Tierra ejidal para parques industriales en Querétaro: dominio pleno y cadena de títulos

Los derechos parcelarios que se ofrecen a precio bajo junto a un parque industrial en Querétaro no son propiedad privada, y ninguna cesión de “derechos ejidales” los convierte en suelo que su empresa pueda urbanizar. Un terreno de origen ejidal solo entra a un parque industrial como propiedad privada si salió del régimen agrario por una vía de la Ley Agraria (federal). Aquí se revisan dos: el dominio pleno sobre parcelas, con baja en el Registro Agrario Nacional y título inscrito en el Registro Público de la Propiedad, y la aportación de tierras de uso común a una sociedad en la que participen el ejido o los ejidatarios. Todo depende de la cadena de títulos agraria y civil y de las autorizaciones del Código Urbano del Estado de Querétaro (estatal). Si un eslabón falta, la segunda etapa del parque se construye sobre un suelo que la empresa no puede probar como propio. Lo que sigue recorre esa cadena eslabón por eslabón, en el orden en que se forma.

Qué compra quien adquiere derechos parcelarios

Antes de hablar de precio conviene saber qué se compra. La Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (federal) remite a la ley, en su artículo 27, fracción VII, el procedimiento para que la asamblea otorgue al ejidatario “el dominio sobre su parcela”. El artículo 9o de la Ley Agraria declara al ejido propietario de sus tierras, que el 44 divide en asentamiento humano, uso común y parcelas. La propiedad, entonces, es del ejido; lo que tiene el ejidatario es otra cosa.

Al ejidatario le corresponde el uso y usufructo de su parcela, según el artículo 76 de la Ley Agraria, y el 80 solo le permite enajenar sus derechos parcelarios “a otros ejidatarios o avecindados del mismo núcleo de población”, con derecho del tanto de su familia por treinta días naturales. El avecindado, conforme al artículo 13, es un mexicano mayor de edad con un año o más de residencia en el núcleo, reconocido por la asamblea o el tribunal agrario. Una sociedad desarrolladora o una empresa extranjera no encajan en esa definición, así que no están entre quienes esa regla admite como adquirentes de derechos parcelarios.

La “cesión de derechos ejidales” no da la propiedad del suelo. Tampoco la dan los contratos de aprovechamiento, de hasta treinta años prorrogables conforme al artículo 45, ni la aportación del usufructo a una sociedad que prevé el 79. Son figuras que permiten usar la tierra, no ser dueño de ella. Si el precio se negocia como si fuera suelo, se paga por algo que la ley no entrega. Para que el suelo sea propiedad privada hay que recorrer la cadena completa, que empieza en la asamblea.

Dominio pleno: los eslabones de la cadena agraria

El primer eslabón es el parcelamiento. La asamblea asigna las parcelas sobre el plano que certifica el Registro Agrario Nacional, que expide los certificados parcelarios conforme al artículo 56 de la Ley Agraria. Según el 61, la asignación no impugnada en noventa días naturales “será firme y definitiva”. El plano certificado es, por eso, el documento de arranque: dice si el predio es parcela, uso común o asentamiento humano, y de esa respuesta depende qué ruta existe.

El segundo es el acuerdo de asamblea. Asignada la mayor parte de las parcelas, los artículos 23, fracción IX, y 81 permiten a la asamblea autorizar el dominio pleno. Las formalidades están en los artículos 25, 26, 27, 28 y 31: convocatoria de al menos un mes, quórum y mayoría calificados, presencia de la Procuraduría Agraria y de fedatario so pena de nulidad, y acta inscrita en el Registro Agrario Nacional. Por eso el acta se revisa completa: la ley sanciona con nulidad la falta de la Procuraduría Agraria y del fedatario, y es esa acta la que autoriza el dominio pleno.

El tercero es la baja y el título. A solicitud del ejidatario, el Registro Agrario Nacional da de baja la parcela y expide el título de propiedad, que se inscribe en el Registro Público de la Propiedad. Conforme al artículo 82 de la Ley Agraria, desde la cancelación de la inscripción agraria rige el derecho común. El Reglamento Interior del Registro Agrario Nacional (federal), publicado en el Diario Oficial de la Federación (DOF) el 17 de enero de 2024, da en sus artículos 53 y 82 sesenta días hábiles para calificar la solicitud y hace depender la entrega del título de su inscripción previa en el catastro y en el Registro Público. Los requisitos se confirman con la oficina de representación.

