Uso de suelo y licencias municipales para desarrollar en Los Cabos: qué hacer si el proyecto no encaja en el programa

En Los Cabos no existe una dispensa para el proyecto que no cabe en el programa de desarrollo urbano. Usted puede tener el plano del predio, el proyecto que quiere levantar encima y el capital listo, pero el uso de suelo y las licencias de construcción los otorga el municipio, y solo conforme a los planes o programas de desarrollo urbano publicados e inscritos. La Ley de Desarrollo Urbano para el Estado de Baja California Sur (estatal; en adelante, la Ley de Desarrollo Urbano) lo dice en su artículo 82: sin sujetarse a esos programas, “no se otorgará autorización o licencia”. Si el proyecto no cabe en el uso, la densidad o la zonificación del predio, quedan dos caminos: ajustar el proyecto o pedir la modificación del programa, por un procedimiento público cuyo resultado decide la autoridad. Lo que sigue es ese camino completo, en el orden en que usted lo va a recorrer, desde el documento que hay que pedir primero hasta lo que pasa si se construye fuera del programa.

Quién decide y con qué instrumento

La Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (federal) faculta a los municipios, en su artículo 115, fracción V, incisos a, d y f, para “Formular, aprobar y administrar la zonificación y planes de desarrollo urbano municipal”, autorizar y controlar la utilización del suelo y “Otorgar licencias y permisos para construcciones”. La Ley de Desarrollo Urbano baja esa facultad al terreno: los ayuntamientos autorizan los usos de áreas y predios, administran la zonificación y expiden las licencias de uso de suelo, construcción, fraccionamientos, desarrollos turísticos y condominios “de conformidad con los planes o programas de desarrollo urbano” (artículo 13, fracciones II, III y X). El instrumento, entonces, es el programa. La autoridad que firma la licencia no tiene margen para apartarse de él, y por eso la pregunta útil no es qué opina el municipio de su proyecto, sino qué dice el programa sobre su predio.

El programa aplicable y su vigencia

Es el primer documento que hay que pedir. El artículo 6 de la Ley de Desarrollo Urbano sujeta el derecho de propiedad a los planes o programas de desarrollo urbano “una vez que éstos hayan sido publicados e inscritos en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio”. Los programas municipales se publican en el Boletín Oficial del Gobierno del Estado y se inscriben en el Registro Público dentro de los diez días siguientes, conforme a los artículos 22 y 24 de la misma ley, y su vigencia es indeterminada según el artículo 16. Que la vigencia sea indeterminada significa que el programa no caduca por el paso del tiempo: rige hasta que se modifique por el procedimiento que la propia ley establece.

Según la relación de normas del Ayuntamiento, en San José del Cabo y Cabo San Lucas rige la Segunda Actualización del Plan Director de Desarrollo Urbano San José del Cabo y Cabo San Lucas 2040, publicada en el Boletín Oficial del Gobierno del Estado el 6 de mayo de 2013. Ese dato es el punto de partida, no el final de la revisión. Su inscripción, la ausencia de una versión posterior y el instrumento aplicable a un predio fuera de esos centros de población se confirman en el Registro Público y con la autoridad municipal. Si el predio queda fuera, la pregunta de qué instrumento lo rige tiene que contestarse antes de seguir adelante.

Qué fija la zonificación

Con el programa en la mano, lo que sigue es leer la zonificación sobre su predio. En ella se determinan los usos y destinos “permitidos, prohibidos o condicionados”, la compatibilidad entre usos, “Las densidades de población y de construcción” y las zonas de riesgo, conforme al artículo 56, fracciones III, V, VI y X bis, de la Ley de Desarrollo Urbano. La ley no da cifras: las densidades de cada zona están en el programa y sus planos, y solo se afirman después de leerlos sobre el predio. Para usted esto tiene una consecuencia muy concreta. El número de unidades o de metros que el proyecto promete no sale del folleto ni del anteproyecto; sale de esa lectura, y un modelo financiero que no parte de ella está calculado sobre un supuesto.

