Recuperar un inmueble arrendado en la Ciudad de México: vías y expectativas realistas

En la Ciudad de México, al inquilino que no paga o que no entrega no se le saca con la llave sino con una sentencia, y para pedirla hay que llegar al juzgado con el expediente armado. El propietario que pierde la paciencia y cambia la cerradura no acorta el camino: se pone del lado equivocado de la ley y le regala a la contraparte el argumento que no tenía. Por eso la pregunta útil no es si puede sacarlo. Es qué va a probar y ante quién. La causa sale del código civil local; la vía, desde el 1 de diciembre de 2024, es el juicio especial de arrendamiento inmobiliario oral del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares (federal). Este artículo recorre la causa, las reglas de la vivienda, el juicio, lo que no conviene hacer por mano propia y lo que puede esperar al final.

Qué textos leerá el juez y qué hechos deciden

La norma sustantiva es el Código Civil para el Distrito Federal (local), y la procesal, para estas controversias, el Código Nacional. El primero conserva su viejo nombre porque el artículo Décimo Cuarto transitorio del decreto de reforma constitucional publicado en el Diario Oficial de la Federación el 29 de enero de 2016 manda entender hechas a la Ciudad de México las referencias al Distrito Federal.

Con esos dos códigos sobre la mesa, la solidez del caso depende de cuatro hechos: si hay contrato escrito, si el plazo sigue vigente o ya venció, si el inmueble es casa habitación o local, y cómo están documentados los pagos y las garantías. Cada uno es un frente. La contraparte no va a discutir los cuatro con la misma energía: buscará el más débil. Conviene revisarlos antes de que lo haga el abogado del inquilino.

Qué causa puede invocar el propietario

El supuesto más claro en el código es el del contrato vivo con rentas atrasadas. El arrendatario está obligado a pagar la renta en la forma y tiempo convenidos (artículo 2425, fracción I), y el artículo 2489, fracción I, permite al arrendador exigir la rescisión por falta de pago. No es la única puerta: el mismo artículo prevé el uso distinto del convenido, el subarriendo sin consentimiento, los daños graves imputables al arrendatario y los cambios a la forma del inmueble sin autorización. Si el caso encaja en más de una, cada causa adicional que pueda probar es un apoyo si la primera se debilita. Mientras el inquilino sigue adentro, la deuda no se congela. El artículo 2429 dispone que el arrendatario debe la renta hasta el día en que entrega el inmueble, así que cada mes de ocupación suma al reclamo. La regla juega a su favor solo en la medida en que pueda acreditar cada mes que reclama.

El plazo vencido y el riesgo de quedarse callado

Distinto es el contrato que ya venció. El arrendamiento por tiempo determinado concluye el día prefijado (artículo 2484). El riesgo está en el artículo 2487: si al terminar el plazo el arrendatario continúa en el uso del inmueble sin oposición, el arrendamiento sigue por tiempo indeterminado. Leída desde el otro lado de la mesa, esa norma es la defensa natural del inquilino que se quedó. Si el propietario no puede demostrar que se opuso, la contraparte sostendrá que el contrato sigue vivo y la terminación por vencimiento pierde su base. Por eso importa si se opuso, cuándo y cómo puede probarlo, porque ese es justamente el punto que la contraparte va a negar.

En los arrendamientos que no se celebraron por tiempo expresamente determinado, la puerta de salida es otra. El artículo 2478 permite concluirlos a voluntad de cualquiera de las partes, con aviso por escrito y fehaciente con treinta días hábiles de anticipación si el predio es urbano, y con un año si es rústico, de comercio o de industria. La palabra que pesa es fehaciente: el aviso tiene que poder acreditarse con su fecha y su acuse, porque de esa fecha se cuenta la anticipación.

