Régimen de condominio para un desarrollo vertical en la Ciudad de México: constitución y reglamento

En un condominio vertical de la Ciudad de México, la posibilidad del desarrollador de reservarse cambios al proyecto termina con la primera unidad que transmite, aunque esa venta todavía no se haya formalizado. Por eso la escritura constitutiva no es un trámite notarial más: es el documento contra el cual se medirá cada promesa de la sala de ventas. Conforme a la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal (local), el edificio se somete al régimen mediante escritura pública ante notario, que se inscribe en el Registro Público de la Propiedad y se registra ante la Procuraduría Social. Esa escritura exige permisos previos de construcción y uso de suelo, más los de impacto urbano y ambiental cuando correspondan, una tabla de indivisos, una póliza de fianza y el reglamento interno. Qué conviene preparar depende de la etapa de obra, del número de unidades y de lo ya prometido a compradores, y este artículo recorre cada pieza en el orden en que se arma.

Una precisión de nombres. Esa ley y el Código Civil para el Distrito Federal (local) conservan el nombre “Distrito Federal” porque el transitorio Décimo Cuarto del decreto de reforma política publicado en el Diario Oficial de la Federación el 29 de enero de 2016 ordena entender esas referencias hechas a la Ciudad de México.

Qué se constituye cuando se constituye un condominio vertical

Primero, qué es lo que nace con la escritura. El condominio vertical es el inmueble “edificado en varios niveles en un terreno común, con unidades de propiedad privativa y derechos de copropiedad”, según el artículo 5, fracción I, inciso a, de la ley de condominio. Cada propietario tiene un derecho exclusivo sobre su unidad y un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes, que solo se enajena o grava junto con la unidad y no admite división, conforme al artículo 951 del Código Civil para el Distrito Federal. Esa pieza doble es lo que el notario documenta, y explica por qué la escritura no puede ser genérica: lo que se vende no es solo un departamento, sino una fracción de todo lo demás. Para documentarlo, el notario necesita un expediente completo.

Lo que debe existir antes de la escritura constitutiva

El régimen puede constituirse en construcciones nuevas o en proyecto si se cumplen las condiciones del artículo 8 de la ley de condominio, y la lista es la que define cuándo el desarrollador puede escriturar. La primera, que el número de unidades privativas no sea superior a 120. La segunda, que se hayan obtenido de la Delegación las licencias de construcción especial procedentes y el registro de la manifestación de construcción tipo B o C, entre otros documentos. La tercera, que se hayan obtenido el Certificado Único de Zonificación de Uso del Suelo y el dictamen de impacto urbano correspondiente. La cuarta, que la Secretaría del Medio Ambiente haya otorgado la autorización de impacto ambiental correspondiente.

La tercera condición tiene una nota de autoridad. La ley atribuye esos documentos a la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda, y hoy corresponden a la Secretaría de Planeación, Ordenamiento Territorial y Coordinación Metropolitana, por el artículo 31 de la Ley Orgánica del Poder Ejecutivo y de la Administración Pública de la Ciudad de México (local), reformado en la Gaceta Oficial el 3 de octubre de 2024. La consecuencia práctica de las cuatro es una sola: el régimen no se constituye sobre un proyecto a medio permisar. Si falta una pieza, el notario no tiene qué agregar al apéndice, y la escritura espera.

El límite de 120 unidades y lo que la ley no resuelve

De las cuatro condiciones, la primera merece cuidado en una torre grande. El artículo 8 fija un tope de 120 unidades privativas, pero la misma ley regula convocatorias en condominios o conjuntos condominales de 121 a 500 unidades y de más de 501 unidades, en su artículo 32, y el Reglamento de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal (local) prevé comités de vigilancia para condominios de 121 a 500 unidades, en su artículo 19. Ninguno de los dos preceptos resuelve expresamente cómo se concilia con el artículo 8. La ley no lo dice, y no conviene fingir lo contrario.