La secuencia de autorizaciones

Requisitos previos y constancia de uso de suelo

Antes de solicitar uso de suelo o licencias, la Ley de Hacienda para el Municipio de Los Cabos, Baja California Sur (municipal) exige en su artículo 64 BIS acreditar el predial al corriente, el inmueble catastrado, el pago de agua y saneamiento al corriente y que la descarga de aguas residuales cumple los parámetros aplicables. Son cuatro papeles que conviene reunir antes de cualquier otra gestión, porque sin ellos la solicitud no arranca.

Con eso en regla, viene la constancia. Las constancias de uso de suelo tienen vigencia de tres años para ejercerse, y se entienden ejercidas cuando el interesado solicita el permiso de inicio de obras; vencidas sin ejercer, se necesita una nueva, según el artículo 76 de la Ley de Desarrollo Urbano. Si usted compra un predio con una constancia ya expedida, lo primero es mirar la fecha. Una constancia con más de tres años que nunca se ejerció no le sirve, y la nueva tendrá que pedirse frente al programa vigente en ese momento, que puede no ser el que se tuvo en cuenta al expedir la anterior.

Licencia de construcción

Para edificar, reedificar, ampliar o reconstruir en las poblaciones del municipio “se requiere licencia previa de la Autoridad Municipal Competente”, con solicitud firmada por un profesionista acreditado en los términos del Reglamento de Construcciones para el Estado de Baja California Sur, conforme a los artículos 78 y 79 de la ley de hacienda municipal. Ese reglamento es estatal, se publicó en el Boletín Oficial del Gobierno del Estado el 20 de abril de 2005 y lo aplica la dependencia municipal de desarrollo urbano junto con la secretaría estatal del ramo, según sus artículos 3 y 4; la relación de normas del Ayuntamiento no reporta uno municipal propio. Las autorizaciones de inicio de obras de urbanización y de edificación valen dos años, conforme al artículo 76 de la Ley de Desarrollo Urbano, y ese plazo conviene tenerlo presente al fijar el arranque de obra.

Fraccionamientos, condominios y desarrollos turísticos

Si el proyecto es un fraccionamiento, un condominio o un desarrollo turístico, el expediente crece. La solicitud la presenta el propietario y poseedor jurídico, con su título inscrito y las obligaciones fiscales del inmueble al corriente, y la autoridad municipal la acuerda en treinta días hábiles si se trata de fraccionamientos, condominios o cualquier desarrollo urbano, según el artículo 73 de la Ley de Desarrollo Urbano. Para fraccionamientos, condominios y conjuntos habitacionales, el artículo 72 exige además factibilidades de agua potable, drenaje y energía eléctrica para la totalidad del desarrollo. Que la solicitud la presente quien tiene el título inscrito significa que el trámite no puede adelantarse a nombre de quien todavía no es dueño registral.

Para desarrollos turísticos y urbanos con impacto regional o subregional, fuera de los límites de los centros de población o que afecten los accesos a las playas, la secretaría estatal de planeación urbana emite un dictamen técnico en quince días hábiles, y el municipio autoriza si hay dictamen de procedencia o si este no se emitió en ese plazo, conforme a los artículos 12, fracción XV, y 69 de la Ley de Desarrollo Urbano. Si su proyecto toca alguno de esos supuestos, el dictamen estatal es una etapa más del calendario y conviene identificarla desde el inicio.

Cuando el proyecto no encaja en el programa

Ajustar el proyecto

Aquí llega el momento que más preocupa, y la primera salida es la más directa. Si la autoridad niega la autorización o pide modificaciones, debe notificarlo con sus fundamentos y motivos, y el interesado puede corregir el proyecto y presentar de nuevo el expediente, según el artículo 73 BIS de la misma ley. Esa motivación es valiosa: le dice qué parte del proyecto choca con el programa y, por tanto, qué hay que cambiar. Antes de pensar en mover el programa, lo prudente es preguntarse si el ajuste resuelve el problema, porque es la ruta que depende en mayor medida de usted.

