Renta vacacional en Playa del Carmen: ISR, IVA, impuesto al hospedaje y retención de plataformas

La exención de IVA que protege la renta de vivienda no alcanza a su departamento amueblado en Playa del Carmen. Si usted lo anuncia en una plataforma, ese anuncio activa tres impuestos a la vez: el impuesto sobre la renta (federal), cuyo régimen depende de si usted es residente fiscal en México o en el extranjero; el impuesto al valor agregado (federal), precisamente porque el mueble saca al inmueble de la exención de la casa habitación; y el impuesto al hospedaje del Estado de Quintana Roo (estatal), de 6% para casas y departamentos. Los tres dependen de decisiones que se toman antes de publicar.

Las plataformas retienen parte de esos impuestos cuando cobran por cuenta del propietario, y cuánto retienen cambia según usted haya dado o no la clave del Registro Federal de Contribuyentes (RFC) y según dónde se depositen los pagos. Por eso la decisión relevante se toma frente a la plataforma, antes de fijar la tarifa. El resultado de cada propietario depende de su residencia, de quién cobra, de si el inmueble está en fideicomiso y de la Ley de Ingresos de la Federación y la Resolución Miscelánea Fiscal del año. Este artículo recorre ese mapa en orden: residencia, impuesto sobre la renta, fideicomiso, IVA, impuesto estatal y municipio.

De qué lado está usted: la residencia fiscal

La residencia manda, no el pasaporte. El Código Fiscal de la Federación (federal) considera residentes en México a las personas físicas que establecieron aquí su casa habitación (artículo 9o, fracción I, inciso a). Si también la tienen en otro país, son residentes cuando aquí está su centro de intereses vitales, por ejemplo cuando más del 50% de sus ingresos del año tienen fuente de riqueza en México. Esa definición es la llave de todo lo demás: de ella dependen la tasa, quién retiene y si hay deducciones.

Un propietario extranjero que pasa temporadas en Playa del Carmen puede quedar de uno u otro lado según los hechos, y no según lo que escriba en un formulario. Por eso la primera pregunta de este análisis es también una pregunta de prueba: dónde tiene usted su casa habitación, dónde está el centro de sus intereses y con qué lo acreditaría. Con la residencia definida, el camino se divide en dos.

Si usted es residente: la plataforma retiene por usted

Para el residente, la plataforma es el primer recaudador. La Ley del Impuesto sobre la Renta (federal) obliga a la plataforma, sea residente en México o en el extranjero, a retener sobre el total de los ingresos que el propietario perciba por su conducto, sin incluir el IVA; en hospedaje la retención es de 4% y tiene el carácter de pago provisional (artículo 113-A). Ese porcentaje supone que usted dio su RFC. Sin él, la retención sube a 20%, como dispone el 113-C, fracción IV. La consecuencia es inmediata: no entregar la clave lleva el descuento de cada cobro de 4% a 20%.

Hay una tasa que puede confundir. El artículo 25, fracción VI, de la Ley de Ingresos de la Federación para el Ejercicio Fiscal de 2026 (federal) sustituye por 2.5% la tasa de la fracción III del 113-A, que es la de enajenación de bienes y servicios. No toca la de hospedaje, que está en la fracción II. Una retención de 2.5% no es, por tanto, la de su renta vacacional.

Luego viene una decisión de estructura: la opción de pago definitivo. El 113-B permite tomar las retenciones como pago definitivo cuando el propietario solo tiene esos ingresos, o además sueldos e intereses, y no rebasó $300,000.00 en el ejercicio anterior. Quien opta no deduce gastos, presenta aviso dentro de los 30 días siguientes al primer ingreso y no puede variar la opción en cinco años. Es una apuesta por la simplicidad a cambio de rigidez. Antes de presentar ese aviso conviene proyectar los gastos que dejará de deducir, porque no podrá variar la opción en cinco años.

La plataforma, además, no cierra su situación fiscal. Lo que usted cobre directamente al huésped, fuera de ella, se declara a más tardar el día 17 del mes siguiente, acreditando lo retenido, conforme a la regla 12.3.6. de la Resolución Miscelánea Fiscal para 2026. Un mismo inmueble puede generar así dos flujos con tratamiento distinto: uno que llega ya retenido y otro que usted debe declarar por su cuenta. Mantenerlos separados desde el principio facilita cumplir con ambos. Hasta aquí el residente.

