Desarrollo residencial en Los Cabos con capital extranjero: qué vehículo permite la ley

En la zona restringida de Los Cabos, la sociedad que desarrolla vivienda con capital extranjero puede ser dueña del terreno mientras construye, pero no puede transmitir el dominio de la casa terminada a un comprador extranjero. Esa frase resume lo que exige la Ley de Inversión Extranjera (federal) y explica por qué el vehículo de un desarrollo residencial no se escoge una vez, sino dos: uno para el terreno durante la obra y otro para cada unidad cuando llega a su comprador. En la zona restringida, la sociedad mexicana con convenio de extranjería puede tener el dominio para actividades no residenciales, con aviso a la Secretaría de Relaciones Exteriores; la vivienda se tiene mediante fideicomiso con permiso de esa Secretaría, tanto por la sociedad como por el comprador extranjero. El diseño depende de dónde está el predio, de cuándo el inmueble deja de ser desarrollo y de cómo se transmitirá cada unidad.

Dónde está el predio

El primer dato es geográfico. El artículo 27, fracción I, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (federal) impide a los extranjeros adquirir el dominio directo de tierras en una faja de cincuenta kilómetros a lo largo de las playas, y la Ley de Inversión Extranjera la llama zona restringida. Los Cabos limita con el Océano Pacífico y el Golfo de California, según el artículo 120 de la Constitución Política del Estado Libre y Soberano de Baja California Sur (estatal), así que su franja costera está dentro. Todo lo que sigue presupone un predio en esa franja; si estuviera fuera, el análisis cambiaría de premisa.

La lista oficial no saca a Los Cabos de ahí. La única lista del Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática localizada en el Diario Oficial de la Federación conforme al artículo 10 A de la ley, del 21 de mayo de 1997, enumera municipios totalmente fuera de la zona restringida y no incluye ninguno de Baja California Sur. Si hay duda sobre un predio concreto, resuelve la Secretaría de Relaciones Exteriores, previa consulta a ese Instituto, como dispone el Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera y del Registro Nacional de Inversiones Extranjeras (federal). Ubicado el predio, la pregunta es qué puede hacer la sociedad con él.

La sociedad: dueña mientras dura la obra

La sociedad es la llave del terreno durante la construcción. El artículo 10 de la Ley de Inversión Extranjera permite adquirir inmuebles a las sociedades mexicanas con cláusula de exclusión de extranjeros o con el convenio del artículo 27 constitucional, por el cual los socios extranjeros se consideran nacionales respecto de sus acciones y de los bienes de la sociedad (artículo 14 del Reglamento). Su fracción I dice que esas sociedades “Podrán adquirir el dominio de bienes inmuebles ubicados en la zona restringida, destinados a la realización de actividades no residenciales, debiendo dar aviso de dicha adquisición a la Secretaría de Relaciones Exteriores, dentro de los sesenta días hábiles siguientes a aquél en el que se realice la adquisición”.

Un desarrollo de vivienda parecería quedar fuera de esa fracción. La clave está en el Reglamento, que define como residencial el inmueble “destinado exclusivamente a vivienda para uso del propietario o de terceros” y considera no residencial, en su artículo 5, fracción IV, el que usa una persona moral dedicada a urbanizar, construir y enajenar proyectos inmobiliarios “hasta el momento de su comercialización o venta a terceros”. Mientras el proyecto es obra, la sociedad puede tener el terreno en dominio. La misma regla fija el límite: el horizonte de esa llave termina donde empieza la venta. La sociedad con inversión extranjera, además, se inscribe en el Registro Nacional de Inversiones Extranjeras conforme al artículo 32, fracción I, de la ley.

Cuando el inmueble se vuelve vivienda: el fideicomiso

La fracción II del mismo precepto cambia de instrumento. Dispone que esas sociedades “Podrán adquirir derechos sobre bienes inmuebles en la zona restringida, que sean destinados a fines residenciales, de conformidad con las disposiciones del capítulo siguiente”, que es el de los fideicomisos. El artículo 11 exige permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores para que una institución de crédito adquiera como fiduciaria derechos sobre esos inmuebles cuando los fideicomisarios sean esas sociedades o extranjeros y el fideicomiso permita su utilización y aprovechamiento sin constituir derechos reales. El fideicomiso no es un rodeo. Es la forma que la ley prevé para tener vivienda en la costa con capital extranjero.

