Tierra ejidal y construcciones sin licencia en Los Cabos: regularizar antes de vender o comprar

En Los Cabos, el nombre del contrato no decide si puedes comprar un lote de origen ejidal: lo decide la clase de tierra que hay debajo, y la casa que está encima tiene sus propias reglas. Imagina que el vendedor trae una cesión de derechos ejidales y una casa con ampliaciones que ninguna licencia respalda. Son dos problemas distintos, y cada uno tiene su propia ley. El lote se compra como propiedad privada cuando ya salió del régimen ejidal, por ejemplo por dominio pleno, con baja en el Registro Agrario Nacional y título inscrito en el Registro Público de la Propiedad, o como solar urbano titulado. Mientras siga siendo ejidal lo rige la Ley Agraria (federal), que limita quién adquiere y declara inalienables algunas tierras.

La construcción o ampliación sin licencia la rige la Ley de Desarrollo Urbano para el Estado de Baja California Sur (estatal): puede clausurarse, y el notario necesita las licencias para escriturar. Si cabe regularizar depende del origen de la tierra, de los planes urbanos y de la autoridad; nadie puede asegurarlo de antemano. El recorrido sigue el orden en que conviene revisar antes de entregar un peso: la clase de tierra, los dos registros, la lotificación, la obra y, por último, la playa y el comprador extranjero.

Qué clase de tierra tienes enfrente

Empieza por el papel, porque no todas las tierras ejidales son iguales. El artículo 44 de la Ley Agraria las divide en tierras para el asentamiento humano, de uso común y parceladas, y cada clase tiene su propia regla sobre si puede venderse y a quién. Si la cesión que te ofrecen no dice de cuál se trata, esa es la primera pregunta para el vendedor. Las dos primeras clases casi cierran la conversación. La tercera la abre, con condiciones.

Las tierras de uso común son inalienables, imprescriptibles e inembargables, salvo su aportación a sociedades conforme a la propia ley (artículos 74 y 75). Las de asentamiento humano forman el área irreductible del ejido, y el artículo 64 no deja margen: “cualquier acto que tenga por objeto enajenar, prescribir o embargar dichas tierras será nulo de pleno derecho”. Llamar “cesión de derechos” al contrato no cambia esa prohibición. Si la cesión recae sobre una de esas tierras, la operación no debe avanzar.

Esa nulidad no alcanza a los solares de la zona de urbanización, y la excepción importa. Los solares son de propiedad plena de sus titulares, sus títulos oficiales son los certificados del Registro Agrario Nacional, los actos posteriores se rigen por el derecho común y los títulos se inscriben en el Registro Público de la Propiedad del estado, conforme a los artículos 68 y 69 de la Ley Agraria. Si te venden un solar, pide ese certificado y su inscripción: son las dos llaves del lote.

Por qué una parcela ejidal no se vende a cualquiera

Si te muestran una parcela que sigue siendo ejidal, el camino es angosto. El artículo 80 de la Ley Agraria solo permite al ejidatario enajenar sus derechos parcelarios a otros ejidatarios o avecindados del mismo núcleo, con conformidad escrita ante dos testigos ratificada ante fedatario, derecho del tanto del cónyuge, concubina o concubinario e hijos por treinta días naturales y aviso al comisariado. Cada paso deja un papel, y cada papel que falte es una pregunta abierta.

La consecuencia para un comprador de fuera del ejido es directa. Ejidatarios y avecindados deben ser mexicanos, según los artículos 13 y 15, así que un extranjero no recibe derechos parcelarios por esta vía. Y quien no es ejidatario ni avecindado de ese núcleo tampoco es el adquirente que esa regla tiene en mente. Una parcela sin dominio pleno todavía no es un lote que puedas comprar como propiedad privada.

Qué cambia con el dominio pleno, y qué no borra

Aquí la tierra puede volverse propiedad privada. Con la mayor parte de las parcelas delimitadas y asignadas, la asamblea puede autorizar el dominio pleno conforme al artículo 81 de la Ley Agraria. El ejidatario pide la baja al Registro Agrario Nacional, que expide el título de propiedad para inscribirse en el Registro Público, y desde la cancelación, dice el artículo 82, “las tierras dejarán de ser ejidales y quedarán sujetas a las disposiciones del derecho común”. La parcela sale del ejido y entra al folio.