Qué cambia si el inmueble es vivienda

Si el inmueble es casa habitación, el código civil local añade un capítulo que no se negocia: sus disposiciones sobre fincas urbanas destinadas a la habitación son de orden público e irrenunciables, y el artículo 2448 tiene por no puesta cualquier estipulación en contrario. Una cláusula que intente apartarse de esas reglas no le servirá en juicio, por bien redactada que esté. Tres de ellas pesan en un conflicto. La primera es la duración. El artículo 2448 C fija una duración mínima de un año forzoso para ambas partes, prorrogable a voluntad del arrendatario hasta por un año más si está al corriente en las rentas, salvo convenio en contrario. Antes de invocar el vencimiento en una vivienda, conviene revisar si ese mínimo y esa prórroga ya corrieron.

La segunda es la prueba del pago, y es el flanco débil del propietario. El artículo 2448 E obliga al arrendador a entregar recibo de cada mensualidad (la compilación oficial lo rotula con una errata en su número). Si no los entrega por más de tres meses, se entiende que el pago se hizo, salvo que haya hecho el requerimiento en tiempo y forma. Traducido al expediente: el propietario que no expidió recibos y tampoco requirió puede encontrarse con que la ley presume pagadas las rentas que él reclama como adeudadas. La recomendación se escribe sola: recibo cada mes y, si el pago no llega, requerimiento documentado. El mismo artículo limita el depósito a una mensualidad.

La tercera es la forma. El artículo 2448 F exige contrato escrito, imputa al arrendador la falta de esa formalidad y le ordena registrar el contrato en el registro digital del Gobierno de la Ciudad de México dentro de los treinta días siguientes a su celebración. El código no dice qué efecto tiene en juicio no registrarlo, y el artículo 521 del Código Nacional, que fija lo que acompaña a la demanda, tampoco menciona el registro. Nadie puede asegurarle que la omisión le costará el caso, ni que le resultará indiferente. Lo que sí puede decirse es que el registro es una obligación del arrendador, y cumplirla le quita a la contraparte una discusión.

Ante quién se litiga y con qué código

La Declaratoria de Vigencia del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares en la Ciudad de México, emitida por el Congreso local y publicada en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México el 9 de agosto de 2024, puso en vigor desde el 1 de diciembre de 2024 los juicios especiales hipotecario y de arrendamiento inmobiliario orales, con sus procedimientos preparatorios, recursos y medios de defensa. Para los demás procedimientos civiles, el decreto publicado en la Gaceta Oficial el 29 de mayo de 2026 fijó el 1 de abril de 2027, y hasta entonces se promueven conforme al Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal (local). El arrendamiento, en cambio, ya se litiga con el código nuevo.

Ese código marca primero el alcance: el juicio aplica a las controversias sobre arrendamiento inmobiliario y, en lo conducente, a las acciones contra el fiador civil o terceros por controversias del arrendamiento (artículo 520). Luego fija la entrada: la demanda se acompaña con el contrato, si se celebró por escrito, y las pruebas se ofrecen desde los primeros escritos (artículo 521). Para el propietario, eso significa que el expediente se arma antes de demandar, no durante el juicio.

El código también arma al propietario. Si se reclaman dos o más meses de rentas atrasadas, el actor puede pedir que el demandado acredite con recibos o constancias de consignación que está al corriente; si no lo hace, se embargan bienes suficientes para cubrir el adeudo (artículo 525). Es una herramienta que se pide, no que opera sola. El artículo 526 cierra una salida a la defensa: el inmueble arrendado se tiene siempre como domicilio legal de la parte ejecutada.

Quedan tres reglas de trámite. La sentencia definitiva es apelable en efecto devolutivo (artículo 528), y el juez competente es el de la ubicación del inmueble (artículo 89, fracción III). Los juicios iniciados antes con el código local siguen con él, salvo que las partes opten conjuntamente por el Código Nacional, como prevé el artículo Cuarto transitorio de su decreto de expedición. Si usted ya tiene un juicio en curso, la primera pregunta es con qué código se inició.

Por qué no conviene cambiar la cerradura

Cambiar cerraduras o retirar muebles para forzar la salida expone al propietario en dos frentes. En el penal, el Código Penal para el Distrito Federal (local) sanciona como despojo a quien, de propia autoridad y por los medios de la fracción I o furtivamente, ocupe un inmueble de su propiedad cuando la ley no lo permite por hallarse en posesión de otra persona, o ejerza actos de dominio que lesionen derechos legítimos del ocupante (artículo 237, fracción II). Que el inmueble sea suyo no lo protege; la norma está escrita precisamente para el dueño que se adelanta.

