Residencias de marca en Los Cabos: contrato de operación y programa de renta

Una residencia de marca en Los Cabos no es una sola inversión, sino dos relaciones jurídicas. Sobre su mesa están la escritura de la unidad y el contrato con el operador que la renta cuando usted no está, y no se leen igual. La primera le da la unidad en condominio, en propiedad o como derechos de fideicomisario; la segunda regula su operación y el programa de renta. Ese segundo contrato casi nunca encaja completo en un tipo del Código Civil para el Estado Libre y Soberano de Baja California Sur (estatal): por su artículo 1763 se rige por las reglas generales de los contratos, por lo pactado y, en lo omiso, por el contrato regulado con el que tenga más analogía.

Por eso lo que el propietario puede exigir no está en un solo papel. Depende de leer juntos la escritura constitutiva y el reglamento del condominio, el contrato de operación y las reglas del programa de renta, y de hacerlo en ese orden: primero lo que usted compró, después quién manda en el edificio, luego qué contrato firmó con el operador y, al final, qué impuestos corren sobre la renta.

Qué compra el propietario: la escritura primero

Empiece por la escritura, porque ahí está el destino de la unidad. La Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio del Estado de Baja California Sur (estatal) exige que la escritura constitutiva señale el destino de cada unidad y prohíbe usarla para objetos distintos de los consignados (artículos 9, fracción VII, y 21). Para un inversionista que piensa en un programa de renta, esa línea es la primera que importa: si el destino consignado no admite el uso que usted planea, el contrato de operación descansa sobre una base débil. Además, en la compraventa se hace constar que el vendedor entregó copia certificada de la escritura constitutiva y sus anexos (artículo 14). Pida esa copia antes de firmar y léala con el contrato de operación al lado.

La misma ley, en su artículo 5, fracción III, inciso b, llama habitacional turístico al condominio cuyas unidades fueron adquiridas de manera preponderante por extranjeros que las usan preferentemente para descanso, turismo o fines vacacionales. Conviene no confundirlo con un tiempo compartido. Ese servicio pone a disposición el uso de un bien “en una unidad variable dentro de una clase determinada, por períodos previamente convenidos”, sin transmitir el dominio, según el artículo 64 de la Ley Federal de Protección al Consumidor (federal). En la residencia de marca, en cambio, usted adquiere una unidad determinada, y es esa unidad la que entra al programa.

Si usted es extranjero: el fideicomiso como capa adicional

Si usted es extranjero, la escritura tiene una capa más. Los Cabos limita con el Océano Pacífico y el Golfo de California por el artículo 120 de la Constitución Política del Estado Libre y Soberano de Baja California Sur (estatal), así que su franja costera está en la faja de cincuenta kilómetros donde los extranjeros no adquieren el dominio directo, según el artículo 27, fracción I, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (federal). Para vivienda, el extranjero adquiere derechos mediante fideicomiso con permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores, y esos derechos incluyen “cualquier rendimiento que resulte de la operación y explotación lucrativa, a través de terceros o de la institución fiduciaria”, según los artículos 11 y 12 de la Ley de Inversión Extranjera (federal).

La ley admite que la unidad en fideicomiso produzca rentas a través de un operador, pero lo decide cada fideicomiso. El fideicomiso puede admitir el programa de renta si sus fines lo prevén, y por eso se revisa que las instrucciones a la fiduciaria sean coherentes con el contrato de operación. Esa revisión conviene hacerla antes de firmar el contrato de operación, no después.

El condominio turístico residencial: quién manda en el edificio

Con la escritura leída, mire la modalidad del régimen, porque define cuánto control tiene usted sobre el edificio. Desde la reforma publicada en el Boletín Oficial del Gobierno del Estado el 20 de agosto de 2016, el constituyente puede adoptar la modalidad turístico residencial y reservarse la organización, administración, operación y modificación del régimen “de forma autónoma e inamovible” durante el tiempo que fije la escritura, conforme al artículo 5, fracción IV, inciso a, y al 61 Bis de la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio. Es una reserva amplia, y mientras dure el centro de las decisiones está en el constituyente, con el límite que veremos.