El cuarto es la primera enajenación, y es el que más conviene revisar con lupa. Tienen derecho del tanto, en orden, familiares del enajenante, quienes trabajaron la parcela más de un año, ejidatarios, avecindados y el núcleo, con treinta días naturales, y el artículo 84 advierte: “Si no se hiciere la notificación, la venta podrá ser anulada”. La primera venta a personas ajenas al núcleo se hace cuando menos al precio de referencia de la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales o de una institución de crédito, según el 86. Si su empresa compra después de esa primera venta, la constancia del aviso del tanto y del precio de referencia se pide antes de firmar: si esa venta puede anularse, el riesgo está en el origen de la cadena que su empresa va a heredar.

Dos reglas cierran esta etapa. El dominio pleno de una parcela no cambia la naturaleza de las demás tierras del ejido, por disposición del 83: un polígono armado con varias parcelas exige revisar la cadena de cada una, y una sola parcela sin dominio pleno deja un hueco en el polígono. Y los actos que debían inscribirse en el Registro Agrario Nacional y no se inscribieron “sólo surtirán efectos entre los otorgantes”, según el 150. Frente a su empresa, que no fue otorgante, un acto no inscrito no surte efectos. Si el predio no es parcela sino uso común, la ruta es otra.

Tierras de uso común: el ejido como socio, no como vendedor

Con manifiesta utilidad para el núcleo, el artículo 75 de la Ley Agraria permite al ejido transmitir tierras de uso común a sociedades en las que participen el ejido o los ejidatarios. Las condiciones son precisas: asamblea calificada, opinión de la Procuraduría Agraria, valor de suscripción no menor al precio de referencia y, si hay socios ajenos, un comisario designado por el ejido o los ejidatarios, quienes conservan preferencia para adquirir las tierras aportadas.

Para el desarrollador significa tener al ejido como socio con vigilancia, no comprar suelo libre. La estructura de la sociedad, el comisario y la preferencia del ejido sobre las tierras aportadas forman parte del proyecto desde el primer día. Fuera de esa vía, el artículo 74 de la Ley Agraria declara inalienable el uso común, de modo que una “compra” directa de tierras de uso común no tiene base en la ley. Con el título en la mano, por cualquiera de las dos vías, la cadena cambia de legislación.

Después del título: el derecho común de Querétaro

En Querétaro, ese derecho común incluye el Código Civil del Estado de Querétaro (estatal) y la Ley Registral del Estado de Querétaro (estatal), y aporta tres reglas al cierre. Si el valor excede de quinientas veces el salario mínimo general diario vigente en la zona, el artículo 2205 del Código Civil del Estado de Querétaro exige escritura pública, y el 2207 dispone que la venta no produce efectos contra tercero sino después de registrada. Mientras la compra no esté inscrita, frente a terceros su empresa todavía no la puede oponer.

La inscripción es declarativa, según el artículo 38 de la Ley Registral. Los asientos y las cesiones de derechos solo se practican si el predio está registrado a favor de quien constituye el derecho, conforme al 43: si el vendedor no aparece como titular, la venta no se inscribe hasta que la cadena llegue a él. La inscripción no convalida actos nulos, aunque protege al tercero de buena fe con las excepciones del 42. Si esa protección alcanza al comprador cuando la primera venta omitió el aviso del tanto es análisis del caso, y no lo damos por resuelto en ningún sentido.

El impuesto va en el mismo cierre. La Ley de Hacienda de los Municipios del Estado de Querétaro (estatal) prevé en su artículo 59 una tasa del dos por ciento a cargo del adquirente y, en la primera enajenación de parcelas con dominio pleno, su artículo 65 remite al avalúo practicado en términos de la Ley Agraria. Para 2026, las leyes de ingresos de los municipios de Querétaro, El Marqués, Corregidora, Colón, Huimilpan, Pedro Escobedo y San Juan del Río, publicadas en el Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga” el 24 y el 25 de diciembre de 2025, aplican en cambio una tarifa progresiva por rangos de valor. Tarifa y base se confirman en la ley de ingresos del municipio del predio vigente a la fecha de la operación. Con el título inscrito, el suelo es privado, pero todavía no es parque.

