Rentas de inmuebles en la Ciudad de México: qué cambian los tratados fiscales para inversionistas de Estados Unidos y Canadá

El convenio fiscal con Estados Unidos o con Canadá no lo libera del impuesto mexicano sobre la renta de su departamento en la Ciudad de México. Cuando un residente fiscal de cualquiera de esos dos países renta un inmueble ubicado aquí, México puede gravar esa renta: los dos convenios para evitar la doble imposición lo permiten, y la Ley del Impuesto sobre la Renta (Ley del ISR, federal) fija para el residente en el extranjero sin establecimiento permanente un 25% sobre el ingreso, sin deducción, que retiene quien paga. Quien invoca el tratado esperando que la retención desaparezca por el solo hecho de residir en Estados Unidos o en Canadá está defendiendo una posición que el texto no sostiene.

La pregunta correcta no es si el convenio aplica, sino qué cambia. Los convenios no suprimen ese impuesto; la doble tributación se corrige sobre todo en el país de residencia, conforme a su ley. La diferencia práctica entre los dos es una: el convenio con Estados Unidos permite optar por tributar en México sobre una base neta y el de Canadá no. Qué régimen aplica depende de la residencia fiscal del inversionista, de cómo tiene el inmueble, de quién le paga y de si renta por meses o por noches. Este artículo recorre la regla mexicana, lo que dicen los convenios, la opción de base neta, la corrección en el país de residencia y las cuatro variables que pueden cambiar el resultado.

La regla mexicana: 25% sobre el ingreso bruto

El punto de partida es la ley interna, no el tratado. El artículo 1, fracción III, de la Ley del ISR grava al residente en el extranjero por sus ingresos de fuente mexicana no atribuibles a un establecimiento permanente. El artículo 158 de la misma ley ubica la fuente en México “cuando en el país estén ubicados dichos bienes” y determina el impuesto “aplicando la tasa del 25% sobre el ingreso obtenido, sin deducción alguna”, con retención de quien paga. Sin deducción significa lo que dice: ni mantenimiento, ni predial, ni intereses, ni depreciación reducen la base. El impuesto se calcula sobre la renta cobrada.

La ley también prevé otros dos escenarios. Si paga otro residente en el extranjero, el impuesto se entera por declaración dentro de los quince días siguientes a la obtención del ingreso, y ese pago “se considerará como definitivo”, según el artículo 153. Si el inmueble está en fideicomiso, la fiduciaria expide el comprobante y retiene, conforme a los artículos 153 y 158. En los tres escenarios hay alguien obligado a enterar, y la primera tarea del expediente es saber quién es. Con la regla mexicana clara, se puede leer qué agrega el tratado.

Qué dicen los convenios con Estados Unidos y Canadá

El Convenio entre el Gobierno de los Estados Unidos Mexicanos y el Gobierno de los Estados Unidos de América para Evitar la Doble Imposición e Impedir la Evasión Fiscal en Materia de Impuestos sobre la Renta (tratado internacional) dispone en su artículo 6, párrafo 1, que las rentas de bienes inmuebles situados en el otro Estado “pueden someterse a imposición en este otro Estado”, incluidas las del arrendamiento, por el párrafo 3 del mismo artículo. El Convenio entre el Gobierno de los Estados Unidos Mexicanos y el Gobierno de Canadá para Evitar la Doble Imposición y Prevenir la Evasión Fiscal en Materia de Impuestos sobre la Renta (tratado internacional) dice lo mismo en su artículo 6, párrafos 1 y 3.

El convenio con Canadá rige indefinidamente salvo aviso de terminación, según su artículo 28, y la regla 2.1.2. de la Resolución Miscelánea Fiscal para 2026 (federal) lo sigue listando desde 2008 sin fecha de término. La Convención Multilateral para Implementar las Medidas relacionadas con los Tratados Fiscales Destinadas a Prevenir la Erosión de las Bases Imponibles y el Traslado de Beneficios (tratado internacional), en vigor para México desde el 1 de julio de 2023, le incorpora la regla del propósito principal, pero no modifica su artículo 6. Tampoco toca el convenio con Estados Unidos, país que no es parte de la Convención.

