Promesa de compraventa y depósito en garantía en Los Cabos para compradores de Estados Unidos y Canadá

El escrow de tu purchase agreement no existe con ese nombre en el código civil de Baja California Sur, y la figura más parecida, el depósito, está hecha para devolverle el dinero a quien lo depositó en cuanto lo pida. Antes de transferir el depósito, conviene saber qué firmaste. En Los Cabos, ese contrato en inglés se lee con el Código Civil para el Estado Libre y Soberano de Baja California Sur. Si te obliga a celebrar un contrato futuro, es una promesa, con requisitos de forma, contenido y plazo; si ya fija bien y precio, puede ser compraventa, aunque la enajenación del inmueble exige escritura pública. Y si eres extranjero y la casa está en la franja costera, la promesa debe prever el fideicomiso. Vamos página por página, en el orden en que lees el contrato. Todo depende del texto firmado y de la revisión del caso.

Qué firmaste: una promesa o una compraventa

Empieza por la primera página. Si las partes se obligan a celebrar después un contrato futuro, lo que tienes enfrente es una promesa. Los artículos 2149 y 2151 del código civil estatal permiten asumir por contrato la obligación de celebrar un contrato futuro, y esa promesa solo da origen a obligaciones de hacer: celebrar el contrato respectivo de acuerdo con lo ofrecido. Fíjate en lo que eso significa. La promesa no te transmite la casa. Te da derecho a exigir que se firme el contrato definitivo, y todo lo demás depende de que ese derecho esté bien construido.

Para que la promesa valga, el artículo 2152 exige tres cosas: que conste por escrito, que contenga los elementos característicos del contrato definitivo y que se limite a cierto tiempo. El tercer requisito es el que más conviene revisar en un formato pensado para otro sistema. Un cierre pactado “on or about” una fecha, o sujeto a la terminación de la obra sin fecha límite, obliga a preguntarse si la promesa está limitada a cierto tiempo, porque de eso depende su validez. Si la respuesta no es clara, es mejor corregir la cláusula antes de transferir que discutirla después.

¿Y si el vendedor después no quiere firmar? El artículo 2153 responde. Si el promitente se rehúsa a firmar los documentos necesarios para dar forma legal al contrato, el juez los firmará en su rebeldía, salvo que el bien haya pasado por título oneroso a la propiedad de un tercero de buena fe; en ese caso la promesa queda sin efecto y quien la hizo responde de los daños y perjuicios. La promesa obliga, pero no contra cualquiera. Si el vendedor alcanza a vender a un tercero de buena fe que paga, tu reclamo deja de ser la casa y se convierte en una indemnización.

Ahora lee la cláusula de objeto. Si dice “Seller agrees to sell and Buyer agrees to buy”, el formato está redactado como venta presente y puede leerse así. Según los artículos 2154 y 2155, hay compraventa cuando una parte se obliga a transferir la propiedad de un bien y la otra a pagar un precio cierto y en dinero, y por regla general la venta es perfecta y obligatoria para las partes cuando se han convenido sobre el bien y su precio. Entonces el problema ya no es si hay venta. Es la forma.

Por qué el documento privado no termina la compra

Aquí es fácil creer que ya terminaste. La enajenación de inmuebles se celebra en escritura pública, como mandan los artículos 2221 y 2222 del código civil estatal. El artículo 1738 añade que, si la ley exige una forma y el contrato no la tiene, no es válido salvo disposición en contrario; pero si la voluntad de las partes consta de manera fehaciente, cualquiera de ellas puede exigir que se le dé la forma legal. Ese es tu punto de apoyo. Un purchase agreement en el que tu voluntad y la del vendedor consten de manera fehaciente te permite exigir la escritura, aunque por sí solo no la sustituya.