El fideicomiso tiene horizonte y calendario. Dura hasta cincuenta años, prorrogables a solicitud del interesado (artículo 13), y la ley da a la Secretaría cinco días hábiles en su unidad central o treinta en delegaciones para resolver el permiso; sin resolución, la solicitud se entiende aprobada (artículo 14). El Acuerdo de simplificación de la Secretaría publicado en el Diario Oficial de la Federación el 16 de junio de 2026 redujo a tres días hábiles el plazo del permiso de constitución. El Reglamento añade dos condiciones: la fiduciaria conserva la titularidad sin conceder derechos reales a los fideicomisarios, y el permiso no exime de cumplir los programas de desarrollo urbano y ordenamiento ecológico. Un permiso en mano no equivale a un uso de suelo resuelto.

El error que más cuesta

La trampa es suponer que la sociedad puede transmitir el dominio de una vivienda a un extranjero. La excepción que el Reglamento da al desarrollador termina con la comercialización: en cuanto la unidad se comercializa, deja de ser desarrollo y queda sujeta a la regla general de lo residencial. El extranjero recibe derechos por fideicomiso, según el artículo 11, fracción II, de la ley, y la sociedad que conserve vivienda en su patrimonio sigue la fracción II ya vista, es decir, también necesita fideicomiso para esas unidades.

La consecuencia de forzar el esquema no es menor. La simulación para dar a extranjeros el goce de inmuebles en la zona restringida se sanciona con multa hasta por el importe de la operación, conforme al artículo 38, fracción V, de la ley. Ninguna economía en la estructura compensa ese riesgo, y por eso la vía de salida de cada unidad debe estar diseñada antes de firmar la primera promesa. Antes de ver cómo llega cada unidad al comprador, conviene entender qué es el fideicomiso como contrato.

Qué aporta el fideicomiso como contrato

El fideicomiso es un contrato con reglas propias. En la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito (federal), el fideicomitente transmite a una fiduciaria bienes para fines lícitos y determinados, que quedan afectos al fin y separados de los activos de la fiduciaria (artículos 381 y 386). El fideicomiso sobre inmuebles surte efectos contra tercero desde su inscripción en el Registro Público, como dispone el artículo 388. Esa separación patrimonial y esa oponibilidad son el sustento del esquema para quien recibe derechos y no el dominio.

Aquí la ley deja espacio al diseño. Usar un fideicomiso de desarrollo, y cómo combinarlo con el permiso de la Secretaría, se decide en cada proyecto; la ley no lo impone. Lo que sí regula con detalle es cómo llega cada unidad a su comprador, y ahí está la parte más delicada del cálculo.

Cómo llega cada unidad al comprador extranjero

Cada unidad necesita su propio camino. La ley admite como fideicomisarios a extranjeros, lo que permite un fideicomiso por unidad con su propio permiso. El Reglamento, en su artículo 11, fracción III, contempla además la designación de fideicomisarios sustitutos y la cesión de derechos fideicomisarios a extranjeros sobre inmuebles residenciales, de las que la fiduciaria informa a la Secretaría a más tardar en abril de cada año. Cambiar los fines del fideicomiso requiere permiso previo, conforme a la fracción V del mismo artículo.

La ley no resuelve todo, y conviene decirlo sin rodeos. Ni el Reglamento ni el Acuerdo de 2026, que conserva ese informe anual, exigen un permiso nuevo por cada cesión. Lo que sí sabemos es que, si la transmisión a cada comprador no cabe en los fines autorizados, hace falta el permiso de la fracción V. Si cabe o no se revisa con el contrato y el permiso en la mesa, no con una regla general. Elegir entre fideicomiso individual y cesión de derechos es, por eso, una decisión de diseño con consecuencias de trámite para cada venta.

El condominio y el impuesto en cada eslabón

El condominio pone sus propias condiciones. La Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio del Estado de Baja California Sur (estatal) exige constituir el régimen ante notario con memoria descriptiva aprobada por el municipio. Prevé el condominio habitacional turístico, de unidades adquiridas preponderantemente por extranjeros, y pide señalar la fianza que responde de la construcción cuando se promete enajenar unidades. Su artículo 14 exige hacer constar en todo contrato de adquisición de derechos sobre una unidad la entrega de copia certificada de la escritura constitutiva. Para el desarrollador, eso significa que la escritura constitutiva tiene que existir antes del primer contrato y que, si promete enajenar unidades, la fianza tiene que estar señalada.