De ahí se siguen dos consecuencias que conviene tener presentes antes de discutir con quien retiene. La primera: ninguno de los dos artículos 6 fija una tasa máxima para las rentas inmobiliarias, así que invocar el convenio no baja la tasa de la retención mexicana; con Estados Unidos, lo que cambia es la opción de base neta. La segunda: los convenios se aplican a los impuestos sobre la renta, en México al de la Ley del ISR, según el artículo 2 de cada convenio. Los impuestos de la Ciudad de México y el impuesto al valor agregado quedan fuera de esa lista, y frente a ellos el tratado no ofrece nada.

Requisitos para invocar un convenio

Invocar el convenio exige posición, no solo residencia. Según el artículo 4 de la Ley del ISR, los beneficios de los tratados solo aplican a quien acredite su residencia en el otro país, cumpla el tratado y el procedimiento de esa ley y designe representante legal. Quien no puede acreditar su residencia no tiene, frente a la autoridad mexicana, un convenio que invocar, por sólido que sea su caso en los hechos.

El convenio con Estados Unidos limita además los beneficios. La persona física califica por el artículo 17, párrafo 1, inciso a; una sociedad debe encajar en otro supuesto del artículo 17 o acreditar su derecho ante las autoridades competentes, conforme al párrafo 2. Si el inmueble está a nombre de una entidad, esa calificación es la primera prueba que hay que tener armada. Cumplidos los requisitos, la herramienta distintiva del convenio con Estados Unidos es la base neta.

La opción de base neta del convenio con Estados Unidos

El artículo 6, párrafo 5, del convenio con Estados Unidos permite al residente de ese país optar “por calcular el impuesto por dicha renta sobre una base neta como si dicha renta fuera atribuible a un establecimiento permanente”. La opción “será obligatoria para el ejercicio fiscal en que se ejerza dicha opción y por todos los ejercicios fiscales subsecuentes”, salvo que la autoridad competente del Estado donde está el inmueble acuerde terminarla. No es una elección de un año. Es una posición que se sostiene hacia adelante, y salir de ella depende de un acuerdo de la autoridad, no de la voluntad del inversionista.

La regla 3.18.5. de la Miscelánea 2026 la opera así: quien paga la renta puede dejar de retener el impuesto del artículo 158 de la Ley del ISR si el arrendador aparece en el listado del Portal del SAT de quienes ejercieron la opción, y debe verificarlo “cada vez que realicen un pago”. El arrendador pide su inclusión con la ficha 26/ISR, acredita su residencia en Estados Unidos y, para seguir en el listado, presenta cada enero y febrero el aviso de la ficha 41/ISR; si no, se le excluye. La consecuencia para las dos partes es directa: quien paga solo puede dejar de retener si el arrendador figura en el listado, y si deja de hacerlo sin verificar, en un mes en que el arrendador ya no figura, no cumplió la condición que la regla le pone. Por eso la verificación se hace pago por pago, y el arrendador cuida su aviso anual.

Optar no equivale a pagar menos. Depende de los gastos reales, del financiamiento y del acreditamiento en Estados Unidos. Y el texto deja huecos que no vamos a llenar con suposiciones: ni la regla ni esas fichas del Anexo 2 regulan cómo se calcula, declara y paga el impuesto sobre base neta, y el convenio permite a México negar a la persona física una deducción por gastos presuntos, en su artículo 25, párrafo 3. Lo prudente es decidir la opción con una proyección de varios ejercicios y con gastos documentados, no con la expectativa de deducir. La otra mitad del problema se resuelve en el país de residencia.

Cómo se corrige la doble tributación en el país de residencia

El impuesto mexicano no desaparece; lo que el convenio busca es que no se pague dos veces por la misma renta. Estados Unidos permite a sus residentes y ciudadanos acreditar el impuesto pagado en México “sin perjuicio a las limitaciones” de su legislación, por el artículo 24, párrafo 1, del convenio con Estados Unidos. Canadá lo deduce del impuesto canadiense “sujeto a las disposiciones existentes en la legislación de Canadá”, según el artículo 21, párrafo 1, inciso a, del convenio con Canadá.

Estados Unidos, además, puede gravar a sus ciudadanos “como si el Convenio no hubiese entrado en vigor”, por el artículo 1, párrafo 4, salvo las excepciones del párrafo 5. Cuánto se acredita lo determina la ley de cada país, y esa revisión le corresponde a un asesor de esa jurisdicción. La planeación seria, entonces, tiene dos expedientes que deben hablar entre sí: el mexicano, que fija cuánto se pagó y con qué comprobante, y el del país de residencia, que decide cuánto de eso se reconoce. Hasta aquí la regla general; en la Ciudad de México hay cuatro variables que la pueden cambiar.

