Preventa incumplida en Querétaro: opciones del comprador

Que la fecha de entrega de tu preventa haya pasado no decide nada por sí sola: en Querétaro, lo que define tus opciones es lo que firmaste, lo que has pagado y a nombre de quién sigue el inmueble. La ley te da dos caminos civiles y te deja elegir. El artículo 1834 del Código Civil del Estado de Querétaro (estatal) permite exigir el cumplimiento o pedir la resolución, con daños y perjuicios en ambos casos. Cuál conviene, y qué puedes reclamar, depende de cuatro datos: la redacción del contrato, si hay pena convencional, si estás al corriente en tus pagos y si el inmueble sigue a nombre del desarrollador. Con esos cuatro datos se arma el cronograma. Primero el contrato, después las dos rutas y la pena, luego los plazos y la protección del inmueble mientras dura el juicio, y al final las vías que corren por separado: la autorización del desarrollo, la penal, la mercantil y la PROFECO.

Qué firmaste: la promesa y sus requisitos

Si la preventa se documentó como promesa de compraventa, aplica el capítulo de la promesa del Código Civil de Querétaro. Se puede asumir por contrato la obligación de celebrar un contrato futuro, como permite el artículo 2129, y esa promesa solo genera obligaciones de hacer: celebrar el contrato definitivo de acuerdo con lo ofrecido (artículo 2131). Esto tiene una consecuencia que conviene tener clara. Mientras no haya contrato definitivo, lo que tienes es el derecho a que el desarrollador firme contigo la compraventa, no la propiedad de la casa o del departamento.

Para ser válida, la promesa debe constar por escrito, contener los elementos característicos del contrato definitivo y limitarse a cierto tiempo, conforme al artículo 2132. La primera revisión es, por eso, del propio documento: si identifica el inmueble, si fija el precio y si señala plazo para firmar la compraventa. Si no fija tiempo para el contrato definitivo, ese requisito queda en duda y debe analizarse antes de decidir la ruta. Calificada la promesa, se abren los dos caminos.

La primera ruta: exigir que te escrituren

La primera ruta busca la escritura. Si el desarrollador se rehúsa a firmar los documentos necesarios para dar forma legal al contrato, en su rebeldía los firma el juez, como ordena el artículo 2133 del Código Civil de Querétaro. Es la ruta para quien todavía quiere el inmueble y no solo su dinero.

Tiene una salvedad que pesa en el calendario. Si el inmueble pasó por título oneroso a la propiedad de un tercero de buena fe, la promesa queda sin efecto y quien la hizo responde de todos los daños y perjuicios. Dicho de otra forma: si el desarrollador transmite tu unidad por título oneroso a un tercero de buena fe, la ruta de la escritura se cierra y queda el reclamo de daños y perjuicios. En esta ruta el tiempo juega en contra, y por eso más adelante importa tanto la anotación de la demanda en el Registro.

Antes de demandar hay además un requisito propio. En las obligaciones a plazo, el perjudicado no puede reclamar el cumplimiento si no ha cumplido las prestaciones a su cargo, según el tercer párrafo del artículo 1834 del Código Civil de Querétaro. Si tienes mensualidades atrasadas, ese punto se analiza antes de demandar, no después, porque puede cambiar la ruta que te conviene.

La segunda ruta: deshacer la operación

La segunda ruta deshace la preventa. El perjudicado puede escoger la resolución en lugar del cumplimiento, e incluso pedirla después de haber optado por el cumplimiento si este resulta imposible, como prevé la misma regla. Esa segunda oportunidad importa: si demandaste la escritura y el inmueble ya no puede entregarse, no quedas atrapado en esa elección.

Declarada la resolución, las partes deben restituirse lo que se entregaron, como dispone el artículo 1835 del Código Civil de Querétaro. Conviene ser claro con lo que esto significa. La restitución no es automática: depende de la sentencia y de la solvencia del desarrollador. Una sentencia que ordena devolver lo pagado es un título, no un depósito en tu cuenta, y por eso la evaluación del caso incluye desde el principio quién es el desarrollador y qué tiene. En cualquiera de las dos rutas, la siguiente pieza del tablero es la cláusula penal.

