo de cincuenta años, prorrogable, y esa vigencia es parte de lo que el comprador adquiere.

Por qué el fisco lo trata como venta del inmueble

El Código Fiscal de la Federación (federal, CFF) no se detiene en la forma. Su artículo 14, fracción VI, inciso a), considera enajenación la cesión de derechos sobre bienes afectos a un fideicomiso “en el acto en el que el fideicomisario designado ceda sus derechos o dé instrucciones al fiduciario para que transmita la propiedad de los bienes a un tercero”. El mismo inciso precisa que el fideicomisario adquiere los bienes al ser designado y los enajena al ceder sus derechos. Para el fisco, entonces, usted compró el departamento cuando entró al fideicomiso y lo vende cuando cede su lugar. Con esa calificación entra el artículo 160 de la LISR, según el cual en la enajenación de inmuebles la fuente de riqueza está en México cuando el bien se ubica en el país. Un departamento en Cancún cumple esa condición, aunque el precio se pague fuera del país. Que el comprador le transfiera a una cuenta en el extranjero no cambia dónde se causa el impuesto.

Cuánto paga: la regla general y la opción

La regla general no admite restas. El segundo párrafo del artículo 160 determina el impuesto “aplicando la tasa del 25% sobre el total del ingreso obtenido, sin deducción alguna”. No se restan el costo de adquisición, las mejoras ni los gastos. La consecuencia es fácil de ver y fácil de olvidar: el impuesto se calcula sobre el precio completo de venta, no sobre lo que usted ganó, de modo que pesa igual si vende con ganancia, sin ella o con pérdida.

La opción es la alternativa, y tiene requisitos. El tercer párrafo del artículo 160 permite aplicar sobre la ganancia la tasa máxima de la tarifa del artículo 152 de esa ley, con la ganancia determinada conforme al Capítulo IV del Título IV. Exige un representante en el país que reúna los requisitos del artículo 174 de la LISR, y que la enajenación se consigne en escritura pública o se trate de certificados de participación inmobiliaria no amortizables. El cuarto párrafo aclara que en escritura pública no se requiere representante para ejercer la opción. Si la cesión se formaliza ante notario, por tanto, la opción está a su alcance sin nombrar a nadie más. Cuál conviene es un cálculo, no una preferencia. Depende de lo que pagó, de las mejoras que hizo y del precio de venta, y por eso los comprobantes de lo que pagó valen tanto como el contrato de fideicomiso. Nuestra recomendación es hacer ese cálculo antes de pactar el precio, no en la mesa de firma.

Quién retiene y quién entera

Aquí la respuesta depende de quién está del otro lado de la mesa. El artículo 160 distribuye la obligación en tres escenarios. Si el comprador es residente en México o residente en el extranjero con establecimiento permanente en el país, retiene el impuesto. Si no lo es, el vendedor lo entera mediante declaración dentro de los quince días siguientes a la obtención del ingreso, de modo que, cuando le vende a otro extranjero que no es residente en México ni tiene establecimiento permanente en el país, la obligación queda en sus manos. Y en el párrafo que regula la opción, los notarios y demás fedatarios calculan el impuesto bajo su responsabilidad, lo hacen constar en la escritura y lo enteran dentro de los quince días siguientes a la firma.

La Resolución Miscelánea Fiscal para 2026 (federal) desarrolla el entero. La regla 3.15.16. dispone que, para efectos del artículo 160 de la LISR, los fedatarios pagan el impuesto definitivo con el formato R17 “ISR otras retenciones”, y la regla 3.15.6. ordena el entero electrónico por cada operación dentro de los quince días siguientes a la firma del instrumento. Hay además un camino para el pago a plazos. Si en escritura pública se pacta el pago en parcialidades en un plazo mayor a 18 meses, el impuesto puede pagarse conforme sea exigible cada parcialidad, garantizando el interés fiscal, según el propio artículo 160. Para una venta financiada por el vendedor en un plazo mayor a 18 meses y consignada en escritura pública, eso evita pagar el impuesto completo antes de cobrar el precio completo.

Dónde se cruzan la fiduciaria y el notario

Aquí la ley deja un cruce sin señalizar. Si el ingreso se obtiene a través del fideicomiso, el artículo 153, tercer párrafo, de la LISR obliga además a la fiduciaria a determinar y retener el impuesto del residente en el extranjero. En una misma operación conviven, así, una regla que pone el impuesto en manos del comprador, del vendedor o del notario y otra que ordena retener a la fiduciaria.