Variables que cambian el análisis en la Ciudad de México

Residencia fiscal

La primera es la residencia fiscal, que define el Código Fiscal de la Federación (federal). Una persona física es residente en México si estableció aquí su casa habitación; si también la tiene en otro país, lo es cuando su centro de intereses vitales está en territorio nacional, conforme al artículo 9o., fracción I, inciso a, de ese código. El residente en México tributa conforme a la Ley del ISR por todos sus ingresos, y sale del régimen de no residentes. Si ambos países lo consideran residente, se aplican las reglas de desempate del artículo 4, párrafo 2, de cada convenio. Si el inversionista tiene en la Ciudad de México su casa habitación, y no solo un inmueble en renta, esta es la pregunta que se revisa antes que ninguna otra.

Cómo se tiene el inmueble

La segunda variable es el vehículo. Las entidades extranjeras transparentes “tributarán como personas morales” conforme al artículo 4-A de la Ley del ISR, pero el mismo artículo aclara que esa regla “no será aplicable a los tratados para evitar la doble imposición”, en cuyo caso rigen las disposiciones de estos. El Protocolo del convenio con Estados Unidos, en su párrafo 2, inciso b, considera residente a una asociación, sucesión o fideicomiso solo en la medida en que sus rentas se graven en ese país como rentas de un residente, propias o de sus socios o beneficiarios. Si una entidad concreta encaja ahí y cumple el artículo 17 se analiza en cada caso; no hay una respuesta general y no la vamos a inventar.

Renta por meses o por noches

La tercera variable es el calendario de la renta, y aquí entran impuestos que el convenio no cubre. La exención de la Ley del Impuesto al Valor Agregado (federal) para casa habitación “no es aplicable a los inmuebles o parte de ellos que se proporcionen amueblados” ni a casas de hospedaje, por su artículo 20, fracción II. Si el arrendador es residente en el extranjero sin establecimiento permanente, quien usa o goza el bien está obligado a retener el impuesto que se le traslade, conforme al artículo 1o.-A, fracción III, de la misma ley.

Cuando una plataforma cobra por cuenta del anfitrión, la Ley de Ingresos de la Federación para el Ejercicio Fiscal de 2026 (federal) le ordena, en su artículo 25, fracción IX, inciso c, retener la totalidad de ese impuesto cobrado si los montos se depositan en cuentas en el extranjero. En renta por noches, el Código Fiscal de la Ciudad de México (local) grava el hospedaje en “Departamentos y casas, total o parcialmente”, por su artículo 162, fracción III, con la tasa del 5%. Y el artículo 164 del mismo código dispone que los propietarios “se considerarán como obligados solidarios en el entero del impuesto”. Pasar de rentar por meses a rentar por noches, por lo tanto, no es solo un cambio comercial: agrega un impuesto local del que el propietario responde como obligado solidario.

Establecimiento permanente

La cuarta variable es quién concluye los arrendamientos a nombre del inversionista. Un administrador que concluye habitualmente arrendamientos a nombre del inversionista puede configurar establecimiento permanente conforme al artículo 2 de la Ley del ISR, salvo que sea agente independiente en el marco ordinario de su actividad. El convenio con Estados Unidos tiene su propia definición en su artículo 5. El contrato de administración, por eso, merece la misma revisión que el de arrendamiento: lo que faculta al administrador a firmar puede cambiar el régimen completo del inversionista.

Preguntas frecuentes

¿El convenio con Estados Unidos o con Canadá elimina el impuesto mexicano sobre mi renta?

No. Los dos convenios permiten a México gravar las rentas de inmuebles ubicados aquí y ninguno fija una tasa máxima. La doble tributación se corrige sobre todo en el país de residencia, conforme a su ley.

¿Cuánto me retienen si no tengo establecimiento permanente en México?

El 25% sobre el ingreso obtenido, sin deducción alguna, con retención de quien paga, salvo que un residente en Estados Unidos ejerza la opción de base neta. Si paga otro residente en el extranjero, el impuesto se entera por declaración dentro de los quince días siguientes y el pago se considera definitivo.

¿Qué ofrece el convenio con Estados Unidos que el de Canadá no?

La opción de tributar en México sobre una base neta, como si la renta fuera atribuible a un establecimiento permanente. La opción es obligatoria por el ejercicio en que se ejerce y los subsecuentes, salvo que la autoridad competente acuerde terminarla, y optar no equivale a pagar menos.