La pena convencional: qué puedes cobrar y qué no

Si tu promesa trae una pena pactada, esa cláusula cambia lo que se reclama. Si el contrato pacta una pena, no pueden reclamarse además daños y perjuicios, y la cláusula penal no puede exceder ni en valor ni en cuantía a la obligación principal (artículos 1720 y 1723 del Código Civil de Querétaro).

La regla de elección está en el artículo 1726. El acreedor puede exigir el cumplimiento o el pago de la pena, pero no ambas, salvo que la pena se haya estipulado por el simple retardo o porque la obligación no se preste de la manera convenida. La redacción de la cláusula, entonces, decide mucho. Si la pena se pactó por el retraso en la entrega, puedes exigir la escritura y cobrar la pena; si se pactó como sustituto del incumplimiento, tendrás que escoger. Definido qué se reclama, sigue el reloj.

Cuánto tiempo tienes para actuar

Fuera de los casos de excepción, el derecho de pedir el cumplimiento de una obligación se extingue en diez años contados desde que pudo exigirse, según el artículo 1151 del Código Civil de Querétaro. Qué plazo aplica a tu acción concreta lo determina el abogado con el contrato en la mano, porque las excepciones existen y no conviene suponer el plazo general.

Hay un segundo reloj si el inmueble sí se entregó, pero con fallas. Si se entrega con defectos ocultos que lo hacen impropio para su uso, o que disminuyen ese uso al grado de que no lo habrías comprado o habrías pagado menos, el enajenante responde del saneamiento, conforme al artículo 2028 del Código Civil de Querétaro. Esas acciones se extinguen, tratándose de inmuebles, en dos años contados desde la entrega (artículo 2035). Ese reloj empieza el día que recibes las llaves, no el día que descubres el defecto, así que conviene revisar la unidad con cuidado desde la entrega. Mientras corre el juicio, el inmueble necesita protección.

Cómo proteger el inmueble mientras dura el juicio

Aquí está la pieza que se conecta con la salvedad del tercero de buena fe. La Ley Registral del Estado de Querétaro (estatal) ordena anotar preventivamente las demandas para exigir el cumplimiento de contratos preparatorios o para dar forma legal al contrato concertado cuando tengan por objeto inmuebles, según el artículo 53, fracción III, de esa ley. La anotación perjudica a cualquier adquirente posterior y requiere orden judicial (artículos 54 y 55 de la Ley Registral). Las dos reglas se leen juntas: la venta a un tercero de buena fe deja sin efecto la promesa, y la anotación perjudica a quien adquiera después.

El Código de Procedimientos Civiles del Estado de Querétaro (estatal), en los juicios que todavía se tramitan con él, incluye la inscripción preventiva de la demanda entre las medidas precautorias y no exige caución para ella (artículos 234, fracción VII, y 238 de ese código). Que no se exija caución significa que la protección no depende de que tengas dinero adicional para garantizarla.

Hay un límite. Esa fracción III de la Ley Registral habla de demandas de cumplimiento; si demandas la resolución, la procedencia de la anotación se analiza en el caso. En paralelo, conviene revisar el expediente del desarrollo.

Qué revisar del desarrollo: la autorización de venta

El Código Urbano del Estado de Querétaro (estatal) permite al desarrollador obtener autorización provisional para venta de lotes antes de concluir la urbanización, con licencia de ejecución de obras, un avance mínimo del treinta por ciento y garantía, entre otros requisitos, según su artículo 198. El número y la fecha de esa autorización deben aparecer en la publicidad impresa y en los contratos, como exige el artículo 201 del Código Urbano. Vuelve a tu contrato y a los folletos que te entregaron: ahí debería estar ese dato.

En condominio, la autorización para venta de las unidades privativas es una etapa del procedimiento, conforme al artículo 226, fracción VI, del Código Urbano, y la publicidad debe informar sobre la declaratoria del régimen y esa autorización (artículo 245 del Código Urbano). Si el contrato no la menciona, conviene verificarla con la autoridad que debió expedirla. Lo que el Código Urbano no dice es qué efecto tiene la falta de esa autorización sobre la validez de la promesa. El punto se analiza con el contrato y el expediente del desarrollo, sin darlo por resuelto en ningún sentido. La conducta del vendedor va por otro carril.

La vía penal va por separado

El Código Penal para el Estado de Querétaro (estatal) sanciona a quien transfiera o prometa transferir derechos sobre lotes resultantes de fraccionar un predio sin la autorización para transferir, según su artículo 246-E. El tipo habla de lotes, y no se extiende sin análisis a unidades en condominio.

