Rentas de corta estancia en la Ciudad de México: obligaciones locales para propietarios

Rentar un departamento por noche en la Ciudad de México no es solo un contrato entre usted y un huésped: lo convierte en anfitrión obligado a inscribirse en un padrón, en responsable de un impuesto local y, si la unidad está en condominio, en un condómino cuyo uso puede discutirse en asamblea. Quien ofrece por noche una casa o un departamento de uso habitacional queda sujeto a tres capas de regulación local: la Ley de Turismo de la Ciudad de México, que lo trata como anfitrión de una “estancia turística eventual” y le exige registrarse con folio por inmueble; el Código Fiscal de la Ciudad de México, que grava esa renta como hospedaje, y, en condominio, la escritura constitutiva y el reglamento interno. La pregunta, entonces, no es si la renta por noche está permitida. Es frente a quién tendrá que sostenerla, y son tres frentes a la vez. Lo que pese sobre usted depende de si es el anfitrión o lo es un operador, de cuántos inmuebles ofrece, de quién cobra y de la escritura del edificio.

Quién es anfitrión para la ley

La Ley de Turismo de la Ciudad de México (local) incorporó este régimen por decreto publicado en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México el 4 de abril de 2024; su última reforma se publicó el 19 de diciembre de 2025, según la compilación de la Consejería Jurídica y de Servicios Legales. La desarrolla el Reglamento de la Ley de Turismo de la Ciudad de México (local), publicado el 25 de septiembre de 2024. El artículo 3 de esa ley define la estancia turística eventual como el “Servicio de estancia temporal en inmuebles de uso habitacional a cambio de una contraprestación”, en su fracción VII Bis, y al anfitrión como el propietario o “poseedor legalmente reconocido” que pone un inmueble, total o parcialmente, a disposición de los turistas, en la fracción I Bis.

La definición importa por lo que abarca. Basta poner el inmueble a disposición de turistas, en todo o en parte, a cambio de una contraprestación: rentar una sola habitación de la casa en la que usted vive también cae en la figura. La Secretaría de Turismo de la Ciudad de México administra el Padrón de Anfitriones, conforme al artículo 61 Bis de la misma ley, y lo primero que se le exige al anfitrión es aparecer en él. Si la operación la lleva un tercero, conviene definir por escrito quién figura como anfitrión, porque de esa decisión dependen las obligaciones que siguen.

Qué pide el padrón por cada inmueble

El artículo 61 Quinquies de la Ley de Turismo pide por cada inmueble, entre otros, el documento que acredita la propiedad, administración o posesión; “Constancias de no Adeudos de Predial y Agua”, en su fracción VI; una carta bajo protesta sobre gestión integral de riesgos y protección civil, y, en condominio, el “Acuse de notificación a la Asamblea General de Condóminos”, en la fracción XI. Dos de esos requisitos miran hacia fuera del inmueble. Las constancias de no adeudo obligan a tener al día el predial y el agua antes de registrar, y el acuse obliga a que la asamblea sepa del uso turístico desde el principio. Quien esperaba operar sin que el edificio se enterara descubre que el propio registro lo impide.

Sobre el seguro, ley y reglamento difieren. La póliza de responsabilidad civil se pide “cuando cuente con éste”, según la fracción XII, pero el Reglamento obliga a mantener vigente ese seguro y, si falta y la reserva es por plataforma, lo otorga la aseguradora relacionada con ella durante la ocupación. Ante dos normas que no dicen lo mismo, la posición prudente es cumplir la más exigente: mantener una póliza propia vigente. El registro es en línea, gratuito y con Llave CDMX, conforme al artículo 68, fracciones I, II y VII, del Reglamento de la Ley de Turismo.

Cada inmueble recibe una constancia y folio que se registra en las plataformas. El registro dura un año y se renueva dentro de los treinta días naturales previos a su vencimiento, pero desde la reforma publicada el 3 de octubre de 2024 no se renueva si el inmueble tuvo ocupación de más del 50 por ciento de las noches del año, según el artículo 61 Sexies de la Ley de Turismo. Esa regla merece atención de quien invierte para rentar: la ocupación que maximiza el ingreso de este año puede costar el folio del siguiente, y la proyección tiene que contar con ese tope.