Del título al parque industrial

El dominio pleno no autoriza a urbanizar. El artículo 87 de la Ley Agraria sujeta la incorporación de tierras ejidales al desarrollo urbano a las leyes y planes de asentamientos humanos, y en Querétaro eso abre una etapa propia del cronograma. El artículo 68 del Código Urbano ajusta las zonas urbanas en terrenos ejidales a la Ley Agraria y a la planeación urbana, y el 66 exige programa parcial para un proyecto rural con infraestructura primaria. Los municipios autorizan los desarrollos inmobiliarios, según el artículo 12, por etapas que van del dictamen de uso de suelo a la autorización definitiva conforme al 186.

Dos reglas más pueden alterar la operación. En áreas de reserva para crecimiento, el Estado y el municipio tienen derecho de preferencia por el tanto y acción de retracto si el precio real es menor, según los artículos 93 y 94 del Código Urbano y el artículo 89 de la Ley Agraria. En esas áreas, la preferencia de la autoridad es una etapa más del cierre y se revisa antes de fijar el precio. Y hay un límite penal: el artículo 246-E del Código Penal para el Estado de Querétaro (estatal) sanciona transferir o prometer lotes “para vivienda, comercio o industria” sin autorización. La comercialización de la segunda etapa, por tanto, espera a la autorización; prometer lotes antes es la conducta que esa norma describe.

Si el comprador es extranjero

Si el comprador es extranjero, la cadena agraria es la misma. La Primera Lista de municipios y delegaciones totalmente ubicados fuera de la zona restringida, publicada por el INEGI en el DOF el 21 de mayo de 1997, incluye los dieciocho municipios de Querétaro, conforme al artículo 27, fracción I, de la Constitución y a los artículos 2, fracción VI, y 10 A de la Ley de Inversión Extranjera (federal). Querétaro no está en zona restringida, y eso simplifica el vehículo, no la cadena.

La sociedad mexicana con convenio de extranjería adquiere el dominio según el artículo 10 de la Ley de Inversión Extranjera. El extranjero que compra directamente presenta ante la Secretaría de Relaciones Exteriores el convenio del 10 A, y el Acuerdo General de esa Secretaría publicado en el DOF el 2 de marzo de 1998 lo exime del permiso si es nacional de un país con el que México sostiene relaciones diplomáticas. No se requiere fideicomiso. Ninguna regla de inversión extranjera, sin embargo, convierte derechos parcelarios en propiedad: el inversionista extranjero enfrenta exactamente la misma cadena que el nacional.

Preguntas frecuentes

¿Una sociedad puede comprar derechos parcelarios?

El ejidatario solo puede enajenar sus derechos parcelarios a otros ejidatarios o avecindados del mismo núcleo, y el avecindado es un mexicano mayor de edad con un año o más de residencia en el núcleo, reconocido por la asamblea o el tribunal agrario. Una sociedad desarrolladora o una empresa extranjera no encajan en esa definición.

¿Desde cuándo una parcela deja de ser ejidal?

Desde la cancelación de la inscripción agraria rige el derecho común. Antes hacen falta el parcelamiento, el acuerdo de asamblea que autoriza el dominio pleno con sus formalidades y la baja con expedición del título, que se inscribe en el Registro Público.

¿Qué pasa si en la primera venta no se notificó el derecho del tanto?

La Ley Agraria dispone que, si no se hiciere la notificación, la venta podrá ser anulada. Si la inscripción protege al comprador posterior en ese supuesto es análisis del caso.

¿Se pueden comprar tierras de uso común para el parque?

El uso común es inalienable fuera de la vía que prevé la Ley Agraria, que permite aportarlo a una sociedad en la que participen el ejido o los ejidatarios, con asamblea calificada, opinión de la Procuraduría Agraria y valor de suscripción no menor al precio de referencia. El ejido queda como socio, con comisario si hay socios ajenos.

¿Un inversionista extranjero necesita fideicomiso en Querétaro?