Aquí también es fácil creer que ya terminaste, y falta leer la primera venta. En ella tienen derecho del tanto, en ese orden, los familiares del enajenante, quienes trabajaron la parcela más de un año, los ejidatarios, los avecindados y el núcleo, con treinta días naturales desde la notificación. “Si no se hiciere la notificación, la venta podrá ser anulada”, advierte el artículo 84. Esa venta a terceros, además, debe hacerse cuando menos al precio de referencia de la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales o de una institución de crédito, según el artículo 86 de la Ley Agraria.

Aunque no seas el primer comprador, esto te toca: el comprador posterior hereda esas preguntas. Si la primera venta no notificó el derecho del tanto, podrá ser anulada; si se pactó por debajo del precio de referencia, queda otra pregunta abierta. Las dos son preguntas tuyas aunque no hayas firmado esa venta. Por eso la escritura de esa primera venta se pide y se lee antes de la promesa, no en la mesa de firma.

Queda una pregunta que la ley no contesta sola: ante quién se discute esa nulidad. Los tribunales unitarios agrarios conocen de las nulidades de actos o contratos que contravengan las leyes agrarias, según el artículo 18, fracción VIII, de la Ley Orgánica de los Tribunales Agrarios (federal). Pero la parcela con dominio pleno ya es de derecho común, como vimos, así que el tribunal competente para esa nulidad se define con el expediente. No hay respuesta general, y conviene desconfiar de quien la dé sin ver los papeles.

Por qué hay que leer dos registros

Con el título en la mano, toca leer dos registros a la vez, porque cada uno cuenta una parte. Las inscripciones del Registro Agrario Nacional hacen prueba plena, y lo que debe inscribirse ahí y no se inscribe solo surte efectos entre los otorgantes (artículo 150 de la Ley Agraria). Para ti, eso significa que el acto que debía constar ahí y no consta solo vale entre quienes lo otorgaron, no frente al comprador que llega después.

Del lado civil, el Código Civil para el Estado Libre y Soberano de Baja California Sur (estatal) exige escritura pública para enajenar inmuebles y da a la inscripción efectos declarativos, en sus artículos 2222 y 2918. El Registro protege al tercero de buena fe que inscribe, pero esa protección, dice el artículo 2919 del Código Civil de Baja California Sur, “no se aplicará a los contratos gratuitos ni a actos o contratos que se ejecuten u otorguen violando la ley”. Esa frase es la que pesa en una compra de origen ejidal. Inscribir una cadena que arranca en una enajenación prohibida por la Ley Agraria no garantiza que quede saneada.

El sello del Registro no borra el origen del título. Frente al vendedor quedan la nulidad de la venta de bien ajeno y su obligación de responder de la evicción, conforme a los artículos 2176, 2025 y 2026 del Código Civil de Baja California Sur. Son remedios contra el vendedor; no corrigen el origen de la tierra. Por eso el origen se revisa antes de firmar: después de la firma, lo que tienes ya no es una pregunta, es un reclamo.

Qué cambia si el plan es lotificar

Si compras para lotificar, o si tu lote salió de una lotificación, la tierra ejidal suma una capa. La Ley Agraria sujeta la incorporación de tierras ejidales al desarrollo urbano a las leyes, reglamentos y planes de asentamientos humanos, y no permite urbanizarlas en áreas naturales protegidas cuando se contraponga a la declaratoria (artículos 87 y 88). En áreas declaradas reserva de crecimiento, la enajenación a personas ajenas al ejido respeta el derecho de preferencia de los gobiernos, según el artículo 89.

Esa preferencia tiene procedimiento. Lo regulan el artículo 84 de la Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano (federal) y el artículo 64 de la Ley de Desarrollo Urbano de Baja California Sur: los propietarios y notarios notifican, y la autoridad tiene treinta días naturales para ejercerlo. Luego está la autorización. Los actos de subdivisión y fraccionamiento efectuados sin autorización, o en zonas de riesgo, están afectados de nulidad absoluta o relativa, según el artículo 75 de la misma ley estatal. Un lote que nace de una subdivisión sin autorización trae esa duda desde el trazo.