El mismo código equipara al fraude la conducta de constructores o vendedores de edificios en condominio, casas o habitaciones que reciben dinero a cuenta del precio y no lo destinan a la operación concertada, en el artículo 194, fracción XVI. Conviene separar las cosas con claridad. Un retraso en la entrega no es por sí mismo un delito, y la denuncia no sustituye la acción civil: la vía penal persigue una conducta y la civil resuelve tu contrato. La acción civil, a su vez, necesita un código procesal.

Qué código procesal aplica y la posible vía mercantil

Mientras el Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares (federal) no rija para el juicio de que se trate, se aplica el Código de Procedimientos Civiles del Estado de Querétaro. La declaratoria estatal publicada en el Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga” el 22 de abril de 2026, reformada el 29 de mayo, solo fija fecha para el Distrito Judicial de San Juan del Río (10 de septiembre de 2026). En los demás, incluido el de Querétaro, depende de lo que acuerden el Tribunal Superior de Justicia y el Consejo de la Judicatura, con el límite del 1 de abril de 2027 del segundo transitorio del Código Nacional.

En San Juan del Río, el acuerdo conjunto de ambos órganos publicado el 9 de septiembre de 2026 limita la primera etapa a cuatro procedimientos de jurisdicción voluntaria y a la inmatriculación judicial, sin incluir demandas sobre promesa o compraventa. Como el calendario de implementación sigue abierto, la vía se confirma a la fecha de la demanda, no a la fecha en que empezaste a pensar en demandar.

Si el desarrollador es comerciante, puede plantearse la vía mercantil. El Código de Comercio (federal) reputa actos de comercio las compras y ventas de inmuebles hechas con propósito de especulación comercial, en su artículo 75, fracción II, y cuando un acto es comercial para una parte y civil para la otra, la controversia se rige por las leyes mercantiles, conforme al artículo 1050. Pero la promesa todavía no es una compraventa y ese precepto no la menciona; para el caso de duda, el propio precepto dispone que la naturaleza comercial del acto “será fijada por arbitrio judicial”. Es una puerta posible, no una conclusión.

La PROFECO: alcance y límites

Queda una vía paralela con techo. La Ley Federal de Protección al Consumidor (federal) solo se aplica a inmuebles cuando el proveedor es fraccionador, constructor, promotor u otra persona que interviene en la venta al público de vivienda, según su artículo 73. En preventa, el proveedor debe exhibir el proyecto ejecutivo y la maqueta, poner a tu disposición las autorizaciones, licencias o permisos de la construcción y entregar en el plazo pactado y con las especificaciones ofrecidas (artículos 73 Bis, fracciones I y V, y 74 de esa ley).

La PROFECO concilia. Puede emitir un dictamen que será título ejecutivo a favor del consumidor solo si el juez considera la obligación cierta, exigible y líquida, y el proveedor puede controvertirlo, según el artículo 114 de esa ley. Sin conciliación, exhorta a designar árbitro, y si no se acepta el arbitraje, quedan a salvo los derechos de ambas partes (artículo 116). El techo está claro: declarar la resolución del contrato y condenar a daños y perjuicios, fuera de un arbitraje aceptado, corresponde a los tribunales.

Preguntas frecuentes

¿Qué puedo exigir si no me entregaron en la fecha pactada?

Puedes exigir el cumplimiento o pedir la resolución, con daños y perjuicios en ambos casos. Cuál conviene depende de la redacción del contrato, de la pena convencional, de si estás al corriente en tus pagos y de si el inmueble sigue a nombre del desarrollador.

¿El juez puede firmar la escritura por el desarrollador?

Sí. Si el desarrollador se rehúsa a firmar, el juez firma en su rebeldía. La excepción es que el inmueble haya pasado por título oneroso a un tercero de buena fe: entonces la promesa queda sin efecto y quien la hizo responde de los daños y perjuicios.

¿Puedo cobrar la pena y además exigir la entrega?

Solo si la pena se estipuló por el simple retardo o porque la obligación no se preste de la manera convenida. En otro caso, eliges entre el cumplimiento y la pena, y si hay pena no pueden reclamarse además daños y perjuicios.

¿Cómo evito que el desarrollador venda mi unidad a otro durante el juicio?