En el civil, el arrendador está obligado a no estorbar el uso de la cosa arrendada, salvo reparaciones urgentes e indispensables (artículo 2412, fracción III). El propietario que corta el acceso incumple su propia obligación como arrendador. Quien se adelanta a la sentencia cambia de lado en el expediente: deja de ser el que reclama y pasa a ser el que se defiende.

La denuncia penal no es un atajo

La tentación contraria es denunciar al inquilino por despojo. La fracción I del artículo 237 describe la ocupación de propia autoridad por violencia, engaño, simulación, suplantación o de forma furtiva, y el arrendatario no entró así: entró con un contrato. Esa diferencia es el primer obstáculo de la denuncia. El artículo 238 Bis equipara al despojo mantener la ocupación de un inmueble ajeno pese al requerimiento de la autoridad competente, pero no precisa qué requerimiento basta ni menciona al arrendatario. Si alcanza al inquilino que no desocupa tras un requerimiento judicial se analiza con el expediente en la mano; no es una regla que pueda darse por sentada. Y en cualquier supuesto, la denuncia no devuelve por sí misma el inmueble ni las rentas. La posesión y el dinero se reclaman en el juicio civil.

Qué puede esperar del juicio, y qué no

Este artículo no le da una duración del juicio, porque no hay una que pueda darse de antemano: depende del juzgado, de las defensas del inquilino, de los recursos y de la ejecución. Quien le prometa una fecha está adivinando. Sí pueden anticiparse algunos resultados. El primero es que recuperar la posesión y cobrar las rentas son resultados distintos. Una sentencia favorable puede no traducirse en dinero si el inquilino no tiene bienes. Por eso la pregunta sobre qué espera obtener, la posesión, el dinero o ambos, no es retórica.

El allanamiento tiene un costo en tiempo. Si el arrendatario se allana o confiesa la demanda y se mantiene al corriente, el artículo 1006 del Código Nacional ordena concederle un plazo de tres meses para desocupar; cuando la demanda se funda solo en falta de pago, ese beneficio exige que exhiba las rentas adeudadas. Las partes pueden modificar esos plazos de común acuerdo en la audiencia de cumplimiento. El inquilino que se allana en esos términos no sale al día siguiente, y esa ventana es también espacio para negociar la entrega.

La garantía puede haber desaparecido sin que nadie lo notara. El artículo 2487 del código civil local dispone que las obligaciones de un tercero que garantizó el arrendamiento cesan al término del plazo determinado, salvo convenio en contrario. Antes de contar con el fiador, revise qué dice el contrato sobre su permanencia. Los daños, las reparaciones y las mejoras se cuantifican tarde: el artículo 268 del Código Nacional solo admite la pericial sobre esos conceptos en ejecución de sentencia. Y las rentas no cobradas prescriben en cinco años desde el vencimiento de cada una (artículo 1162 del código civil local), así que dejar pasar el tiempo tiene un costo que corre mes por mes.

Preguntas frecuentes

¿Puedo cambiar la cerradura si el inquilino dejó de pagar?

No conviene. El Código Penal para el Distrito Federal sanciona como despojo a quien, de propia autoridad, ocupa un inmueble de su propiedad cuando la ley no lo permite por hallarse en posesión de otra persona, y el código civil local obliga al arrendador a no estorbar el uso de la cosa arrendada. La posesión se recupera por vía judicial.

¿Qué juicio se usa hoy en la Ciudad de México?

El juicio especial de arrendamiento inmobiliario oral del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares, en vigor en la Ciudad de México desde el 1 de diciembre de 2024. Los juicios iniciados antes con el código local siguen con él, salvo que las partes opten conjuntamente por el Código Nacional.

Si el contrato venció y el inquilino sigue adentro, ¿ya terminó el arrendamiento?

