Seguridad estructural en obras de la Ciudad de México: responsables de obra y riesgo del desarrollador

La firma del Director Responsable de Obra no saca al desarrollador del riesgo estructural de su edificio. Cuando un vecino reporta una grieta en la colindancia, la primera pregunta que llega al despacho es quién firmó la seguridad estructural. En la Ciudad de México la firman el Director Responsable de Obra y, en los casos que fijan las normas técnicas, un Corresponsable en Seguridad Estructural. Pero el reglamento de construcciones deja obligaciones propias al propietario o poseedor, que suele ser el desarrollador, y el código civil local le atribuye responsabilidad por la ruina de un edificio cuando proviene de falta de reparaciones o de vicios de construcción. La pregunta útil es qué parte del riesgo se queda de su lado de la mesa. Cuánto pesa cada obligación depende del grupo estructural, de la zona del subsuelo, de la etapa de la obra y de los contratos.

Una precisión de nombres. El Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal (local) y el Código Civil para el Distrito Federal (local) conservan esa denominación porque el transitorio Décimo Cuarto del decreto de reforma política, publicado en el Diario Oficial de la Federación el 29 de enero de 2016, ordena entenderla referida a la Ciudad de México. Son esos dos cuerpos, con ese nombre, los que la contraparte va a invocar.

Quién firma la seguridad estructural y qué responde con esa firma

El Director Responsable de Obra es una persona física auxiliar de la Administración. Su registro lo otorga la Secretaría de Obras y Servicios a través del Instituto para la Seguridad de las Construcciones en la Ciudad de México, y otorga su responsiva, entre otros casos, al suscribir una manifestación de construcción tipo B o C o un dictamen de seguridad estructural. El reglamento le encarga vigilar que proyecto y ejecución cumplan la normativa, contar con los corresponsables exigibles y llevar la bitácora (artículos 2, fracción XVI, 32, 34 y 35, fracciones II y V). Ese último deber tiene un giro: la bitácora queda bajo resguardo y responsabilidad del propietario o poseedor. El documento donde consta lo que se pidió, lo que se autorizó y lo que se advirtió durante la obra está en sus manos, y si un día falta, la ausencia también es suya.

El Corresponsable en Seguridad Estructural recibe registro y nivel del Instituto. Es obligatorio en los casos que especifica la Norma Técnica Complementaria para la Revisión de la Seguridad Estructural de las Edificaciones (local), publicada en la Gaceta Oficial el 6 de noviembre de 2023, y en zonas de monumentos o áreas de conservación patrimonial. Responde junto con el Director Responsable de Obra o de manera autónoma en lo que firma (artículo 36). Revisa el proyecto, entrega sus informes al Instituto, no puede ser el proyectista del mismo edificio y vigila que la obra se apegue al proyecto sin afectar colindancias. Si una irregularidad anotada en bitácora no se atiende, la comunica a la Alcaldía y a la Comisión de Admisión, como manda el artículo 39, fracción I. Una advertencia ignorada no se queda en la obra: sale hacia la autoridad.

Aquí aparece la primera grieta, y está en los textos. Para el Nivel 2, el artículo 36 pide quince años de experiencia en diseño estructural; la norma técnica, en su numeral 3.1.1.2, pide diez años como corresponsable Nivel 1. Los dos requisitos no coinciden, y no vamos a fingir que sabemos cuál rige. Lo prudente es que el expediente acredite que el corresponsable contratado satisface ambos: si la habilitación de quien firmó admite discusión, la responsiva queda expuesta a ella, y es mejor que esa discusión no tenga materia.

Lo que el propietario conserva aunque otros firmen

La responsiva no absorbe todo, y el artículo 46 Bis del reglamento lo dice con cuatro obligaciones que el propietario o poseedor conserva. La primera es contratar por escrito los servicios del Director Responsable de Obra o del corresponsable. La segunda, pedir por escrito los cambios al proyecto ejecutivo, que ellos autorizan o no en bitácora. La tercera, no removerlos ni sustituirlos porque exijan el cumplimiento de la normativa. Las tres dejan rastro de quién decidió qué. Un cambio pedido de palabra no consta, y sustituir a un profesional porque exigió el cumplimiento de la normativa es lo que la tercera obligación prohíbe: la contraparte lo va a buscar.