Ni la Ley de Ingresos de la Federación para 2026 ni la Miscelánea con sus modificaciones publicadas hasta el 2 de octubre de 2026 cambian esas normas ni dicen cómo se coordinan entre sí. Esa es la respuesta honesta: la ley no lo resuelve. Lo que sí está en sus manos es que la escritura deje constancia de quién calcula, retiene y entera, y que el cálculo se confirme a la firma. Una operación en la que cada parte supone que el impuesto lo paga otra es la que termina con el impuesto sin pagar.

Por qué la residencia fiscal es la primera pregunta

Todo lo anterior supone un vendedor no residente, y esa premisa no se presume. El artículo 9o., fracción I, inciso a), del CFF considera residentes a las personas físicas que establecieron su casa habitación en México y, si también la tienen en otro país, a quienes tienen aquí su centro de intereses vitales, por ejemplo cuando más del 50% de sus ingresos del año tiene fuente en México. Ser extranjero y ser no residente no son lo mismo.

La exención por venta de casa habitación del artículo 93, fracción XIX, inciso a), de la LISR parte de la residencia fiscal. La regla 3.11.3. de la Miscelánea presume residente al extranjero que vende su casa habitación si declara en el instrumento, bajo protesta de decir verdad, su residencia fiscal, un domicilio distinto de la casa que vende y su RFC o CURP, y acredita la residencia con constancia o cédula de identificación fiscal en el apéndice. Si usted es residente en México, esa es la puerta a la exención, y la puerta exige papeles. Si no es residente ni tiene establecimiento permanente, la misma regla niega la exención y remite al artículo 160. Pasar parte del año en Cancún no resuelve la pregunta por sí solo. La residencia se sostiene con los criterios de la ley y con documentos, no solo con el tiempo que uno pasa frente al mar.

Qué cambian los tratados

Los tratados no lo sacan del impuesto mexicano. El artículo 13, párrafo 1, del Convenio entre México y los Estados Unidos de América para evitar la doble imposición permite que las ganancias por la enajenación de inmuebles situados en el otro Estado se graven en ese otro Estado, y su párrafo 2, inciso b), incluye entre esos inmuebles la participación en un fideicomiso en la medida en que sus activos consistan en bienes inmuebles. Conforme a ese convenio, la cesión de su posición no escapa a esa regla por ser derechos y no inmueble, en la medida en que los activos del fideicomiso consistan en bienes inmuebles. El convenio con Canadá contiene la misma regla general en su artículo 13, párrafo 1. Los tratados, por tanto, no eliminan el impuesto mexicano sobre un departamento en Cancún. Cómo se acredita en el país de residencia lo define la legislación de ese país, y esa parte del cálculo conviene revisarla con su asesor allá antes de decidir entre la regla general y la opción.

Qué paga el comprador y qué revisa el notario

Del otro lado de la operación hay otro impuesto. El impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles lo paga el adquirente según el artículo 25 de la Ley de Hacienda del Municipio de Benito Juárez del Estado de Quintana Roo (municipal), a la tasa del 3% sobre el valor del inmueble prevista en su artículo 27. El artículo 24, fracción VII, de esa ley grava la cesión de derechos de fideicomisarios cuando hay sustitución de fideicomisario, y el artículo 29 hace al fedatario solidariamente responsable. No es carga del vendedor, pero influye en el precio.

Ante notario, la operación puede ser también actividad vulnerable conforme al artículo 17, fracción XII, apartado A, de la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (federal). El inciso a) prevé aviso en la transmisión de derechos reales sobre inmuebles desde 8,000 veces el valor diario de la UMA, y el inciso d), en la constitución o modificación de fideicomisos traslativos de dominio, desde 4,000 veces. Ninguno de los dos menciona expresamente la cesión de derechos de fideicomisario, y su encuadre se revisa con el notario.

Preguntas frecuentes

¿Pago impuesto sobre el precio o sobre la ganancia?

Si no es residente fiscal en México, la regla general es 25% sobre el total del ingreso, sin deducción alguna. Si la operación se consigna en escritura pública, puede optar por pagar sobre la ganancia a la tasa máxima de la tarifa del artículo 152, sin necesidad de representante.

¿Quién retiene el impuesto en mi venta?

Retiene el comprador si es residente en México o tiene establecimiento permanente en el país; si no, usted lo entera por declaración dentro de los quince días siguientes. Si ejerce la opción en escritura pública, el notario calcula y entera. La fiduciaria también tiene una obligación de retener cuando el ingreso se obtiene a través del fideicomiso, y la ley no dice cómo se coordinan.

¿Puedo aplicar la exención de casa habitación?