Y cada eslabón puede causar impuesto. La Ley de Hacienda para el Municipio de Los Cabos, Baja California Sur (municipal) calcula el impuesto sobre adquisición de inmuebles “aplicando la tasa del 3% al valor del inmueble, después de reducirlo en cinco veces al valor diario de la Unidad de Medida y Actualización, elevado al año” (artículo 35). Su artículo 36 considera adquisición la aportación a sociedades, en la fracción I; la designación de fideicomisario distinto del fideicomitente en los supuestos de la fracción IX, y la cesión de derechos fideicomisarios, en la fracción XIII. Una estructura con aportación del terreno, fideicomiso y cesiones puede causar el impuesto más de una vez, y ese costo entra en el modelo financiero desde el inicio.

Antes de anunciar: la preventa también tiene permiso

La publicidad tiene autorización propia. El artículo 77 BIS de la Ley de Desarrollo Urbano para el Estado de Baja California Sur (estatal) exige autorización previa del ayuntamiento para la publicidad de venta, con avance del 80% de la etapa en condominios (40% de urbanización en fraccionamientos) o una garantía adicional, y que todo anuncio de venta o preventa cite el acuerdo municipal y la autorización. Una preventa anunciada antes de esa autorización arranca fuera de la norma.

Antes de ese paso hay otros. Se requieren factibilidades de agua, drenaje y energía (artículo 72); la donación del 10% del área lotificable vendible en fraccionamientos, y la del 6% del excedente en condominios horizontales de más de quince mil metros cuadrados (artículo 74, fracción II, y 74 BIS). El artículo 75 afecta de nulidad los actos de condominio sin autorización o en zonas de riesgo, y esa nulidad alcanzaría precisamente lo que el comprador creyó adquirir.

Si se vende vivienda al público, entra otra ley. El artículo 73 de la Ley Federal de Protección al Consumidor (federal) sujeta al desarrollador a esa ley y al registro de sus contratos ante la Procuraduría, y el 73 Bis le obliga a exhibir en preventa el proyecto ejecutivo, la maqueta y las licencias de construcción. Conviene preparar esas obligaciones desde que el proyecto se concibe, no cuando aparece el primer interesado. Hay, además, una lectura penal.

La lectura penal

El Código Penal para el Estado Libre y Soberano de Baja California Sur (estatal) tipifica como fraude, en su artículo 241, transferir un terreno sin previo permiso habiendo recibido precio (fracción XI) y enajenar unidades de un condominio en zona no urbanizable o de riesgo grave ocultándolo al comprador (fracción XXIII). Para el desarrollador, la consecuencia es clara: el orden de los permisos no es solo administrativo. Para el comprador, conviene saber que la denuncia no sustituye la vía civil ni la administrativa.

Lo fiscal

El cálculo fiscal cierra el mapa. El artículo 9o de la Ley del Impuesto al Valor Agregado (federal) exenta la enajenación del suelo y de construcciones para casa habitación, sin incluir hoteles. Para efectos fiscales, la aportación a una sociedad, la designación de fideicomisario distinto del fideicomitente sin derecho a readquirir y la cesión de derechos fideicomisarios son enajenación, conforme al artículo 14, fracciones III, V y VI, del Código Fiscal de la Federación (federal). El impuesto de la sociedad, del fideicomiso y de cada venta depende de la estructura y se revisa con la Ley de Ingresos de la Federación y la Miscelánea del ejercicio.

Preguntas frecuentes

¿La sociedad con capital extranjero puede ser dueña del terreno durante la obra?

Sí, si tiene el convenio de extranjería. El Reglamento considera no residencial el inmueble de una persona moral dedicada a urbanizar, construir y enajenar proyectos hasta su comercialización o venta a terceros, y para lo no residencial la sociedad adquiere el dominio con aviso a la Secretaría dentro de los sesenta días hábiles siguientes.

¿Puede la sociedad escriturar la casa terminada a un comprador extranjero?