Hay un paso más, y es el que te protege frente a terceros: por el artículo 2227, la venta de bienes raíces no produce efectos contra tercero sino después de registrada. Tu purchase agreement privado no es nulo por su origen estadounidense o canadiense, pero tampoco termina ahí. Debe desembocar en escritura e inscripción, y mientras no llegue a ambas, tu compra no produce efectos frente a terceros. Por eso el calendario del contrato tiene que llegar hasta el Registro, no detenerse en la liberación del depósito.

Qué es jurídicamente el escrow

Con la naturaleza del contrato clara, mira la cuenta donde va a parar tu dinero. El código civil estatal no regula una figura llamada escrow. Lo más cercano es el depósito de sus artículos 2430 y 2431, en el que el depositario se obliga a recibir un bien que el depositante le confía y a guardarlo para restituirlo cuando este lo pida, y salvo pacto en contrario puede exigir retribución. Ese contrato está construido para devolver al depositante, incluso antes del plazo fijado, como dispone el artículo 2436. Un escrow funciona con otra lógica: el dinero se libera al vendedor o regresa al comprador según condiciones pactadas, no a petición de una sola parte.

El código sí prevé reglas especiales. En el depósito hecho por varios, el artículo 2439 solo permite la entrega con consentimiento de la mayoría de los depositantes, salvo pacto de entrega a cualquiera de ellos. Lo que no resuelve expresamente es si unas instrucciones conjuntas o irrevocables desplazan la regla general cuando solo deposita el comprador. Esa pregunta queda abierta, y no vamos a cerrarla con una suposición. Lo que sí sabemos es dónde se juega: en quién administra la cuenta y en lo que dice el contrato de instrucciones sobre qué hechos liberan el dinero, quién los certifica y qué pasa si las partes discrepan. Esas tres respuestas tienen que estar escritas antes de transferir. Y el escrow no sustituye la revisión jurídica del inmueble, del vendedor y de la promesa.

Qué pasa con el depósito si alguien incumple

Sigue con la cláusula de incumplimiento. Si tu formato prevé que el vendedor conserve el depósito como liquidated damages, en Baja California Sur esa idea se acerca a la cláusula penal del artículo 1745: las partes pueden estipular una pena para el caso de que la obligación no se cumpla o no se cumpla de la manera convenida, y entonces no pueden reclamar además daños y perjuicios. Si el depósito retenido funciona como pena, eso es lo que se cobra por el incumplimiento, sin una indemnización aparte.

Tres reglas acompañan a esa pena, y cada una mueve tu posición. El acreedor no tiene que probar perjuicios para cobrarla. La pena no puede exceder en valor ni en cuantía a la obligación principal, de modo que lo que pierdas como pena no puede valer más que la obligación que garantiza. Y no se puede exigir a la vez el cumplimiento y la pena, salvo que la pena sea por simple retardo o por cumplimiento distinto del convenido (artículos 1747, 1748 y 1751). Si el dinero retenido es pena, anticipo del precio u otra cosa, depende del contrato, y esa calificación es la que decide cuál de estas reglas te aplica. Conviene que el contrato lo diga con todas sus letras.

Si el incumplimiento llega, el artículo 1855 entiende implícita la facultad de resolver en las obligaciones recíprocas: el perjudicado puede escoger entre el cumplimiento o la resolución, con daños y perjuicios en ambos casos. Un matiz protege a terceros. Por el artículo 1856, la resolución por falta de pago del adquirente de un inmueble no afecta al tercero de buena fe si no se estipuló expresamente y se inscribió. Para que esa resolución alcance a un tercero de buena fe, tiene que haberse estipulado expresamente e inscrito.

Cómo cuidas tu posición si tienes que demandar

Si llegas a demandar, el Registro Público de la Propiedad te ofrece un sello. El artículo 2953, fracción III, permite anotar preventivamente las demandas para exigir el cumplimiento de contratos preparatorios o para dar forma legal al acto concertado sobre inmuebles, y el artículo 2954 dispone que la anotación perjudica a quien adquiera después de ella. Fíjate en el detalle: se anota la demanda, no la promesa. Y frente a la salvedad del tercero de buena fe que vimos en el artículo 2153, el momento importa. Quien adquiera después de la anotación queda perjudicado por ella, así que cuanto antes se anote, menos espacio queda para que la casa pase a un tercero que te deje sin ella.

