Preventa incumplida en Los Cabos: opciones del comprador

En una preventa incumplida en Los Cabos, la pregunta útil no es cuándo te van a entregar, sino si te conviene exigir que cumplan o deshacer la operación. Pagaste en preventa un departamento en un condominio, la fecha de entrega ya se venció y el desarrollador sigue pidiendo tiempo. Lo que firmaste suele ser una promesa de compraventa, y el Código Civil para el Estado Libre y Soberano de Baja California Sur (estatal) te abre dos rutas: exigir el cumplimiento, incluida la firma de la escritura por el juez si el desarrollador se niega, o pedir la resolución, con daños y perjuicios en ambos casos.

Cuál conviene no se decide en abstracto. Depende de la redacción de la promesa, de la pena pactada, de si la unidad ya se vendió a otro, de si el desarrollo tenía autorización municipal para venderse y, si eres extranjero, del fideicomiso de zona restringida. Este artículo recorre esas piezas en el orden en que pesan en la decisión: el contrato, las dos rutas, la pena, los plazos, la protección registral, las autorizaciones, el código procesal y las vías que corren aparte.

Qué firmaste: la promesa

Todo parte del papel que firmaste. Los artículos 2149 y 2151 del Código Civil permiten obligarse a celebrar un contrato futuro y precisan que la promesa solo genera obligaciones de hacer: celebrar el contrato definitivo de acuerdo con lo ofrecido. Para ser válida debe constar por escrito, contener los elementos característicos del contrato definitivo y limitarse a cierto tiempo (2152). La consecuencia es la base de todo lo demás. Mientras no haya contrato definitivo, el desarrollador te debe una firma, no un departamento, y lo que puedes exigir se mide por lo que la promesa dice.

Por eso conviene leerla con dos preguntas. La primera es si fija una fecha cierta para escriturar o la ata a la terminación de la obra; de esa respuesta depende desde cuándo el desarrollador está en falta. La segunda es si identifica unidad, superficie, indiviso, precio y forma de pago, porque esos son los elementos del contrato que el juez tendría que formalizar. El definitivo debe otorgarse en escritura pública, como exigen los artículos 2221 y 2222 del Código Civil, así que una promesa vaga es un mal punto de partida para pedir que se firme.

Las dos rutas civiles

La facultad de elegir viene en la ley. El artículo 1855 del Código Civil entiende implícita la facultad de resolver en las obligaciones recíprocas: el perjudicado escoge entre exigir el cumplimiento o la resolución, con daños y perjuicios en ambos casos, y puede pedir la resolución si el cumplimiento elegido resulta imposible. Esa última regla dice algo sobre el orden. Elegir primero el cumplimiento deja abierta la resolución si cumplir se vuelve imposible.

Cumplimiento y firma en rebeldía

La primera ruta busca la escritura. Si el promitente se rehúsa a firmar, el artículo 2153 del Código Civil dispone que firmará el juez en su rebeldía. La excepción es decisiva: si el bien pasó por título oneroso a un tercero de buena fe, la promesa queda sin efecto y quien la hizo responde de los daños y perjuicios. Dicho en términos de riesgo, mientras la unidad siga en manos del desarrollador, la firma del juez es un camino real; si ya la vendió a un tercero de buena fe, lo que queda es una reclamación de dinero.

Antes de apostar por esta ruta, conviene saber dos cosas más: si el régimen de condominio está constituido en escritura e inscrito, como exige el artículo 9o. de la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio del Estado de Baja California Sur (estatal), y si la construcción existe. Una sentencia que obliga a firmar no levanta un edificio.

Resolución

La segunda ruta deshace la operación. Cuánto se recupera al resolver depende de cómo calificó el contrato cada pago y de quién incumplió primero; no hay devolución automática. Quien espera que resolver equivalga a recibir de vuelta todo lo pagado debe leer primero las cláusulas sobre anticipos y penas. En las dos rutas pesa, además, la pena pactada.

La pena convencional

Muchas promesas fijan pena por retraso, y la pena cambia el cálculo. Conforme al artículo 1745 del Código Civil, si se pactó pena no pueden reclamarse además daños y perjuicios. Para cobrarla, el acreedor no tiene que probar perjuicios (1747), y la pena no puede exceder en valor o cuantía a la obligación principal (1748). La pena es, entonces, un atajo con techo. Te ahorra probar cuánto perdiste, pero fija cuánto cobras por ese concepto aunque el daño real haya sido mayor.

