Contratos y Convenios

Promesa de compraventa en la Ciudad de México: cláusulas esenciales con el código local

11 de octubre de 2026 —

Firmar una promesa de compraventa en la Ciudad de México no te hace comprador: te da el derecho a exigir que el vendedor firme, y ese derecho vale lo que resista el día en que él ya no quiera hacerlo. Por eso la pregunta útil no es si el documento te obliga, sino qué queda en pie cuando la contraparte busca la salida. El Código Civil para el Distrito Federal (local) regula la promesa en sus artículos 2243 a 2247 y le pide poco: que conste por escrito, que contenga los elementos característicos de la compraventa definitiva y que se limite a cierto tiempo. Todo lo demás, del destino del dinero entregado al impuesto local, depende de cómo se redacten las cláusulas, y este artículo las recorre en el orden en que la otra parte las atacaría.

El código conserva el título de Distrito Federal porque el artículo Décimo Cuarto transitorio del decreto de reforma constitucional publicado en el Diario Oficial de la Federación el 29 de enero de 2016 manda entender hechas a la Ciudad de México esas referencias.

Qué te da una promesa y qué no

El código es preciso (artículos 2243 y 2245): la promesa obliga a celebrar un contrato futuro y solo da origen a obligaciones de hacer, que consisten en celebrar el contrato respectivo de acuerdo con lo ofrecido. Quien firma una promesa no compra todavía; se obliga a comprar. Mientras no se firme el definitivo, lo que tienes en la mano no es el inmueble sino una obligación de la otra parte, y una obligación se defiende con prueba y con plazos.

Los tres requisitos que la contraparte va a revisar

El artículo 2246 fija tres requisitos de validez, y cada uno se traduce en una cláusula que la otra parte leerá con lupa si algún día le conviene desconocer lo firmado. El primero es constar por escrito. Cuando se exige la forma escrita, el documento debe firmarse por todos los obligados, y el artículo 1834 tiene por cumplido ese requisito con medios electrónicos si la información es atribuible a las personas obligadas y accesible para su consulta posterior. Si firmas en una plataforma digital, guarda el registro que permita demostrar quién firmó y volver a consultarlo.

El segundo es contener los elementos característicos del contrato definitivo. En la compraventa son la cosa y un precio cierto y en dinero, según el artículo 2248: ubicación, superficie, unidad privativa si es condominio, datos registrales y precio total. El tercero es limitarse a cierto tiempo, con una fecha o un plazo determinable para firmar la escritura, no una referencia abierta. Un plazo abierto es un flanco. Sin fecha cierta, cualquier discusión sobre si el vendedor incumplió empieza por discutir cuándo debía cumplir.

Promesa o compraventa: el título no decide

Aquí está la primera trampa. Por regla general, la venta es perfecta y obligatoria para las partes cuando se han convenido sobre la cosa y su precio, aunque la cosa no se haya entregado ni el precio pagado; así lo dispone el artículo 2249. Un documento titulado “promesa” que ya transmite la propiedad se califica por su contenido, no por su título. La distinción importa porque la compraventa definitiva tiene su propia forma: si el valor de avalúo excede de trescientas sesenta y cinco veces la Unidad de Cuenta de la Ciudad de México, se hace en escritura pública (artículos 2316 y 2320). Lee el documento como lo leería un juez y pregúntate si obliga a celebrar un contrato posterior o si ya contiene la venta.

Las cláusulas, una por una

Lo que sigue es la lectura que hará la contraparte el día que le convenga incumplir. Hazla tú primero.

Inmueble, titular y gravámenes

Nadie puede vender sino lo que es de su propiedad, y la venta de cosa ajena es nula; lo dicen los artículos 2269 y 2270. Por eso la promesa debería identificar al titular registral, los gravámenes conocidos y quién responde por ellos. Compara el nombre de quien firma como promitente vendedor con el del titular registral antes de entregar dinero: si no coinciden, la operación no debe avanzar hasta aclararlo. Al escriturar, el notario solicita al Registro Público un certificado de gravámenes, y el artículo 3016 da a esa solicitud efectos de aviso preventivo con vigencia de sesenta días naturales. Esa protección llega al final; la revisión del titular conviene hacerla al principio.

Precio, forma de pago y efectivo

El precio se defiende con papel. Conviene pactar calendario, cuenta de destino y comprobantes, porque si algún día tienes que probar cuánto pagaste y a quién, esos documentos serán tu expediente. Hay además un límite legal: el artículo 32, fracción I, de la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (federal) prohíbe liquidar en efectivo la constitución o transmisión de derechos reales sobre inmuebles por un valor igual o superior al equivalente a ocho mil veinticinco veces el valor diario de la UMA. Si la operación alcanza ese umbral, el efectivo queda fuera de la mesa.