Si usted reside en el extranjero: una tasa plana y una pregunta abierta

Para el no residente sin establecimiento permanente, la tasa es plana. El artículo 158 de la Ley del Impuesto sobre la Renta ubica la fuente de riqueza en México cuando el inmueble está en el país y fija 25% sobre el ingreso, sin deducción alguna. Eso significa que el mantenimiento, la administración o el mobiliario no reducen la base: el impuesto se calcula sobre lo que se cobra, no sobre lo que queda. Retiene quien hace los pagos; si quien paga es residente en el extranjero, el contribuyente entera mediante declaración dentro de los quince días siguientes.

La ley deja aquí un hueco, y conviene decirlo sin rodeos. Los textos revisados no dicen de forma expresa qué retención aplica la plataforma a un propietario no residente: la sección del 113-A está en el título que grava a las personas físicas residentes en México y a las residentes en el extranjero con establecimiento permanente, como delimita el artículo 90 de la Ley del Impuesto sobre la Renta. La Resolución Miscelánea Fiscal para 2026 tampoco trae una regla que la coordine con el 158. Lo que sí sabemos es que lo retenido por la plataforma a un no residente, y su efecto frente al 158, se revisan caso por caso. Mientras eso no se revise, no conviene dar por pagado el impuesto solo porque hubo una retención.

También está el riesgo de establecimiento permanente, y es un riesgo de estructura. El artículo 2 de la Ley del Impuesto sobre la Renta lo configura cuando el residente en el extranjero actúa a través de una persona, distinta de un agente independiente, que concluye habitualmente contratos, o desempeña el rol principal para su conclusión, sobre el uso o goce temporal de un bien del residente en el extranjero. Un administrador local que cierra reservas por cuenta del propietario plantea esa pregunta. Si la respuesta es afirmativa, usted deja de estar en el supuesto del no residente sin establecimiento permanente que describe esta sección. Por eso el contrato con el administrador, y las facultades que le da para contratar en su nombre, forman parte del cálculo fiscal.

Los tratados completan el cuadro. Para residentes en Canadá, el artículo 6 del convenio para evitar la doble imposición con ese país permite que México grave las rentas de inmuebles situados aquí. El convenio con Estados Unidos tiene regla equivalente en su artículo 6 y, en el párrafo 5, una opción de tributar sobre base neta que obliga en ese ejercicio y en los siguientes, salvo que la autoridad competente mexicana acuerde terminarla. Frente a una tasa sin deducciones, esa opción puede resultar atractiva, pero se elige mirando el horizonte de varios años, porque salir de ella no depende solo de usted.

Qué cambia si el inmueble está en fideicomiso

El fideicomiso ordena la propiedad, no desplaza al contribuyente. En la franja costera, el extranjero adquiere derechos sobre vivienda mediante fideicomiso, conforme al artículo 11 de la Ley de Inversión Extranjera (federal), y eso no traslada la carga fiscal a la fiduciaria. Los rendimientos de la renta tienen sus propias reglas de atribución, que cambian según la residencia de quien los recibe.

Para residentes, el artículo 117 de la Ley del Impuesto sobre la Renta atribuye los rendimientos al fideicomitente, salvo en fideicomisos irrevocables en que este no pueda readquirir el inmueble, caso en que son del fideicomisario, con pagos provisionales a cargo de la fiduciaria. Para no residentes, el 158 le asigna a la fiduciaria la retención. En ambos casos, el texto del contrato de fideicomiso decide en qué supuesto está usted, y conviene leerlo antes de anunciar: si es revocable o no, quién puede readquirir el inmueble y si permite rentar. Resuelto el impuesto sobre la renta, queda el IVA.

Por qué el departamento amueblado causa IVA

El mueble decide el IVA. El artículo 1o de la Ley del Impuesto al Valor Agregado (federal) grava con 16% el uso o goce temporal de bienes en territorio nacional, y su artículo 21 lo ubica donde se realiza el uso o goce, sin importar dónde se firmó el contrato. El artículo 20, fracción II, exime la casa habitación, pero no los inmuebles que se proporcionen amueblados o se destinen a hoteles o casas de hospedaje. El mismo departamento, rentado sin muebles para casa habitación, quedaría en la exención; amueblado, sale de ella.

Cuando la plataforma cobra el precio y el IVA por cuenta de una persona física, el artículo 18-J, fracción II, inciso a), le ordena retener el 50% del IVA cobrado, o el total si no recibe el RFC, y la sustituye en el pago por ese monto. Dónde recibe usted el dinero también es una decisión fiscal. El artículo 25, fracción IX, inciso c), de la Ley de Ingresos de la Federación para 2026 lleva la retención al total cuando los montos se depositan en cuentas ubicadas en el extranjero. Elegir la cuenta de depósito, por tanto, no es un trámite bancario: modifica cuánto IVA retiene la plataforma.