La cuarta obligación pesa en dinero. En obras del Grupo A y del Subgrupo B1, el propietario o poseedor debe contratar seguro de responsabilidad civil por daños a terceros por al menos el diez por ciento del costo total de la obra, durante la vigencia de la manifestación o licencia. Si el proyecto cae en esos grupos y la póliza no existe durante esa vigencia, el incumplimiento es del propietario o poseedor, no del profesional que firmó la estructura. Por eso la clasificación del proyecto no es un dato que se deja al calculista: decide si esta obligación existe.

El constructor tiene su propio frente. El artículo 46 Ter le ordena ejecutar conforme al proyecto registrado, avisar si el suelo o las colindancias no coinciden con él, contratar laboratorios de materiales y responder de los daños que cause su incumplimiento. Y hay una consecuencia que detiene todo: si el Director Responsable de Obra o el corresponsable estructural se retiran y no se sustituyen de inmediato, la Administración ordena suspender la obra (artículo 40, fracción I). Un contrato de servicios que no prevé quién reemplaza al profesional deja la obra a merced de una sola renuncia.

Cuánto pesa la carga: grupo estructural y zona del subsuelo

Cuánto de lo anterior aplica depende de dónde cae el proyecto. En el Grupo B, que incluye vivienda, oficinas, comercios y hoteles, el Subgrupo B1 abarca, entre otras, las edificaciones de más de 30 metros de altura o más de 6,000 metros cuadrados construidos en las zonas I y II (lomas y transición), y las de más de 15 metros o más de 3,000 metros cuadrados en la zona III (lacustre). La zona se determina con la investigación del subsuelo del predio, y la clasificación del subgrupo y la zona están en los artículos 139 y 170 del reglamento. La consecuencia es directa: un mismo edificio puede quedar dentro o fuera del Subgrupo B1 según el suelo sobre el que se construye, y con esa frontera se mueven el seguro obligatorio y, como veremos, la constancia de verificación al terminar.

La tabla 6.1.1 de la norma técnica de 2023 dice quiénes requieren revisión de un corresponsable: entre otros, el Grupo A y el Subgrupo B1 en las zonas I y II y, en la zona III, los que superan 15 metros o 3,000 metros cuadrados. También el Subgrupo B2 que el Instituto seleccione de manera aleatoria o que sea fuertemente irregular, y los proyectos con cimentaciones o excavaciones especialmente complejas, aislamiento de base o sistemas no convencionales. La clasificación, entonces, no debe darse por supuesta: quién la determinó y con qué estudio de suelo conviene tenerlo por escrito antes de invertir. Y cuando la obra termina, se abre otro frente.

Terminación y ocupación: el edificio pasa a ser su responsabilidad

El aviso de terminación se presenta dentro de los 15 días hábiles siguientes a la conclusión. En manifestaciones tipo B y C, la autorización de uso y ocupación exige que la obra se haya apegado a lo manifestado, y con esa autorización el propietario o poseedor se constituye en responsable de la operación y mantenimiento de la construcción (artículos 65, 66 y 70, fracción I). Ahí el riesgo cambia de manos de forma visible: quien opera y mantiene es el propietario, y la falta de reparaciones es justamente una de las causas de ruina que el código civil le imputa.

En el Grupo A y el Subgrupo B1 se registra además una Constancia de Verificación de Seguridad Estructural firmada por un corresponsable; si la construcción no cumple, debe rehabilitarse. Los artículos 71 y 71 Bis ordenan renovarla cada cinco años, después de un sismo que rebase 90 cm/s2 de aceleración en la estación acelerométrica SCT de la red de la Universidad Nacional Autónoma de México, o cuando lo determine la Administración. Quien compra o recibe un edificio de esos grupos debe preguntar si la constancia está vigente conforme a esos supuestos, no solo si existe.