El dinero entregado: anticipo, depósito o pena

Aquí está el frente más expuesto: la redacción decide qué pasa con tu dinero si la operación se cae. El Código Civil para el Distrito Federal no menciona las arras. Por eso el contrato debe decir qué es cada pago: anticipo a cuenta del precio, depósito o pena. Un recibo que solo dice que el vendedor recibió una cantidad deja esa pregunta para cuando la relación ya esté rota.

Si pactas pena, según los artículos 1840 y 1842, no pueden reclamarse además daños y perjuicios, y quien la cobra no tiene que probar que sufrió perjuicio. Antes de aceptar una cifra, pregúntate si te compensa, porque no podrás reclamar además daños y perjuicios. El artículo 1843 impide que exceda ni en valor ni en cuantía a la obligación principal, y si hubo cumplimiento parcial la reducen los dos artículos que le siguen, 1844 y 1845. El artículo 1846 cierra el esquema: se exige el cumplimiento o la pena, no ambos, salvo que la pena sea por simple retardo o porque la obligación no se prestó de la manera convenida. Fuera de esas dos excepciones, si el vendedor falla tendrás que elegir entre pedir la firma o cobrar la pena.

Queda la cláusula que hace perder el depósito, que el código no regula. Si encaja en la prestación que describe el artículo 1840, la estipulada “como pena para el caso de que la obligación no se cumpla”, se revisa con su redacción. Conviene hacerse esa pregunta antes de firmar, porque después se la hará la contraparte.

Posesión anticipada e impuesto sobre adquisición

Entregar las llaves antes de la escritura no es solo un gesto comercial. Para el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles, el artículo 115, fracción III, del Código Fiscal de la Ciudad de México (local) considera adquisición la promesa de adquirir cuando el futuro comprador entra en posesión o el futuro vendedor recibe el precio o parte de él antes del contrato prometido, o cuando se pacta alguna de esas circunstancias. Si recibes la posesión o pagas parte del precio antes de escriturar, o solo lo pactas, para el fisco local tu promesa ya es una adquisición.

Para la promesa de venta, el artículo 120, fracción V, del mismo código ubica el pago cuando se celebre el contrato respectivo, mediante declaración dentro de los 15 días siguientes. Si la adquisición consta en documento privado, el artículo 121 pone el cálculo y el entero a cargo del adquirente, que eres tú, y el artículo 120 hace al enajenante responsable solidario si el adquirente omite el pago. Con una promesa privada no hay notario que haga la cuenta por ti.

La base la fija el artículo 116: el valor más alto entre el de adquisición, el catastral y el de avalúo. Si el precio pactado es menor que cualquiera de los otros dos, el impuesto se calcula sobre el mayor. Si ya se pagó, el notario no lo entera otra vez al escriturar si acompaña copia de esa declaración, así que esa copia debe quedarse en tu expediente. Lo que el código no dice es si al escriturar se causa una diferencia cuando alguno de esos valores subió desde la promesa. El texto no lo resuelve, y conviene revisarlo con el notario.

Plazo, condiciones y documentos para escriturar

En todo acto traslativo de dominio, el artículo 11 de la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal (local) obliga al notario a obtener antes el certificado único de zonificación o el de acreditación de uso de suelo por derechos adquiridos. En el frente fiscal, el Código Fiscal de la Ciudad de México dispone que los interesados presenten al notario constancias de que el inmueble no tiene adeudos de predial ni de agua de los últimos cinco años.

El artículo 48, fracción IX, del mismo código hace al adquirente responsable solidario de las contribuciones que el enajenante no pagó, sin exceder del valor del inmueble: si el vendedor arrastra adeudos, pueden terminar alcanzándote. Por eso la promesa debería decir quién obtiene cada documento y qué pasa con la fecha si falta. Sin esa cláusula, el primer retraso abre una discusión sobre quién incumplió.

Incumplimiento y tercero adquirente

Supongamos que llega la fecha y el vendedor no firma. En las obligaciones recíprocas, el artículo 1949 permite al perjudicado escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución, con daños y perjuicios en ambos casos. Si el promitente se rehúsa a firmar, el artículo 2247 manda que el juez firme en su rebeldía. La negativa del vendedor, por sí sola, no deja la operación en el aire.

La excepción define el riesgo entero. Si el inmueble pasó por título oneroso a un tercero de buena fe, la promesa queda sin efecto y quien la hizo responde de los daños y perjuicios, según la misma disposición. En ese escenario ya no hay firma que pedirle al juez: lo que queda es el reclamo de daños y perjuicios contra quien te prometió.

El riesgo pesa porque, conforme al artículo 2322, la venta de inmuebles no produce efectos contra tercero sino después de registrada, y la lista de títulos inscribibles del artículo 3042 no menciona la promesa. Lo que el código sí prevé, en los artículos 3043, fracción III, y 3044, es la anotación preventiva de la demanda que exige el cumplimiento de un contrato preparatorio, que perjudica a cualquier adquirente posterior a su fecha. Esa anotación es la posición que se gana cuando la mesa ya se rompió: si el vendedor no firma, demandar y anotar la demanda es lo que hace que tu reclamo perjudique a quien adquiera después de la anotación.