Lo que sí define es una figura que conviene revisar. La ley define el conjunto condominal como la agrupación de dos o más condominios construidos en un solo predio, en su artículo 2. Si esa figura sirve a un proyecto concreto se revisa con su diseño, y la revisión conviene hacerla antes de cerrar el número de unidades, porque después de la primera venta el margen para reordenarlo se reduce, como se verá. Reunidos los permisos y resuelto el diseño, lo que sigue es el contenido del instrumento.

Qué contiene la escritura y por qué importa la fianza

El artículo 9 de la ley de condominio fija el contenido mínimo. El notario hace constar que tuvo a la vista, y agrega al apéndice, el último título de propiedad, las licencias, la manifestación de construcción y su registro, el certificado de zonificación con el dictamen de impacto urbano, la autorización ambiental y una póliza de fianza. La escritura define, además, el producto que se venderá: cada unidad con sus medidas, colindancias, estacionamientos exclusivos, valor nominal y porcentaje de indiviso; el destino de cada unidad; las áreas comunes y las de uso exclusivo; los casos de modificación; la obligación de los condóminos de contratar seguro, y el reglamento interno. Al apéndice se agregan las memorias técnicas y los planos certificados (fracciones II a IX).

La fianza merece una lectura aparte, porque es dinero comprometido. Se entrega a la Delegación para garantizar que la construcción se ajuste al proyecto y, en su caso, que se cumplan las medidas de mitigación ordenadas. Su monto corresponde al avalúo comercial de la edificación y del terreno, aumentado en 50% si la obra requiere dictamen de impacto urbano o autorización ambiental, y su término llega a la autorización de uso y ocupación o a la declaración de cumplimiento de las medidas, según el artículo 9, fracción I Bis, inciso f, de la misma ley. Para el modelo financiero, esto se traduce en una garantía calculada sobre el valor total del activo, que se mantiene viva hasta el último permiso. No es un costo de cierre: es un compromiso que corre con toda la obra.

Por qué el indiviso decide la vida del edificio

El indiviso no es un dato técnico que se llena al final. Determina la copropiedad sobre las áreas comunes, según el artículo 15; los votos de cada condómino en asamblea, por el artículo 31, fracción III, y la proporción de las cuotas, conforme al artículo 55, todos de la ley de condominio. Quien lo fije mal fijará mal los tres. Y el error no se queda en el papel: se vuelve una asamblea mal integrada, unas cuotas que alguien considerará injustas y una copropiedad que no corresponde a lo que cada comprador creyó adquirir. Por eso la tabla de indivisos se revisa contra la publicidad y contra los contratos antes de escriturar, no después. Firmada la escritura, falta darle efectos frente a terceros.

Inscripción y registro

La escritura constitutiva, las ventas y los demás actos que afecten estos inmuebles se inscriben en el Registro Público de la Propiedad, conforme al artículo 10 de la ley de condominio. La inscripción tiene efectos declarativos, según el artículo 3008 del Código Civil para el Distrito Federal: no crea el régimen, lo publica. Pero lo registrable que no se inscribe no surte efectos en perjuicio de tercero, por el artículo 3007 del mismo código. La diferencia entre esas dos reglas es la que importa en un pleito: el régimen no nace en el Registro, pero sin inscripción no puede hacerse valer en perjuicio de tercero. Inscrito el régimen, queda el reglamento.

El reglamento interno y la mayoría que lo cambia

Lo elaboran quienes otorgan la escritura constitutiva, normalmente el desarrollador, y se registra ante la Procuraduría, conforme al artículo 52 de la ley de condominio, que revisa que no contravenga la ley, según el artículo 54. Debe regular, entre otros puntos, el uso de bienes comunes y propios, el procedimiento, monto y periodicidad de las cuotas, el tipo de asambleas y de administración, los criterios para arrendar áreas comunes, la tabla de valores e indivisos y la prohibición expresa de discriminación, como exige el artículo 53. Es la constitución interna del edificio, y la escribe quien con el tiempo puede dejar de mandar en él.

