Renta vacacional en Los Cabos: ISR, IVA, impuesto al hospedaje y retención de plataformas

Amueblar una casa en Los Cabos y ofrecerla en renta vacacional cambia su tratamiento fiscal: deja fuera la exención de IVA de la casa habitación y la convierte, para el estado, en hospedaje gravado al 4%. Si usted tiene una casa o un departamento amueblado en Baja California Sur y está decidiendo si lo anuncia en una plataforma de renta vacacional, conviene saber antes de publicar que la decisión fiscal tiene cuatro capas: el impuesto sobre la renta (federal), cuyo régimen depende de su residencia fiscal; el impuesto al valor agregado (federal), porque la exención de casa habitación no cubre inmuebles amueblados; el impuesto estatal sobre la prestación de servicios de hospedaje, de 4%, y un derecho municipal de saneamiento ambiental. Las plataformas retienen IVA, y al residente en México también ISR, cuando cobran por cuenta del propietario.

El resultado final depende de la residencia, del RFC, de la cuenta de cobro, del fideicomiso y de la Ley de Ingresos de la Federación y la Miscelánea de 2026. Este artículo recorre las cuatro capas en orden, y empieza por la que decide todas las demás: dónde reside usted para el fisco.

Primero, la residencia fiscal

La residencia no se elige; se prueba. El artículo 9o, fracción I, inciso a), del Código Fiscal de la Federación (federal) considera residentes en México a quienes establecieron aquí su casa habitación; si también la tienen en otro país, lo son cuando aquí está su centro de intereses vitales, por ejemplo si más del 50% de sus ingresos del año tienen fuente de riqueza en México. Quien pasa la temporada en San José del Cabo puede quedar de cualquier lado; es cuestión de hechos y de prueba. Esta respuesta define qué retiene la plataforma, qué tasa se aplica y qué opciones tiene. Si la da por supuesta y se equivoca, todo el cálculo que sigue se construye sobre el cimiento equivocado.

El impuesto sobre la renta del propietario residente en México

Para el residente, la plataforma retiene. Conforme al artículo 113-A de la Ley del Impuesto sobre la Renta (federal, LISR), la plataforma retiene sobre el total que el propietario cobra por su conducto, sin incluir el IVA; en hospedaje la tasa es 4% y la retención es pago provisional. Sin RFC, la retención es de 20%, por la fracción IV del artículo 113-C de la LISR. La diferencia entre una tasa y otra basta para entregar el RFC a la plataforma desde el primer día. La Ley de Ingresos de la Federación para el Ejercicio Fiscal de 2026 (federal), en su artículo 25, fracción VI, solo sustituye la tasa de la fracción III del artículo 113-A, no la de hospedaje.

Hay una opción de pago definitivo, y tiene costo. El artículo 113-B de la LISR permite tomar las retenciones como pago definitivo a quien solo obtuvo esos ingresos, o además sueldos e intereses, sin rebasar $300,000.00 en el ejercicio anterior. A cambio no deduce gastos, presenta aviso dentro de los 30 días siguientes al primer cobro y queda en la opción cinco años. El cálculo que tiene que hacer es cuánto gasta en mantener la propiedad: si los gastos son altos, renunciar a deducirlos durante cinco años puede salir más caro que la simplicidad del pago definitivo.

El impuesto sobre la renta del propietario residente en el extranjero

Para el no residente, el mapa es otro. El residente en el extranjero sin establecimiento permanente tributa por sus ingresos de fuente mexicana, según el artículo 153 de la LISR, y el artículo 158 ubica la fuente en México cuando el inmueble está aquí y fija 25% sobre el ingreso, sin deducción alguna. Retiene quien hace los pagos; si quien paga es residente en el extranjero, el impuesto se entera mediante declaración dentro de los quince días siguientes a la obtención del ingreso. La tasa se aplica al ingreso: los gastos de la casa no reducen la base.

Aquí la ley deja un hueco, y conviene decirlo sin rodeos. La retención del artículo 113-A de la LISR no está prevista para el residente en el extranjero sin establecimiento permanente, y la Miscelánea de 2026 no la coordina con el régimen de los no residentes ni con la retención del artículo 1o.-A, fracción III, de la Ley del Impuesto al Valor Agregado (federal, LIVA), a cargo de quien usa o goza bienes de residentes en el extranjero sin establecimiento permanente. Lo que sí sabemos es que la obligación del no residente existe con o sin retención de la plataforma. Lo que retenga la plataforma se confirma en cada caso, y el propietario no debe suponer que esa retención agota su impuesto.