La modalidad tiene requisitos. Solo procede si la inversión en obra y terreno supera 965,000 veces la Unidad de Medida y Actualización diaria, o en proyectos preponderantemente turísticos de impacto económico importante a juicio de las autoridades municipal y estatal, según el artículo 61 Quinquies de la misma ley. Los regímenes anteriores siguen con su escritura y su reglamento, por el transitorio tercero del Decreto 2363. La primera pregunta, entonces, es de fecha y de modalidad: si su edificio adoptó el régimen turístico residencial o si sigue el que tenía antes.

En esa modalidad, la administración puede quedar en el constituyente o en quien él designe, pero vendido el 75% de las unidades la asamblea puede elegir y remover al administrador con independencia de lo pactado. Conviene saber de qué lado de ese umbral está su edificio cuando compra. El reglamento, además, puede prever sanciones económicas, suspensión de servicios al moroso, reglas de ocupación y de imagen exterior, y cuotas ordinarias por unidad y no por indiviso. Todo eso lo autoriza el artículo 61 Ter, fracciones I, III, IV, VIII y X, de la misma ley. Lea el reglamento como lo que es: reglas que usted va a cumplir y que pueden costarle dinero.

Administrar el condominio no es operar la renta

Administrar el condominio y operar el programa de renta suelen quedar en el mismo grupo, pero son relaciones distintas: una responde al reglamento y a la asamblea; la otra, al contrato de cada propietario. Una cuestión de áreas comunes se mide contra el reglamento; una de liquidaciones de renta, contra su contrato. El artículo 23 de la misma ley une las dos piezas en un punto: exige que todo contrato que otorgue a un tercero el uso de una unidad lo obligue a respetar el reglamento, con copia anexa, y hace al condómino obligado solidario del usuario. Si el tercero al que se otorga el uso de la unidad incumple el reglamento, usted responde con él. Confirme que su contrato de operación cumple con ese anexo.

El contrato de operación: qué tipo de contrato firmó

Ahora el segundo documento, el que firmó con el operador. Los contratos obligan a lo pactado y a las consecuencias conformes a la buena fe, al uso o a la ley, y su cumplimiento no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes, según los artículos 1701 y 1702 del Código Civil de Baja California Sur. Eso importa cuando el operador puede cambiar por su cuenta estándares, tarifas o reglas del programa. Ahí la pregunta no se responde en bloque: el margen unilateral válido se analiza cláusula por cláusula, contra esa regla. Lo primero, antes de esa lectura, es saber qué tipo de contrato es.

Si el operador renta por su cuenta: mandato

Si el operador renta la unidad por cuenta del propietario, la figura más cercana es el mandato, que el artículo 2460 del mismo código regula. La consecuencia práctica es una herramienta: por los artículos 2483 y 2484, el mandatario debe dar cuentas exactas de su administración y entregar todo lo recibido. Eso le permite pedir el detalle de lo que se cobró por su unidad, y no solo el saldo final.

El mandato también define la salida. Según el artículo 2510, el mandante puede revocar cuando le parezca, salvo que el mandato sea condición de un contrato bilateral o medio para cumplir una obligación, y quien revoca en tiempo inoportuno indemniza. Antes de decidir salir del programa, entonces, hay que leer si el contrato se construyó como mandato simple o atado a otra obligación, y cuándo es oportuno revocar. La obligación de dar cuentas prescribe en cinco años desde que termina la administración, según el artículo 1169. Las cuentas se pueden exigir; el plazo corre.

Si el operador paga por usar la unidad: arrendamiento

Si el operador toma la unidad y paga por su uso, se acerca al arrendamiento, que exige una renta cierta y determinada por los artículos 2303 y 2304 del Código Civil de Baja California Sur. Un pago variable ligado a la ocupación obliga a revisar si esa analogía se sostiene. De esa calificación dependen las cláusulas que siguen, y por eso es la primera pregunta del análisis, no la última.