Lo que el folio obliga a hacer cada día

Con el folio en la mano empiezan las obligaciones de operación. El artículo 61 Ter de la Ley de Turismo obliga al anfitrión, entre otras cosas, a registrarse e inscribir cada inmueble, en sus fracciones I y II; a exhibir en el inmueble los números de emergencia, un contacto y la constancia y folio, en la fracción IV; a reportar en enero y julio cuántas veces y cuántas noches se ocupó el inmueble, en la fracción V; a informar a los vecinos inmediatos del uso turístico y darles un contacto, en la fracción VII, y a capacitar a su personal con perspectiva de género y colocar un cartel visible contra la violencia de género, en la fracción VIII Bis.

El reporte semestral es la obligación con más filo. La información falsa o la omisión “será motivo de baja del padrón”, dice la fracción V, y la baja tiene una consecuencia directa en el frente comercial: la plataforma debe pedir la constancia y folio como requisito para ofertar el inmueble. Un reporte omitido no se queda en una falta administrativa: puede sacar el inmueble de las plataformas. Hasta aquí, las obligaciones son las mismas para un inmueble que para tres. Desde el cuarto, se suman otras.

Qué cambia desde el cuarto inmueble

Desde el cuarto inmueble se exige la clave de establecimiento mercantil y el aviso o permiso de funcionamiento conforme a la Ley de Establecimientos Mercantiles para la Ciudad de México, y la Secretaría puede eliminar esos registros si el aviso no es válido o el uso de suelo no permite el giro, según el artículo 61 Sexies de la Ley de Turismo. Para quien arma una cartera de departamentos, ese umbral cambia la naturaleza del proyecto: a partir de ahí, el uso de suelo de cada inmueble entra en la ecuación, y un predio que no admita el giro arriesga el registro. El mismo precepto aclara que las restricciones sobre la cantidad de habitaciones no aplican al anfitrión que habita la casa o el departamento donde las ofrece.

La plataforma no es un espectador

La plataforma debe pedir la constancia y folio “como requisito indispensable para ofertar los inmuebles” y mostrarlos en cada anuncio, conforme al artículo 61 Quáter, fracciones II y III, de la Ley de Turismo. Plataformas e intermediarios son obligados solidarios del anfitrión por el impuesto sobre hospedaje y las sanciones del servicio; la plataforma se libera si acredita mala fe o mal uso del anfitrión o intermediario, según el artículo 61 Octies. Para el anfitrión, eso significa que la solidaridad de la plataforma no es una red asegurada: desaparece si ella acredita su mala fe o mal uso.

La Secretaría de Turismo habilitó el sistema electrónico del Padrón de Anfitriones por aviso publicado en la Gaceta Oficial el 22 de mayo de 2026. El transitorio sexto del decreto de 2024 da a los anfitriones noventa días naturales desde la creación del sistema para registrarse; cualquier prórroga posterior debe confirmarse en su publicación oficial. A quien opera hoy sin folio le conviene revisar ese plazo con la publicación a la vista, no con lo que se comenta.

Cuánto cuesta incumplir

Las infracciones se sancionan, previo procedimiento ante el Instituto de Verificación Administrativa de la Ciudad de México, con amonestación, multa o suspensión, conforme al artículo 76 de la Ley de Turismo; para anfitriones, el Reglamento fija multa de 25 a 100 veces la Unidad de Medida y Actualización o suspensión de hasta quince días naturales, en su artículo 121. Hay, sin embargo, una sanción que rompe la escala. Incumplir la fracción VIII Bis del artículo 61 Ter amerita multa de 3,000 a 10,000 veces esa unidad y clausura temporal de quince a treinta días naturales, según el artículo 77 Bis de la ley.

De las sanciones aquí descritas, la más alta no castiga la falta de registro ni de reporte, sino la de capacitación con perspectiva de género y la del cartel contra la violencia de género. Un cartel visible es de lo más sencillo de cumplir y de lo más caro de omitir. Cerrado el frente turístico, sigue el fiscal.