La demanda de cumplimiento de un contrato preparatorio sobre inmuebles se anota preventivamente en el Registro con orden judicial, y esa anotación perjudica a cualquier adquirente posterior. Si demandas la resolución, la procedencia de la anotación se analiza en el caso.

¿La PROFECO puede resolver mi contrato?

La PROFECO concilia y puede emitir un dictamen que será título ejecutivo solo si el juez considera la obligación cierta, exigible y líquida. Declarar la resolución y condenar a daños y perjuicios, fuera de un arbitraje aceptado, corresponde a los tribunales.

Cómo empezar

Con el inmueble sin entregar, el cronograma resumido es este: primero el contrato, para saber si es promesa válida y si tiene pena; después tus pagos, porque condicionan el cumplimiento; en paralelo, la autorización de venta y el estado registral del inmueble; antes de demandar, la vía procesal vigente ese día. Lo que no puede esperar es la situación registral, porque la anotación de una demanda de cumplimiento, con orden judicial, perjudica a cualquier adquirente posterior; si demandas la resolución, su procedencia se analiza en el caso.

Para esa revisión conviene que reúnas el contrato y sus anexos, los comprobantes de pago, la publicidad del desarrollo y los mensajes sobre la fecha de entrega. Reunirlos no basta para presentar ni ganar un asunto; sirve para evaluar las rutas posibles. No envíes identificaciones ni números de cuenta en un primer contacto. Estos casos forman parte de nuestra práctica de litigio inmobiliario.

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Fuentes y referencias

• Código Civil del Estado de Querétaro (estatal). Última reforma: 7 de marzo de 2025, Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga”, según la compilación de la Legislatura del Estado. Artículos 1151, 1720, 1723, 1726, 1834, 1835, 2028, 2035, 2129, 2131, 2132 y 2133.
• Ley Registral del Estado de Querétaro (estatal). Última reforma: 20 de septiembre de 2024, según la compilación de la Legislatura del Estado. Artículos 53, fracción III, 54 y 55.
• Código de Procedimientos Civiles del Estado de Querétaro (estatal). Última reforma: 20 de septiembre de 2024, según la compilación de la Legislatura del Estado. Artículos 234, fracción VII, y 238.
• Código Urbano del Estado de Querétaro (estatal). Última reforma: 17 de noviembre de 2023, según la compilación de la Legislatura del Estado. Artículos 198, 201, 226, fracción VI, y 245.
• Código Penal para el Estado de Querétaro (estatal). Última reforma: 15 de julio de 2026, según la compilación de la Legislatura del Estado. Artículos 194, fracción XVI, y 246-E.
• Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares (federal). Publicado en el DOF el 7 de junio de 2023; última reforma: DOF 15 de enero de 2026. Artículo segundo transitorio del decreto de expedición.
• Decreto por el que se expide la declaratoria de inicio de vigencia del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares, en el Estado de Querétaro (estatal), Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga” No. 32, 22 de abril de 2026 (https://lasombradearteaga.segobqueretaro.gob.mx/getfile.php?p1=20260432-01.pdf), y Decreto por el que se reforman y derogan diversas disposiciones de ese decreto (estatal), Periódico Oficial No. 44, 29 de mayo de 2026, artículo primero reformado (https://lasombradearteaga.segobqueretaro.gob.mx/getfile.php?p1=20260544-01.pdf).
• Acuerdo General Conjunto AGC/3/2026 del Pleno del Tribunal Superior de Justicia del Estado de Querétaro y del Consejo de la Judicatura del Poder Judicial del Estado de Querétaro (estatal), Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga” No. 75, 9 de septiembre de 2026, artículo único, que reforma el artículo segundo del Acuerdo General Conjunto AGC/1/2026. https://lasombradearteaga.segobqueretaro.gob.mx/getfile.php?p1=20260975-01.pdf
• Código de Comercio (federal). Última reforma: DOF 14 de noviembre de 2025. Artículos 75, fracción II y último párrafo, y 1050.
• Ley Federal de Protección al Consumidor (federal). Última reforma: DOF 12 de diciembre de 2025. Artículos 73, 73 Bis, fracciones I y V, 74, 114 y 116.

La Legislatura del Estado de Querétaro publica sus compilaciones con la advertencia de que su consulta no produce efectos jurídicos; la edición oficial es el Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga”.