Los profesionales sí tienen una fecha de salida. Su responsabilidad administrativa termina a los cinco años desde la autorización de uso y ocupación o desde el retiro formal de su responsiva, salvo en los casos sujetos al visto bueno de seguridad y operación y a la constancia de verificación o de seguridad estructural, como establece el artículo 41. Ese plazo no mide la exposición civil del desarrollador. Son relojes distintos, con reglas distintas, y confundirlos es el error que la contraparte espera que usted cometa.

El edificio terminado se revisa con dictamen técnico de un corresponsable si hay evidencia de daños, defectos de materiales o ejecución, modificaciones estructurales o cambio de uso. El propietario o poseedor debe denunciar los daños que conozca, obtener el dictamen y rehabilitar, salvo que se demuestre que no afectan la estabilidad. Si el dictamen los atribuye a una obra colindante, debe repararlos su propietario, poseedor o constructor. Ante una edificación peligrosa, la Administración puede ordenar reparaciones o demoliciones y suspender obras. Esa revisión, esos deberes y estas facultades los disponen los artículos 177, 178, 179, 224 y 228. Visto desde el litigio, el dictamen es la pieza central: define si hay que rehabilitar y, en una disputa de colindancia, a quién le toca reparar.

Sanciones administrativas: un frente que no cierra los otros

Construir sin registro de manifestación, o fuera del proyecto y de la zonificación autorizados, expone al propietario o poseedor a multa del cinco al diez por ciento del valor de las construcciones, además de suspensión, clausura o demolición. Las sanciones a los responsables de obra, por su parte, no excluyen la reparación del daño ni la responsabilidad civil o penal. La multa y esta regla las prevén los artículos 42, 248 y 253 del reglamento. La que importa es la segunda regla: que la autoridad sancione al Director Responsable de Obra no cierra la reparación del daño. Administrativa, civil y penal son vías distintas, con autoridades y reglas propias.

Riesgo civil: cómo lo leería la contraparte

El Código Civil para el Distrito Federal contiene reglas específicas, y conviene leerlas como las leería el abogado del vecino. La primera apunta al propietario. Los artículos 1931 y 1934 lo hacen responder de los daños que resulten de la ruina total o parcial del edificio si sobreviene por falta de reparaciones necesarias o por vicios de construcción, y fijan la prescripción de la acción en dos años desde el día en que se causó el daño. La demanda del vecino puede dirigirse al dueño, y el reloj de dos años no corre desde la terminación de la obra sino desde el día del daño.

La segunda apunta al empresario de obra a precio alzado. Recibida y aprobada la obra, el artículo 2634 lo hace responder de los defectos posteriores por vicios de construcción, mala calidad de materiales o vicios del suelo, salvo que el dueño haya impuesto materiales defectuosos o un terreno inapropiado pese a sus observaciones. Esa excepción es la defensa natural del constructor, y por eso las instrucciones que usted da en obra, y las observaciones que recibe, deben quedar registradas sabiendo que pueden leerse así.

La tercera y la cuarta cierran el círculo. Los empresarios constructores responden por la inobservancia de disposiciones legales y reglamentarias y por todo daño que causen a los vecinos, conforme al artículo 2645. Y quien presta servicios profesionales responde ante quien lo contrata por negligencia, impericia o dolo, según el artículo 2615. Estas normas no califican la responsabilidad como objetiva. Cómo se reparte entre propietario, constructor y profesionales depende de los contratos, de la bitácora y de la prueba pericial del caso. Por eso insistimos en los escritos: los contratos y la bitácora que pesarán en ese reparto deben existir antes del daño.