El impuesto sobre hospedaje: quién paga y quién responde

El Código Fiscal de la Ciudad de México (local) incluye en el hospedaje los “Departamentos y casas, total o parcialmente”, en su artículo 162, fracción III, y el impuesto se causa al percibir las contraprestaciones, “incluyendo depósitos, anticipos”, según el artículo 163. En ese supuesto, “el facilitador, promotor, intermediario, administrador, propietario, o quien cobre las contraprestaciones” aplica la tasa del 5% y paga a más tardar el día quince de cada mes por lo percibido el mes anterior, conforme al artículo 164. Que el impuesto se cause al percibir significa que un depósito o un anticipo por una estancia futura ya cuenta para el mes en que se recibe.

Si un intermediario cobra y por su conducto se cubre el impuesto, él lo entera y se inscribe en el padrón, según los artículos 162 y 162 Bis. Eso no saca al propietario de la ecuación: el artículo 164 considera a los propietarios “obligados solidarios en el entero del impuesto”, aunque cobre la plataforma, y el inscrito declara mientras no presente aviso de baja o de suspensión. Dos consecuencias se siguen. La primera, que el contrato con el operador debe prever cómo se le acredita al propietario que el impuesto se pagó, porque, aunque cobre el operador, la ley lo mantiene a usted como obligado solidario. La segunda, que quien deja de rentar y no presenta el aviso sigue obligado a declarar.

En lo federal, la exención de la Ley del Impuesto al Valor Agregado (federal) para casa habitación “no es aplicable a los inmuebles o parte de ellos que se proporcionen amueblados”, por su artículo 20, fracción II. Un departamento amueblado para huéspedes no se beneficia de esa exención. El impuesto sobre la renta y las retenciones de plataformas se revisan con la Ley de Ingresos y la Resolución Miscelánea Fiscal del año. Queda el tercer frente: el edificio.

El condominio: escritura, reglamento interno y asamblea

La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal (local) conserva ese nombre porque el transitorio Décimo Cuarto del decreto de reforma constitucional publicado en el DOF el 29 de enero de 2016 dispone que esas referencias “deberán entenderse hechas a la Ciudad de México”. La escritura constitutiva expresa “el uso y destino de cada unidad de propiedad privativa”, en su artículo 9, fracción V; el condómino no puede “hacerla servir a otros objetos que los contenidos expresamente en su escritura constitutiva”, según el artículo 17, y el uso se sujeta a la ley, su reglamento, la escritura y el reglamento interno, conforme al artículo 19. El artículo 21 prohíbe usos distintos al fin de la escritura y actos que afecten la tranquilidad o seguridad de los demás, en sus fracciones I y II, con multa de la Procuraduría Social por los artículos 86 y 87.

Aquí está el punto que el vecino inconforme va a invocar. La notificación a la asamblea que pide la Ley de Turismo no desplaza la escritura ni el reglamento interno: avisar no es lo mismo que estar autorizado. Modificarlos exige asamblea general extraordinaria y votos del 75% del valor total del condominio, según el artículo 11 de la ley de condominio, aunque para el reglamento interno el artículo 52 pide el 51% del indiviso. Ese reglamento no puede contravenir la ley ni la escritura, conforme al artículo 53, y ninguna de las dos leyes resuelve de forma expresa si puede limitar o prohibir la estancia turística eventual en unidades habitacionales. El alcance de una restricción concreta se revisa con los documentos de cada edificio, y esa revisión va antes de comprar, no después de la primera queja. Y si el propietario cede el uso, el usuario “será solidario de las obligaciones del condómino”, según el artículo 19.

Preguntas frecuentes

¿Necesito registrarme si solo rento una habitación?

La ley define al anfitrión como quien pone un inmueble, en todo o en parte, a disposición de los turistas a cambio de una contraprestación, así que rentar una parte también entra en la figura. Las restricciones sobre la cantidad de habitaciones no aplican al anfitrión que habita la casa o el departamento donde las ofrece.

¿Puedo perder el folio?