No en dominio. La excepción del Reglamento termina con la comercialización, y el extranjero recibe derechos por fideicomiso con permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores. La simulación se sanciona con multa hasta por el importe de la operación.

¿Se necesita un permiso nuevo por cada cesión de derechos fideicomisarios?

Ni el Reglamento ni el Acuerdo de 2026 lo exigen; la fiduciaria informa las cesiones a la Secretaría a más tardar en abril de cada año. Si la transmisión a cada comprador no cabe en los fines autorizados, hace falta el permiso previo para cambiarlos.

¿Cuándo se puede anunciar la preventa?

Con la autorización previa del ayuntamiento, que exige avance del 80% de la etapa en condominios o del 40% de urbanización en fraccionamientos, o una garantía adicional. Todo anuncio debe citar el acuerdo municipal y la autorización.

¿Cuántas veces se paga el impuesto municipal en la estructura?

Puede causarse en cada eslabón: la aportación a la sociedad, la designación de fideicomisario distinto del fideicomitente en ciertos supuestos y la cesión de derechos fideicomisarios cuentan como adquisición. La tasa es del 3% sobre el valor del inmueble, después de la reducción que fija la ley de hacienda municipal.

Cómo empezar

Vuelva al vehículo con tres preguntas en la mano. La primera: si el predio está en la zona restringida y qué uso permite el programa de desarrollo urbano. La segunda: si cada unidad irá por fideicomiso individual o por cesión de derechos, y qué permiso cubre cada paso. La tercera: si existe la autorización municipal de publicidad antes de la primera preventa. Con esas respuestas, la decisión es suya, y es el punto de partida de nuestro trabajo en la constitución del vehículo.

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Fuentes y referencias

• Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (federal), última reforma DOF 7 de octubre de 2026: artículo 27, fracción I.
• Ley de Inversión Extranjera (federal), última reforma DOF 27 de mayo de 2024: artículos 2, fracción VI; 10; 10 A; 11; 13; 14; 32, fracción I; 38, fracción V.
• Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera y del Registro Nacional de Inversiones Extranjeras (federal), última reforma DOF 17 de agosto de 2016: artículos 5, 6, 11 y 14.
• Primera Lista de municipios y delegaciones totalmente ubicados fuera de la zona restringida que señala la fracción I del artículo 27 Constitucional (federal), Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática, publicada en el DOF el 21 de mayo de 1997.
• Acuerdo por el que se establecen acciones de simplificación para trámites y servicios que se realizan ante la Secretaría de Relaciones Exteriores (federal), publicado en el DOF el 16 de junio de 2026: artículos segundo, tercero y quinto, trámites SRE-02-005 y SRE-02-007.
• Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito (federal), última reforma DOF 26 de marzo de 2024: artículos 381, 386 y 388.
• Ley Federal de Protección al Consumidor (federal), última reforma DOF 12 de diciembre de 2025: artículos 73 y 73 Bis.
• Ley del Impuesto al Valor Agregado (federal), última reforma DOF 12 de noviembre de 2021: artículo 9o, fracciones I y II.
• Código Fiscal de la Federación (federal), última reforma DOF 9 de abril de 2026: artículo 14, fracciones III, V y VI.
• Constitución Política del Estado Libre y Soberano de Baja California Sur (estatal), última reforma BOGE 8 de septiembre de 2026 según la compilación del Congreso del Estado: artículo 120.
• Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio del Estado de Baja California Sur (estatal), última reforma BOGE 31 de octubre de 2016 según la compilación del Congreso del Estado: artículos 4, 5, 9, fracción IX, y 14.
• Ley de Desarrollo Urbano para el Estado de Baja California Sur (estatal), última reforma BOGE 21 de noviembre de 2025 según la compilación del Congreso del Estado: artículos 72, 74, fracción II, 74 BIS, 75 y 77 BIS.
• Código Penal para el Estado Libre y Soberano de Baja California Sur (estatal), última reforma BOGE 8 de septiembre de 2026 según la compilación del Congreso del Estado: artículo 241, fracciones XI y XXIII.
• Ley de Hacienda para el Municipio de Los Cabos, Baja California Sur (municipal), última reforma BOGE 10 de julio de 2025 según la compilación del Congreso del Estado: artículos 35 y 36, fracciones I, IX y XIII.