El precio se oferta con el IVA expreso y por separado, como exige el 18-K, de modo que la tarifa publicada debe mostrar el impuesto aparte. Los artículos 18-L y 18-M de esa ley permiten tomar la retención como definitiva si los ingresos del ejercicio anterior por esas actividades no excedieron de $300,000.00 y no hay otros salvo sueldos e intereses, con RFC y aviso dentro de los treinta días siguientes al primer cobro; lo cobrado directamente paga 8% mensual. Con lo federal resuelto, el tercer impuesto es el del estado.

El impuesto al hospedaje: lo paga el huésped, las obligaciones son suyas

Este impuesto lo paga el huésped, pero el registro corre por cuenta del anfitrión. La Ley del Impuesto al Hospedaje del Estado de Quintana Roo (estatal) incluye en su objeto departamentos, casas y villas particulares, solo por el albergue, según su artículo 4, fracción V. El sujeto es quien paga el servicio; el anfitrión se inscribe en el Registro Estatal de Contribuyentes con Constancia de Obligaciones Fiscales Estatales por cada establecimiento y en la Plataforma Estatal de Servicios Turísticos (artículo 7). Si usted renta más de un establecimiento, cada uno lleva su propia constancia.

La tasa general es 5% y, para casas y departamentos, 6%, que calcula quien cobra, anfitrión o plataforma (artículo 8). Si la plataforma interviene en el cobro, retiene, entera y expide constancia de retención dentro de los cinco días siguientes (artículos 4 y 11). El impuesto se causa al pago, incluidos depósitos y anticipos, de modo que el anticipo de una estancia futura ya lo genera al cobrarse. Se entera en pagos mensuales definitivos a más tardar el día 10 del mes siguiente, aun sin cantidad a pagar (artículos 6 y 13): un mes sin cobros no elimina la declaración para quien tenga esa obligación.

Hay un matiz que cambia quién retiene. Cuando el anfitrión tiene como actividad económica el hospedaje, el artículo 4 dispone que la retención y el pago se hagan por su conducto; cuál supuesto aplica depende de los hechos. Esa calificación conviene resolverla antes de la primera reserva, porque define si usted solo se registra o si además retiene y entera.

Lo que pide el municipio

El municipio también tiene su parte, y empieza con un plazo. La Ley de Hacienda del Municipio de Playa del Carmen, del Estado de Quintana Roo (municipal), obliga a quien presta hospedaje a través de plataformas digitales a inscribirse en el Padrón Municipal de Contribuyentes y a solicitar licencia de funcionamiento dentro de los treinta días siguientes a que inicie la actividad u obtenga ingresos en el municipio (artículos 85 y 86). El derecho de esa licencia tiene un apartado específico para rentas vacacionales por plataforma en el artículo 88, fracción XXXV TER.

El derecho de saneamiento ambiental lo pagan los huéspedes por noche de ocupación y lo retiene el prestador del hospedaje, conforme a los artículos 132 BIS, 132 TER y 132 QUÁTER. Si usted es quien presta el hospedaje, retener ese derecho le corresponde a usted, aunque sea el huésped quien lo pague. Con los tres niveles de gobierno sobre la mesa, el mapa está completo, y sus piezas conviene decidirlas antes de la primera reserva.

Preguntas frecuentes

¿Mi departamento amueblado está exento de IVA por ser vivienda?

No. La Ley del Impuesto al Valor Agregado exime la casa habitación, pero no los inmuebles que se proporcionen amueblados o se destinen a hoteles o casas de hospedaje. La renta vacacional amueblada causa IVA a la tasa de 16%.

¿Cuánto me retiene la plataforma de impuesto sobre la renta si soy residente?

En hospedaje, 4% sobre el total de los ingresos que usted perciba por su conducto, sin incluir el IVA, como pago provisional. Si no dio su RFC, la retención sube a 20%.

¿Puedo tomar las retenciones como pago definitivo?

Sí, si solo tiene esos ingresos, o además sueldos e intereses, y no rebasó $300,000.00 en el ejercicio anterior. A cambio no deduce gastos, presenta aviso dentro de los 30 días siguientes al primer ingreso y no puede variar la opción en cinco años.

¿Qué pago si resido en el extranjero?

Sin establecimiento permanente, 25% sobre el ingreso, sin deducción alguna. Los textos revisados no dicen de forma expresa qué retención aplica la plataforma a un no residente, así que lo retenido y su efecto se revisan caso por caso.