Si el desarrollador vende vivienda al público, se abre un flanco más. La Ley Federal de Protección al Consumidor (federal) le aplica como fraccionador, constructor o promotor y, en sus artículos 73 y 73 Quáter, exige una garantía no inferior a cinco años para cuestiones estructurales, contada desde la entrega real. Por su parte, la acción por vicios ocultos de un inmueble se extingue en un año desde la entrega, conforme al artículo 2149 del Código Civil para el Distrito Federal. Los dos plazos corren desde la entrega, y por eso conviene documentar con precisión la fecha de entrega real de cada unidad.

Preguntas frecuentes

¿La responsiva del Director Responsable de Obra libera al desarrollador?

No. El reglamento deja al propietario o poseedor obligaciones propias, como contratar por escrito, pedir por escrito los cambios y, en el Grupo A y el Subgrupo B1, contratar el seguro de responsabilidad civil. El código civil local, además, lo hace responder por la ruina del edificio que provenga de falta de reparaciones o de vicios de construcción.

¿Qué pasa si el Director Responsable de Obra renuncia a mitad de la obra?

Si él o el corresponsable estructural se retiran y no se sustituyen de inmediato, la Administración ordena suspender la obra. Por eso conviene que el contrato de servicios prevea el retiro y la sustitución.

¿Cuánto tiempo tiene un vecino para demandar por la ruina del edificio?

La acción contra el propietario por los daños que resulten de la ruina prescribe en dos años desde el día en que se causó el daño. Es un plazo civil distinto del que cierra la responsabilidad administrativa de los profesionales.

¿Qué garantía estructural debe dar quien vende vivienda al público?

La Ley Federal de Protección al Consumidor exige una garantía no inferior a cinco años para cuestiones estructurales, contada desde la entrega real. La acción por vicios ocultos, en cambio, se extingue en un año desde la entrega.

Cómo empezar

Vuelva a la grieta del principio. Antes de invertir o de recibir la obra, hay cinco preguntas que fijan su posición: en qué grupo, subgrupo y zona del subsuelo queda el proyecto, y quién lo determinó; si el corresponsable estructural tiene el nivel exigido y registro vigente, y no es el proyectista; si está contratado el seguro de responsabilidad civil, en caso de que el proyecto sea Grupo A o Subgrupo B1; si los contratos de obra y de servicios asignan responsabilidad por vicios, colindancias y sustitución de responsables, y, en un edificio terminado, si hay autorización de uso y ocupación y, en su caso, constancia de verificación vigente. Las respuestas, por escrito y en el expediente, son lo que el desarrollador tiene en la mano cuando el vecino llama. Sin ellas, la discusión sobre quién firmó se convierte en la discusión sobre quién paga. Ese expediente se arma en nuestra práctica de permisos de construcción.

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Fuentes y referencias

• Decreto por el que se declaran reformadas y derogadas diversas disposiciones de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, en materia de la reforma política de la Ciudad de México (federal), Diario Oficial de la Federación, 29 de enero de 2016, artículo Décimo Cuarto transitorio.
• Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal (local, Ciudad de México), artículos 2, fracción XVI; 32; 34; 35, fracciones II y V; 36; 39, fracción I; 40, fracción I; 41; 42; 46 Bis; 46 Ter; 65; 66; 70, fracción I; 71; 71 Bis; 139; 170; 177; 178; 179; 224; 228; 248 y 253. Última reforma: Gaceta Oficial de la Ciudad de México, 4 de octubre de 2024.
• Norma Técnica Complementaria para la Revisión de la Seguridad Estructural de las Edificaciones (local, Ciudad de México), numeral 3.1.1.2 y tabla 6.1.1. Publicada como anexo del Acuerdo de la Secretaría de Obras y Servicios en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México del 6 de noviembre de 2023; en vigor a los seis meses de su publicación.
• Código Civil para el Distrito Federal (local, Ciudad de México), artículos 1931, 1934, 2149, 2615, 2634 y 2645. Última reforma: Gaceta Oficial de la Ciudad de México, 20 de agosto de 2026.
• Ley Federal de Protección al Consumidor (federal), artículos 73 y 73 Quáter. Última reforma: Diario Oficial de la Federación, 12 de diciembre de 2025.