Pena y cumplimiento solo se exigen juntos si la pena se pactó por simple retardo o por cumplimiento distinto del convenido (1751). Si tu promesa la pactó por retraso, puedes pedir el cumplimiento y la pena a la vez; si la pactó por el incumplimiento mismo, tendrás que elegir entre una y otra. Decidido qué pedir, falta el cuándo.

Plazos para actuar

El tiempo corre. Fuera de los casos de excepción, el artículo 1164 del Código Civil fija diez años, desde que la obligación pudo exigirse, para que se extinga el derecho de pedir su cumplimiento. Desde cuándo corre depende de la promesa, y aquí vuelve a importar si fijó fecha cierta o la ató a la obra.

Si la unidad llega con defectos, los plazos son otros y mucho más cortos. Los artículos 2048 y 2050 del Código Civil obligan al enajenante al saneamiento por defectos ocultos y permiten pedir la rescisión o una rebaja del precio; esas acciones se extinguen a los dos años en inmuebles, contados desde la entrega (2055).

La ley de condominio tiene su propio reloj. Su artículo 30, fracción II, hace responsables a los propietarios originales de unidades nuevas por los vicios ocultos de las construcciones, con acciones que se extinguen en un año desde la entrega. Su artículo 9o., fracción IX, prevé que, si hay promesas de enajenación de unidades, la escritura constitutiva señale la fianza que los propietarios originales deben exhibir para responder por la construcción y sus vicios. Ninguna de las dos leyes dice cómo se articulan sus plazos en una unidad nueva; cuál rige la acción concreta se revisa con el contrato y la fecha de entrega. Mientras eso no esté claro, lo prudente es contar con el plazo más corto.

Proteger la unidad durante el juicio

La anotación en el Registro es la llave. El artículo 2953, fracción III, del Código Civil permite anotar preventivamente en el Registro Público de la Propiedad la demanda para exigir el cumplimiento de un contrato preparatorio cuando tenga por objeto inmuebles o derechos reales. La anotación perjudica a cualquier adquirente posterior (2954), y el bien anotado puede enajenarse, pero sin perjuicio de quien obtuvo la anotación (2955). Esta es la pieza que se mide frente a la excepción de la firma en rebeldía: si el desarrollador vende la unidad después de anotada la demanda, la anotación perjudica a quien la compre y la venta se hace sin perjuicio de quien obtuvo la anotación.

La anotación tiene horizonte. Conforme al artículo 2945, caduca a los tres años y puede prorrogarse por dos años cada vez, si la prórroga se anota antes de que caduque. Un juicio que se alarga sin vigilar esa fecha puede quedarse sin la protección que lo justificaba. Si lo prometido son derechos de fideicomisario, hay que valorar si esa fracción aplica. Y antes de elegir ruta, conviene mirar los cimientos administrativos del desarrollo.

Si el desarrollo se vendió sin autorización

La publicidad de venta necesita autorización municipal. El artículo 77 BIS de la Ley de Desarrollo Urbano para el Estado de Baja California Sur (estatal) exige autorización previa del ayuntamiento para la publicidad de venta y, en condominios, un avance del 80% de la etapa en venta, sustituible por una garantía adicional a favor del ayuntamiento; la publicidad debe citar el acuerdo municipal que autoriza las obras y la autorización de la publicidad. La regla te da una prueba concreta para revisar: si el folleto o el anuncio con que te vendieron no cita esos acuerdos, ya tienes una primera señal de que esa regla no se cumplió.

El artículo 75 de esa ley declara afectados de nulidad absoluta o relativa los actos derivados de la construcción de condominios efectuados sin la autorización correspondiente o en zonas de riesgo. No precisa si la promesa celebrada con el comprador es uno de esos actos ni con qué efectos; eso se analiza con el contrato y el expediente de autorizaciones del desarrollo. Es una pregunta abierta, y no conviene construir la estrategia sobre una respuesta que la ley no da. Si eres extranjero, hay además una pregunta previa: qué te prometieron.