Solo si es residente fiscal en México. La regla 3.11.3. de la Miscelánea presume residente al extranjero que vende su casa habitación si declara en el instrumento, bajo protesta de decir verdad, su residencia fiscal, un domicilio distinto de la casa que vende y su RFC o CURP, y acredita la residencia con constancia o cédula de identificación fiscal. Si no es residente ni tiene establecimiento permanente, la exención no aplica y se remite al artículo 160.

¿El tratado con mi país elimina el impuesto en México?

No. Los convenios con Estados Unidos y Canadá permiten que México grave la ganancia por la enajenación de inmuebles situados aquí, y el de Estados Unidos incluye la participación en un fideicomiso cuyos activos consistan en inmuebles. Cómo se acredita en su país lo define la legislación de ese país.

¿Necesito un permiso nuevo para ceder a otro extranjero?

En inmuebles residenciales, el Reglamento no lo exige. La fiduciaria informa la cesión a la Secretaría de Relaciones Exteriores a más tardar en abril de cada año.

Cómo empezar

Antes de decidir cómo y a quién vende, reúna cuatro cosas: el contrato de fideicomiso, sus modificaciones y el permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores; el instrumento con el que adquirió los derechos y los comprobantes del precio pagado y de las mejoras; la documentación de su residencia fiscal, y los datos fiscales del comprador, para saber si es residente o tiene establecimiento permanente en México. Esta lista no basta para determinar el impuesto. No envíe pasaportes ni números de cuenta en un primer contacto.

Con esos papeles sobre la mesa, la decisión vuelve a usted: si conviene la regla general o la opción, quién va a retener y qué escritura lo deja claro. Lo que la ley no resuelve, la coordinación entre fiduciaria y notario, conviene dejarlo escrito en la escritura. Ese es el trabajo de nuestra práctica de fiscal inmobiliario.

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Fuentes y referencias

• Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (federal), artículo 27, fracción I. Última reforma DOF 7 de octubre de 2026.
• Ley de Inversión Extranjera (federal), artículos 11 y 13. Última reforma DOF 27 de mayo de 2024.
• Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera y del Registro Nacional de Inversiones Extranjeras (federal), artículo 11, fracciones II y III. Última reforma DOF 17 de agosto de 2016.
• Acuerdo por el que se establecen acciones de simplificación para trámites y servicios que se realizan ante la Secretaría de Relaciones Exteriores (federal), artículo tercero, trámite SRE-02-007. Publicado en el DOF el 16 de junio de 2026.
• Código Fiscal de la Federación (federal), artículos 9o., fracción I, inciso a), y 14, fracción VI, inciso a). Última reforma DOF 9 de abril de 2026.
• Ley del Impuesto sobre la Renta (federal), artículos 93, fracción XIX, inciso a), 152 (remisión a su tarifa), 153, tercer párrafo, 160 y 174. Última reforma DOF 1 de abril de 2024.
• Resolución Miscelánea Fiscal para 2026 (federal), reglas 3.11.3., 3.15.6. y 3.15.16. Publicada en el DOF el 28 de diciembre de 2025; modificaciones DOF 9 de julio, 1 de octubre y 2 de octubre de 2026, que no alteran esas reglas.
• Ley de Ingresos de la Federación para el Ejercicio Fiscal de 2026 (federal). Publicada en el DOF el 7 de noviembre de 2025. Consultada sin citar artículos.
• Ley de Hacienda del Municipio de Benito Juárez del Estado de Quintana Roo (municipal, expedida por el Congreso del Estado), artículos 24, fracción VII, 25, 27 y 29. Última reforma POE 10 de diciembre de 2025.
• Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (federal), artículo 17, fracción XII, apartado A, incisos a) y d). Última reforma DOF 16 de julio de 2025.
• Convenio entre el Gobierno de los Estados Unidos Mexicanos y el Gobierno de los Estados Unidos de América para Evitar la Doble Imposición e Impedir la Evasión Fiscal en Materia de Impuestos sobre la Renta y su Protocolo (tratado internacional), artículo 13, párrafos 1 y 2, inciso b). Publicado en el DOF el 3 de febrero de 1994 y modificado por los protocolos publicados en el DOF el 25 de enero de 1996 y el 22 de julio de 2003. Texto cotejado con el DOF del 3 de febrero de 1994 y sus protocolos.
• Convenio entre el Gobierno de los Estados Unidos Mexicanos y el Gobierno de Canadá para Evitar la Doble Imposición y Prevenir la Evasión Fiscal en Materia de Impuestos sobre la Renta (tratado internacional), artículo 13, párrafo 1. Decreto promulgatorio DOF 20 de junio de 2007.