Uso de suelo y licencias municipales en Querétaro, El Marqués y Corregidora: qué revisar cuando el proyecto cambia de uso

En Querétaro, El Marqués y Corregidora, el uso de una nave no lo fija la licencia de construcción sino el dictamen de uso de suelo, y cuando el proyecto cambia de giro es ese documento el que hay que mover primero. Los dos actos son municipales y están regulados en los artículos 324 a 329 del Código Urbano del Estado de Querétaro (estatal); cada municipio los desarrolla en su reglamento de construcción y en su programa de desarrollo urbano. Si el nuevo uso no cabe en el dictamen vigente, la ruta es pedir la modificación del uso de suelo conforme al artículo 326, y la respuesta depende de lo que permita el programa aplicable a la zona. Usar el predio con otro uso o construir sin licencia no cuesta solo un retraso: la ley prevé la restitución al uso aprobado, la clausura y la demolición. Lo que sigue ordena el tema como un cronograma, de la autoridad a las sanciones.

Quién autoriza el uso y con qué instrumento

El primer engrane es municipal. El artículo 16 del Código Urbano atribuye a los municipios establecer los usos y destinos de los inmuebles conforme a los programas sectoriales de desarrollo urbano, en su fracción III, y otorgar las licencias de construcción y los permisos para la ejecución de obras y el uso de edificaciones y predios, en su fracción IV. La misma autoridad que dice para qué sirve un predio autoriza construir en él. Eso simplifica la ventanilla, no el expediente. El artículo 13, fracción II, agrega la condición que conviene revisar antes que cualquier otra: el municipio controla la utilización del suelo de acuerdo con programas “debidamente aprobados, publicados e inscritos” en el Registro Público. Antes de discutir si un uso está permitido, entonces, hay que saber qué programa rige el predio y si ya recorrió esos tres pasos.

Informe, dictamen y licencia: tres documentos que no se sustituyen

El informe de uso de suelo del artículo 323 del Código Urbano solo comunica el uso asignado al predio. Sirve para orientarse, no para construir. El dictamen de uso de suelo del artículo 324 contiene “las condiciones y términos que fijan los programas de desarrollo urbano respecto de un predio”, y el artículo 325 lo exige “para la construcción, reconstrucción, adaptación y modificación de las edificaciones”. Si su empresa va a adaptar una nave existente a un proceso distinto, el documento que la ley pide es el dictamen. Un informe favorable puede dar una primera lectura del predio, pero no ocupa su lugar en el expediente.

La licencia de construcción cierra la etapa. Conforme al artículo 329, autoriza a los propietarios “para construir, ampliar, modificar, reparar o demoler una edificación o instalación en sus predios”. El artículo 332 da a la autoridad hasta treinta días hábiles para resolverla, y el artículo 333 fija su vigencia en un año, con obligación de renovarla si la obra no concluye. Ese año corre en paralelo con la obra y va en el cronograma desde el arranque: si la obra se alarga, la renovación es una tarea con fecha. Cuando el uso que el proyecto necesita no cabe en el dictamen, hay que abrir una etapa adicional antes de la licencia: la modificación del uso de suelo.

Qué hacer cuando el nuevo uso no cabe en el dictamen

El artículo 326 del Código Urbano permite autorizar la modificación del uso de suelo de un predio o de una edificación “de conformidad con los programas aprobados para la zona”, previo dictamen técnico fundado en la factibilidad de servicios y en los estudios del proyecto. De esa frase salen dos lecturas. El cambio no es libre: se autoriza dentro de lo que el programa admite para la zona, y si el programa no lo admite, ese artículo no ofrece otra salida. Y el expediente se arma con los estudios del proyecto y con la factibilidad de servicios, de modo que pedir un cambio de uso obliga a resolver al mismo tiempo la pregunta de los servicios.

El plazo es corto y el silencio tiene sentido. La autoridad resuelve en quince días hábiles, y sin respuesta escrita fundada y motivada “aplicará la negativa ficta”. Si el plazo corre sin resolución, su empresa no tiene una autorización tácita: tiene un no. Por eso la fecha de arranque no debería comprometerse hasta tener la resolución por escrito. Para obras ya ejecutadas, el artículo 327 permite autorizar el cambio de uso, pero el propietario debe hacer las modificaciones que determine la autoridad. Es una salida, no un atajo: el alcance de las adecuaciones lo fija la autoridad cuando la obra ya está hecha. Sobre esta base estatal, cada municipio pone su reglamento y su programa.

