Uso de suelo en la Ciudad de México: qué certificado revisar antes de comprar para desarrollar

Las torres de la cuadra no prueban que su terreno admita una. En la Ciudad de México, si un predio admite el proyecto que usted planea no lo decide el vendedor que asegura que ahí “se puede construir”, ni lo que ya se levantó al lado: lo decide la zonificación que le asignan los programas de desarrollo urbano. Esa zonificación se acredita con el certificado único de zonificación o, en su caso, con el de derechos adquiridos, dos de las tres modalidades del artículo 158 del Reglamento de la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal (local). El certificado único no es una licencia ni autoriza un proyecto concreto. La viabilidad depende del uso y la superficie que el certificado reconoce, de las normas de ordenación que enuncia, de si el proyecto exige dictamen de impacto urbano y de la manifestación de construcción que corresponda. Por eso el certificado se revisa antes de firmar la promesa, no en la notaría, y este artículo explica qué acredita cada uno, qué no, y qué debe preguntar antes de comprometerse.

Nombres y autoridades: dos aclaraciones

La primera es de nombre. La Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal (local), sus reglamentos y los códigos civil y penal locales que se citan abajo conservan ese nombre porque el artículo Décimo Cuarto transitorio del decreto de reforma constitucional publicado en el Diario Oficial de la Federación el 29 de enero de 2016 dispone que las referencias al Distrito Federal se entienden hechas a la Ciudad de México.

La segunda es sobre quién expide, y conviene tenerla clara porque de ella depende ante quién se tramita y contra quién se discute. El artículo 3, fracción XXX, de la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal define la Secretaría como la de Desarrollo Urbano y Vivienda. Desde la reforma publicada en la Gaceta Oficial el 3 de octubre de 2024, el artículo 31 de la Ley Orgánica del Poder Ejecutivo y de la Administración Pública de la Ciudad de México (local) asigna a la Secretaría de Planeación, Ordenamiento Territorial y Coordinación Metropolitana expedir los certificados únicos de zonificación y resolver los estudios de impacto urbano. El transitorio vigésimo primero de esa reforma ordena entender hechas a ella las referencias a la anterior en esas atribuciones. A ella se refiere aquí la Secretaría.

Tres certificados que no acreditan lo mismo

El artículo 158 del Reglamento de la Ley de Desarrollo Urbano prevé tres modalidades que se tramitan por la Plataforma Digital. Su nombre se parece; su alcance, no. Confundirlas cuesta, porque cada una sostiene una posición distinta frente a la autoridad.

Certificado Único de Zonificación de Uso del Suelo

Es el documento que dice cuánto cabe en el predio. Según el artículo 21 del Reglamento de la Ley de Desarrollo Urbano, debe contener el máximo potencial del predio: zonificación, área libre, superficie de desplante, superficie máxima de construcción, usos permitidos y normas de ordenación aplicables, señalando las que requieran dictamen de la Secretaría antes del registro de la manifestación de construcción. Para un inversionista, esa lista es la primera hoja del modelo financiero: de ella sale el techo de lo que el proyecto podrá construir.

Lo que no dice también importa. El mismo artículo 158, en su fracción I, advierte que este documento “no crea derechos de propiedad o posesión, no prejuzga sobre ellos, ni constituye permiso, autorización o licencia alguna”. El certificado le dice qué permite la zonificación; no le dice que el vendedor sea dueño ni le autoriza a construir.

Su vigencia es de uno o dos años, a elección del solicitante según el pago de derechos. Se mantiene si los derechos anuales se pagan dentro de los quince días hábiles previos al vencimiento, y termina cuando se modifica el uso o la superficie del inmueble o cambian los programas delegacionales o parciales aplicables. El artículo 158 lo hace válido ante la autoridad siempre que se exhiba con sus comprobantes de pago. Pida los comprobantes junto con el certificado: un certificado sin ellos no sirve ante la autoridad, por bien que se lea.

Certificado de Acreditación de Uso del Suelo por Derechos Adquiridos

Este es el que conviene leer con más cuidado, porque su vigencia permanente puede leerse como más de lo que es. El artículo 92 de la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal lo define como el documento público que reconoce los derechos de uso del suelo y superficie que, por aprovechamiento legítimo y continuo, tienen propietarios, poseedores o causahabientes desde antes del programa que prohibió ese uso. La fracción II del artículo 158 del Reglamento le da vigencia permanente, pero la Secretaría puede pedir en cualquier momento que se verifique la continuidad del uso.

Esa continuidad es el punto débil, y es un flanco que la autoridad puede abrir en cualquier momento. El artículo 45 de la ley dispone que los derechos adquiridos prescriben al término de un año en que se deje de ejercer el uso. El artículo 161 del Reglamento precisa que prescriben por falta de continuidad durante un año o por usar el inmueble con un uso distinto al acreditado, y que entonces rige la zonificación del programa en vigor. Si el inmueble dejó de usarse durante un año o se usó para algo distinto de lo acreditado, la vigencia permanente no lo protege: rige la zonificación del programa en vigor.