Qué pasa con la casa y las ampliaciones sin licencia

Ahora la obra. Sin sujetarse a los planes o programas de desarrollo urbano no se otorga licencia, y lo construido o modificado sin licencia, sin autorización o contra esos planes “podrá clausurarse” (artículos 82 y 83 de la Ley de Desarrollo Urbano de Baja California Sur). La demolición queda para obras que no sean “susceptibles de regularización bajo ningún concepto”, por su peligrosidad o por obstruir una servidumbre legal de paso para uso público o comunal, con dictamen de perito y audiencia a los afectados.

No obtener los permisos antes de emprender obras es infracción, y las sanciones no son menores: clausura, cancelación de licencias, multa de cinco a mil veces el valor diario de la Unidad de Medida y Actualización o hasta el 10% del valor comercial del inmueble, y demolición a costa del infractor, según los artículos 116, fracción I, y 117 de la misma ley. Que una multa pueda medirse contra el valor comercial de la casa explica por qué la ampliación que ves no es un detalle de acabados.

Para la compraventa, lo que más pesa está en los artículos 97 y 98 de esa ley. No surten efectos los contratos sobre predios que contravengan la ley o los planes, y el notario solo los autoriza previa comprobación de las constancias, permisos o licencias, que se señalan o insertan en la escritura. Sin licencia en la carpeta, no hay firma en la notaría. Si una ampliación no aparece en ninguna licencia, conviene dejar resuelto en la promesa quién la regulariza, y a costa de quién, antes de fijar fecha de firma.

La licencia se rige por un reglamento estatal: el artículo 79 de la Ley de Hacienda para el Municipio de Los Cabos, Baja California Sur (estatal) remite al Reglamento de Construcciones para el Estado de Baja California Sur (estatal, Boletín Oficial del Gobierno del Estado del 20 de abril de 2005), que aplica la dependencia municipal de desarrollo urbano según su artículo 3o., fracción V. Ese reglamento abre una puerta para lo ya construido: si la obra ejecutada cumple el reglamento y los planes y programas, la autoridad “podrá conceder el registro de la obra ejecutada”, previa solicitud, inspección y pago de sanciones y derechos, conforme a su artículo 82. Es una posibilidad, no un resultado asegurado, y nadie puede prometerte de antemano que la ampliación se regulariza.

Si el lote da al mar o compras siendo extranjero

Si el lote da a la playa, hay una franja que no se compra. La zona federal marítimo terrestre, la faja de veinte metros contigua a la playa, es un bien de dominio público de la Federación, inalienable, por los artículos 6, fracción II, 7, fracción V, 13 y 119 de la Ley General de Bienes Nacionales, y no forma parte del lote aunque un documento ejidal o privado la describa. Revisa las medidas en los planos: si la superficie vendida incluye esa faja, pagas por algo que nadie te puede transmitir.

Para el comprador extranjero hay una segunda capa. Los Cabos limita con el Océano Pacífico y el Golfo de California, según el artículo 120 de la Constitución Política del Estado Libre y Soberano de Baja California Sur, y en la faja de cincuenta kilómetros a lo largo de las playas los extranjeros no pueden adquirir el dominio directo, por el artículo 27, fracción I, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y el artículo 2o., fracción VI, de la Ley de Inversión Extranjera. Convertida la tierra a dominio pleno, el extranjero accede mediante fideicomiso con permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores, conforme al artículo 11 de esa ley. Primero sale la tierra del ejido; después entra el fideicomiso.

Por qué la vía penal no arregla el título

Queda una vía que conviene no confundir con la solución. El Código Penal para el Estado Libre y Soberano de Baja California Sur (estatal) sanciona como fraude específico fraccionar o transferir un terreno sin permiso, “siempre que se haya recibido el precio pactado o parte de él”, en su artículo 241, fracción XI. Que una conducta encuadre ahí no resuelve el título. La vía civil y la penal tienen fines distintos, y la tierra conserva el origen que tiene aunque exista un proceso penal.

Preguntas frecuentes

¿Puedo comprar tierra de uso común o de asentamiento humano con una cesión de derechos?