El segundo riesgo es el establecimiento permanente. El artículo 2 de la LISR lo configura cuando el residente en el extranjero actúa por medio de una persona, distinta de un agente independiente, que habitualmente concluye contratos de uso o goce temporal de sus bienes o desempeña el rol principal para concluirlos. Un administrador local que acepta reservas por el propietario plantea esa pregunta. Si la respuesta es afirmativa, el propietario ya no estaría en el supuesto del residente en el extranjero sin establecimiento permanente sobre el que se construye todo lo anterior. Por eso las facultades del administrador conviene definirlas por escrito antes de entregarle las llaves, no después.

Los tratados no cambian la fuente. Los convenios para evitar la doble imposición con Canadá y con Estados Unidos permiten, en su artículo 6, que México grave las rentas de inmuebles situados aquí; el de Estados Unidos admite optar por tributar sobre base neta, opción que obliga en los ejercicios siguientes. Es una puerta que puede convenir abrir, pero que no se cierra al año siguiente.

Si el inmueble está en fideicomiso

El fideicomiso añade un actor. En la franja costera de Los Cabos, el extranjero adquiere derechos sobre vivienda mediante fideicomiso con permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores, conforme al artículo 11 de la Ley de Inversión Extranjera (federal). El artículo 12 de esa ley incluye en ese derecho los rendimientos de la explotación lucrativa a través de terceros; rentar cabe si el contrato lo permite. Antes de anunciar, entonces, la primera lectura es la del contrato de fideicomiso.

Para no residentes, la fiduciaria expide el comprobante y retiene, según los artículos 153 y 158 de la LISR. Para residentes, el artículo 117 atribuye los rendimientos al fideicomitente, salvo en fideicomisos irrevocables sin derecho a readquirir, donde son del fideicomisario, y encarga pagos provisionales a la fiduciaria. Ninguno de esos artículos, ni los 113-A a 113-C de la LISR, dice cómo se coordinan con la retención de la plataforma cuando esta cobra al huésped. La ley no lo resuelve; se revisa con la fiduciaria y el contrato. Resuelto el ISR, la segunda capa es el IVA, y aquí el mueble pesa más que la casa.

El IVA: lo que cambia al amueblar

Amueblar cambia el impuesto. Los artículos 1o y 21 de la LIVA gravan con 16% el uso o goce temporal de bienes que se realiza en territorio nacional, sin importar dónde se firmó el contrato. La exención de casa habitación del artículo 20, fracción II, de la LIVA no aplica a inmuebles que se proporcionen amueblados o se destinen a hoteles o casas de hospedaje. Quien renta su casa amueblada a huéspedes queda fuera de la exención. Y que el contrato se haya firmado fuera del país no cambia nada: cuenta dónde se usa el inmueble.

La plataforma retiene parte de ese IVA. Cuando cobra precio e IVA por cuenta de una persona física, retiene el 50% del IVA cobrado, o el total si no recibe el RFC, conforme al artículo 18-J, fracción II, inciso a), de la LIVA. El artículo 25, fracción IX, inciso c), de la Ley de Ingresos de la Federación para 2026 lleva la retención al total cuando los pagos se depositan en cuentas en el extranjero, y la regla 12.2.10. de la Resolución Miscelánea Fiscal para 2026 exige a la plataforma recabar la declaración de esas cuentas. La cuenta donde cae el dinero, por tanto, mueve la retención.

También aquí hay una opción definitiva. Los artículos 18-L y 18-M de la LIVA permiten tomar la retención como definitiva con ingresos del ejercicio anterior de hasta $300,000.00 y sin otros salvo sueldos e intereses; lo cobrado directamente, fuera de la plataforma, paga 8% mensual. Quien combina reservas por plataforma con cobros directos tiene, entonces, dos tratamientos que conviene llevar por separado. Tercera capa: el estado.

El impuesto estatal sobre hospedaje en Baja California Sur

Para el estado, su casa amueblada en renta vacacional es hospedaje. La Ley de Hacienda del Estado de Baja California Sur (estatal), en su artículo 7, entiende por hospedaje el uso o goce temporal de un inmueble vacacional habitable, con mobiliario, agua y luz, y su artículo 13 incluye “cualquier otra instalación utilizada de manera ocasional o permanente para ese fin”. Rentar solo algunas semanas al año no saca la casa de la definición. El sujeto es quien presta el servicio, directamente o a través de operadores turísticos, intermediarios o representantes.