Comprador extranjero: qué se prometió

Lo prometido puede no ser la propiedad. Los Cabos limita con el Océano Pacífico y el Golfo de California, según el artículo 120 de la Constitución Política del Estado Libre y Soberano de Baja California Sur, y la zona restringida comprende una faja de cincuenta kilómetros a lo largo de las playas, conforme al artículo 2o., fracción VI, de la Ley de Inversión Extranjera (federal).

Si la unidad está en esa franja, el artículo 11 de esa ley prevé que una institución de crédito, con permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores, adquiera como fiduciaria derechos sobre el inmueble y el extranjero sea fideicomisario. Lo prometido son entonces derechos de fideicomisario, y conviene revisar quién es el fiduciario y quién debe firmar. Resuelto el qué, queda el dónde.

Código procesal y posible vía mercantil

El código procesal está en transición. El Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares (nacional) entra en cada estado según la declaratoria de su congreso y, a falta de ella, de manera automática a más tardar el 1 de abril de 2027, según su artículo segundo transitorio. Al 8 de octubre de 2026 no se había publicado en el Boletín Oficial del Gobierno del Estado declaratoria para Baja California Sur, así que los juicios civiles en Los Cabos se tramitan hoy conforme al Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Baja California Sur (estatal).

Si el desarrollador es comerciante, puede plantearse la vía mercantil. El artículo 75, fracción II, del Código de Comercio (federal) reputa actos de comercio las compras y ventas de inmuebles con propósito de especulación comercial, y el artículo 1050 del Código de Comercio somete a las leyes mercantiles el acto que es mercantil para una parte y civil para la otra. La promesa solo obliga a celebrar el contrato definitivo y el artículo 75 no la menciona; en caso de duda, ese mismo artículo dispone que la naturaleza comercial del acto “será fijada por arbitrio judicial”. La vía, por tanto, es una decisión que se toma antes de demandar y con argumentos, no un trámite. Queda por medir a la PROFECO: qué puede y qué no.

PROFECO: alcance y límites

La puerta de la PROFECO es estrecha. Conforme al artículo 73 de la Ley Federal de Protección al Consumidor (federal), esa ley solo rige actos sobre inmuebles cuando el proveedor es fraccionador, constructor o promotor en la venta al público de vivienda destinada a casa habitación; si la unidad se compró para renta vacacional, el encuadre es discutible.

Dentro de esa puerta hay obligaciones concretas. El artículo 73 Bis obliga, en preventa, a exhibir el proyecto ejecutivo, la maqueta y las autorizaciones de construcción; el 74, a entregar en el plazo pactado y con las especificaciones ofrecidas. La PROFECO concilia y puede emitir un dictamen que será título ejecutivo solo si el juez considera la obligación cierta, exigible y líquida, y el proveedor puede controvertirlo (114). Sin conciliación ni arbitraje aceptado, los derechos quedan a salvo (116). Fuera del arbitraje no declara la resolución ni condena a daños; eso es de los tribunales. La queja puede abrir una negociación, pero no reemplaza la demanda. Queda una tercera vía, que corre aparte.

La vía penal va por separado

El fraude es otro expediente. El artículo 241 del Código Penal para el Estado Libre y Soberano de Baja California Sur (estatal) sanciona como fraude específico, entre otros, enajenar a título oneroso una cosa de la que no se tiene derecho a disponer habiendo recibido el precio, en su fracción I; vender la misma cosa a dos personas, en su fracción III; y enajenar unidades de un condominio construido en zonas no urbanizables o de riesgo ocultándolo al comprador, en su fracción XXIII. Conforme al artículo 243, esos supuestos se persiguen por querella. Un retraso en la obra no es fraude por sí mismo, y la denuncia no sustituye la acción civil.

Preguntas frecuentes

¿Puede el juez firmar la escritura si el desarrollador se niega?

Sí. Si el promitente se rehúsa a firmar, firma el juez en su rebeldía. La excepción es que la unidad haya pasado por título oneroso a un tercero de buena fe: entonces la promesa queda sin efecto y el desarrollador responde de los daños y perjuicios.

Si resuelvo el contrato, ¿me devuelven todo lo que pagué?

No hay devolución automática. Cuánto se recupera depende de cómo calificó el contrato cada pago, de quién incumplió primero y de la pena pactada.

¿Puedo cobrar la pena y además daños y perjuicios?