No. Los dieciocho municipios de Querétaro están fuera de la zona restringida: la sociedad mexicana con convenio de extranjería adquiere el dominio, y el extranjero que compra directamente presenta el convenio ante la Secretaría de Relaciones Exteriores. La cadena agraria es la misma que para un comprador nacional.

Cómo empezar

Antes de firmar, vuelva al predio que le ofrecen y a su precio con cuatro preguntas en orden: si es parcela, uso común o asentamiento humano según el plano certificado; si están inscritos el acta de dominio pleno, la baja y el título; si constan el aviso del tanto y el precio de referencia de la primera venta, y si hay tracto continuo hasta el vendedor y qué autorizaciones municipales faltan.

Lo que va primero es el plano certificado, porque de él depende el resto de la cadena. Lo que no puede esperar es el título inscrito, porque sin él la segunda etapa del parque no tiene suelo propio que urbanizar. La lista no sustituye el análisis del caso. Esta revisión forma parte de nuestra práctica de regularización de tierra.

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Fuentes y referencias

• Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (federal), última reforma DOF 7 de octubre de 2026: artículo 27, fracciones I y VII.
• Ley Agraria (federal), última reforma DOF 14 de noviembre de 2025: artículos 9o, 13, 23 fracción IX, 25, 26, 27, 28, 31, 44, 45, 56, 61, 74, 75, 76, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 86, 87, 89 y 150.
• Reglamento Interior del Registro Agrario Nacional (federal), publicado en el DOF el 17 de enero de 2024: artículos 53 y 82. https://dof.gob.mx/nota_detalle.php?codigo=5714535&fecha=17/01/2024
• Ley de Inversión Extranjera (federal), última reforma DOF 27 de mayo de 2024: artículos 2 fracción VI, 10 y 10 A.
• Primera Lista de municipios y delegaciones totalmente ubicados fuera de la zona restringida que señala la fracción I del artículo 27 Constitucional (federal), expedida por el INEGI, DOF 21 de mayo de 1997. https://dof.gob.mx/nota_detalle.php?codigo=4880219&fecha=21/05/1997
• Acuerdo General de la Secretaría de Relaciones Exteriores que determina los supuestos que permiten a los extranjeros únicamente presentar un escrito en el que convengan lo dispuesto por la fracción I del artículo 27 Constitucional para adquirir bienes inmuebles fuera de la zona restringida (federal), DOF 2 de marzo de 1998. https://dof.gob.mx/nota_detalle.php?codigo=4867887&fecha=02/03/1998
• Código Civil del Estado de Querétaro (estatal), última reforma 7 de marzo de 2025 según la compilación de la Legislatura del Estado: artículos 2205 y 2207.
• Ley Registral del Estado de Querétaro (estatal), última reforma 20 de septiembre de 2024 según la compilación de la Legislatura del Estado: artículos 38, 42 y 43.
• Ley de Hacienda de los Municipios del Estado de Querétaro (estatal), última reforma 20 de septiembre de 2024 según la compilación de la Legislatura del Estado: artículos 59 y 65.
• Leyes de Ingresos para el ejercicio fiscal 2026 de los municipios de Colón, Corregidora, El Marqués y Huimilpan (municipal), Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga” No. 102, 24 de diciembre de 2025, y de Pedro Escobedo, Querétaro y San Juan del Río (municipal), No. 103, 25 de diciembre de 2025: artículo 15 de cada ley, en la de Querétaro artículos 15.2 y 15.7. https://lasombradearteaga.segobqueretaro.gob.mx/getfile.php?p1=202512102-01.pdf y https://lasombradearteaga.segobqueretaro.gob.mx/getfile.php?p1=202512103-01.pdf
• Código Urbano del Estado de Querétaro (estatal), última reforma 17 de noviembre de 2023 según la compilación de la Legislatura del Estado: artículos 12, 66, 68, 93, 94 y 186.
• Código Penal para el Estado de Querétaro (estatal), última reforma 15 de julio de 2026 según la compilación de la Legislatura del Estado: artículo 246-E.

La compilación de la Legislatura del Estado de Querétaro advierte que su consulta no produce efectos jurídicos; la edición oficial es el Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga”.