Depende de si usted se opuso. Si al terminar el plazo el arrendatario continúa en el uso del inmueble sin oposición, el arrendamiento sigue por tiempo indeterminado. Por eso importa poder probar cuándo y cómo se opuso.

¿Qué pasa si no entregué recibos?

En la casa habitación, si el arrendador no entrega recibos por más de tres meses, se entiende que el pago se hizo, salvo que haya hecho el requerimiento en tiempo y forma. Es el flanco débil del propietario en un juicio por falta de pago.

¿Basta una denuncia penal contra el inquilino?

No por sí misma. El arrendatario entró con un contrato, y si el despojo equiparado alcanza al inquilino que no desocupa tras un requerimiento judicial se analiza con el expediente. La posesión y las rentas se reclaman en el juicio civil.

Cómo empezar

Vuelva al inquilino que no paga o que no se va, y antes de demandar responda seis preguntas: si el contrato está vigente, vencido o sin plazo; si se opuso por escrito a que el inquilino siguiera después del vencimiento; si tiene recibos de cada mes pagado y prueba de los requerimientos; si la fianza sigue vigente; si el inmueble es vivienda o local, y qué espera obtener, la posesión, el dinero o ambos.

Para responderlas reúna el contrato de arrendamiento y sus renovaciones, las constancias de pago y de impago, los requerimientos y avisos enviados con su acuse, los datos del fiador o la constancia del depósito, el inventario y las fotografías del estado del inmueble al entregarlo y el título de propiedad o el documento que acredite su facultad para arrendar. Reunirlos no basta para presentar ni ganar un juicio, pero sin ellos no se puede evaluar la causa. No envíe datos bancarios ni identificaciones por canales abiertos. Lo que asegure hoy es su posición de mañana en la audiencia; el resto lo decide el juez sobre ese expediente.

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Fuentes y referencias

• Código Civil para el Distrito Federal (local, Ciudad de México), artículos 1162, 2412, fracción III; 2425, fracción I; 2429; 2448; 2448 C; 2448 E; 2448 F; 2478; 2484; 2487 y 2489. Última reforma: Gaceta Oficial de la Ciudad de México, 20 de agosto de 2026.
• Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares (federal), artículos 89, fracción III; 268; 520; 521; 525; 526; 528 y 1006, y artículo Cuarto transitorio del decreto de expedición publicado en el Diario Oficial de la Federación el 7 de junio de 2023. Última reforma: Diario Oficial de la Federación, 15 de enero de 2026.
• Acuerdo por el que se emite la Declaratoria de Vigencia del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares en la Ciudad de México (local, Congreso de la Ciudad de México), artículo 1º, apartado A, fracción I. Publicado en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México No. 1420 Bis, 9 de agosto de 2024, y en el Diario Oficial de la Federación el 26 de agosto de 2024. Esa fracción no fue alterada por las modificaciones publicadas en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México el 30 de mayo de 2025 y el 29 de mayo de 2026.
• Decreto por el que se modifican las fracciones II, III y IV, apartado A, y las fracciones II y III, apartado B, ambos del artículo 1º de la Declaratoria de Vigencia del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares en la Ciudad de México (local, Congreso de la Ciudad de México), artículo 1º, apartado A, fracciones II y III. Publicado en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México No. 1869, 29 de mayo de 2026, en vigor al día siguiente conforme a su transitorio segundo; reproducido en el Diario Oficial de la Federación el 6 de julio de 2026.
• Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal (local). Última reforma: Gaceta Oficial de la Ciudad de México, 18 de julio de 2018.
• Código Penal para el Distrito Federal (local), artículos 237, fracciones I y II, y 238 Bis. Última reforma: Gaceta Oficial de la Ciudad de México, 21 de agosto de 2026.
• Decreto por el que se declaran reformadas y derogadas diversas disposiciones de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, en materia de la reforma política de la Ciudad de México (federal), Diario Oficial de la Federación, 29 de enero de 2016, artículo Décimo Cuarto transitorio. Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, última reforma: Diario Oficial de la Federación, 7 de octubre de 2026.