Las cláusulas que se leen dos veces

Caso fortuito. Nadie responde del caso fortuito salvo que haya dado causa o contribuido a él, lo haya aceptado expresamente o la ley se lo imponga, según el artículo 2017 del mismo código. En una plaza expuesta a huracanes, el reparto de cierre, reparación y pérdida de ingresos pesa tanto como las comisiones. Si el contrato no lo reparte, rige esa regla general. Y si la relación fuera arrendamiento, el impedimento total de uso suspende la renta y, si dura más de dos meses, permite al arrendatario pedir la rescisión, sin renuncia posible; ese riesgo lo correría el propietario, por los artículos 2335 y 2337. Esa es una razón más para saber qué contrato firmó.

Penas. Pactada la pena, no se reclaman además daños y perjuicios; no puede exceder la obligación principal y se reduce en proporción al cumplimiento parcial, según los artículos 1745, 1748 y 1749 del código. La pena por salir antes de tiempo del programa se mide contra esas reglas. Si usted cumplió parte del plazo, la pena que le cobren debería reflejarlo. La resolución por incumplimiento, además, está implícita en las obligaciones recíprocas, según el artículo 1855: si el operador incumple, usted no depende de que el contrato le dé expresamente una salida.

Arbitraje. Si el acuerdo es mercantil, la referencia en un contrato a otro documento que contenga una cláusula compromisoria constituye acuerdo de arbitraje si implica que forma parte del contrato, y el juez remite a arbitraje cuando una parte lo pide, salvo acuerdo nulo, ineficaz o de ejecución imposible, conforme a los artículos 1423 y 1424 del Código de Comercio (federal). Un anexo de estándares puede traer esa cláusula. Por eso los documentos a los que remite el contrato se piden y se leen antes de firmar: ahí puede estar decidido dónde se resolverá una controversia. Si la controversia es civil o mercantil depende de la naturaleza del acto en el caso.

Impuestos del programa de renta

Queda la parte fiscal, que corre por tres impuestos. La Ley de Hacienda del Estado de Baja California Sur (estatal) considera hospedaje el uso o goce temporal de inmuebles destinados a fines turísticos, vacacionales u otros, habitables y con mobiliario, y hace responsable solidario a quien administre inmuebles de un tercero destinados a hospedaje. La tasa es del 4%, y los operadores e intermediarios deben recaudarlo (artículos 7, 16 y 22 Bis). Pida que el contrato diga quién recauda y quién entera.

En el impuesto al valor agregado, la exención de casa habitación no aplica a inmuebles que se proporcionen amueblados o se destinen a hoteles o casas de hospedaje, según el artículo 20, fracción II, de la Ley del Impuesto al Valor Agregado (federal). Si su unidad se renta amueblada, esa exención no la alcanza.

Si el propietario reside en el extranjero, la renta se grava al 25% sin deducción, con retención de quien paga o de la fiduciaria si el ingreso se percibe por fideicomiso, por el artículo 158 de la Ley del Impuesto sobre la Renta (federal). El convenio entre México y Estados Unidos para evitar la doble imposición, artículo 6, párrafos 1 y 5, permite a México gravar esas rentas y da la opción de tributar sobre base neta; la regla 3.18.5. de la Resolución Miscelánea Fiscal para 2026 permite dejar de retener al residente que figure en el listado del SAT por haber ejercido esa opción. Elegir entre una y otra base es una decisión que conviene tomar con números a la vista.

Preguntas frecuentes

¿Una residencia de marca es un tiempo compartido?

No. El tiempo compartido pone a disposición el uso de un bien en una unidad variable dentro de una clase determinada, por periodos convenidos, sin transmitir el dominio. En la residencia de marca el propietario tiene su unidad en condominio, en propiedad o como derechos de fideicomisario, y un contrato de operación aparte.

¿Puedo cambiar de administrador del condominio?

En la modalidad turístico residencial, la administración puede quedar en el constituyente o en quien él designe. Vendido el 75% de las unidades, la asamblea puede elegir y remover al administrador con independencia de lo pactado.

¿Puedo salir del programa de renta cuando quiera?