La ley no es uniforme sobre cómo cambiarlo. El artículo 52 pide el 51% del valor del indiviso para modificar el reglamento, mientras el artículo 11 exige asamblea extraordinaria y el 75% del valor total para modificar “la Escritura Constitutiva y su Reglamento Interno”. La ley no dice cuál de las dos mayorías prevalece. Quien quiera impugnar una reforma aprobada con la mayoría menor tendrá el artículo 11 a la mano; quien la defienda, el 52. Esa incertidumbre no se resuelve desde aquí, pero sí se puede reducir: conviene redactar el reglamento para que funcione cuando el desarrollador ya no controle la asamblea, de modo que nadie necesite reformarlo pronto.

Cambios al proyecto una vez iniciada la venta

Aquí vuelve la propuesta de la sala de ventas: una unidad más por piso, una terraza común que se vuelve privativa. Si cambian el número de unidades o las áreas comunes, la escritura constitutiva debe modificarse ante notario dentro de seis meses desde el aviso de terminación de obra, según el artículo 8 de la ley de condominio, aviso que se presenta dentro de 15 días hábiles siguientes a la conclusión de la obra, conforme al artículo 65 del Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal (local). El plazo corre desde el aviso de terminación de obra, y la modificación no es optativa.

Para la preventa pesa otra regla del mismo artículo 8: el constituyente no puede reservarse el derecho a modificar el proyecto si ya transmitió una unidad, “aun que dicha transmisión no se haya formalizado”. Y para efectos de la ley es condómino quien celebró un contrato que, de cumplirse, lo hará propietario, según su artículo 2. Leídas juntas, las dos normas dicen que el comprador de preventa ya cuenta. Una cláusula de cambios unilaterales en el contrato de preventa debe leerse contra ellas, y es la contraparte quien las va a invocar. La terraza que pasa de común a privativa es justo el cambio que ese comprador puede discutir.

Administración inicial y responsabilidad del desarrollador

En construcción nueva, el primer administrador lo designa quien otorga la escritura, y debe convocar a asamblea para elegir nuevo administrador y comités en un plazo no mayor de 30 días naturales, conforme al artículo 40 de la ley de condominio. El artículo no precisa desde qué momento corre ese plazo. Esa omisión no es una licencia para dejarlo correr; conviene documentar desde cuándo se entiende que empezó.

La responsabilidad del desarrollador no termina con la entrega. En construcciones nuevas y en proyecto, los propietarios originales responden por vicios ocultos, con acciones que se extinguen hasta la modificación o demolición del área afectada; por las medidas del dictamen de impacto urbano o de la autorización ambiental, las acciones se extinguen a los diez años de la autorización de uso y ocupación. Si el propietario es persona moral, cada socio asume individualmente la responsabilidad que le resulte aplicable, según el artículo 26, fracción III Bis, de la misma ley. Para el inversionista que entra como socio de la desarrolladora, esa última frase es la que debe leer dos veces.

La ley no dice cómo se relaciona esa regla con el plazo de un año desde la entrega que el artículo 2149 del Código Civil para el Distrito Federal fija para los vicios ocultos de inmuebles. Un comprador tendrá interés en invocar la ley de condominio; el desarrollador, el código. Cuál rige cada acción se analiza en su caso, y es una de las preguntas que un juez tendría que decidir.

El riesgo de vender sin permisos

Queda el flanco penal. El Código Penal para el Distrito Federal (local) sanciona con las penas del fraude a quien prometa o transmita unidades “aún sin construirse” a sabiendas de que falta el certificado de zonificación, la manifestación de construcción u otro permiso, y a quien venda en condominio sin destinar el dinero a la operación, conforme al artículo 231, fracciones XII y XVI. Si una conducta encuadra es materia del caso, y un incumplimiento civil no es por sí mismo delito. Pero la frontera entre uno y otro pasa por lo que el expediente pueda mostrar: qué permisos existían al prometer, qué se sabía de ellos y a dónde fue el dinero.

Preguntas frecuentes

¿Puedo constituir el régimen antes de terminar la obra?

Sí. El régimen puede constituirse en construcciones nuevas o en proyecto si se cumplen las condiciones legales: no más de 120 unidades privativas, licencias de construcción especial procedentes y registro de la manifestación tipo B o C, entre otros documentos, certificado de zonificación y, cuando correspondan, dictamen de impacto urbano y autorización de impacto ambiental.