No. Si se pactó pena, no pueden reclamarse además daños y perjuicios, aunque para cobrarla no hace falta probarlos. Pena y cumplimiento solo se exigen juntos si la pena se pactó por simple retardo o por cumplimiento distinto del convenido.

¿Cómo protejo la unidad mientras dura el juicio?

Con la anotación preventiva de la demanda en el Registro Público de la Propiedad, que perjudica a cualquier adquirente posterior: la unidad puede venderse, pero sin perjuicio de quien obtuvo la anotación. Caduca a los tres años y puede prorrogarse por dos años cada vez si la prórroga se anota antes de que caduque.

¿La PROFECO puede rescindir mi contrato?

Fuera del arbitraje, no declara la resolución ni condena a daños. Concilia y puede emitir un dictamen, y su ley solo alcanza la venta al público de vivienda destinada a casa habitación.

Cómo empezar

Reúne el expediente: la promesa con anexos y planos, los comprobantes de pago, la publicidad que recibiste, los avisos sobre retrasos y fotografías del avance de obra. Reunirlos no basta para presentar ni ganar un caso, pero permite evaluarlo. No envíes datos de identificación ni bancarios en el primer contacto. Con esos papeles sobre la mesa, la decisión vuelve a ti: cumplimiento o resolución, con la pena, los plazos, la anotación y la autorización del desarrollo ya medidos. Esa es la diferencia entre una apuesta y un cálculo, y es el análisis que hacemos en nuestra práctica de litigio inmobiliario.

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Fuentes y referencias

• Código Civil para el Estado Libre y Soberano de Baja California Sur (estatal), artículos 1164, 1745, 1747, 1748, 1751, 1855, 2048, 2050, 2055, 2149, 2151, 2152, 2153, 2221, 2222, 2945, 2953, 2954 y 2955. Última reforma: Boletín Oficial del Gobierno del Estado, 8 de septiembre de 2026, según la compilación del Congreso del Estado.
• Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio del Estado de Baja California Sur (estatal), artículos 9o., fracción IX, y 30, fracción II. Última reforma: Boletín Oficial del Gobierno del Estado, 31 de octubre de 2016, según la compilación del Congreso del Estado.
• Ley de Desarrollo Urbano para el Estado de Baja California Sur (estatal), artículos 75 y 77 BIS. Última reforma: Boletín Oficial del Gobierno del Estado, 21 de noviembre de 2025, según la compilación del Congreso del Estado.
• Constitución Política del Estado Libre y Soberano de Baja California Sur (estatal), artículo 120. Última reforma: Boletín Oficial del Gobierno del Estado, 8 de septiembre de 2026, según la compilación del Congreso del Estado.
• Código Penal para el Estado Libre y Soberano de Baja California Sur (estatal), artículos 241, fracciones I, III y XXIII, y 243. Última reforma: Boletín Oficial del Gobierno del Estado, 8 de septiembre de 2026, según la compilación del Congreso del Estado.
• Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Baja California Sur (estatal). Última reforma: Boletín Oficial del Gobierno del Estado, 30 de abril de 2025, según la compilación del Congreso del Estado.
• Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares (nacional), artículo segundo transitorio del decreto publicado en el Diario Oficial de la Federación el 7 de junio de 2023. Última reforma: Diario Oficial de la Federación, 15 de enero de 2026.
• Boletín Oficial del Gobierno del Estado de Baja California Sur (estatal), índices de los números publicados del 7 de enero al 8 de octubre de 2026, y Listado de Decretos 2024, 2025 y 2026 del Congreso del Estado (consulta del 9 de octubre de 2026): sin declaratoria del Código Nacional para el estado.
• Código de Comercio (federal), artículos 75, fracción II y último párrafo, y 1050. Última reforma: Diario Oficial de la Federación, 14 de noviembre de 2025.
• Ley Federal de Protección al Consumidor (federal), artículos 73, 73 Bis, 74, 114 y 116. Última reforma: Diario Oficial de la Federación, 12 de diciembre de 2025.
• Ley de Inversión Extranjera (federal), artículos 2o., fracción VI, y 11. Última reforma: Diario Oficial de la Federación, 27 de mayo de 2024.
• Las fechas de última reforma de las leyes estatales provienen de las compilaciones del Congreso del Estado de Baja California Sur, que no sustituyen la edición oficial del Boletín Oficial del Gobierno del Estado.