No. Las tierras de uso común son inalienables, salvo su aportación a sociedades conforme a la Ley Agraria, y cualquier acto que tenga por objeto enajenar tierras de asentamiento humano es nulo de pleno derecho. Llamar “cesión de derechos” al contrato no cambia esa prohibición, que no alcanza a los solares de la zona de urbanización.

¿Con el dominio pleno ya terminó la revisión?

No. La tierra deja de ser ejidal desde la cancelación, pero falta leer la primera venta: si no se notificó el derecho del tanto, la venta podrá ser anulada, y debió hacerse cuando menos al precio de referencia. El comprador posterior hereda esas preguntas.

¿La inscripción en el Registro Público sanea el título?

No necesariamente. La protección al tercero de buena fe que inscribe no se aplica a los contratos gratuitos ni a actos o contratos que se otorguen violando la ley, así que inscribir una cadena que arranca en una enajenación prohibida por la Ley Agraria no garantiza que quede saneada.

¿Se puede escriturar una casa con ampliaciones sin licencia?

El notario solo autoriza los contratos previa comprobación de las constancias, permisos o licencias. La autoridad podrá conceder el registro de la obra ejecutada si cumple el reglamento y los planes, previa solicitud, inspección y pago de sanciones y derechos.

Cómo empezar

Vuelve a la cesión de derechos y a la casa ampliada del principio y, con la carpeta completa en la mano, contesta cuatro preguntas: si el título viene del Registro Agrario Nacional por dominio pleno o como solar, y está inscrito en el Registro Público; si la primera venta notificó el derecho del tanto y respetó el precio de referencia; si la lotificación está autorizada y el predio queda fuera de reservas, áreas protegidas y zonas de riesgo, y si cada metro construido aparece en una licencia y quién regulariza, a su costo, antes de escriturar. Responderlas no basta: cada documento se lee contra la norma y el caso. Esa lectura la hacemos en nuestra práctica de regularización de la tierra.

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Fuentes y referencias

• Ley Agraria (federal). Última reforma DOF 14 de noviembre de 2025. Artículos 13, 15, 44, 64, 68, 69, 74, 75, 80, 81, 82, 84, 86, 87, 88, 89 y 150.
• Ley Orgánica de los Tribunales Agrarios (federal). Última reforma DOF 23 de enero de 1998. Artículo 18, fracción VIII.
• Ley de Hacienda para el Municipio de Los Cabos, Baja California Sur (estatal). Última reforma publicada en el BOGE el 10 de julio de 2025, según la compilación del Congreso del Estado. Artículo 79.
• Reglamento de Construcciones para el Estado de Baja California Sur (estatal). Publicado en el BOGE No. 25 el 20 de abril de 2005; el Ayuntamiento de Los Cabos lo reporta como aplicable en su marco normativo del primer trimestre de 2026. Artículos 3o., fracción V, y 82.
• Ley de Desarrollo Urbano para el Estado de Baja California Sur (estatal). Última reforma publicada en el BOGE el 21 de noviembre de 2025, según la compilación del Congreso del Estado. Artículos 64, 75, 82, 83, 97, 98, 116, fracción I, y 117.
• Código Civil para el Estado Libre y Soberano de Baja California Sur (estatal). Última reforma publicada en el BOGE el 8 de septiembre de 2026, según la compilación del Congreso del Estado. Artículos 2025, 2026, 2176, 2222, 2918 y 2919.
• Código Penal para el Estado Libre y Soberano de Baja California Sur (estatal). Última reforma publicada en el BOGE el 8 de septiembre de 2026, según la compilación del Congreso del Estado. Artículo 241, fracción XI.
• Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano (federal). Última reforma DOF 1 de abril de 2024. Artículo 84.
• Ley General de Bienes Nacionales (federal). Última reforma DOF 14 de noviembre de 2025. Artículos 6, fracción II; 7, fracción V; 13 y 119.
• Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (federal). Última reforma DOF 7 de octubre de 2026. Artículo 27, fracción I.
• Ley de Inversión Extranjera (federal). Última reforma DOF 27 de mayo de 2024. Artículos 2o., fracción VI, y 11.
• Constitución Política del Estado Libre y Soberano de Baja California Sur (estatal). Última reforma publicada en el BOGE el 8 de septiembre de 2026, según la compilación del Congreso del Estado. Artículo 120.