El mismo artículo 161 no permite ampliar, aumentar volumen ni modificar los fines, salvo que se sujeten a los programas. Los derechos adquiridos sirven para seguir operando lo que existe; no son, por sí mismos, base para un proyecto mayor. Si su plan de negocio es crecer sobre un uso reconocido por derechos adquiridos, el crecimiento tendrá que sujetarse a los programas, no al certificado.

Certificado de Uso del Suelo por Reconocimiento de Actividad

El tercero es el más limitado. La fracción III del artículo 158 remite al artículo 15 Bis del mismo Reglamento: micro o pequeños comercios, servicios o industrias de bajo impacto, en inmuebles de hasta 200 m2 construidos. Ese artículo 15 Bis señala que el uso no es inherente al inmueble ni transferible, corresponde solo a quien lo tramitó y no origina derechos adquiridos. Al comprador que va a desarrollar, el de un vendedor o inquilino no le acredita nada.

Quién lo expide y en qué plazo

Si el predio no tiene certificado, hay que tramitarlo, y ese plazo cuenta para la promesa. El artículo 92 de la ley encarga al Registro de Planes y Programas la expedición de los certificados únicos de zonificación, incluidos los digitales, y en su caso los de derechos adquiridos.

El artículo 159 del Reglamento fija los plazos, cumplidos los requisitos: 3 días hábiles para el certificado único que requiera aplicación normativa y 40 días hábiles para el de derechos adquiridos. Si el Registro pide opinión a otra autoridad, ordena verificar el uso o previene al solicitante, el plazo corre desde el día siguiente a la respuesta. Esos plazos, y la posibilidad de que empiecen a correr solo después de una respuesta, conviene que estén en el calendario de la promesa y no en la buena fe de las partes.

El certificado en la escritura

El certificado vuelve a aparecer en la notaría, pero ya tarde para decidir. El artículo 11 de la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal exige que, en todo acto traslativo de dominio de inmuebles en la ciudad y antes de su otorgamiento, el notario obtenga el certificado único de zonificación o el de derechos adquiridos. El artículo 21 del Reglamento añade que el certificado forma parte de la escritura: el notario lo agrega al apéndice y acompaña copia al testimonio que se inscribe en el Registro Público de la Propiedad.

La ley le pide al notario obtenerlo antes del otorgamiento. Si ese certificado sostiene o no su proyecto es una lectura que le toca a usted, y llega tarde si se hace con la escritura ya preparada.

Un certificado puede caerse

Un certificado no es inamovible después de expedido. El artículo 89 de la ley dispone que los certificados celebrados por error, dolo o mala fe serán declarados nulos por la Administración Pública, que también puede revocarlos de oficio si no cumplen las disposiciones aplicables o sobrevienen cuestiones de interés público. Para quien compra apoyado en un certificado ajeno, esto significa que la solidez del documento depende también de cómo se obtuvo.

Y hay un frente penal. El artículo 339, tercer párrafo, del Código Penal para el Distrito Federal (local) sanciona con prisión y multa a quien use un documento falso, alterado o no reconocido por la autoridad que lo expidió para obtener certificados de zonificación, uso del suelo o derechos adquiridos. El origen del certificado, por eso, merece la misma revisión que su contenido.

Proyectos grandes: dictamen de impacto urbano

Si el proyecto es grande, el certificado es solo el primer filtro. El artículo 93 de la ley remite al reglamento los casos que requieren dictamen de impacto urbano o ambiental, cuyo estudio se presenta antes de solicitar licencias, autorizaciones o manifestaciones de construcción; las medidas de integración urbana deben ejecutarse antes del aviso de terminación de obra. Eso pone el estudio al principio del calendario y las medidas antes del cierre de obra.

El artículo 86 del Reglamento exige dictamen positivo para obtener la autorización, la licencia o el registro de manifestación, entre otros casos, en vivienda con más de 10,000 metros cuadrados de construcción; oficinas, comercio, servicios, industria o equipamiento con más de 5,000; usos mixtos con más de 5,000, salvo las excepciones del propio artículo; y proyectos donde aplique la Norma de Ordenación General número 10. Si su proyecto cruza alguno de esos umbrales, sin dictamen positivo no hay autorización, licencia ni registro de manifestación.

Del certificado a la manifestación de construcción

El certificado desemboca en la manifestación, y ahí se vuelve a pedir. El artículo 51 del Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal (local) clasifica la manifestación en tipos A, B y C; el tipo C incluye las construcciones que requieren dictamen de impacto urbano. El artículo 53 exige para los tipos B y C la constancia de alineamiento y número oficial y el certificado único de zonificación o el de derechos adquiridos, verificados y firmados por el Director Responsable de Obra, y para los casos del tipo C el dictamen favorable. El certificado que usted revisa antes de comprar se vuelve a exigir al registrar la manifestación de construcción.