Municipio de Querétaro: qué agrega el reglamento y qué arriesga quien no lo sigue

El Reglamento de Construcción para el Municipio de Querétaro (municipal), en el texto de la reforma publicada en el Periódico Oficial el 1 de septiembre de 2020, que la reforma de 2022 no tocó, exige en su artículo 261 el dictamen de uso de suelo para “cualquier otro uso diferente al habitacional unifamiliar”, salvo en parques industriales que no colinden con zonas comerciales o habitacionales. Si el parque colinda con ellas, la excepción no aplica. El dictamen fija condicionantes “de acuerdo al proyecto y giros específicos”, que se asientan en la licencia. Para un cambio de giro la lectura es directa: las condicionantes se fijaron para el giro que se presentó, no para el nuevo.

El artículo 261 Ter prevé dos modalidades del informe de uso de suelo: informe, con los usos posibles del predio, y viabilidad, que dice si un uso específico está permitido. Para quien evalúa un predio antes de comprarlo, la viabilidad es la que contesta la pregunta concreta. Si hay un acuerdo de Cabildo de cambio de uso o incremento de densidad, la cédula oficial del trámite de dictamen (TR-170100-017) pide acreditar su publicación, protocolización e inscripción. Un acuerdo que no cumplió esos tres pasos no alcanza para ese trámite, y esa revisión se hace antes de pagar el predio.

Las sanciones pesan más que un retraso. El artículo 278 del reglamento municipal permite ordenar “la demolición parcial o total de una obra que se haya realizado sin licencia”, y el 330 prevé multa de 1 a 2000 veces la Unidad de Medida y Actualización sin eximir de corregir ni de regularizar la obra: pagar no cierra el expediente. El artículo 333, fracción II, impone al propietario, poseedor o titular de la licencia una multa del diez por ciento del valor del inmueble, según avalúo de la Dirección de Catastro, si la obra, excediendo las tolerancias del reglamento, no coincide con el proyecto autorizado o no se respetan los usos del dictamen. Para quien compra una nave ya construida, la multa alcanza al propietario o poseedor, no solo a quien construyó: la coincidencia entre obra y autorización se revisa antes de firmar.

La referencia de planeación es el Programa Municipal de Desarrollo Urbano de Querétaro vigente: la actualización aprobada por el Ayuntamiento el 15 de agosto de 2023 y publicada en el Periódico Oficial el 26 de septiembre de 2023. Entra en vigor con su inscripción, que acuerdos municipales publicados en noviembre de 2025 sitúan el 1 de diciembre de 2023. En El Marqués, en cambio, el programa acaba de moverse, y el reglamento tiene sus propios tiempos.

El Marqués: plazos más cortos y una ventanilla que se reorganizó

El Reglamento de Construcción para el Municipio de El Marqués, Qro. (municipal) exige en su artículo 192 el dictamen de uso de suelo para “cualquier otro uso diferente al habitacional unifamiliar” y sujeta su vigencia a las actualizaciones de los planes y programas. El dictamen no es una fotografía fija del predio: quien compra una nave con un dictamen antiguo compra también esa dependencia del programa.

El plazo de licencia es más corto que el estatal. Según el artículo 194, las autorizaciones de licencia “únicamente se refieren al proyecto arquitectónico” y la licencia “deberá expedirse o rechazarse en los 10 días hábiles siguientes”, o en treinta en los casos especiales que enumera. La licencia autoriza el proyecto arquitectónico, no el giro. Si un predio se utiliza para un uso diferente sin dictamen, el artículo 214 ordena la restitución inmediata al uso aprobado o las obras necesarias para restituirlo. El artículo 211 permite ordenar la demolición parcial o total de la obra hecha sin licencia, “independientemente de las sanciones”, y prevé un procedimiento de regularización, que convive con la facultad de demoler.

Antes de presentar el trámite conviene confirmar la ventanilla. El reglamento de construcción entiende por “Dirección” la de Desarrollo Urbano y Ecología. Según el Reglamento Interior de la Secretaría de Desarrollo Sustentable del Municipio de El Marqués, Querétaro (municipal), publicado en el Periódico Oficial el 6 de marzo de 2026, hoy expide dictámenes y licencias la Dirección de Desarrollo Urbano, conforme a su artículo 39, y ordena demoliciones y sanciones el Secretario, conforme al 14, fracciones XXXVI y XXXVII. Los índices del Periódico Oficial de 2011 a 2026 no registran reformas al reglamento de construcción, pero el transitorio quinto del reglamento interior ordenó revisarlo: su texto se confirma a la fecha del trámite.

La actualización del Programa Municipal de Desarrollo Urbano de El Marqués, aprobada por el Ayuntamiento el 14 de mayo de 2026 y publicada en el Periódico Oficial el 5 de junio de 2026, surte efectos desde su inscripción en el Registro Público, que debe confirmarse, y entonces deja sin efecto el programa de 2024 y cinco programas parciales de 2018. Si su empresa tiene un dictamen emitido con el programa anterior, el artículo 192 sujeta su vigencia a las actualizaciones de los planes y programas, y esta surte efectos desde su inscripción, y la consulta del uso que el programa nuevo asigna al predio va antes de mover la fecha de arranque. En Corregidora el tablero tiene menos piezas confirmadas.