Si el vendedor es desarrollador de vivienda

Cambia la contraparte y entra otra ley. La Ley Federal de Protección al Consumidor (federal) se aplica a inmuebles cuando el proveedor es fraccionador, constructor, promotor u otra persona que interviene en la venta al público de vivienda, y el artículo 73 de esa ley ordena registrar esos contratos ante la Procuraduría. Dos reglas más miran directamente a tu dinero. El artículo 73 Ter, fracción IX, exige que el contrato registrable prevea penas convencionales recíprocas y equivalentes para proveedor y consumidor; una promesa que solo castiga tu incumplimiento no cumple esa exigencia. Y en contratos de adhesión sobre inmuebles, el artículo 75 impide al proveedor recibir pago alguno hasta que conste por escrito la relación contractual, salvo gastos de investigación. Si te piden dinero antes, salvo gastos de investigación, esa regla es tu respuesta.

Si eres extranjero

Si no eres mexicano, hay un paso adicional, pero no es el fideicomiso. La Ciudad de México no tiene frontera ni litoral y queda fuera de la zona restringida que define el artículo 2, fracción VI, de la Ley de Inversión Extranjera (federal). La lista de municipios y delegaciones totalmente ubicados fuera de esa zona, publicada por el Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática en el Diario Oficial de la Federación el 21 de mayo de 1997, incluye las dieciséis delegaciones del entonces Distrito Federal.

Lo que hay es un trámite. El artículo 10 A de esa ley pide presentar previamente ante la Secretaría de Relaciones Exteriores el convenio de la fracción I del artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y obtener permiso. El Acuerdo General de esa Secretaría publicado en el Diario Oficial de la Federación el 2 de marzo de 1998 exime del permiso a los nacionales de países con los que México sostiene relaciones diplomáticas. No se requiere fideicomiso de zona restringida. La promesa puede ligar la fecha de escritura al convenio, que la Secretaría resuelve en un máximo de 30 días hábiles conforme al artículo quinto de su acuerdo publicado en el Diario Oficial de la Federación el 16 de junio de 2026. Si la fecha no toma en cuenta ese trámite, el plazo puede vencer antes de que tengas el convenio.

Preguntas frecuentes

¿La promesa de compraventa me hace dueño del inmueble?

No. Solo da origen a obligaciones de hacer, que consisten en celebrar el contrato definitivo de acuerdo con lo ofrecido. Pero un documento titulado “promesa” que ya transmite la propiedad se califica por su contenido, no por su título.

¿Qué requisitos debe cumplir para ser válida?

Tres: constar por escrito, contener los elementos característicos de la compraventa definitiva y limitarse a cierto tiempo. En la compraventa, esos elementos son la cosa y un precio cierto y en dinero, y la forma escrita admite medios electrónicos si la información es atribuible a los obligados y accesible para su consulta posterior.

¿Puedo cobrar la pena y además daños y perjuicios?

No. Si se pactó pena, no pueden reclamarse además daños y perjuicios, aunque quien la cobra no tiene que probar el perjuicio. Y se exige el cumplimiento o la pena, no ambos, salvo que la pena sea por simple retardo o porque la obligación no se prestó de la manera convenida.

¿Qué pasa si el vendedor se niega a firmar la escritura?

Puedes escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución, con daños y perjuicios, y si el promitente se rehúsa a firmar, el juez firma en su rebeldía. Si el inmueble ya pasó por título oneroso a un tercero de buena fe, la promesa queda sin efecto y quien la hizo responde de los daños y perjuicios.

¿Necesito fideicomiso si soy extranjero?

No. La Ciudad de México queda fuera de la zona restringida. Lo que se pide es presentar ante la Secretaría de Relaciones Exteriores el convenio que prevé la Constitución y obtener permiso, del que están exentos los nacionales de países con los que México sostiene relaciones diplomáticas.

Cómo empezar

Vuelve al documento que tienes enfrente y hazle las preguntas que le haría la contraparte: si cumple los tres requisitos de validez; si el promitente es el titular registral; qué es cada pago que entregas; si la pena respeta el tope legal; si la entrega anticipada activa el impuesto, y quién consigue los certificados. Las respuestas que falten hoy son las que se discutirán mañana. En nuestra práctica de contratos de preventa y promesa revisamos ese documento antes de que lo firmes.

Podemos revisar tu promesa en una evaluación inicial de encaje sin costo, sujeta a revisión de alcance. El contacto con el despacho no crea una relación abogado cliente hasta que se formaliza el encargo por escrito.

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Fuentes y referencias

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