Preguntas frecuentes

¿El certificado único de zonificación me autoriza a construir?

No. El Reglamento advierte que no crea derechos de propiedad o posesión, no prejuzga sobre ellos ni constituye permiso, autorización o licencia alguna. Indica el máximo potencial del predio y las normas de ordenación aplicables.

¿Cuánto dura el certificado único de zonificación?

Uno o dos años, a elección del solicitante según el pago de derechos. Se mantiene si los derechos anuales se pagan dentro de los quince días hábiles previos al vencimiento, y termina si se modifica el uso o la superficie del inmueble o cambian los programas aplicables.

¿Los derechos adquiridos permiten ampliar lo que existe?

No, salvo que la ampliación se sujete a los programas. Además, prescriben por falta de continuidad durante un año o por usar el inmueble con un uso distinto al acreditado, y entonces rige la zonificación del programa en vigor.

¿Me sirve el certificado por reconocimiento de actividad del vendedor o del inquilino?

No. Ese uso no es inherente al inmueble ni transferible, corresponde solo a quien lo tramitó y no origina derechos adquiridos.

¿Cuándo necesito dictamen de impacto urbano?

Entre otros casos, en vivienda con más de 10,000 metros cuadrados de construcción, en oficinas, comercio, servicios, industria o equipamiento con más de 5,000, en usos mixtos con más de 5,000, salvo excepciones, y en proyectos donde aplique la Norma de Ordenación General número 10. Sin dictamen positivo no se obtiene la autorización, la licencia o el registro de manifestación.

Cómo empezar

Vuelva al terreno y al vendedor que le dijo que ahí se puede construir. El artículo 2246 del Código Civil para el Distrito Federal (local) exige que la promesa conste por escrito, contenga los elementos característicos del contrato definitivo y se limite a cierto tiempo. Ese plazo, y lo que ocurra si el predio no admite el proyecto, se negocian con información, y estas son las preguntas que la producen: qué certificado existe, quién lo tramitó, de qué fecha es y si sigue vigente con sus comprobantes de pago; si el uso, la superficie máxima de construcción, el área libre y el desplante que indica coinciden con el proyecto; si enuncia normas de ordenación que requieren dictamen de la Secretaría, y si el proyecto entra en los supuestos del artículo 86 del Reglamento.

Siguen tres. Si se ofrecen derechos adquiridos, si hay prueba de uso continuo y si el proyecto implica ampliar o cambiar ese uso. Si coinciden ubicación y superficie entre boleta predial, escritura y el sistema de información geográfica de la ciudad, supuesto que el artículo 160 del Reglamento trata como de documentación adicional. Y qué prevé la promesa si el certificado vigente al escriturar no coincide con el revisado.

Las respuestas no garantizan que el proyecto se autorice; reducen el riesgo de comprar un terreno que no lo permite. Cada predio y cada proyecto se evalúan por separado. Lo que usted asegure hoy, un certificado vigente que coincida con el proyecto y una promesa que diga qué pasa si deja de coincidir, es la posición con la que llegará a la escritura. Nuestro trabajo en permisos de construcción y uso de suelo empieza justamente en esa revisión.

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Fuentes y referencias

• Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal (local, Ciudad de México). Última reforma publicada en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México el 22 de julio de 2026. Artículos 3 (fracción XXX), 11, 45, 89, 92 y 93.
• Ley Orgánica del Poder Ejecutivo y de la Administración Pública de la Ciudad de México (local, Ciudad de México). Última reforma publicada en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México el 13 de julio de 2026. Artículo 31, y artículo vigésimo primero transitorio del decreto de reforma publicado en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México el 3 de octubre de 2024.
• Reglamento de la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal (local, Ciudad de México). Última reforma publicada en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México el 25 de octubre de 2023. Artículos 15 Bis, 21, 86, 158, 159, 160 y 161.
• Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal (local, Ciudad de México). Última reforma publicada en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México el 4 de octubre de 2024. Artículos 51 y 53.
• Código Penal para el Distrito Federal (local, Ciudad de México). Última reforma publicada en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México el 21 de agosto de 2026. Artículo 339, tercer párrafo.
• Código Civil para el Distrito Federal (local, Ciudad de México). Última reforma publicada en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México el 20 de agosto de 2026. Artículo 2246.
• Decreto por el que se declaran reformadas y derogadas diversas disposiciones de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, en materia de la reforma política de la Ciudad de México (federal). Diario Oficial de la Federación, 29 de enero de 2016. Artículo Décimo Cuarto transitorio.