Depende de cómo se califique el contrato. Si funciona como mandato, el mandante puede revocar cuando le parezca, salvo excepciones, y quien revoca en tiempo inoportuno indemniza; la pena por salir antes de tiempo no puede exceder la obligación principal y se reduce en proporción al cumplimiento parcial.

¿Quién responde si un huracán cierra el edificio?

Nadie responde del caso fortuito salvo que haya dado causa o contribuido, lo haya aceptado expresamente o la ley se lo imponga. Por eso, en una plaza expuesta a huracanes, el reparto de cierre, reparación y pérdida de ingresos pesa tanto como las comisiones.

¿Cuánto se retiene si resido en el extranjero?

La renta se grava al 25% sin deducción, con retención de quien paga o de la fiduciaria si el ingreso se percibe por fideicomiso. Si usted es residente de Estados Unidos, el convenio da la opción de tributar sobre base neta, y la regla 3.18.5. permite dejar de retener a quien figure en el listado del SAT por haberla ejercido.

Cómo empezar

Vuelva a los dos documentos que tiene sobre la mesa con cinco preguntas: qué facultades se reservó el constituyente; si el contrato funciona como mandato, como arrendamiento o como una mezcla; qué documentos externos forman parte del contrato; quién asume el riesgo de un huracán y quién responde por el impuesto al hospedaje, y cómo se sale del programa y con qué costo. Las respuestas cambian según la escritura, el contrato y la residencia fiscal del propietario, y son el punto de partida del trabajo de transacciones inmobiliarias con el que acompañamos esas decisiones.

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Fuentes y referencias

• Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (federal). Última reforma DOF 7 de octubre de 2026. Artículo 27, fracción I.
• Constitución Política del Estado Libre y Soberano de Baja California Sur (estatal). Última reforma BOGE 8 de septiembre de 2026, según la compilación del Congreso del Estado. Artículo 120.
• Código Civil para el Estado Libre y Soberano de Baja California Sur (estatal). Última reforma BOGE 8 de septiembre de 2026, según la compilación del Congreso del Estado. Artículos 1169, 1701, 1702, 1745, 1748, 1749, 1763, 1855, 2017, 2303, 2304, 2335, 2337, 2460, 2483, 2484 y 2510.
• Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio del Estado de Baja California Sur (estatal). Última reforma BOGE 31 de octubre de 2016, según la compilación del Congreso del Estado. Artículos 5, fracciones III, inciso b, y IV, inciso a; 9, fracción VII; 14; 21; 23; 61 Bis; 61 Ter, fracciones I, III, IV, VIII y X; 61 Quinquies; y transitorio tercero del Decreto 2363 (BOGE 20 de agosto de 2016).
• Ley de Hacienda del Estado de Baja California Sur (estatal). Última reforma BOGE 31 de diciembre de 2025, según la compilación del Congreso del Estado. Artículos 7, 16 y 22 Bis.
• Ley de Inversión Extranjera (federal). Última reforma DOF 27 de mayo de 2024. Artículos 11 y 12.
• Ley Federal de Protección al Consumidor (federal). Última reforma DOF 12 de diciembre de 2025. Artículo 64.
• Código de Comercio (federal). Última reforma DOF 14 de noviembre de 2025. Artículos 1423 y 1424.
• Ley del Impuesto al Valor Agregado (federal). Última reforma DOF 12 de noviembre de 2021. Artículo 20, fracción II.
• Ley del Impuesto sobre la Renta (federal). Última reforma DOF 1 de abril de 2024. Artículo 158.
• Resolución Miscelánea Fiscal para 2026 (federal). DOF 28 de diciembre de 2025. Regla 3.18.5.
• Convenio entre el Gobierno de los Estados Unidos Mexicanos y el Gobierno de los Estados Unidos de América para Evitar la Doble Imposición e Impedir la Evasión Fiscal en Materia de Impuestos sobre la Renta y su Protocolo (tratado internacional). Publicado en el DOF el 3 de febrero de 1994 y modificado por los protocolos publicados en el DOF el 25 de enero de 1996 y el 22 de julio de 2003; texto cotejado con la publicación del DOF. Artículo 6, párrafos 1 y 5.