Pedir la modificación del programa

Si el ajuste no alcanza, queda el programa mismo. Los particulares “que acrediten su interés legítimo” pueden solicitar por escrito al ayuntamiento la modificación de un plan o programa, conforme al artículo 43, fracción VI, de la Ley de Desarrollo Urbano. La modificación sigue el mismo procedimiento que la aprobación, fijado en el artículo 17: aviso público y difusión del proyecto; un plazo de hasta 120 días naturales con audiencias públicas; un “dictamen objetivo y técnico” que funde que la modificación conlleva beneficios para la población del municipio y obedece a la planeación ordenada a largo plazo; respuestas motivadas en consulta hasta por 45 días naturales, y publicación en el Boletín Oficial y en dos periódicos.

Conviene leer ese procedimiento como lo que es. No es una gestión privada entre el desarrollador y el municipio, sino un proceso público, con audiencias y consulta, cuyo dictamen tiene que fundar beneficios para la población del municipio. El mismo artículo 17 dispone que la modificación hecha sin ese procedimiento “estará afectado de nulidad absoluta”, y los permisos o licencias que contravengan los programas no surten efectos, según el artículo 99. Un atajo, en otras palabras, no modifica el programa, y la licencia que lo contravenga no surte efectos. Si se acredita interés legítimo y si la solicitud puede prosperar se evalúa en cada caso; la ley no permite anticiparlo.

Recurso contra la resolución

Las resoluciones dictadas con base en la ley admiten recurso de reconsideración dentro de los diez días hábiles siguientes a su notificación, según los artículos 105 y 106 de la misma ley. Es un plazo corto, y por eso la notificación de una negativa tiene que llegar de inmediato a quien va a decidir si se recurre.

Lo que pasa si se construye o se vende fuera del programa

Lo construido sin licencia o contra los programas puede clausurarse, y solo se demuele cuando no admite regularización, con dictamen técnico y audiencia del afectado, conforme al artículo 83 de la Ley de Desarrollo Urbano. Las sanciones del artículo 117 incluyen clausura, multa “desde cinco hasta mil veces el valor diario de la Unidad de Medida y Actualización, o hasta el 10% del valor comercial del inmueble”, revocación de licencias y demolición a costa del infractor. Ponga ese porcentaje junto al valor de su proyecto y el riesgo deja de ser abstracto: la multa puede medirse contra el valor comercial del inmueble, no solo en unidades de medida.

El riesgo alcanza también al contrato, y eso importa tanto a quien desarrolla como a quien compra unidades. No surten efectos los contratos sobre el aprovechamiento de predios que contravengan los programas, y el notario solo autoriza la escritura previa comprobación de las constancias, autorizaciones o licencias, que se insertan o señalan en ella, según los artículos 97 y 98 de la misma ley. Sin esas constancias, autorizaciones o licencias, el notario no puede autorizar la escritura, y un proyecto que se comercializa sin ellas llega a la notaría sin los papeles que el notario debe comprobar.

Predios en reserva o fuera de la mancha urbana

Si el predio está en un área de reserva de los programas, el Estado y el ayuntamiento tienen derecho de preferencia en su enajenación onerosa: se les notifica el monto y tienen hasta treinta días naturales para ejercerlo, conforme al artículo 64 de la Ley de Desarrollo Urbano. Para quien compra, esa ventana es parte del calendario de cierre y conviene preverla en la promesa.

La evaluación ambiental corre en paralelo. La Ley de Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente del Estado de Baja California Sur (estatal) asigna a los municipios, en su artículo 66, fracciones I y II, las obras vinculadas a uso de suelo y construcción y los cambios de uso fuera de zonas urbanas o de reserva. Al Estado le asigna, en el artículo 65, fracción III, los desarrollos inmobiliarios y turísticos fuera de áreas o reservas urbanas y fuera de ecosistemas costeros, y en el artículo 64 deja fuera lo reservado a la Federación por el artículo 28 de la Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente. Saber cuál de las tres autoridades evalúa su proyecto es tan importante como saber qué dice el programa.