Corregidora: lo que se sabe y lo que se confirma con el municipio

Corregidora publicó en el Periódico Oficial del 28 de noviembre de 2025 la versión abreviada de su Programa Municipal de Desarrollo Urbano; no se localizó el dato de su inscripción. Su reglamento de construcción no aparece en los índices del Periódico Oficial de 2011 a 2026, así que aquí no se citan sus artículos. Preferimos decirlo antes que llenar el hueco con reglas de otro municipio. Lo que sí rige es el marco estatal: como el artículo 318 del Código Urbano ordena a los municipios reglamentar en congruencia con él, los artículos 324 a 329 también rigen en Corregidora. Requisitos, autoridad y vigencia del programa se confirman con el municipio, y en un proyecto con fecha de arranque esa confirmación es la primera tarea del cronograma, no la última.

Qué arriesga quien construye sin licencia o con otro uso

El Código Urbano ordena las consecuencias en cadena. Si el uso es distinto al autorizado, tras la inspección y el procedimiento administrativo, el artículo 328 permite ordenar la restitución al uso aprobado, las obras para adecuarlo o, si nada de eso es factible, medidas de seguridad. Esas medidas, según el 517, incluyen la suspensión de obras, la clausura temporal total o parcial, la desocupación del inmueble y la demolición. Cualquiera de ellas detiene el cronograma. Por eso el uso se ajusta antes de operar y no después de la inspección.

El artículo 522 considera infracción realizar obras sin el permiso previo, en su fracción I, y modificar las condiciones que sirvieron de base para concederlo, en su fracción III. La segunda puede alcanzar a un cambio de giro si cambian las condiciones que sirvieron de base para conceder el permiso. Según el artículo 521, responden los propietarios o poseedores del inmueble del que derive la infracción y quienes la ejecuten u ordenen. Quien compra una nave asume esa posición desde que es propietario o poseedor, aunque la obra la haya hecho otro.

Las sanciones se suman. El artículo 528 añade suspensión, demolición y multa en veces el valor diario de la Unidad de Medida y Actualización, según la capacidad económica del infractor y la gravedad; si el infractor no ejecuta lo ordenado, el 531 permite a la autoridad hacerlo a su cargo, y el gasto se vuelve crédito fiscal. La cadena no termina en lo administrativo: el artículo 527 aplica las sanciones “sin perjuicio de la responsabilidad civil o penal que pudiere resultar”, y el 533 exige que la autoridad dé vista al Ministerio Público de hechos que pudieran ser delito. Para impugnar, el artículo 537 remite a la Ley de Procedimientos Administrativos del Estado de Querétaro y a la Ley de Enjuiciamiento de lo Contencioso Administrativo del Estado de Querétaro; la procedencia depende del acto concreto.

Preguntas frecuentes

¿La licencia de construcción autoriza cualquier giro dentro de la nave?

No. La licencia autoriza construir, ampliar, modificar, reparar o demoler; el uso y sus condiciones están en el dictamen de uso de suelo. Si el nuevo uso no cabe en el dictamen, la ruta es la modificación del uso de suelo que prevé el Código Urbano.

¿Qué pasa si el municipio no responde la solicitud de cambio de uso?

La autoridad tiene quince días hábiles para resolver. Sin respuesta escrita fundada y motivada, aplica la negativa ficta: el silencio equivale a un no.

¿Cuánto dura una licencia de construcción?

El Código Urbano fija su vigencia en un año, con obligación de renovarla si la obra no concluye. En El Marqués, la licencia debe expedirse o rechazarse en 10 días hábiles, o en treinta en los casos especiales del reglamento.

¿Quién responde si lo construido no coincide con lo autorizado?

Conforme al Código Urbano, los propietarios o poseedores del inmueble y quienes ejecuten u ordenen la obra. En el municipio de Querétaro, la multa del diez por ciento del valor del inmueble recae en el propietario, poseedor o titular de la licencia.

Cómo empezar

Antes de comprar, invertir o cambiar el proyecto, conviene responder cinco preguntas en este orden. Qué uso asigna el programa municipal al predio, y si ese programa está publicado e inscrito. Si existe dictamen de uso de suelo y qué condiciones de densidad, estacionamiento y vialidad fijó. Si la licencia vigente ampara el uso y la superficie pretendidos, y si se renovó. Si hubo acuerdos de Cabildo de cambio de uso o incremento de densidad, publicados y protocolizados. Y si lo construido coincide con lo autorizado, porque la responsabilidad administrativa alcanza al propietario o poseedor.