Sí. La información falsa o la omisión en el reporte semestral es motivo de baja del padrón, y el registro no se renueva si el inmueble tuvo ocupación de más del 50 por ciento de las noches del año.

¿Si la plataforma cobra el impuesto, ya no respondo?

El intermediario que cobra y por cuyo conducto se cubre el impuesto lo entera, pero el Código Fiscal de la Ciudad de México considera a los propietarios obligados solidarios en el entero, aunque cobre la plataforma. La tasa es del 5% sobre lo percibido, incluidos depósitos y anticipos.

¿El reglamento del condominio puede prohibir la renta por noche?

Ninguna de las dos leyes lo resuelve de forma expresa. El reglamento no puede contravenir la ley ni la escritura, y el alcance de una restricción concreta se revisa con los documentos de cada edificio.

¿Qué pasa si no coloco el cartel contra la violencia de género?

Incumplir la capacitación con perspectiva de género o el cartel contra la violencia de género amerita multa de 3,000 a 10,000 veces la Unidad de Medida y Actualización y clausura temporal de quince a treinta días naturales. Es la más alta de las sanciones aquí descritas.

Cómo empezar

Vuelva al folio que la plataforma le pide y a la queja del vecino. Antes de anunciar, cinco preguntas definen su posición en los tres frentes: quién figurará como anfitrión y cómo se reparten las obligaciones con un operador; cuántos inmuebles se registrarán y, desde el cuarto, si hay clave de establecimiento mercantil y uso de suelo que admita el giro; si hay constancias de no adeudo de predial y agua y seguro de responsabilidad civil para cada inmueble; en condominio, qué dicen la escritura y el reglamento interno sobre el uso de las unidades y si se notificó a la asamblea, y quién cobra al huésped y entera el impuesto sobre hospedaje, y cómo se documenta para el propietario, obligado solidario. Lo que quede sin respuesta hoy es el flanco que un vecino o la autoridad abrirá mañana. Si la operación incluye trámites ante autoridades de la Ciudad de México, puede ver nuestra práctica en permisos y trámites de construcción y uso.

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Fuentes y referencias

• Ley de Turismo de la Ciudad de México (local), artículos 3 (fracciones I Bis y VII Bis), 61 Bis, 61 Ter (fracciones I, II, IV, V, VII y VIII Bis), 61 Quáter (fracciones II y III), 61 Quinquies (fracciones VI, XI y XII), 61 Sexies, 61 Octies, 76 y 77 Bis, y transitorio sexto del decreto publicado en la G.O. CDMX el 4 de abril de 2024. Texto vigente de la Consejería Jurídica y de Servicios Legales, última reforma G.O. CDMX 19 de diciembre de 2025; el cuarto párrafo del artículo 61 Sexies se adicionó en la G.O. CDMX del 3 de octubre de 2024.
• Reglamento de la Ley de Turismo de la Ciudad de México (local), artículos 68 (fracciones I, II y VII) y 121. Publicado en la G.O. CDMX el 25 de septiembre de 2024; la compilación de la Consejería Jurídica y de Servicios Legales no registra reformas.
• Aviso por el que se da a conocer la habilitación del Sistema electrónico del Padrón de Plataformas Tecnológicas y del Registro de Estancias Turísticas Eventuales de la Ciudad de México, Secretaría de Turismo de la Ciudad de México (local). Publicado en la G.O. CDMX el 22 de mayo de 2026.
• Código Fiscal de la Ciudad de México (local), artículos 162, 162 Bis, 163 y 164. Última reforma G.O. CDMX 19 de diciembre de 2025.
• Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal (local), artículos 9 (fracción V), 11, 17, 19, 21 (fracciones I y II), 52, 53, 86 y 87. Última reforma G.O. CDMX 4 de agosto de 2023.
• Ley del Impuesto al Valor Agregado (federal), artículo 20, fracción II. Última reforma DOF 12 de noviembre de 2021.
• Decreto por el que se declaran reformadas y derogadas diversas disposiciones de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, en materia de la reforma política de la Ciudad de México (federal), artículo Décimo Cuarto transitorio. Publicado en el DOF el 29 de enero de 2016.