¿De cuánto es la fianza y hasta cuándo dura?

Corresponde al avalúo comercial de la edificación y del terreno, aumentado en 50% si la obra requiere dictamen de impacto urbano o autorización ambiental. Su término llega a la autorización de uso y ocupación o a la declaración de cumplimiento de las medidas.

¿Qué mayoría se necesita para modificar el reglamento interno?

La ley no es uniforme. Un artículo pide el 51% del valor del indiviso para modificar el reglamento y otro exige asamblea extraordinaria y el 75% del valor total para modificar la escritura y su reglamento, sin decir cuál prevalece.

¿Puedo cambiar el proyecto después de vender una unidad en preventa?

El constituyente no puede reservarse el derecho a modificar el proyecto si ya transmitió una unidad, aunque la transmisión no se haya formalizado. Si cambian el número de unidades o las áreas comunes, la escritura constitutiva debe modificarse ante notario dentro de seis meses desde el aviso de terminación de obra.

¿Hasta cuándo responde el desarrollador?

Por vicios ocultos, las acciones se extinguen hasta la modificación o demolición del área afectada; por las medidas del dictamen o de la autorización ambiental, a los diez años de la autorización de uso y ocupación. La ley no aclara cómo se relaciona con el plazo de un año del código civil.

Cómo empezar

Vuelva a la torre en obra y a la propuesta de ajustar el proyecto. Antes de la primera preventa, tres preguntas definen la posición del desarrollador: si están obtenidos y vigentes todos los permisos que la ley exige antes de constituir el régimen; si la tabla de indivisos, los estacionamientos y las áreas de uso exclusivo coinciden con la publicidad y los contratos, y qué margen real de cambios al proyecto queda después de la primera venta. Lo que se asegure hoy en la escritura es lo que se podrá sostener mañana frente a un comprador que ya firmó. Nuestra práctica de permisos de construcción acompaña ese expediente desde los permisos hasta la escritura constitutiva.

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Fuentes y referencias

• Decreto por el que se declaran reformadas y derogadas diversas disposiciones de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, en materia de la reforma política de la Ciudad de México (federal), Diario Oficial de la Federación, 29 de enero de 2016, artículo Décimo Cuarto transitorio.
• Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal (local, Ciudad de México), artículos 2; 5, fracción I, inciso a; 8; 9; 10; 11; 15; 26, fracción III Bis; 31, fracción III; 32; 40; 52; 53; 54 y 55. Última reforma: Gaceta Oficial de la Ciudad de México, 4 de agosto de 2023.
• Reglamento de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal (local, Ciudad de México), artículo 19. Publicado en la Gaceta Oficial del Distrito Federal el 14 de junio de 2011; el texto vigente de la Consejería Jurídica y de Servicios Legales no anota reformas (https://data.consejeria.cdmx.gob.mx/images/leyes/reglamentos/RGTO_LEY_DE_PROPIEDAD_EN_CONDOMINIO_DE_INMUEBLES_PARA_EL_DISTRITO_FEDERAL_1.docx).
• Ley Orgánica del Poder Ejecutivo y de la Administración Pública de la Ciudad de México (local), artículo 31, reformado por decreto publicado en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México el 3 de octubre de 2024. Última reforma: Gaceta Oficial de la Ciudad de México, 13 de julio de 2026 (https://data.consejeria.cdmx.gob.mx/images/leyes/2025/2026/210726/LEY_ORGANICA_DEL_PODER_EJECUTIVO_Y_DE_LA_ADMINISTRACION_PUBLICA_DE_LA_CDMX_7.3.pdf).
• Código Civil para el Distrito Federal (local, Ciudad de México), artículos 951, 2149, 3007 y 3008. Última reforma: Gaceta Oficial de la Ciudad de México, 20 de agosto de 2026.
• Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal (local, Ciudad de México), artículo 65. Última reforma: Gaceta Oficial de la Ciudad de México, 4 de octubre de 2024.
• Código Penal para el Distrito Federal (local, Ciudad de México), artículo 231, fracciones XII y XVI. Última reforma: Gaceta Oficial de la Ciudad de México, 21 de agosto de 2026.