La base es el total de los ingresos por hospedaje, o el 40% de la facturación si se contratan alimentos, transporte u otros accesorios; la tasa es 4%; se traslada al huésped en forma expresa y por separado, y se causa al prestar el servicio o recibir el pago, incluidos anticipos, conforme a los artículos 14, 15, 16, 17 y 21 de esa ley. La Ley de Ingresos del Estado de Baja California Sur para el Ejercicio Fiscal 2026 (estatal), en su artículo 3, remite a la Ley de Hacienda y no fija otra tasa. Como el impuesto se causa también con el anticipo, la reserva pagada meses antes de la estancia ya genera la obligación.

Las obligaciones formales tienen calendario. El propietario debe inscribirse en el Registro Estatal de Contribuyentes dentro de los quince días siguientes al inicio de operaciones, enterar aunque no haya trasladado el impuesto, hacer pagos provisionales mensuales dentro de los primeros quince días del mes siguiente y presentar declaración informativa anual, según los artículos 6, 19, 20 y 22. La regla de enterar aunque no se haya trasladado tiene una consecuencia directa: si el anuncio no cobró el 4% al huésped por separado, el impuesto sale del bolsillo del propietario.

Quien administra inmuebles de terceros destinados a hospedaje es responsable solidario, y los intermediarios deben recaudar el impuesto y hacer los pagos mensuales, por el último párrafo del artículo 7 y el artículo 22 Bis. Esa ley no menciona por su nombre a las plataformas digitales; si una plataforma concreta recauda y entera el impuesto como intermediaria del 22 Bis se confirma con la autoridad fiscal del estado. Mientras eso no esté confirmado, no conviene dar por hecho que la plataforma cubre esta capa. Queda la cuarta, la del municipio.

El derecho municipal de saneamiento ambiental

El municipio también cobra. La Ley de Hacienda para el Municipio de Los Cabos, Baja California Sur (municipal) cobra un derecho de saneamiento ambiental por la ocupación de habitaciones que incluye de forma expresa las “plataformas digitales de hospedaje y similares”. Lo paga el usuario y lo retienen los prestadores del servicio o quien determine el convenio de coordinación. Por hospedaje en plataformas es de dos veces el valor diario de la Unidad de Medida y Actualización “por cuarto, casa o departamento ocupado”, y los retenedores informan y enteran a más tardar el día diecisiete del mes siguiente, conforme a los artículos 137 BIS, 137 TER, 137 QUATER 1 y 137 QUINQUIES de esa ley.

La Ley de Ingresos del Municipio de Los Cabos para 2026, en su artículo 2, remite a esa ley. Lo que la ley no precisa es si el derecho se causa por noche o por estancia, y la diferencia no es menor para una casa que recibe estancias cortas. Ese punto, el convenio de coordinación y cualquier licencia o registro municipal para renta vacacional se confirman con la Tesorería Municipal.

Preguntas frecuentes

¿La renta vacacional de una casa amueblada paga IVA?

Sí. La exención de casa habitación no aplica a inmuebles que se proporcionen amueblados o se destinen a hoteles o casas de hospedaje, y el uso o goce temporal en territorio nacional se grava con 16%. Cuando la plataforma cobra por cuenta de una persona física, retiene el 50% del IVA, o el total si no recibe el RFC o si los pagos se depositan en cuentas en el extranjero.

¿Cuánto retiene la plataforma de ISR a un propietario residente en México?

En hospedaje, 4% sobre el total cobrado por su conducto sin incluir el IVA, como pago provisional; sin RFC, 20%. Quien solo obtuvo esos ingresos, o además sueldos e intereses, sin rebasar $300,000.00 en el ejercicio anterior, puede optar por tomar las retenciones como pago definitivo, sin deducir gastos y por cinco años.

¿Qué paga un propietario que reside en el extranjero?

En principio, 25% sobre el ingreso, sin deducción alguna, con retención de quien paga o mediante declaración dentro de los quince días siguientes si quien paga reside en el extranjero. La ley no prevé para él la retención de plataformas del régimen de residentes, y lo que retenga la plataforma se confirma en cada caso.