El cronograma, resumido: programa inscrito, dictamen con sus condicionantes, modificación del uso si el dictamen no alcanza, licencia dentro de su año de vigencia y obra que coincida con lo autorizado. Lo que no puede esperar es confirmar el programa y el dictamen, porque de ellos depende si la etapa de cambio de uso existe. Puede ver cómo acompañamos ese expediente en nuestra práctica de licencias y permisos de construcción.

Si su proyecto en Querétaro, El Marqués o Corregidora enfrenta un cambio de uso o una licencia en duda, podemos revisarlo en una evaluación inicial de encaje sin costo, sujeta a revisión de alcance. El contacto con el despacho no crea una relación abogado cliente hasta que se formaliza el encargo por escrito.

IBG Legal, con sede en Cancún y oficina en Ciudad de México, asesora a compradores e inversionistas en operaciones inmobiliarias y litigio, y atiende asuntos en Querétaro.

IBG Legal, su aliado legal en México. Para cualquier duda sobre su inversión o su propiedad, consúltenos.

Fuentes y referencias

• Código Urbano del Estado de Querétaro (estatal). Última reforma 17 de noviembre de 2023 (P.O. No. 92), según la compilación de la Legislatura del Estado, cuya consulta “no produce efectos jurídicos”; la edición oficial es el Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga”. Artículos 13 fracción II, 16 fracciones III y IV, 318, 323, 324, 325, 326, 327, 328, 329, 332, 333, 517, 521, 522 fracciones I y III, 527, 528, 531, 533 y 537. https://site.legislaturaqueretaro.gob.mx/CloudPLQ/InvEst/Codigos/COD-ID-06.pdf
• Reglamento de Construcción para el Municipio de El Marqués, Qro. (municipal). Expedición 16 de octubre de 2009 y última reforma 6 de noviembre de 2009, según el Registro Municipal de Regulaciones; los índices oficiales del Periódico Oficial de 2011 a 2026 (hasta el No. 80, 2 de octubre de 2026) no registran reformas. Artículos 2, fracción V, 192, 194, 211 y 214. https://elmarques.gob.mx/wp-content/uploads/2020/11/06_REGLAMENTO_CONSTRUCCION_EL_MARQUES.pdf
• Reglamento Interior de la Secretaría de Desarrollo Sustentable del Municipio de El Marqués, Querétaro (municipal). Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga” No. 21, 6 de marzo de 2026. Artículos 14, fracciones XXXVI y XXXVII, y 39, y transitorio quinto. https://lasombradearteaga.segobqueretaro.gob.mx/getfile.php?p1=20260321-01.pdf
• Actualización al Programa Municipal de Desarrollo Urbano de El Marqués, Querétaro (municipal). Aprobada por el Ayuntamiento el 14 de mayo de 2026; Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga” No. 48, 5 de junio de 2026, punto segundo y transitorio 5. https://lasombradearteaga.segobqueretaro.gob.mx/getfile.php?p1=20260648-01.pdf
• Reglamento de Construcción para el Municipio de Querétaro (municipal). Artículos 261, 261 Ter, 278, 330 y 333 en el texto del acuerdo de reforma publicado en el Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga” No. 69, 1 de septiembre de 2020 (https://lasombradearteaga.segobqueretaro.gob.mx/getfile.php?p1=20200969-01.pdf); última reforma: P.O. No. 43, 17 de junio de 2022 (https://lasombradearteaga.segobqueretaro.gob.mx/getfile.php?p1=20220643-02.pdf), que no modificó esos artículos; los índices oficiales del Periódico Oficial hasta el No. 80, 2 de octubre de 2026, no registran reformas posteriores.
• Cédula oficial de trámite TR-170100-017, dictamen de uso de suelo, Municipio de Querétaro (municipal), actualizada el 6 de noviembre de 2024, en tramitesqro.municipiodequeretaro.gob.mx.
• Programa Municipal de Desarrollo Urbano de Querétaro (municipal). Acuerdo por el que se actualiza, aprobado por el Ayuntamiento el 15 de agosto de 2023; Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga” No. 74, 26 de septiembre de 2023, transitorio segundo (https://lasombradearteaga.segobqueretaro.gob.mx/getfile.php?p1=20230974-01.pdf). Inscripción del 1 de diciembre de 2023 según acuerdos del Ayuntamiento publicados en el P.O. No. 94, 28 de noviembre de 2025.
• Programa Municipal de Desarrollo Urbano Corregidora, Querétaro, versión abreviada (municipal). Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga” No. 94, 28 de noviembre de 2025, págs. 44952 y siguientes. https://lasombradearteaga.segobqueretaro.gob.mx/getfile.php?p1=20251194-01.pdf