¿El convenio cubre el IVA o el impuesto local por hospedaje?

No. Los convenios se aplican, en México, al impuesto de la Ley del ISR. El impuesto al valor agregado y los impuestos de la Ciudad de México, incluido el de hospedaje del 5%, quedan fuera.

¿Mi administrador puede crearme un establecimiento permanente?

Puede, si concluye habitualmente arrendamientos a su nombre, salvo que sea agente independiente en el marco ordinario de su actividad. El convenio con Estados Unidos tiene su propia definición.

Cómo empezar

Antes del primer pago, el expediente debe responder cinco preguntas. Dónde es residente fiscal el inversionista y cómo lo acredita. Si el inmueble está a su nombre, en fideicomiso o en una entidad con acceso al convenio. Quién paga la renta y si puede retener y enterar. Si reside en Estados Unidos, si encaja la base neta. Y si la renta es amueblada o por noches. Lo que usted debe asegurar hoy es la prueba de su residencia y el nombre de quien le paga: sin lo primero no hay convenio que invocar; sin lo segundo no se sabe quién retiene.

Las respuestas se definen al revisar el caso, y la Ley de Ingresos y la Miscelánea de cada año pueden cambiar la aplicación de estas reglas. En nuestra práctica de planeación con tratados fiscales revisamos esas preguntas con usted antes de que llegue la primera renta.

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Fuentes y referencias

• Ley del Impuesto sobre la Renta (federal), artículos 1 (fracciones I y III), 2, 4, 4-A, 153 y 158. Última reforma DOF 1 de abril de 2024.
• Código Fiscal de la Federación (federal), artículo 9o., fracción I, inciso a. Última reforma DOF 9 de abril de 2026.
• Ley del Impuesto al Valor Agregado (federal), artículos 1o.-A (fracción III) y 20 (fracción II). Última reforma DOF 12 de noviembre de 2021.
• Ley de Ingresos de la Federación para el Ejercicio Fiscal de 2026 (federal), artículo 25, fracción IX, inciso c. Publicada en el DOF el 7 de noviembre de 2025.
• Resolución Miscelánea Fiscal para 2026 (federal), reglas 2.1.2. y 3.18.5., y Anexo 2, fichas de trámite 26/ISR y 41/ISR. Publicada en el DOF el 28 de diciembre de 2025 (Anexo 2 en el DOF del 29 de diciembre de 2025); modificaciones DOF 9 de julio, 1 de octubre y 2 de octubre de 2026, que no tocan estas reglas, y modificación al Anexo 2 publicada en el DOF el 17 de julio de 2026, que reformó la ficha 41/ISR.
• Convenio entre el Gobierno de los Estados Unidos Mexicanos y el Gobierno de los Estados Unidos de América para Evitar la Doble Imposición e Impedir la Evasión Fiscal en Materia de Impuestos sobre la Renta (tratado internacional), artículos 1 (párrafo 4), 2, 4 (párrafo 2), 5, 6 (párrafos 1, 3 y 5), 17, 24 (párrafo 1) y 25 (párrafo 3), y Protocolo, párrafo 2, inciso b. Publicado en el DOF el 3 de febrero de 1994; protocolos DOF 25 de enero de 1996 y 22 de julio de 2003. Texto cotejado con el DOF del 3 de febrero de 1994 y sus protocolos.
• Convenio entre el Gobierno de los Estados Unidos Mexicanos y el Gobierno de Canadá para Evitar la Doble Imposición y Prevenir la Evasión Fiscal en Materia de Impuestos sobre la Renta (tratado internacional), artículos 2, 4 (párrafo 2), 6 (párrafos 1 y 3), 21 (párrafo 1, inciso a) y 28. Decreto promulgatorio publicado en el DOF el 20 de junio de 2007.
• Convención Multilateral para Implementar las Medidas relacionadas con los Tratados Fiscales Destinadas a Prevenir la Erosión de las Bases Imponibles y el Traslado de Beneficios (tratado internacional). Decreto promulgatorio publicado en el DOF el 19 de junio de 2023, en vigor el 1 de julio de 2023, con la lista de reservas y notificaciones de México.
• Código Fiscal de la Ciudad de México (local), artículos 162 (fracción III) y 164. Última reforma G.O. CDMX 19 de diciembre de 2025.