Preguntas frecuentes

¿El municipio puede dar una licencia a un proyecto que no cabe en el programa?

No. La Ley de Desarrollo Urbano dispone que, sin sujetarse a los programas, no se otorgará autorización o licencia, y los permisos que los contravengan no surten efectos. La ley no prevé una dispensa.

¿Cuánto dura una constancia de uso de suelo?

Tiene vigencia de tres años para ejercerse, y se entiende ejercida cuando se solicita el permiso de inicio de obras. Vencida sin ejercer, se necesita una nueva.

¿Puedo pedir que se modifique el programa?

Sí, si acredita interés legítimo, por escrito ante el ayuntamiento. La modificación sigue el mismo procedimiento público que la aprobación, con audiencias, dictamen técnico y consulta, y su resultado lo decide la autoridad.

¿Qué pasa si construyo sin licencia?

Lo construido puede clausurarse y, si no admite regularización, demolerse con dictamen técnico y audiencia del afectado. Las sanciones incluyen multa desde cinco hasta mil veces el valor diario de la Unidad de Medida y Actualización, o hasta el 10% del valor comercial del inmueble, y revocación de licencias.

¿Puedo recurrir una negativa?

Las resoluciones dictadas con base en la ley admiten recurso de reconsideración dentro de los diez días hábiles siguientes a su notificación.

Cómo empezar

Vuelva al plano con el que empezó y conteste cuatro preguntas sobre él: qué programa publicado e inscrito rige el predio y qué uso, densidad y restricciones le asigna; si hay constancia de uso de suelo vigente y si ya se ejerció; si el proyecto requiere dictamen estatal y qué autoridad evalúa el impacto ambiental, y si la diferencia con el programa se resuelve ajustando el proyecto o exige modificar el programa, y qué calendario implica. Estas preguntas no sustituyen la lectura del expediente del predio. El alcance de nuestro trabajo en esta materia está en licencias y permisos de construcción.

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Fuentes y referencias

• Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (federal). Última reforma DOF 7 de octubre de 2026. Artículo 115, fracción V, incisos a, d y f.
• Ley de Desarrollo Urbano para el Estado de Baja California Sur (estatal). Última reforma publicada en el BOGE el 21 de noviembre de 2025, según la compilación del Congreso del Estado. Artículos 6; 12, fracción XV; 13, fracciones II, III y X; 16; 17; 22; 24; 43, fracción VI; 56, fracciones III, V, VI y X bis; 64; 69; 72; 73; 73 BIS; 76; 82; 83; 97; 98; 99; 105; 106 y 117.
• Ley de Hacienda para el Municipio de Los Cabos, Baja California Sur (municipal). Última reforma publicada en el BOGE el 10 de julio de 2025, según la compilación del Congreso del Estado. Artículos 64 BIS, 78 y 79.
• Reglamento de Construcciones para el Estado de Baja California Sur (estatal). Publicado en el BOGE No. 25 el 20 de abril de 2005. Artículos 3 y 4.
• Segunda Actualización del Plan Director de Desarrollo Urbano San José del Cabo y Cabo San Lucas 2040 (municipal). Publicada en el BOGE No. 19 Extraordinario el 6 de mayo de 2013.
• Ayuntamiento de Los Cabos, normatividad aplicable publicada en su portal de transparencia (fracción I, primer trimestre de 2026), https://transparencialoscabos.gob.mx/documentos/transparencia/PNT%202026/F1/F1.xlsx, consultada el 9 de octubre de 2026.
• Ley de Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente del Estado de Baja California Sur (estatal). Publicada en el BOGE el 21 de agosto de 2026; la compilación del Congreso del Estado no muestra reformas. Artículos 64; 65, fracción III, y 66, fracciones I y II.
• Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente (federal). Última reforma DOF 19 de enero de 2026. Artículo 28 (solo como referencia de exclusión).