Por qué puedes deber el impuesto antes de la escritura

El impuesto puede llegar antes que la escritura. La Ley de Hacienda para el Municipio de Los Cabos, Baja California Sur, considera adquisición la promesa de adquirir cuando se pacte que el futuro comprador entrará en posesión, o que el futuro vendedor recibirá el precio o parte de él antes del contrato definitivo, y también la cesión de derechos del futuro comprador en ese caso (artículo 36, fracciones III y IV). Liberar el escrow antes de escriturar, entregarte la unidad o permitir que cedas tu posición puede caer en esos supuestos. ¿Cuándo se paga? El artículo 38 de esa ley fija el pago dentro de los treinta días siguientes al primero de los supuestos que enumera.

En adquisiciones por fideicomiso, el mismo artículo hace contar la celebración de contratos preparatorios privados que transmitan la propiedad a la fiduciaria; en lo no previsto, la escritura pública, la inscripción o, sin esa formalidad, la adquisición del dominio. El artículo no nombra la promesa con posesión o pago anticipado, así que ese momento se confirma con el notario y la autoridad municipal. La ley no lo resuelve por ti, y conviene saberlo antes de pactar cuándo se libera el depósito o cuándo recibes las llaves.

Si eres extranjero, la promesa tiene que prever el fideicomiso

Si no eres mexicano, vuelve a la cláusula que describe qué te van a transmitir. Según el artículo 120, inciso d, de la Constitución Política del Estado Libre y Soberano de Baja California Sur, el Municipio de Los Cabos limita al sur con el Océano Pacífico y al este con el Golfo de California. Su franja costera queda, por tanto, en la zona restringida: la faja de cincuenta kilómetros a lo largo de las playas donde los extranjeros no pueden adquirir el dominio directo, conforme al artículo 27, fracción I, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y a la Ley de Inversión Extranjera. Si un inmueble concreto está dentro de la faja se confirma caso por caso.

Ahí el extranjero adquiere derechos de utilización y aprovechamiento mediante un fideicomiso, y la fiduciaria requiere permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores conforme al artículo 11 de la Ley de Inversión Extranjera. En ese contrato, el fideicomitente transmite a la fiduciaria la propiedad del bien para fines determinados, como define el artículo 381 de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito. Un purchase agreement que promete “vender al comprador”, sin prever la transmisión a una fiduciaria con el comprador como fideicomisario, puede leerse como promesa de un dominio directo que el extranjero no puede adquirir en esa franja. Revisa si el documento identifica ese contrato y qué ocurre si no hay permiso. Es una cláusula que se resuelve antes de transferir, no después.

Qué ley rige el contrato y en qué idioma

Queda la última página: ley aplicable e idioma. Si tu formato trae la ley de un estado de Estados Unidos o de una provincia de Canadá y una sola versión en inglés, conviene saber cómo lo mira el código local. El código civil estatal somete los inmuebles ubicados en el Estado a sus leyes y a las federales, sin importar la nacionalidad del titular (artículo 14), y somete a sus disposiciones los efectos de contratos celebrados fuera del Estado que deban ejecutarse en él (artículo 13). Elegir otra ley en el contrato no cambia lo que esos artículos disponen para un inmueble ubicado en el Estado. Si hay dos versiones, el contrato debe decir cuál prevalece.

Preguntas frecuentes

¿Mi purchase agreement es una promesa o una compraventa?

Depende del texto. Si te obliga a celebrar un contrato futuro, es una promesa, que debe constar por escrito, contener los elementos del contrato definitivo y limitarse a cierto tiempo. Si ya fija bien y precio, puede ser compraventa, aunque la enajenación del inmueble exige escritura pública.

¿El escrow funciona como un depósito del Código Civil?