¿Quién paga el impuesto al hospedaje?

El huésped, a la tasa de 6% para casas y departamentos. El anfitrión se inscribe en el Registro Estatal de Contribuyentes y en la Plataforma Estatal de Servicios Turísticos, y la plataforma retiene si interviene en el cobro, salvo que el anfitrión tenga como actividad económica el hospedaje, caso en que la retención y el pago se hacen por su conducto.

Cómo empezar

Antes de publicar el anuncio, vuelva a la decisión con cinco preguntas. La primera es si usted es residente fiscal en México o en el extranjero, y con qué lo acreditaría. La segunda, si dio su RFC a la plataforma o le aplican las retenciones máximas. La tercera, si los pagos llegan a una cuenta en México o en el extranjero. La cuarta, si cobra solo por la plataforma o también directamente. La quinta, si su fideicomiso permite rentar y quién administra con facultades para contratar por usted. Estas respuestas ordenan el análisis; ninguna, por sí sola, determina el impuesto. Con ellas sobre la mesa, la decisión de cómo anunciar vuelve a usted.

Ese análisis, con sus escenarios por residencia y por forma de cobro, es el que hacemos en nuestra práctica de fiscal inmobiliario.

Si renta o piensa rentar un inmueble en Playa del Carmen, puede solicitar una evaluación inicial de encaje sin costo, sujeta a revisión de alcance. El contacto con el despacho no crea una relación abogado cliente hasta que se formaliza el encargo por escrito.

IBG Legal, con sede en Cancún y oficina en Ciudad de México, asesora a compradores e inversionistas en operaciones inmobiliarias y litigio en Quintana Roo.

IBG Legal, su aliado legal en México. Para cualquier duda sobre su inversión o su propiedad, consúltenos.

Fuentes y referencias

• Código Fiscal de la Federación (federal), artículo 9o, fracción I, inciso a). Última reforma DOF 9 de abril de 2026.
• Ley del Impuesto sobre la Renta (federal), artículos 2, 90, 113-A, 113-B, 113-C, 117 y 158. Última reforma DOF 1 de abril de 2024.
• Ley del Impuesto al Valor Agregado (federal), artículos 1o, 18-J, 18-K, 18-L, 18-M, 20 (fracción II) y 21. Última reforma DOF 12 de noviembre de 2021.
• Ley de Ingresos de la Federación para el Ejercicio Fiscal de 2026 (federal), artículo 25, fracciones VI y IX. Publicada en el DOF el 7 de noviembre de 2025.
• Resolución Miscelánea Fiscal para 2026 (federal, SAT), regla 12.3.6. Publicada en el DOF el 28 de diciembre de 2025; modificaciones DOF 9 de julio, 1 de octubre y 2 de octubre de 2026, ninguna sobre esta regla.
• Ley de Inversión Extranjera (federal), artículo 11. Última reforma DOF 27 de mayo de 2024.
• Convenio entre el Gobierno de los Estados Unidos Mexicanos y el Gobierno de Canadá para Evitar la Doble Imposición y Prevenir la Evasión Fiscal en Materia de Impuestos sobre la Renta (tratado internacional), artículo 6. Decreto promulgatorio DOF 20 de junio de 2007.
• Convenio entre el Gobierno de los Estados Unidos Mexicanos y el Gobierno de los Estados Unidos de América para Evitar la Doble Imposición e Impedir la Evasión Fiscal en Materia de Impuestos sobre la Renta y su Protocolo (tratado internacional), artículo 6, párrafos 1 y 5. Publicado en el DOF el 3 de febrero de 1994 y modificado por los protocolos publicados en el DOF el 25 de enero de 1996 y el 22 de julio de 2003; texto cotejado con la publicación del DOF.
• Ley del Impuesto al Hospedaje del Estado de Quintana Roo (estatal), artículos 4, 6, 7, 8, 11 y 13. Última reforma POE 16 de diciembre de 2025.
• Ley de Hacienda del Municipio de Playa del Carmen, del Estado de Quintana Roo (municipal, expedida por el Congreso del Estado), artículos 85, 86, 88, fracción XXXV TER, 132 BIS, 132 TER y 132 QUÁTER. Última reforma publicada en el Periódico Oficial del Estado el 10 de diciembre de 2025. https://documentos.congresoqroo.gob.mx/leyes/L140-XVIII-20251210-L18202512010167-Ley-de-Hacienda-del-Mpio-de-Solidaridad.pdf