¿El impuesto estatal al hospedaje aplica si solo rento unas semanas al año?

Sí. La ley estatal incluye cualquier instalación utilizada de manera ocasional o permanente para hospedaje. La tasa es 4%, se traslada al huésped por separado y debe enterarse aunque no se haya trasladado.

¿Puedo rentar si mi casa está en fideicomiso?

Sí, si el contrato lo permite: la Ley de Inversión Extranjera incluye en los derechos del fideicomisario los rendimientos de la explotación lucrativa a través de terceros. La coordinación entre la retención de la fiduciaria y la de la plataforma no está resuelta en la ley y se revisa con la fiduciaria.

Cómo empezar

Vuelva al anuncio que está por publicar y respóndase seis preguntas antes de hacerlo: si es residente fiscal en México o en el extranjero, y cómo lo acredita; si entregó su RFC a la plataforma; si los pagos llegan a una cuenta en México o en el extranjero; si cobra solo por la plataforma o también directamente; quién administra la unidad y con qué facultades, y si su fideicomiso y el reglamento del condominio permiten la renta vacacional. Estas respuestas ordenan el análisis; ninguna por sí sola determina el impuesto. Con ellas, la decisión de anunciar o no, y en qué condiciones, vuelve a ser suya. Para ordenarlas con usted está nuestra práctica de fiscal inmobiliario.

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Fuentes y referencias

• Código Fiscal de la Federación (federal), artículo 9o, fracción I, inciso a). Última reforma DOF 9 de abril de 2026.
• Ley del Impuesto sobre la Renta (federal), artículos 2, 113-A, 113-B, 113-C, 117, 153 y 158. Última reforma DOF 1 de abril de 2024.
• Ley del Impuesto al Valor Agregado (federal), artículos 1o, 1o.-A (fracción III), 18-J, 18-L, 18-M, 20 (fracción II) y 21. Última reforma DOF 12 de noviembre de 2021.
• Ley de Ingresos de la Federación para el Ejercicio Fiscal de 2026 (federal), artículo 25, fracciones VI y IX. Publicada en el DOF el 7 de noviembre de 2025.
• Resolución Miscelánea Fiscal para 2026 (federal, SAT), regla 12.2.10. Publicada en el DOF el 28 de diciembre de 2025; modificaciones DOF 9 de julio, 1 de octubre y 2 de octubre de 2026, ninguna sobre esta regla.
• Ley de Inversión Extranjera (federal), artículos 11 y 12. Última reforma DOF 27 de mayo de 2024.
• Convenio entre el Gobierno de los Estados Unidos Mexicanos y el Gobierno de Canadá para Evitar la Doble Imposición y Prevenir la Evasión Fiscal en Materia de Impuestos sobre la Renta (tratado internacional), artículo 6. Decreto promulgatorio DOF 20 de junio de 2007.
• Convenio entre el Gobierno de los Estados Unidos Mexicanos y el Gobierno de los Estados Unidos de América para Evitar la Doble Imposición e Impedir la Evasión Fiscal en Materia de Impuestos sobre la Renta y su Protocolo (tratado internacional), artículo 6. DOF 3 de febrero de 1994, modificado por protocolos DOF 25 de enero de 1996 y 22 de julio de 2003; texto cotejado con la publicación del DOF.
• Ley de Hacienda del Estado de Baja California Sur (estatal), artículos 6, 7, 13, 14, 15, 16, 17, 19, 20, 21, 22 y 22 Bis. Última reforma BOGE 31 de diciembre de 2025, según la compilación del Congreso del Estado.
• Ley de Ingresos del Estado de Baja California Sur para el Ejercicio Fiscal 2026 (estatal), artículo 3. Publicada en el BOGE el 24 de diciembre de 2025, según la compilación del Congreso del Estado.
• Ley de Hacienda para el Municipio de Los Cabos, Baja California Sur (municipal), artículos 137 BIS, 137 TER, 137 QUATER 1 y 137 QUINQUIES. Última reforma BOGE 10 de julio de 2025, según la compilación del Congreso del Estado.
• Ley de Ingresos del Municipio de Los Cabos, Baja California Sur para el Ejercicio Fiscal de 2026 (municipal), artículo 2. Publicada en el BOGE el 24 de diciembre de 2025; última reforma BOGE 31 de julio de 2026, según la compilación del Congreso del Estado.