El código no regula el escrow con ese nombre. El depósito está construido para restituir al depositante cuando lo pida, incluso antes del plazo, y el código no resuelve expresamente si unas instrucciones conjuntas o irrevocables desplazan esa regla cuando solo deposita el comprador. Por eso importan quién administra la cuenta y qué dicen las instrucciones.

¿El vendedor puede quedarse con mi depósito si incumplo?

Si el depósito funciona como cláusula penal, el acreedor no tiene que probar perjuicios, no puede reclamar además daños y perjuicios y la pena no puede exceder la obligación principal. Si el dinero retenido es pena, anticipo del precio u otra cosa depende del contrato.

¿Qué pasa si el vendedor se niega a escriturar?

El juez firmará en su rebeldía los documentos necesarios, salvo que el bien haya pasado por título oneroso a un tercero de buena fe; entonces la promesa queda sin efecto y el vendedor responde de los daños y perjuicios. La demanda puede anotarse preventivamente, y la anotación perjudica a quien adquiera después de ella.

¿Puedo deber el impuesto de adquisición antes de escriturar?

Sí. La Ley de Hacienda del Municipio de Los Cabos considera adquisición la promesa con la que el futuro comprador entra en posesión o el vendedor recibe el precio o parte de él antes del contrato definitivo. El pago vence dentro de los treinta días siguientes al primero de los supuestos que enumera la ley.

Cómo empezar

Vuelve al contrato que tienes sobre la mesa con cinco preguntas en la mano: si es promesa o compraventa, y si tiene plazo cierto; si el contrato prometido es el fideicomiso; quién decide la liberación del escrow; qué es el dinero retenido, y si hay posesión, pago anticipado o cesión con efecto fiscal. Para una primera revisión basta el contrato con anexos, las instrucciones del escrow y los comprobantes de transferencia, sin datos bancarios ni identificaciones; ese expediente no anticipa un resultado. En nuestra práctica de contratos de preventa y promesa revisamos estos documentos antes de que el dinero se mueva.

Si estás por firmar o ya firmaste un contrato así, podemos revisarlo en una evaluación inicial de encaje sin costo, sujeta a revisión de alcance. El contacto con el despacho no crea una relación abogado cliente hasta que se formaliza el encargo por escrito.

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Fuentes y referencias

• Código Civil para el Estado Libre y Soberano de Baja California Sur (estatal). Última reforma publicada en el Boletín Oficial del Gobierno del Estado el 8 de septiembre de 2026, según la compilación del Congreso del Estado: https://www.cbcs.gob.mx/LEYES-BCS/CCivilBCS-.doc. Artículos 13, 14, 1738, 1745, 1747, 1748, 1751, 1855, 1856, 2149, 2151, 2152, 2153, 2154, 2155, 2221, 2222, 2227, 2430, 2431, 2436, 2439, 2953 (fracción III) y 2954.
• Ley de Hacienda para el Municipio de Los Cabos, Baja California Sur (municipal, expedida por el Congreso del Estado). Última reforma publicada en el Boletín Oficial del Gobierno del Estado el 10 de julio de 2025, según la compilación del Congreso del Estado: https://www.cbcs.gob.mx/LEYES-BCS/LHaciendaLosCabos.docx. Artículos 36, fracciones III y IV, y 38.
• Constitución Política del Estado Libre y Soberano de Baja California Sur (estatal). Última reforma publicada en el Boletín Oficial del Gobierno del Estado el 8 de septiembre de 2026, según la compilación del Congreso del Estado: https://www.cbcs.gob.mx/LEYES-BCS/CPoliticaBCS-.doc. Artículo 120, inciso d.
• Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (federal). Última reforma DOF 7 de octubre de 2026: https://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/CPEUM.pdf. Artículo 27, fracción I.
• Ley de Inversión Extranjera (federal). Última reforma DOF 27 de mayo de 2024: https://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/LIE.pdf. Artículos 2o (fracción VI) y 11.
• Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito (federal). Última reforma DOF 26 de marzo de 2024: https://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/LGTOC.pdf. Artículo 381.